budapest
Ingatlan

Szárnyalás vagy visszaesés? - Most kiderül, mennyit fog érni a budapesti lakásod egy év múlva

Futó Péter
Egyre többeket érdekel, hogy a növekvő infláció, az emelkedő hitelkamatok és a drasztikusan megugrott energiaárak árnyékában vajon mi fog történni az előttünk álló időszakban a lakásárakkal. Folytatódik az eddigi áremelkedés? Ismét jön egy kisebb lassulás? Esetleg egy korábban soha nem látott méretű visszaesés előszobájában vagyunk? Hogy közelebb kerüljünk a válaszhoz, megkértük a hazai lakáspiac szakértőit, hogy a rendelkezésre álló információik alapján mondják el várakozásaikat az előttünk álló évre vonatkozóan. Nézzük, hol, milyen lakást érdemes most venni Magyarországon!

Látványos változások mentek végbe az elmúlt fél-egy évben a világgazdaságban, ami a globális ingatlanpiacot sem hagyta érintetlenül. A magyar lakáspiacon egyelőre mérsékelten érződnek a hatások, de az előttünk álló évben nagy változások jöhetnek. Hogy pontosabb képet kapjunk, 9 ingatlanszakértőt kérdeztünk meg többek között az árak, a kereslet-kínálat, a lakásépítések és a bérleti díjak alakulásáról.

Mi várható Budapesten?

Nem sokan számítottak arra egy évvel ezelőtt, hogy a lakásárak a covid előtti időszakinál is meredekebben fognak emelkedni 2021-ben, ledolgozva ezzel a 2020-as lassulást. Szakértői várakozások szerint viszont az előttünk álló évben már kisebb lehet az áremelkedés. Nominál értéken ugyan kevesen számítanak csökkenésre, lakástípustól függően év végéig 0-4 százalék közötti emelkedés várható, míg 2023 szeptemberéig 2-7 százalékos a szakértői várakozások átlaga. Reálértéken viszont - vagyis az inflációval korrigálva - szinte biztosan negatív lesz az előjel, azaz

az előttünk álló évben a várakozások szerinz az inflációnál kisebb mértékű lehet az áremelkedés.

lakás

Új jövőt tervezel? Gyere ki a LAKÁS KIÁLLÍTÁSRA, ahol új és használt lakások széles választékával várunk, illetve téma lesz a most aktuális rezsiügyek kapcsán a korszerűsítés és az energiahatékonyság is, a MoM Sportban szeptember 23. és 25. között. A LAKÁS KIÁLLÍTÁSON a helyed, ha: vennél, eladnál, bővítenél, felújítanál, korszerűsítenél. A belépés ingyenes! További információk: portfoliolakas.hu

Mind a lakások, mind a családi házak kapcsán több szakértő szerint is érdemes az ingatlan állapota szerint különbséget tenni, ugyanis a magas rezsiköltség a rosszabb állapotú lakások árcéduláján biztosan látszódni fog, és ez a feltételezések szerint a családi házakat fogja erősebben érinteni. A két szélsőérték az előrejelzésekben -10 és +20 százalék volt, de a legtöbben enyhe pozitív előjelű árváltozást várnak.

Mi lesz az újlakás-piacon?

Egészen extrém az, ami az elmúlt egy évben az új lakások piacán lezajlott. A Budapesti Lakáspiaci Riport mérése szerint tavaly nyár óta 33 százalékkal mentek feljebb a fővárosi újlakás-árak, elérve a négyzetméterenkénti 1,35 millió forintot. A csökkenő kínálat és a rezsiköltségek felértékelődése miatt ebben a szegmensben a jövőben sem várható visszaesés, a szakértői várakozások átlaga szerint év végéig további 6, míg jövő ilyenkorra további 12 százalékos áremelkedés várható.

Ezek alapján egy év múlva várhatóan 1,5 millió forint felett lesz a budapesti új lakások átlagos négyzetméterára.

Az épülő lakások száma is szinte biztosan vissza fog esni, az idei évre a tavalyi közel 20 ezerrel szemben 18 ezer körüli lakás átadása várható, míg 2023-ban átlagosan 14-15 ezer lakással számol a többség.

Lakásbérleti-díjak

A lakásbérleti-díjak kapcsán szintén nagyobb lett az egy év alatt bekövetkezett emelkedés, mint a szakértői várakozások. A covid alatti mélyponthoz képest több mint 30 százalékos volt a növekedés, az előttünk álló időszakban ugyanakkor itt hatványozottan figyelni kell arra, hogy milyen a lakás energiahatékonysága. Azon lakások esetén ugyanis, ahol a villany vagy a gázfogyasztás túllépi a rezsicsökkentési limitet, jelentősen lecsökkenhet a kereslet, lenyomva ezzel a bérleti díjakat is. Budapesti átlagban a bérleti díjak emelkedésének jelentős lassulására számít a többség.

A fentiek mellett három további kérdést is feltettünk, ahol a nyers számokat árnyalni tudták a szakértők.

1. Az ország mely részein, milyen típusú lakások iránt élénkülhet meg a kereslet az előttünk álló évben?

Balla Ákos - Balla Ingatlan: "A nagyvárosi lakások iránt várok jelentősebb érdeklődést, a vidékre költözés továbbra sem lesz vonzó."

Benedikt Károly - Duna House: "Elsősorban a fővárosi és nagyvárosi ingatlanok iránti kereslet élénkülhet a következő időszak piacán és itt is jellemzően a kisebb alapterületű, korszerű energetikai jellemzőkkel rendelkező ingatlanok, valamint az új építésű lakások lesznek az elsődleges nyertesei a változásoknak. A nagyobb alapterületű, korszerűtlen házak és lakások iránt valószínűleg kisebb lesz a kereslet."

Csorba Dániel - Ingatlanértékesítő, blogger: "A befektetők a jól kiadható ingatlanokba menekülnek, ez jellemzően a belvárost fogja jelenti, illetve a nagyobb városokat. A lemorzsolódók, akiknek meg kell oldaniuk a lakhatásukat és még tudnak vásárolni, azok még távolabb kerülnek a városmagtól."

Kiss Ákos - Property Market Kft.: "Az új építésű lakások a fővárosban, a takarékos újszerűek vidéken, emellett a kis alapterületű tégla lakások lesznek a slágertermékek."

Kricsfalussy Tamás - Metrodom: "Budapesten és a nagyobb vidéki városokban a kompakt, jó állapotú, legalább CC-s energetikai besorolású, relatív jó árú lakások iránt biztosan növekszik a befektetők részéről a kereslet, a magas infláció miatt előtérbe kerülő reálértéktartási cél miatt. Az energetikai minőség lényeges szemponttá válik. Vélhetően a 2000 után épült lakások és családi házak, illetve a régebbi, de kisebb vagy közepes méretű, energetikai felújításon átesett családi házak iránt növekszik a kereslet. Utóbbiakat Budapesten, az agglomerációban, a vidéki városokban és a községekben is keresni fogják. A panellakások közül szintén az energetikai felújításon átesett házakban lévők iránt növekszik a kereslet, de a távfűtés árának esetleges emelése miatt itt nagyobb a bizonytalanság."

Sápi Zoltán - Eltinga, Budapesti Lakáspiaci Riport: "A stabil munkaerőpiaccal rendelkező térségekben (Pest megye, nyugati határszél, gyáripari városok és agglomerációik) az energiahatékony, kis rezsijű ingatlanok iránt növekedhet a kereslet."

Valkó Dávid - OTP Jelzálogbank / OTP Ingatlanpont: "A belföldi turisztikai célpontok (a Balaton kivételével) iránt a felújított, energetikailag korszerűsített, alacsony rezsivel fenntartható, kiadható házak, nyaralók iránt növekedhet a kereslet."

Ha további információkat szeretnél kapni a hazai lakáspiac alakulásáról, látogass el szeptember 23-35. között a LAKÁS KIÁLLÍTÁS ingyenes

2. Milyen hatása lehet a rezsiköltségekben megjelenő energiaár-robbanásnak a hazai lakáspiacra nézve?

A többség véleménye szerint a dinamikusan változó környezetben a korszerű lakások felértékelődnek, de a korszerűtlen, nagy alapterületű jó helyen található családi házak piaca is élénkülhet, ahol az új tulajdonosok elvégzik az energetikai korszerűsítést. Ennek ellenére a felújítandó ingatlanok sem válnak eladhatatlanná, de a vételárban meg kell jelennie a korszerűsítés költségének is.

A felújítandó, átlagos állapotú lakások árai és a korszerű ingatlanok közötti olló nagyra fog nyílni, a megtérülések javulása miatt viszont várhatóan egyre többen terveznek felújítást.

A felkészült vevők várhatóan elkérik majd az ingatlan megtekintésekor az előző éves fűtésszámlákat. A mostani helyzet viszont alapvetően kérdőjelezi meg a korábbi ingatlankategóriákban (tégla, panel, családi ház) gondolkodást, fontosabb kérdéssé válik az energetikai besorolás, a hőtermelési technológia, mint az építési technológia, vagy az ingatlan kora. A legrosszabb helyzetbe azok a 100-150 éves soklakásos házak, illetve túlméretes régi családi házak kerülhetnek, amelyeknek a műszaki korszerűsítése gazdaságos módon nem lehetséges, ezek értéke lokációtól függően akár 20-50 százalékkal is csökkenhet. Az eddigi szubjektív tényezők - környezet, állapot, hangulat - helyett előtérbe kerülnek az olyan objektív tényezők, mint a rezsiköltség.

Új lakás keresőTOVÁBB AZ ADATBÁZISRA
BudaPart
29–124 m20–0 M Ft
Budai Walzer II. ütem
44–102 m258–136 M Ft
DIVINUS DINGI TÁRSASHÁZ SIÓFOK
54–75 m278–167 M Ft
Metrodom Zugló Lakópark
29–90 m250–150 M Ft
Waterfront City III. ütem
27.56–148.55 m233–169 M Ft
Waterfront City IV. ütem
28–112 m242–240 M Ft

3. Milyen gazdasági folyamatoknak lesz a legnagyobb hatása az előttünk álló évben a hazai lakáspiacra nézve? 

  • Az energiaválság okozta termelés- és szolgáltatásvisszaesés miatti a munkanélküliség megugrása várható.
  • Elsősorban makrogazdasági, külső körülmények alakítják a lehetőségeinket, így azok turbulens változása határozza meg az azokra adható válaszokat, összhangban a képességeinkkel.
  • Az infláció ledarálja az árnövekedést és reálértéken csökkenni fog az ingatlanok ára. A hitelpiac be fog állni, a felújítandók leszakadnak a piacról. A befektetők tömegével fognak megjelenni a piacon, a külföldiek az értéktelenedő forint miatt szintén egyre többen fognak megjelenni.
  • Az infláció és rezsiköltségek alakulása lesz a legnagyobb hatással a lakáspiacra.
  • A globális munkaerőpiaci hatások, orosz-ukrán háború elhúzódása, hitelkamatok és lakossági felújítási programok alakulása.
  • A munkahelyek megtartása, a bérek vásárlóerejének megtartása, esetleges csökkenése.
  • Az infláció, ezzel párhuzamosan pedig a kamatszint növekedése különös tekintettel a hitelkamatokra. Az infláció miatt a lakásárak nominális növekedése mindenképpen folytatódni fog, ha reál szinten bizonyos ingatlantípusoknak kevésbé vagy jobban csökken is az ára.
  • Az infláció megugrása vélhetően a befektetői lakásvásárlói kedvet is növeli, a magas kamatszint viszont a vásárlói kereslet csökkenésével jár, a családtámogatási rendszer elemei még inkább felértékelődnek. Mint látható, az infláció, a magas kamatszint, a recessziós félelmek több egymással ellentétes hatású mozgást indítottak meg a piacon, amely így nagyon turbulens. Ami mégis az árak növekedése mellett dönthet, reálértékben is, az az ingatlanfejlesztői aktivitás erőteljes csökkenése, amely már egy éve megfigyelhető, illetve a hirtelen megugró kereslet az energetikailag korszerű ingatlanok iránt.
  • A munkanélküliség esetleges növekedése, a reálbér-szint csökkenése, miközben a hitelkamatok tovább emelkednek összességében visszafogottabb keresletet okozhat, a forgalom csökkenni fog.
  • Az ingatlanpiacot jelenleg és várhatóan a jövőben is elsődlegesen az energiaválság kérdésköre formálja és a gazdasági, hitelezési helyzet változása. A munkanélküliségi mutató, a családok jövedelme és a hitelezési feltételek változása lehet a legnagyobb hatással a fizetőképes keresletre, amely radikálisan befolyásolhatja az ingatlanpiaci tranzakciók számát.

A felmérésben az alábbi szakértők vettek részt: Balla Ákos - Balla Ingatlan, Benedikt Károly - Duna House, Csorba Dániel - ingatlanértékesítő, blogger, Kiss Ákos - Property Market, Kricsfalussy Tamás - Metrodom, Sápi Zoltán - Eltinga, Sándorfi Balázs - Bankmonitor, Valkó Dávid - OTP Jelzálogbank / OTP Ingatlanpont és a Portfolio Ingatlan csapata.

Címlapkép forrása: Getty Images

szép kártya
kereskedő deviza trader currency
ebolavirus
A Credit Suisse svájci bankóriás homlokzata. Fotó: Shutterstock
sándor palota budapest fiatal nő getty stock
kukás közterület kuka
Tematikus PR cikk
2022. október 18.
Portfolio Future of Finance 2022
2022. október 19.
Budapest Economic Forum 2022
2022. november 16.
Private Investor Day 2022/2.
2022. november 30.
Agrárszektor Konferencia 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Könyvajánló
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
légkondi klíma kültéri egység