Az energiaválság formálja az irodapiacot - Milyen lesz a jövő irodája?
Szentpály Ágnes, Director, Head of Property Management, CBRE, arról kérdezte az irodapiacról szóló beszélgetés résztvevőit, hogy hogyan értékelik a jelenlegi helyzetet, mire számítanak, mit tapasztaltak meg eddig? A klímaváltozási nyomás, és egyéb problémákra, kinek mi a megoldása, hogyan lehet a meglévő bérleti szerződéseket megtartani, és az újakat lefedni? Mit tudnak az irodapiaci szakértők adni az ügyfeleknek?
"Teljesen új nehézségekkel, helyzettel állunk szemben, ami azt is magával hozza, hogy a korábban alkalmazott eszközöket sem tudjuk feltétlenül használni." - mondta el Simonyi Balázs MRICS, Leasing Director, CPI Hungary, majd hozzátette, hogy látszik, hogy egy lefelé tartó ciklus jön, az a kérdés, hogy mikor lesz ez igazán lefelé hajló.
Amikor a legalacsonyabb volt az üresedés, akkor 'A' kategóriás irodaházból 70 000 négyzetméter állt üresen, most, hogy 10% az üresedés, már 220 000 négyzetméterről beszélhetünk. Ha ehhez hozzáadjuk a 2022-ben és 2023-ban megépülő területeket, akkor az már 400 000 négyzetmétert tesz ki.
- ismertette a számokat a szakértő. Az 'A' kategóriát nézve tehát háromszorosa lett az üresen álló terület. Érdemes az éves keresletet is megnézni, ami 350 ezer négyzetméter volt a járvány előtt, azóta ez lefeleződött, 60%-nál járunk. A tranzakciós számok nem rosszak, de mindent összevetve ezek borúlátásra adnak okot. Arra a kérdésre, hogy milyen lesz a jövő irodája Simonyi Balázs példaként a Covid alatti várakozásokat hozta fel, amikor arra számított a piac, hogy sok irodaterületet visszaadnak a bérlők, de a valóságban azt láthattuk, hogy alig volt visszaadás, az alaprajzok aligha változtak. Ezek a téves elképzelések is erősítik, hogy nem tudni, hogy milyen lesz a jövő irodája.
Massányi Tibor, ügyvezető partner, DVM group Kft., elmondta, hogy nem hasonlítható a korábbi válsághelyzethez a mostani. Minden területet érint, elsősorban költség szempontjából. Évek óta beszélünk a fenntartható irodákról, de eddig nem mentünk a mélyére, most viszont már nem lehet elkerülni. A jelen helyzetben mindenki azt keresi, hogy miként működik a matek. Mennyi a fejlesztés, hogyan kap hitelt, mennyi az üzemeltetési költség. A bérlők azt a kérdést teszik fel, hogy milyen lesz az irodájuk, mire van szükségük, és hogy hogyan fogják kifizetni az energiaárakat, van-e erre pénzük és mit lehet tenni, hogy ez kiszámíthatóbb legyen. Ezek olyan holisztikus kérdések, amelyek a teljes fejlesztésre kihatnak az energiahatékonyságon keresztül.
Azt látom, hogy energiafelhasználás és irodahasználat szempontjából egy sokkal tudatosabb piac formálódik.
- emelte ki az ügyvezető partner. A jelen helyzet pozitívuma, hogy ahogy megy fel az energia ára, az alternatív energia megtérülése úgy rövidül le. "Összességében azt gondolom, hogy a jövő irodája más lesz, éppen a kényszerűségből, tudatosabb használat és fejlesztés fog kialakulni." - tette hozzá.
Galambos Máté, Leasing Manager, Atenor, felhívta a figyelmet, hogy nagyon gyorsan kell reagálnia mindenkinek, ingatlanfejlesztőként az a helyes reakció, ha előre gondolkozunk. Jó irányba halad a piac, túlléptünk már azon, hogy a fenntarthatóság csupán a zöld minősítéseken múlik. Fejlesztőként nagy felelősség van abban, hogy a bérlőknek olyan technológiát nyújtsanak, ami segít növelni az energiahatékonyságukat. Galambos Máté arról is beszámolt, hogy nem egy olyan tárgyalást folytatnak most is, ahol megjelenik az a bérlői igény, hogy eleve fenntartható legyen az iroda működése - akár 100 százalékban megújuló energia felhasználásával. Így feladatunknak látja, hogy mindezt technológiailag és más szempontból is támogassák.
Szerintem minden vihar előbb vagy utóbb elül, a kulcsszó a fenntarthatóság, fejlesztői oldalról pedig a gyors reakcióidő és a hatékony kommunikáció a bérlőkkel.
- zárta gondolatait az Atenor szakértője.
Kovács András, Sales Director, Indotek Group, izgalmasnak értékelte a jelenlegi helyzetet: van ugyanis egy probléma, amire most megoldást kell találnia az egész piacnak. Az energiakrízist nagy gondot jelent, itt van a nyakunkon, és számos negatív gazdasági hatás kapcsolódik hozzá, többek között a gyorsuló infláció, a munkanélküliség, a forint-euró árfolyam. A szakértő arról is beszámolt, hogy a bérleti szerződések tárgyalásánál a bérlők nemcsak azt kérdezik már, hogy mennyi a bérleti díj, hanem azt is, hogy mennyi az üzemeltetési költség, mennyi az áramdíj, ki lehet-e lépni abból a szerződésből, vagy éppen tud-e saját maga szerződni.
A fókuszpontok tehát egyértelműen eltolódtak.
- emelte ki Kovács András, majd hozzátette, hogy a válság jó arra, hogy meglássuk, melyek a felesleges dolgok, éppen ezért néztek utána, hogy hol tudnak költséget csökkenteni. Ennek részeként belefogtak a technológiai újításokba, a proptech alkalmazásába. A portfóliójuk nagyságából fakadóan egy kisebb váltással is sokat tudnak spórolni. A környező országok jó példát mutathatnak, Varsóban például nem adnak már építési engedélyt olyan épületre, ami tiszta üveg, inkább a követ, az energiahatékonyabb anyagok használatát részesítik előnyben. Az állami bérlőknél előírás az ESG szempontok figyelembevétele, az állam így veszi rá a piaci szereplőket, hogy ebbe az irányba menjenek el. "Azt gondolom, hogy a felelősség, az odafigyelés és az erőforrásokkal való felelős gazdálkodás határozza meg a jövőt." - válaszolt a jövőt illető kérdésre a szakértő.
Almás Béla, vezérigazgató, Streamnet Zrt. a bérlői oldalt képviselve elmondta, hogy még nem is tudhatjuk, hogy pontosan milyen nehézségekkel állunk szemben. Ebből egy kiutat látni, egyrészt hogy a bérlő és a bérbeadó kompromisszumok mentén összezárjon és együtt oldja meg. Technológiai oldalról pedig egy inflexiós ponthoz érkeztünk, a digitalizáció előtt most nagy lehetőség van. Azért vagyunk új helyzetben, mert magánemberként is változtatásra kényszerülünk. Ezért is jelenik meg mindez a bérlői gondolkodásban, de nem lesz megoldás mindaddig, amíg az egyének nem gondolkodnak másként.
Most ennek az ideje eljött, mi bérlők, azon dolgozunk, hogy enegiahatékonyan működjünk.
- hangsúlyozta a vezérigazgató, valamint elmondta azt is, hogy rendszerintegrátorként pedig azon dolgoznak, hogy a rendszereiket az ügyfeleik energiahatékonyan tudják működtetni. "Én nem hiszek abban, hogy nem kell iroda, egy cég identitásának szüksége van egy kollaborációs térre. Átalakulhat az irodatér, de szükség van rá." - tette hozzá. A jövő irodája kérdésre a szakértő elmondta, hogy a technológia, ami meghatározó lesz a jövőben már itt van, jelenleg is egy olyan épülő irodaházon dolgoznak, ahol a beépített szenzorok képesek összegyűjteni számos adatok és ezek ismeretében, mesterséges intelligencia segítségével, olyan döntéseket lehet meghozni, ami növeli az energiahatékonyságot és élményszerűbbé teszi az irodahasználatot.
A konferencián készült további beszámolóink:
Címlapkép forrása: Portfolio/Mónus Márton