STA_4289
Ingatlan

Mit hoz 2023 a hazai ingatlanpiac számára? - Van okunk az optimizmusra?

Portfolio
Nincs megnyugvás a világban, a covid hatásai még mindig nem véglegesedtek az irodapiacon, a recesszió árnyéka, a nyomasztó infláció, az építkezések kiszámíthatatlansága, a dráguló finanszírozás és a háború kockázatos tereppé változtatták az ingatlanpiacot. Merre tartunk és mire számíthatunk? Ezt vitatták meg a szakértők a Portfolio Property Investment Forum 2022 konferencia első szekciójában.

Új alapokon az ingatlanpiac – merre tartunk?

A száguldásból hirtelen fékezésbe váltott a piac, elképesztő inflációval nézünk szembe, ami sokakat meglepetésszerűen ért. A legtöbben azonban azt várják, hogy az infláció fokozatosan visszaesik és 2024-re már 5 százalék körüli szinteken lesz. Bár nincs recessziós félelem, 0 százalék körüli növekedésről beszélünk, így nagy kérdés, hogy vajon ilyen gyorsan le tud-e csökkenni az infláció a munkaerőpiaci stabilitás mellett.

Befektetési forgalom tekintetében a legerősebb félévet zárta az európai ingatlanpiac, a harmadik negyedévben viszont már érezhetően kisebb a volumen. Európában elkezdődött egy átárazódás, sokkal gyorsabban, mint amire számítottunk. A hozamok eddig fokozatosan csökkentek 2018-2022 között, legerősebben az ipari ingatlanok piacán, legkevésbé a core retail, azaz a bevásárlóközpontok és high streetek esetén. Az idei év első harmada után viszont a hozamok elindultak felfelé és elkezdődött az átárazódás, különösen az ipari ingatlanok piacán. A hazai prime hozamok kimozdulni látszanak, mintegy 25 bázisponttal emelkedtek a prémium hozamok, de például az irodapiacon ennél is magasabb hozamnövekedést látunk. A likviditás a magyar piacon továbbra sem elég mély, az 1,7-1,8 milliárd eurós forgalom, 1,1 milliárd környékére süllyedt. Idén egy nagy kivételével kisebb, 20 milliós körüli tranzakciók voltak, így éves szinten 1 milliárd euró körüli befektetési tranzakcióra számítunk.

A legnagyobb kihívás az energiaköltségek és az üzemeltetési költségek alakulása, melynek kapcsán sokan kivárnak.

Az irodabérleti díjak is nagy mértékben emelkedtek, az 5-6 eurós üzemeltetési költségekre jön rá az energiaköltségek duplázódása, de felmerül, hogy ez az indexálás vajon elfogadható-e egy befektetőnek, áthárítható-e ez a bérlőkre?

STA_3958

Hosszú távon az üzemeltetési költség az energiahatékonysággal összefüggésben alakul majd ki, a budapesti irodaállomány összességében korszerűnek mondható, a BB és a CC kategória dominál, egyre több a minősítés, egyre transzparensebb a piac. A kivitelezésben még mindig 30 százalék körüli az éves áremelkedés, így kevesebb, de magas minőségű fejlesztés várható. A fejlesztésekben az ipari dominál, de az iroda is jelentős, 2024-tól kezdve nagyon kevés projekt indul, ott egy száraz piacra számítunk. A kihasználatlansági szintek viszont a 10-12 százalékos sávról 2024-től lefelé indulhatnak.

Az ipari és a lakás az, ami euróban nézve védettséget ad az inflációval szemben, a bérleti díjak többségének emelkedése viszont – iroda és retail esetében - elmarad az inflációtól. A lakásbérleti árindexben egész Közép-Európában hatalmas növekedést látunk, és van is ilyen igény befektetési oldalról, minden afelé tart, hogy a lakásbérleti piac Magyarországon is erősödjön. A külföldi érdeklődők is egyre jobban szeretik Budapestet, jók a benyomásaik, úgy látják, itt érdemes lesz befektetni, így gazdaságilag Budapest lehet az egyik leggyorsabban növekvő város Európában – emelte ki előadásában Borbély Gábor MRICS, kutatási igazgató, CBRE.

A Liget projekt jövője

Recessziós félelmek esetén jobban értékeljük a nagyszabású fejlesztéseket, mint például a Liget Budapest Projekt.

Három dologra biztosan szükség van az ilyen volumenű fejlesztésekhez: békére, világgazdasági konjunktúrára és a magyar gazdaság teljesítményére.

Ilyen együttállás utoljára a millennium időszakában volt, 2008 után jött 7 szűk esztendő, akkor még nem voltak életképes 10 vagy 10+ éves fejlesztési programok, nem tudtak elindulni a tervezett projektek. Hat éve viszont elindult a Városliget átalakításának koncepciója. Hat éve azt ígértük, hogy megújítjuk a teljes zöldfelületet, ami azóta megvalósult, emellett célunk volt, hogy modern attrakciókat hozzunk létre, és felújítsuk az intézményeket az újak létrehozása mellett. A Liget Budapest Projekt pillérei: kulturális, városépítészeti, turisztikai

  • 2018: Szépművészeti Múzeum átadása,
  • 2019: megnyitott az Országos Múzeumi Raktározási és Restaurálási Központ,
  • 2020: múzeum mélygarázsának átadása,
  • 2021: megnyitja kapuit a Komáromi Csillagerőd
  • 2022: januárjában megnyitott a Magyar Zene Háza, majd a Néprajzi Múzeum is.
STA_4112

A parkberuházásokkal együtt sportpályával, botanikuskerttel, játszótérrel együtt a projekt elején vállalt prognózisok – miszerint a projekt felpozicionálja a környéket, milliós látogatószámot vonzva - mostanra megvalósultak. Ma már az ingatlanhirdetésekben is szívesen említik, ha egy lakás a Liget közelében van. Ráadásul nemcsak többen, de több időt is töltenek a Városligetben, és a budapesti hotelberuházások több mint fele is a Liget vonzáskörzetében valósul meg. A folytatásban a fő cél, hogy megszülessen a párbeszéd és az olyan új projektek, mint az új Nemzeti Galéria, Petőfi Csarnok vagy a Városligeti Színház is megvalósulhasson, teljessé téve a projektet. - mondta el előadásában Dr. Gyorgyevics Benedek, vezérigazgató, Városliget Zrt.

Hullámvasúton a hazai ingatlanpiac

Mi most a legnagyobb kihívás a piacon? Hogyan változnak a bérlői igények? Hogyan fog alakulni az irodaterületek iránti bérlői kereslet a következő egy évben? Mit látunk az üzemetetésben? Rövid távon mi jelenthet megtakarítást? Mi várható a munkaerőpiacon és a finanszírozás terén? - tette fel a kérdéseket a penelbeszélgetés moderátora, Dr. Kui Szilárd, Local Partner, Ingatlanjogi Csoport vezetője, DLA Piper.

A közönség többsége szerint visszaesés várható a keresletben, csak 21 százalékuk szerint várható stabilizálódás. A beszélgetés résztvevői közül azonban többen is másként látják a helyzetet.

"A mostani időszak nem a profitmaximalizálás, hanem a visszaadás időszaka, a fejlesztőknek meg kell tartaniuk azokat a tevékenységeiket, amikkel a helyi közösségeket támogatják, mint például a mi faültetési programunk, ami a helyi közösség életminőségét javítja. A bérlői keresletben megjelent egy energiatudatosság, aminek gyors következményei lesznek, a legjobb minőségő épületekkel nem lesz probléma, de sok épületnek fel kell zárkóznia az elvárásokhoz. Az üzemeltetésben az energiaárak most főleg a kőolaj és földgáz árát jelentik, de vannak más technológiák is, amelyek ezeket kiválthatják, az egyéb technológiák sokkal nagyobb figyelmet fognak kapni, mint eddig. Már a 80-as évek óta léteznek talajhőt hasznosító erőművek, mi is használunk ilyeneket, de a napelemek is nagy fejlődésen mennek át. A Lake 11 projektünknél például mind a 900 lakást földhővel fogjuk ellátni. 2023 még egy keserű év lesz, de a megoldás ott van. Az EU-taxonómia is a fenntartható épületek felé viszi a projekteket, a legmodernebb házakban már most alig kell fűteni télen, a problémát sokszor az adja, hogy nyáron mindenki 21, télen meg 26 fokot akar." – mondta el Borbély Zoltán, ügyvezető igazgató, Atenor Hungary. A szakértő szerint nyár közepe óta már érezhető a lefelé tartó árkorrekció az alapanyagárakban, de még mindig vegyes a kép. Sok családiháztulajdonos szabadulna az ingatanától és ez a jövőben csak erősödni fog.

Befektetések terén én a fenntartható irodákban továbbra is nagy jövőt látok, és a bérlők is egyre tudatosabbak.

STA_4373

Sok kihívás áll most előttünk, a legnagyobb talán, hogy nehéz felelős üzleti döntést hozni. Már korábban elindult a bérlői változás, amire az energiaválság csak rátesz erre egy lapáttal. 2008-2009-ig az üzemeltetés alárendelt szerepben volt a klasszikus ingatlanfejlesztéshez képest, ez azóta sokat változott, a mostani helyzet még fontosabbá teszi az energia és üzemeltetési költségeket, ami átalakítja a bérlők és fejlesztők gondolkodását is. Az energiaárak mostani ugrálása idején a bérlők a biztonságra törekszenek, akár területcsökkentéssel, ami nem a növekedés irányába hat. A tél viszont el fog múlni, remélhetőleg az ellátási láncok helyreállnak, így akkor el tud indulni egy pozitív dolog, de 2023-ban ennek legfeljebb a kezdetét fogjuk látni. Az alapanyaggyártásnál az energia még fontosabb kérdés, de az is probléma, hogy nem Magyarországon gyártjuk az alapanyagok nagy részét.

Két éve a covid miatt elindult az alapanyagár-emelkedés, az ellátási láncok akkori finomhangolása azóta sem állt helyre, és valószínű, hogy az energiaárakból adódó nehézségek sem fognak tudni egyik napról a másikra megoldódni.

A rövidtávú, 10 százalék feletti pénzpiaci hozamok miatt sok fejlesztő átgondolja a projektjeinek az ütemezését, a mostani piacon érdemes diverzifikálni a portfóliót, egy egészséges mixet létrehozva, amiből talán egyedül a retail-t hagynám ki – emelte ki Czár Balázs, Managing Partner, Horizon Development.

A hullámvasutat azért kedvelik a gyerekek, mert sok benne az izgalom, és nem látják benne a félelmet. A legnagyobb kihívás most a tervezés, 2008-ban és a covid alatt is egyszerűbb volt a tervezés, mint most. Az energiaválság, a háború, az infláció és a klímaválság együttesében szinte lehetetlen a 2023-as költségvetést megtervezni.

A bérlők már nemcsak a bérleti, hanem az üzemeltetési költségeket is sokkal jobban megnézik.

Jövőre nulla százalékos gazdasági növekedést látunk, egy kis visszaesés lehet a keresletben, de ez nem lesz ijesztő mértékű. Nemcsak az épületek energiahatékonysága a fontos, hanem az emberi hozzáállás is, hogy hány fokra állítjuk a fűtést. Finanszírozás terén elválik egymástól az euró és forintalapú hitelezés. Mindenbe lehet fektetni, csak legyen fenntartható, én például a bérlakáspiacot is egy jó lehetőségnek látom Magyarországon – hangsúlyozta Kibédi Varga Lóránt MRICS, Managing Director, CBRE Hungary.

A legnehezebb dolog a sok gazdasági elemzés között eligazodni és megtalálni a helyes utat. Sokak szerint a klasszikus gazdasági számokat nem is érdemes nézni, sokkal inkább a politikait, miután nagyon szélsőséges elemzések vannak. Az biztos, hogy sokkal zöldebb házakat kell létrehoznunk, ezeknek lesz tere, ehhez az ESG-ben is fejlődnünk kell, és valószínű, hogy fejlődni is fogunk, mind a szabályozás, mind a műszaki tartalmak terén. A kérdés, hogy a hullámvasút időszaka meddig fog tartani, a bérlői tömeg elindul-e a modernebb épületek irányába, kiürítve ezzel a régebbieket. Az alapanyagoknál mi még nem tapasztaljuk az árcsökkenést, az idei évben hatalmas eladási árnövekedés volt a lakóingatlanpiacon, mi egyre zöldebb házakat próbálunk létrehozni. A saját projektjeinkben nem számítunk változásra a vevői oldalon, de sokkal több lesz a befektető és a vásárlók a zöldebb lakásokat fogják keresni.

A kínálat az újlakáspiacon erősen le fog csökkenni és a használt, valamint az új, zöld lakások árazása nagyon el fog térni egymástól.

A befektetői igény továbbra is megvan, de sokan az árazás kismértékű elmozdulását várják. Ha ez bekövetkezik, akkor ismét növekedni fog a befektetési volumen. Rövid távon nehéz kérdés, hogy a befektetők ingatlanba fektessék-e a pénzt, de hosszabb távon, ha megvan a bizalom, akkor nincs ok az aggodalomra – mondta el Dr. Schrancz Mihály, ügyvezető igazgató, Property Market Kft.

A hullámvasút izgalmas része az, amikor lefelé zuhan, de a mostani kihívás a bizalom: a gazdaság iránt, a világ iránt, és saját magunk iránt, hogy higgyünk magunkban, hogy épületekre a jövőben is szükség lesz, de tény, hogy nehéz most a tájékozódási pont megtalálása. Sokféle bérlővel találkozunk, és most ők is bizonytalanok, így még fontosabb a bizalom: a bérlők többsége józan paraszti ésszel közelíti meg a kérdéseket, így bérbeadóként az a feladatunk, hogy közösen megértsük és kezeljük a kihívásokat. Az építőipari költségek brutálisan megnőttek, Lengyelországban sem volt akkora áremelkedés, mint nálunk. A finanszírozási és az építőipari költségek is feljebb mentek, a hozamok nem fognak lejjebb menni az irodapiacon, és az iparinál sem látjuk, hogy hogyan mehetnek lejjebb.

A bizonytalanságok miatt, a félelmek miatt, a magas infláció miatt nehéz a helyzet, de likviditásválság most nincs.

Át kell gondolni, hogy miből tudjuk kigazdálkodni a projekteket, a banki oldalról a megbízható ügyfelek számára nem lesz probléma a finanszírozás. A befektetők mindig értéknövekedésben gondolkodnak, a kérdés a bizalom, ha az megvan, akkor jó tranzakciók születnek – hívta fel a figyelmet Noah Steinberg FRICS, elnök-vezérigazgató, WING.

Az elszálló energiaköltségek, infláció, elszálló kamatkörnyezet és munkaerőpiaci kihívások együttesen jelentik a problémát, olyan ez, mint a bungie jumping, ha lefelé néz az ember megijed, de a távolba nézve csodálatos a kilátás.

Mostanra van olyan irodaház, ahol az üzemeltetési költség nagyságrendje megegyezik a bérelti díjjal, például 10-10 euró mindegyik.

Az energiaköltség most messze az üzemeltetési költség legnagyobb részét teszi ki, akár 70 százalék felett is lehet az aránya, a mostani tőzsdei árak esetén az egyik épületben például nyolcszorosára növekszik az üzemeltetési költség. Korábban pénzügyi válság volt, majd egészségügyi válság, most energiaválság van – melyekben az volt a közös, hogy a bérlők mindent sokkal alaposabban át akartak nézni. Az épületekben valóban lejjebb kell venni a hőmérsékletet, de a többi üzemeltetési tételben is 10-20 százalékos, vagyis inflációval megegyező a növekedés. A munkaerőpiacon szakembert találni még mindig nagyon nehéz, de az állami projektek visszavágása felszabadíthat majd munkaerőt. Hogy mibe fektessünk? Energiahatékonyságba, digitalizációba és emberekbe – tette hozzá Vágó László, vezérigazgató, NEO Property Services Zrt.

Címlapkép forrása: Stiller Ákos

bull bear
bankjegy forint
oroszország
antenna
biodom-569134
eső
Díjmentes online előadás
Megmutatjuk hogyan tudsz kezdőként a forinttal kereskedni.
Díjmentes online előadás
Mik a tőzsde alapjai, hogyan válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát?
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Senior Privát Bankár (Miskolc)

Senior Privát Bankár (Miskolc)
2023. március 21.
Agrárium 2023
2023. március 8.
Biztosítás 2023
2023. március 30.
Építőipar 2023
2023. április 25.
Sustainable Tech 2023
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Ez is érdekelhet
irodaház