új lakás
Ingatlan

Ezekben a kerületekben érdemes most új lakást vásárolni

Portfolio
Tavaly az újonnan piacra került új lakások száma meghaladta a kereslet volumenét Budapesten, és az azonnal költözhető eladatlan lakáskészlet is bővülésnek indult. A beruházók jelentős része most a vevőkhöz hasonlóan kivár, és megjelent a minimális áralku lehetősége is az újlakás-piacon – derül ki az OTP Jelzálogbank legfrissebb, publikus beruházói és értékesítői adatokból összeállított Budapesti Újlakás Értéktérképéből.

A megelőző évhez képest 2022-ben visszaesést láthattunk a budapesti újlakás-piacon. A folyamatosan növekvő inflációval, lakásárakkal és hitelkamatokkal, a szomszédunkban zajló háború kitörésével és eszkalációjával, valamint a nehezen tervezhető kivitelezési időkkel és költségekkel leírható makrókörnyezetben a kereslet az év elején még lendületben maradt a választásokhoz köthető plusz jövedelmeknek, illetve a különböző lakástámogatási elemeknek – ezen belül is hangsúlyosan a Zöld Otthon Program keretében igényelhető kedvező hitelkonstrukciónak – köszönhetően, ám az év végére már látványosan befékezett a piac.

„Míg a januártól júniusig eladott mintegy 3800 új társasházi lakás még hozta a megelőző öt év átlagát, az év második felében már csak 2100 fővárosi újlakás talált gazdára, aminél alacsonyabb volumennel csak a Covid megjelenésekor, 2020 első felében, illetve ezt megelőzően a pénzügyi válságból való kilábaláskor, 2015 első felében találkozhattunk. Az 5900-as összesített forgalom éves szinten 30%-os csökkenést jelent” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. Kétlakásosnál nagyobb projekteket tartalmazó adatbázisuk szerint 2022-ben minden negyedik új lakás (összesen 1550) a XIII. kerületben talált vevőre. 1060 darabbal a XI. kerületé a képzeletbeli ezüstérem, melyet a IX. kerület követett 610 eladott ingatlannal. A három kerület együtt az összforgalom 54%-át adta.

Mindezek fényében nem meglepő, hogy a beruházók fantáziáját is sorrendben pont ez a három kerület mozgatta meg leginkább. A tavaly újonnan értékesíteni kezdett – a 2021-es volumenhez képest 15%-os csökkenést jelentő – 6350 új lakásból 1770 a XIII., 1330 a XI. és nagyjából 950 a IX. kerületben épül fel. A Pest peremi, nagyrészt kertvárosi(as) kerületekben, az előző 2-3 évhez képest mintha alábbhagyott volna a beruházói aktivitás. A fejlesztők által nagyjából két éve felfedezett Soroksár (XXIII. kerület) mellett csak a XV. kerületben indult 100 lakás feletti új értékesítés.

A lakásszám mellett érdemes azt is megnézni, hogy ezek az ingatlanok hány új projekt keretében épülnek fel. Az OTP Jelzálogbank adatbázisa szerint, a tavaly értékesíteni kezdett 235 új társasházból 43 a XI., 34 pedig a III. kerületben található, majd kissé lemaradva, 21, illetve 19 beruházással a XIII. és a XIV. kerületek következnek. Egyedül az I. kerületben nem indult új beruházás.

A lakásszám és projektszám hányadosa, azaz az átlagos projektméret természetesen adottság függő. A 27 lakásos – a 2021-es 36-hoz képest látványosan kisebb – budapesti átlagos beruházás volumen alatt vannak jellemzően a kertvárosi területek (mindössze 3-4 lakás között pl. a XVI., XVII. és XVIII. kerületben), míg másik végletként, a IX. kerületben átlagosan 190, a XIII. kerületben pedig 84 lakásos társasházi fejlesztések indultak tavaly. A lakásépítők növekvő megfontoltságát mutatja, hogy míg 2021-ben összesen 41 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 25 meghaladta a 100 lakásos volument, tavaly már csak 31 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 20 éri el a 100 lakásos méretet.

Új lakás keresőTOVÁBB AZ ADATBÁZISRA
Balance Garden
24.52–92.17 m241.15–119.94 M Ft
Elite Park 2-3
28.74–109.44 m242.74–149.89 M Ft
Napfény Resort
41.97–182.31 m258.97–373.83 M Ft
VABA Apartments
29–74 m238.85–94.2 M Ft
Waterfront City III. ütem
28–85 m252.6–169.9 M Ft
Waterfront City IV. ütem
28–99 m249.9–219.9 M Ft

A piac tehetetlenségéből adódóan, a lakásépítések számában idén még akár növekedést is láthatunk. Míg az OTP Jelzálogbank adatai szerint 2022-ben 6300 társasházi lakást adtak át Budapesten (ez nem egyenlő a használatba vételi engedélyekkel), addig 2023-ra 7100 megépülésére számítunk. Valkó Dávid szerint ugyanakkor a növekedés nem vehető biztosra, mivel ebből, a jelenlegi állapot szerinti volumenből a piacot jellemző csúszások miatt év végére rendre százas nagyságrendű lakásátadás tolódik a következő évre.

„Az idénre tervezett átadások számából toronymagas a XIII. kerület részesedése: az 1700 lakás a budapesti teljes volumen közel negyede. Nagyjából ezer lakásátadás várható a IX. kerületben, míg a III. és XIV. kerületben mintegy 700-700 darab. Mindemellett 2024-re is több mint négyezer, értékesítés alatt álló lakást tartalmaz adatbázisunk, sőt, közel háromezret már 2025-2026-os átadással hirdetnek. Ez a szám az újabb és újabb projektek indításával folyamatosan növekszik” – sorolja a kínálati adatokat az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

Noha az új lakásokat érintő lakásvásárlási támogatások 2023-ban is hozzáférhetőek maradnak, egy nyár végi bejelentéssel mindenesetre haladékot kaptak a beruházók a piacra lépésre, ugyanis két évvel, 2028 végéig kitolták a kedvezményes, 5%-os lakásáfa alkalmazhatóságát abban az esetben, ha az építési engedélyt 2024 végéig megszerzi a projekt. Így, ebben a jelenlegi, visszaeső kereslettel jellemezhető környezetben a kínálat időben „elhúzásával” nagyobb teret kaphat a piaci önszabályozás, azaz a lakásépítők kivárhatják az értékesítés elkezdéséhez kedvezőbb lehetőséget.

Az, hogy tavaly az új kínálat meghaladta a keresletet, negatív hatással volt az eladatlan lakáskészletre. A 2023. január elején elérhető, azonnal költözhető 640 darabos új lakáskészlet 2014 óta a negyedik legnagyobb féléves volumen. Aki rögtön költözne, továbbra is a XIII., XI. és VIII. kerületben találhat legkönnyebben ingatlant. Építés alatt állóból további 5100 darabos a fővárosi eladatlan készlet, ebből majdnem mindegy negyedik a XI. kerületben található.

A kereslet megtorpanása és az összességében bizonytalanná váló piaci környezet ellenére sem látszanak jelek az újépítésű lakások árának mérséklődésére. A beruházók inkább kivárnak az értékesítés indításával, emellett jogosan bízhatnak abban, hogy az ősszel a lakáspiac slágertémájává váló rezsiteher-növekedés hatására összességében nagyobb szeletet tudnak majd kihasítani a piaci forgalomból az energiahatékony új lakások.

Ugyan egyre gyakoribb a minimális áralku lehetősége ebben a szegmensben is, ám jellemzően csak a nagyobb alapterületű, nagy terasszal rendelkező, vagy eleve rosszabb adottságú lakásoknál. Jelenleg, építés vagy tervezés alatt álló lakások közül választva, a 2024-es átadásúakra szűrve az OTP Jelzálogbank adatbázisát mintegy 1,5 millió Ft/m2 átlagár adódik Budapesten, ami egy év alatt 25%-os drágulást jelent. A legolcsóbb új lakásokat nagyjából 800 ezer forintos, míg a legdrágábbat négymillió forintot is meghaladó négyzetméteráron lehet ma megvásárolni.

Címlapkép: Getty Images

Teherán azeri nagykövetség
Kína nyúl
orosz útlevél stock
2023. március 21.
Agrárium 2023
2023. március 8.
Biztosítás 2023
2023. március 30.
Építőipar 2023
2023. április 25.
Sustainable Tech 2023
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu
Díjmentes online előadás
Mire érdemes figyelni, és milyen eszközöket érdemes használni?
Könyvajánló
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
Ez is érdekelhet
salamon-szigetek-marovo