Az ingatlanbefektetések lelassultak 2022 második felében
A közép- és kelet-európai piacokon a beruházások összértéke 10,7 milliárd euró volt 2022-ben, ami 6,6%-os növekedést jelent 2021-hez képest. A második félév egyik legfontosabb változása az új kamatkörnyezet volt, ez a befektetők hozzáállásában és a befektetési volumenben is tükröződött:
a tranzakciós aktivitás lelassult, a magyarországi beruházások teljes volumene 2022-ben 994 millió euró volt. Ez éves szinten 19%-os csökkenést jelent és 2016 óta a legalacsonyabb érték.
Az irodai szektor 35%-os arányt képviselt a befektetésekben, de összességében jelentős visszaesést élt meg a piac.
A lakossági befektetések volumene 280 millió eurót tett ki, ami az éves befektetés 28%-a, míg a retail piac számait az Adventum által megvásárolt 18 kiskereskedelmi központ (Tesco) pörgette fel. Az ipari-logisztikai szegmens 22%-ot képviselt, a legjelentősebb tranzakciók között volt az Airport City Logisztikai Park, az Akácliget Logisztikai Központ és az Europa Center Miskolc eladása.
Kereslet van, de a kínálat csökken a budapesti irodapiacon
2022-ben összesen mintegy 400 000 négyzetméternyi irodaterületet adtak bérbe Budapesten, ami 7%-os növekedés 2021-hez képest. Az üresedés 11,3%-os, ennek növekedéséhez elsősorban az új kínálat járult hozzá, és még mindig a 10 éves átlag és az európai fővárosok jelenlegi átlaga alatt van. A kínált irodaterületek 2022-ben 13 éves csúcson voltak 267 ezer négyzetméterrel, az elkövetkezendő években azonban ennek a feleződése várható.
Az új kínálat 2023-tól kezdve folyamatosan csökken, Jelenleg 320 000 négyzetméternyi irodaterület épül Budapesten 2024-es átadással. 2025-RE TERVEZETT PROJEKTEket alig jelntenek be.
Új tendencia, hogy az építés alatt álló irodaterületek 60%-a a Pest Központ és a Nem-Központi Pest alpiacokon található, a korábban népszerű Váci úti irodafolyosó már csak 4%-át teszi ki az építés alatt álló fejlesztéseknek.
Az új állományra van kereslet, a nemrégiben átadott irodaházak 67%-os kihasználtsággal kerültek a piacra (a saját tulajdonú épületeket nem figyelembe véve).
A tapasztalatok azt mutatják, hogy a bérbeadók továbbra is összpontosítanak arra, hogy megtartsák a munkavállalóikat, többek között a munkahely vonzóvá tételével. Ezen túl a szigorodó ESG-kritériumoknak való megfelelés is fókuszpont. Egyre több bérbeadó lesz kénytelen korszerűsíteni az első generációs irodaházakat, hogy megfeleljenek az új szabványoknak és javítsák versenyképességüket, illetve, hogy ne kelljen növekvő üresedési rátákkal, csökkenő bérleti díjakkal és növekvő karbantartási költségekkel szembenézniük.
ATENOR - RoseVille
| Kiadó terület: 15503 m2 Bérleti díj: 20 – 20 EUR | Átadás: 2022 |
Ajánlatot kérek | |
Az autóipar húzza a logisztikai szegmenst
A logisztikai iparág, és így számos ingatlanfejlesztés is, az autóiparhoz, leginkább a német autóiparhoz kapcsolódik. Az autógyártás és alkatrészellátás fellegvárai Győr (Audi), Kecskemét (Daimler Mercedes) és Debrecen (BMW), de az autóipar képviselteti magát Esztergomban (Suzuki) és Szentgotthárdon (Stellantis) is. A meglévő telephelyek mágnesként vonzzák az autóipari beszállítókat, és ez a kereslet várhatóan a következő években is fennmarad.
A hazai modern logisztikai területek túlnyomó többsége azonban Budapest körül koncentrálódik, a teljes, mintegy 4,6 millió négyzetméteres, bérbeadásra épített állomány mintegy 70%-a található a budapesti agglomerációban. A teljes magyar piac az egyik legkisebb a régióban, ami növekedési potenciált jelez a magyar vidéki piacok számára a nagy logisztikai központok, mint például Debrecen, Győr, Székesfehérvár és Kecskemét környékén.
A fejlesztőket illetően, korábban a Prologis uralta az ipari-logisztikai ingatlanok piacát Magyarországon, mostanra azonban olyan más globális szereplők, mint a Logicor és a GLP, valamint a hazai és regionális versenytársak, mint a CTP, a WING és a Hello Parks is megjelenetek.
A fejlesztők aktív piackeresését magyarázza az erőteljes keresletnövekedés, ami 2022-ben elérte a 680 000 négyzetmétert, ezzel 7%-os növekedést mutatva 2021-hez képest. A prémium bérleti díjak 15,1%-kal emelkedtek éves szinten, és jelenleg 5,35 euró/négyzetméteren állnak. A piacot elsősorban a logisztika hajtja, de az online kereskedelem bővülésével egyre nagyobb az érdeklődés az e-kereskedelmi központok iránt is.
Magyarországon jelenleg több mint 600 000 négyzetméter logisztikai terület épül.
Ennek túlnyomó többsége Budapest környékén található, összesen 476 000 négyzetméterrel és 30%-os előbérleti aránnyal. A regionális piacokon a fejlesztési tevékenység visszafogottabb, jelenleg mintegy 136 000 négyzetméter áll építés alatt, amelynek 44%-a már előbérletbe került. A fejlesztések Kecskemétre, Miskolcra és Tatabányára koncentrálódnak. A fejlesztőket tekintve jelenleg a HelloParks a legaktívabb Budapest és környékén, ezt követi a CTP és a VGP, míg a vidéki piacokon az InfoGroup és a Cordys Capital. A Faedra Group, a Biggeorge és a White Star a logisztikai fejlesztések piacának legújabb szereplői.
CTPark Budapest West - BIA2c
| Kiadó terület: 10138 m2 Bérleti díj: 5.5 – 5.5 EUR | Átadás: 2023. dec |
Ajánlatot kérek | |
Nem végezte ki az online a fizikai vásárlásokat
Az online kereskedelem felgyorsulása ellenére a retail forgalom 90%-át teszik ki Magyarországon a fizikai vásárlások. Az e-ker növekedési üteme lassult tavaly, így várhatóan 2025-re sem lesz magasabb a részesedése 15%-nál a teljes kiskereskedelmi forgalomban.
A kínálatot illetően, 2019-2022 között összesen 27 márka lépett be a magyar kiskereskedelmi piacra, a legaktívabbak továbbra is a divatmárkák voltak. A legnagyobb új belépő 2023-ban a Primark lesz, amely az Aréna Plázában nyitja meg 4300 négyzetméteres üzletét. A retail szereplők jelenleg korlátozottan terjeszkednek, elsősorban a magas energiaárak és az indexálás okozta kihívások leküzdésére összpontosítanak.
de a szakértői várakozások szerint a piaci aktivitás 2024-től javulni fog.
Magyarországon a kiskereskedelmi tevékenységet a modern bevásárlóközpontok uralják, 56 bevásárlóközpontot tartanak nyilván (ebből 28 van Budapesten), amelyek összesen 1,31 millió négyzetméter bruttó bérbeadható területet biztosítanak.
A fejlesztéseket illetően, folyamatban van az egykori Fontana divatház helyére épülő Müller üzletház építése, illetve a meglévő létesítmények tulajdonosai felújítási projektekkel reagálnak a kiskereskedelem szélesebb körű változásaira. Előkészítés alatt van a Corvin Áruház teljes átalakítása, amely után 7300 négyzetméter kiskereskedelmi területet kínál majd, illetve a Zugló City Center Projekt 10 000 négyzetméteres kiskereskedelmi területet fog nyújtani a felújítást követően. Nyugat-Európához hasonlóan a kiskereskedelem "élményszerű" aspektusa egyre fontosabbá válik, ezért a fejlesztők újrapozicionálják, felújítják a régebbi állományt. A hazai bevásárlóközpont-állomány 93%-a több mint 10 éves, és nehezen tud megfelelni a vásárlók és a kiskereskedők modern igényeinek.
A kiskereskedelmi szektorban a retail parkok is meghatározóak, a legjobban teljesítők főként a főváros közelében, az országos autópályák mellett helyezkednek el. A fő csomópontok élelmiszer-, bútor- és barkácsáruházakat tömörítenek, amelyeket sport-, egészség- és szépségápolási, tömegdivat- és diszkontáruházak támogatnak. 2022-ben összesen 25 700 négyzetméternyi retail parki területet adtak át.
Közel 10%-os növekedés várható a szállodai szobaszámban 2025-ig
Mintegy 26 200 meglévő szállodai szoba van Budapesten, ezeken felül kb. 2517 szoba (a megnyitás valószínűségével súlyozva) van előkészítés, és 591 felújítás alatt. Ez 9,6%-os kínálatnövekedést jelent a következő három évben. A jelenlegi piaci körülmények miatt azonban egyes szállodanyitások késhetnek vagy későbbre halasztódhatnak.
A szektor egyik érdekessége, hogy a többi iparággal ellentétben a szállodaipar kevésbé tudott az ESG szemlélethez értéket rendelni. A fenntarthatóság előretörésével azonban lassan ez is megváltozhat.
Címlapkép: Getty Images
