2022 egészében a hazai gazdasági teljesítmény az orosz-ukrán háború negatív hatásainak ellenére uniós átlag feletti növekedést ért el. A gazdasági kilátások növekvő bizonytalansága mellett ugyanakkor az év második felétől a hazai GDP növekedési dinamikája már lassult. Az MNB előrejelzése szerint 2023-ban összességében mérsékelt lehet a gazdasági növekedés üteme. A makrogazdasági környezetet lekövetve, 2022 első felében a kereskedelmiingatlan-piacot összességében kedvező folyamatok jellemezték, azonban a második félévben a konjunktúra ciklusához köthető kockázatok Magyarországon és európai szinten is emelkedtek. Az Európai Rendszerkockázati Testület (ESRB) 2022. decemberben ajánlás kiadásáról döntött az EGT-országok kereskedelmiingatlan-piacaival összefüggő kockázatok fokozottabb követésére.
Iroda, logisztika, retail, hotel
A budapesti irodapiacon 2022. év végére 2,1 százalékponttal 11,3 százalékra, az ipari-logisztikai piacon pedig 0,6 százalékponttal 3,8 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta az egy évvel korábbi szintekhez képest. Az irodapiaci ráta érdemben a 2009-es csúcsérték alatt tartózkodik, az ipar-logisztika szegmens kihasználatlansága pedig kifejezetten alacsony történelmi összevetésben. Új irodaprojektek 2022 második felében már nem indultak érdemi volumenben, míg az ipari-logisztikai piacon a magas kereslet hatására sok fejlesztés kezdődött, az előbérletek alacsony aránya ellenére is.
A folyamatban lévő építkezések alapján az irodapiacon egy éven belül, az ipari-logisztikai piacon pedig középtávon fennáll a túlkínálat kialakulásának kockázata.
A bevásárlóközpontok kínálati bérleti díjaiban országszerte korrekció történt, leginkább a regionális városok plázáinak kínálati bérleti díja csökkent.
2022-ben a hazai szállodák forgalma jelentősen javult éves összevetésben, ugyanakkor a vendégéjszakák száma még mintegy negyedével elmaradt a 2019-es szinttől. 2023-ban közel 3,5 ezer új szállodai szoba (6 százalékos bővülés) kerülhet átadásra, azonban ezek megvalósulásában nagy a bizonytalanság.
Csökkenő befektetési volumen
A hazai befektetési piac 2022-ben a cégcsoporton belüli adásvételek figyelembevétele nélkül 0,9 milliárd eurós forgalmat ért el, ami 28 százalékos csökkenés éves összevetésben. A gazdasági kilátások bizonytalansága, valamint a nemzetközi kamatkörnyezetben az emelkedő kockázatmentes hozamok és szűkülő hozamprémiumok hatására a befektetők már 2022. második negyedévtől kezdődően kiváró álláspontra helyezkedtek. Ez a kivárás a 2023-as befektetési forgalomban még jobban éreztetheti majd a hatását.
A KKE régió több országában emelkedett a prime (legjobb minőségű és elhelyezkedésű ingatlanokra vonatkozó) irodahozam. A prime irodahozamok és bérleti díjak változása alapján, 2022 végére a KKE régióban átlagosan 3 százalékkal csökkenhetett a prime szegmens értékeltsége az egy évvel korábbihoz képest, ezen belül Budapesten 14 százalékos csökkenés mérhető. A régióban a hozamemelkedés – részben az alacsonyabb tranzakciószám okozta nehezebb hozamkövetés miatt – egyelőre kisebb mértékű volt, mint az érettebb nyugat-európai irodapiacokon, ami további hozamemelkedés lehetőségét vetíti előre.
Szigorodó hitelezés
2022 során a bankok 356 milliárd forint összegben folyósítottak kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleket belföldi vállalatoknak, amely 6,5 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbi volumennél. A folyósítások fele továbbra is irodaházakhoz és bevásárlóközpontokhoz, közel egyötöde pedig az ipar-logisztika szegmenshez kötődött. A Hitelezési felmérés alapján 2022. második félévben folytatódott az üzleti célú ingatlanhitelek feltételeinek a szigorodása, előretekintve pedig a bankok nettó értelemben vett 31 százaléka helyezett kilátásba további szigorítást. Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége a szavatolótőke arányában kevesebb mint fele a 2008-as válság után látott értéknek.
A hazai prime irodák hozamemelkedés okozta becsült értékcsökkenése noha érdemben kisebb a gazdasági és pénzügyi világválság 2008-as kitörését követő egy-másfél évben látottnál, az ingatlanok értékváltozásával kapcsolatos aktuális folyamatokat pénzügyi stabilitási szempontból kiemelt figyelemmel kell kísérni.
Címlapkép forrása: Getty Images
