iroda, irodaépület
Ingatlan

Leértékelődés várhat a hazai ingatlanpiacra - Emelkedik a túlkínálat kockázata

Portfolio
A kereskedelmiingatlan-piacot meghatározó konjunktúraciklus 2022 második felében lassulási szakaszba érkezett. A hatások elsőként a befektetési piacon voltak megfigyelhetők, ahol a hozamok emelkedése az ingatlanértékek csökkenésének irányába hatott. Az MNB legfrissebb Kereskedelmi-ingatlanpiaci jelentése szerint az iroda és ipar-logisztika szegmens kereslete kedvezően alakult 2022-ben, ugyanakkor a folyamatban lévő építkezések alapján az irodapiacon egy éven belül, az ipari-logisztikai piacon pedig középtávon fennáll a túlkínálat kialakulásának kockázata. A bevásárlóközpontok kínálati bérleti díjaiban országszerte korrekció történt, míg a szállodapiacon jelentős forgalomnövekedés ment végbe 2022-ben. Mindemellett a hitelintézetek sokkellenálló-képessége erős, tőkeellátottságuk megfelelő szintű az ingatlanpiaci kockázatok kezeléséhez.

2022 egészében a hazai gazdasági teljesítmény az orosz-ukrán háború negatív hatásainak ellenére uniós átlag feletti növekedést ért el. A gazdasági kilátások növekvő bizonytalansága mellett ugyanakkor az év második felétől a hazai GDP növekedési dinamikája már lassult. Az MNB előrejelzése szerint 2023-ban összességében mérsékelt lehet a gazdasági növekedés üteme. A makrogazdasági környezetet lekövetve, 2022 első felében a kereskedelmiingatlan-piacot összességében kedvező folyamatok jellemezték, azonban a második félévben a konjunktúra ciklusához köthető kockázatok Magyarországon és európai szinten is emelkedtek. Az Európai Rendszerkockázati Testület (ESRB) 2022. decemberben ajánlás kiadásáról döntött az EGT-országok kereskedelmiingatlan-piacaival összefüggő kockázatok fokozottabb követésére.

A hazai ingatlanpiac különböző területei kiemelt figyelmet kapnak a június 7-i Portfolio Property X 2023 konferencián. Részletekért kattints!

Iroda, logisztika, retail, hotel

A budapesti irodapiacon 2022. év végére 2,1 százalékponttal 11,3 százalékra, az ipari-logisztikai piacon pedig 0,6 százalékponttal 3,8 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta az egy évvel korábbi szintekhez képest. Az irodapiaci ráta érdemben a 2009-es csúcsérték alatt tartózkodik, az ipar-logisztika szegmens kihasználatlansága pedig kifejezetten alacsony történelmi összevetésben. Új irodaprojektek 2022 második felében már nem indultak érdemi volumenben, míg az ipari-logisztikai piacon a magas kereslet hatására sok fejlesztés kezdődött, az előbérletek alacsony aránya ellenére is.

mnb iroda1
Az előkészítés alatt álló, de még nem épülő irodák egy része legkorábban 2024-re készülhet el, a kivitelezés tényleges elindításának időpontjától függően. 2022. év végi adatok alapján. Forrás: Budapest Research Forum, Cushman & Wakefield, MNB
ATENOR - RoseVille
15503 m220–20
BIF LOFT Irodaház (Bihari)
20 m23230–3410 Ft
Szépvölgyi Business Park
3042 m214–15.5
myhive Greenpoint 7
0 m214.5–16
myhive Haller Gardens
9019 m214.5–23.5
myhive Átrium Park
13545 m213–17

A folyamatban lévő építkezések alapján az irodapiacon egy éven belül, az ipari-logisztikai piacon pedig középtávon fennáll a túlkínálat kialakulásának kockázata.

ipari mnb
2022. év végi adatok alapján. Forrás: Budapest Research Forum, Cushman & Wakefield, MNB
CTPark Kecskemét - KCS1&2
28699 m25.5–5.9
CTPark Tatabánya - TBN5
32712 m25.5–5.9
IGPark Kecskemét Dél
20000 m25–5
Prologis Park Budapest-Budaörs
KIADVA m24.7–4.7
Prologis Park Budapest-Sziget
2000 m24.7–4.7
park22 üzleti park
7720 m25.75–6

A bevásárlóközpontok kínálati bérleti díjaiban országszerte korrekció történt, leginkább a regionális városok plázáinak kínálati bérleti díja csökkent.

kisker mnb
A bérleti díj adatok egy 100–150 négyzetméteres üzlethelyiségre vonatkoznak, az oszlopok a különböző kiskereskedelmiingatlan-típusokba tartozó ingatlanok elérhető legmagasabb bérleti díjainak szóródását mutatják. Forrás: CBRE, MNB

2022-ben a hazai szállodák forgalma jelentősen javult éves összevetésben, ugyanakkor a vendégéjszakák száma még mintegy negyedével elmaradt a 2019-es szinttől. 2023-ban közel 3,5 ezer új szállodai szoba (6 százalékos bővülés) kerülhet átadásra, azonban ezek megvalósulásában nagy a bizonytalanság.

turizmus mnb
Forrás: KSH, MNB

Csökkenő befektetési volumen

A hazai befektetési piac 2022-ben a cégcsoporton belüli adásvételek figyelembevétele nélkül 0,9 milliárd eurós forgalmat ért el, ami 28 százalékos csökkenés éves összevetésben. A gazdasági kilátások bizonytalansága, valamint a nemzetközi kamatkörnyezetben az emelkedő kockázatmentes hozamok és szűkülő hozamprémiumok hatására a befektetők már 2022. második negyedévtől kezdődően kiváró álláspontra helyezkedtek. Ez a kivárás a 2023-as befektetési forgalomban még jobban éreztetheti majd a hatását.

befektetes mnb
Forrás: CBRE, Cushman & Wakefield, MNB

A KKE régió több országában emelkedett a prime (legjobb minőségű és elhelyezkedésű ingatlanokra vonatkozó) irodahozam. A prime irodahozamok és bérleti díjak változása alapján, 2022 végére a KKE régióban átlagosan 3 százalékkal csökkenhetett a prime szegmens értékeltsége az egy évvel korábbihoz képest, ezen belül Budapesten 14 százalékos csökkenés mérhető. A régióban a hozamemelkedés – részben az alacsonyabb tranzakciószám okozta nehezebb hozamkövetés miatt – egyelőre kisebb mértékű volt, mint az érettebb nyugat-európai irodapiacokon, ami további hozamemelkedés lehetőségét vetíti előre.

Szigorodó hitelezés

2022 során a bankok 356 milliárd forint összegben folyósítottak kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleket belföldi vállalatoknak, amely 6,5 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbi volumennél. A folyósítások fele továbbra is irodaházakhoz és bevásárlóközpontokhoz, közel egyötöde pedig az ipar-logisztika szegmenshez kötődött. A Hitelezési felmérés alapján 2022. második félévben folytatódott az üzleti célú ingatlanhitelek feltételeinek a szigorodása, előretekintve pedig a bankok nettó értelemben vett 31 százaléka helyezett kilátásba további szigorítást. Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége a szavatolótőke arányában kevesebb mint fele a 2008-as válság után látott értéknek.

Forrás: MNB

A hazai prime irodák hozamemelkedés okozta becsült értékcsökkenése noha érdemben kisebb a gazdasági és pénzügyi világválság 2008-as kitörését követő egy-másfél évben látottnál, az ingatlanok értékváltozásával kapcsolatos aktuális folyamatokat pénzügyi stabilitási szempontból kiemelt figyelemmel kell kísérni.

Címlapkép forrása: Getty Images

Az év legrosszabb napja az amerikai tőzsdéken
Fiatal nő befektetés számolás
Európai Tanács
olaj
koszovó
Szudán
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Könyvajánló
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Szenior ügyfélkapcsolati koordinátor

Szenior ügyfélkapcsolati koordinátor

Sales manager

Sales manager

Senior webfejlesztőt keres a Portfolio Csoport

Senior webfejlesztőt keres a Portfolio Csoport
2023. június 7.
Portfolio Property X 2023
2023. június 8.
Portfolio Balaton Business Forum 2023
2023. június 1.
Financial IT 2023
2023. június 6.
BUDAPEST - Pörgessük fel együtt a hazai KKV szektort!
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Ez is érdekelhet
Durva csúszások jönnek az újlakásprojekteknél