Az idei második negyedév végén a teljes országos modern ipari/logisztikai állomány 4 814 000 négyzetmétert tett ki, melyből a fővárosban és környékén 3 306 740 négyzetméter található, míg a regionális hazai állomány 1 507 260 négyzetméter volt. A BRF legfrissebb jelentése rámutat, hogy az üresedési ráta nagyot emelkedett egy negyedév alatt, elérve a 8,6 százalékot. Úgy tűnik tehát, hogy az elmúlt néhány évben piacra került jelentős állományt mostanra lassabban szívja fel a piac, noha a fejlesztői aktivitás még mindig nagyon erős.
A CBRE számításai szerint Budapest környékén jelenleg is 467 ezer négyzetméternyi terület áll tervezés és 135 ezer négyzetméter építés alatt. Az átadásokban azonban már voltak halasztások a bérlői igényekre reagálva, jóllehet a területek jelentős részét még így is az átadás előtt bérbe adják.
A Budapest környéki piacon idén 384 ezer négyzetméternyi új raktár jelenhet meg, ami új rekord lenne.
A teljes lízingtevékenység pedig a Budapest környéki piacon, az első félévben elérte a 232 ezer négyzetmétert.
A kereslet növekedését jól mutatja az alábbi ábra, amiből kiderül, hogy az éves bruttó bérbeadás 2016 és 2022 között szinte a duplájára nőtt, ráadásul ezen belül is a hosszabbításokkal szemben az előbérletek részaránya növekedett. Az idei év ugyanakkor már megtorpanást hozott, amit a piaci szereplők is megerősítenek.
A covid utáni raktározási igény növekedését már nem érezzük.
- emelte ki Lőrincz-Hadnagy Tibor, a RaktárAD Ingatlanfejlesztő Kft. Operations Managere.
Hogy pontosan mennyivel lett visszafogottabb a lendület a logisztikai és ipari ingatlanok piacán, arról a szeptember 28-i Property Investment Forum 2023 konferencián Székely Ádám, az Infogroup ügyvezető igazgatójának és tulajdonosának moderálásában az alábbi szakértők beszélgetnek:
Fábián Gergely, iparpolitikáért és technológiáért felelős államtitkár, Gazdaságfejlesztési Minisztérium
Dr. Gondi Ferenc MBA, ügyvezető igazgató, CTP Hungary
Zsófia Korda, Corporate Sales Relations and Business Development Chief Sales Officer (CSO), Wing
Lőrincz-Hadnagy Tibor,,a RaktárAD Ingatlanfejlesztő Kft. Operations Managere.
Nemes Rudolf, vezérigazgató, HelloParks
Emelkedő üresedés
A korábbi évek kevés fejlesztése miatt 2018 és 2020 között a piac üresen álló területei mélypontra csökkentek, a 2020 után felerősödő fejlesztések hatására ugyanakkor már enyhe növekedés volt érezhető. A valódi ugrást viszont az utóbbi egy év hozta el, így mostanra - a második negyedév végén - az üresedési ráta Magyarországon 8,1%-ra, Budapest környékén pedig 8,6%-ra emelkedett. Ez az érték ugyanakkor még nem tekinthető kiemelkedően magasnak, nagyjából a 2016-os szinteken vannak a számok.
A magasabb üresedési rátának azonban van előnye is, méghozzá az azonnali elérhetőség növekedése, ami a piac szereplőit segíti az esetleges költözésben.
A négy budapesti részpiac közül egyébként a Budapest-Repülőtér részpiacon volt a legnagyobb (+8 százalékpont) egy év alatt az üresedés növekedése, amit főként a közelmúltban történt új átadások okoztak, így ezen a részpiacon az üresedési ráta eléri a 15,3%-ot, míg a legalacsonyabb a Nyugati részpiacon, ahol továbbra is mindössze 2,7%.
A második negyedév végén a Budapest környéki állományban mintegy 284 ezer négyzetméternyi terület állt üresen.
Növekvő bérleti díjak
Hiába indult emelkedésnek az üresedés, a bérleti díjakban ez csak a növekedési ütem csökkenésére volt elegendő, elsősorban a megemelkedett kivitelezési költségek miatt. A big-box logisztikában a bérleti díjak minimálisan, mintegy 2 százalékkal növekedve elérték az 5,6 euró/m2/hó szintet és ebben a tekintetben nincs különbség abban, hogy egy raktár a főváros közelében, vagy valamely nagyobb vidéki városunkban áll.
A legmagasabb bérleti díjak továbbra is a városi logisztikában vannak, ott jelenleg elérik a 7 euró/m2/hó szintet.
A tipikus A kategóriás bérleti díjak jelenleg a 4,95-5,60 euró közti sávban mozognak, a built-to-suit esetében valamivel meghaladják ezt a szintet.
Várható fejlesztések
A fejlesztési piacot az utóbbi években egyértelműen Közép-Magyarország uralta, 2022-ben azonban hatalmas méretű állomány jelent meg Nyugat-Magyarországon is. Kelet-Magyarország stabilan a harmadik helyen tartja magát és ha nem is akkora volumenben, de ott is folyamatosak az új fejlesztések. A bérbeadásra épített állomány aránya azonban a 2021-es ugrást követően fokozatosan csökken, az idei fejlesztések mintegy 20 százalékát teszik ki.
Látványos viszont, hogy a kereslet megtorpanása ellenére mekkora volumen áll építés alatt, ami a következő években jelenhet meg a hazai piacon. Ez a 2,2 millió négyzetméter azt jelenti, hogy a meglévő állomány az előttünk álló években akár 45 százalékkal is bővülhet.
"A kereslet visszaesése egyértelmű problémát jelent, és ez vezethet a bérleti díjak növekedésének megállásához, de ebben még két tényező játszik nagy szerepet, az üresedési ráta, ami jelenleg drasztikusan növekszik Budapest környékén, és a kivitelezési költségek, amelyek csökkenésével a most építkezést tervezők járhatnak jól." - hangsúlyozta Lőrincz-Hadnagy Tibor.
Címlapkép forrása: Getty Images
