Árrobbanás a lakáspiacon? A számok mögé nézve egészen más kép rajzolódik ki

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a velemeny@portfolio.hu címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

Kifejezetten felüdítő élmény volt olvasni a Portfolio-n nemrég megjelent átfogó összefoglalót, amely erősen árnyalta azt a képet, amely az utóbbi hetekben a fővárosi lakásárakról alakult ki a hazai médiában. Egymásra licitáló címekkel jelennek meg a budapesti árrobbanásról tudósító anyagok, miközben egy kicsit alaposabban a számok mögé nézve hamar kiderül:

ma kevesebbet kell dolgozni egy átlagos fővárosi panellakásért, mint 1994-ben.

Nem lenne szerencsés persze elbagatellizálni a drágulást, hiszen csak 2010 óta 234 százalékkal nőttek az átlagos magyar ingatlanárak, míg az EU-ban csupán 55,4 százalékkal. Ennek okát azonban két nagyon markáns tényezőben érdemes keresni.

• Az egyik az infláció, amelyben rekordernek számítunk az unióban: míg a KSH adati alapján nálunk 90,6 százalék volt 2010 és 2024 között a kumulált infláció, addig az az EU-ban pusztán 38,9. Ebből a másfél évtizedből is kiemelkedik „sikerességét” tekintve a 2020 és 2024 között időszak: ekkor hoztuk össze ennek a 90,6 százaléknak a felét, azaz 44,5 százalékot, miközben uniós szinten 22 százalék a kumulált érték ugyanebben a periódusban.
• A másik, legalább ennyire jelentős komponens a forint euróhoz viszonyított árfolyama: ez 52,1 százalékos gyengülést mutat 2010. január 1-e és 2024. december 31-e között (269,5 HUF/EUR vs 410,09 HUF/EUR). Ez minden kétséget kizárólag a hungarikum védjegyért kiáltó csúcsteljesítmény, hiszen például a lengyel złoty árfolyama ugyanezen másfél évtized alatt mindössze 4,5 százalékot gyengült az euróval szemben (4,0919 PLZ/EUR vs 4,276 PLZ/EUR).

Az árfolyammal és az inflációval korrigálva a 234 százalékos adatot 91,3 százalékos nettó áremelkedést kapunk forintban mérve 15 év alatt. Ez viszont egyáltalán nem számít eget rengetőnek,

hiszen számos tényező hatása mutatható ki benne. Az egyik a vásárlói elvárások, a korábbi évekre jellemzőnél gazdagabb, ebből adódóan pedig drágább műszaki tartalom. Magyarországon árfelhajtó hatása van annak is, hogy a hazai építőanyaggyártás gyakorlatilag teljesen eltűnt, a mai új építésű ingatlanokban 70-80 százalékban importanyagokat találunk. Ugyanebbe az irányba hat a munkaerőköltségek növekedése, ami itthon szintén kirívó mértékű. Egyfelől a legjobb szakemberek külföldre vándorlása miatt, de a költségekbe és ezáltal az árakba a többszörösen túlárazott közbeszerzések, a folyamatosan növekvő adóterhek, a változatos különadók is beépülnek, és még a bizonytalanságért is fizetni kell. Szintén növeli a költségeket a műszaki előírások fokozatos keményedése. Utóbbiba egyaránt beleértendő a szigorodó építési szabványok teljesítése, valamint a megfelelés az olyan elvárásoknak, amilyen például a megújuló energiaforrások preferálása az új otthonok energiaellátásában.

Akinek ismerős a folyamat, az jó helyen kapiskál: ehhez hasonló tendenciát láthatunk az autóiparban, ahol a biztonsági és környezetvédelmi elvárások miatt ugyanúgy egyre több, korábban extraként hozzáférhető felszereltségi elem válik alaptartozékká, ahogy az utasok kényelmét szolgáló műszaki plusztartalmat is integrálják a gyártók az egyre magasabb alapárba.

Épp erre vezethető vissza az elsőre rendhagyó jelenség, amely egyformán érvényesül a használt lakások és a használt autók piacán. Pár éve még furcsálltuk, hogy egy jó állapotú használt kocsit akár a beszerzési ár felett is el lehet adni, mára viszont megszoktuk, hogy a jelenleg érvényes új autó árból indul ki a kalkuláció. Jórészt hasonló okokból „húzzák” a dráguló új lakások fölfelé a használt otthonok árát.

A fizetőképes kereslet alakulása is összekapcsolja az autó- és a lakáspiacot, hiszen egyáltalán nem mellékes, hogy az árak mellett hogyan alakultak azok a bérek, amelyekből fedezni kell a növekvő négyzetméterárakat. Mivel a kilencvenes években egy zuglói panellakás volt az a családi fészek, amelyet egyetemistaként elhagytam, felütöttem a KSH „A budapesti lakáspiac, 1990–1995” címet viselő kiadványát. Ebből az derül ki, hogy 1994-ben 67 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár Budapesten, azaz egy 45 négyzetméteres lakás 3,015 millió forint volt – ez egybe is vág az emlékeimmel. A Tények könyve alapján az is megállapítható, hogy abban az időben 33 309 forint volt a havi bruttó átlagbér, ebből pedig könnyen kiszámítható, hogy 90 hónapot kellett dolgozni azért, hogy az ember egy zuglói panellakás boldog tulajdonosának mondhassa magát.

Ha a KSH múlt év végi átlagkeresetre megadott számát (727 700 Ft/hó) összevetem a 45 négyzetméteres zuglói panelek akkor érvényes árszintjével (50 millió forint), úgy „már csak” 68,7 hónap adódik. Egy negyedév híján tehát két évvel kevesebbet kell dolgozni egy ilyen lakásért ma, mint 30 évvel ezelőtt, így aztán az sem túlzás, hogy ebben a megközelítésben a budapesti lakáspiac a legolcsóbbak között van.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ