Dupla prés alatt Közép- és Kelet-Európa irodapiacai: nőnek a költségek, válogatnak a bérlők

Eltérő fejlődési trendek a régióban

Josef Stanko (Head of Market Research, Colliers Czechia) így kommentálta a helyzetet: „Az új irodafejlesztések volumene jelentős eltéréseket mutat a CEE-6 régióban. Szófia kiemelkedik a folyamatos A-kategóriás fejlesztéseivel, miközben olyan nagyvárosokban mint Varsó, Prága, Bukarest és Budapest, érezhetően visszaesett az építési aktivitás. Varsóban ugyan 2024-ben kisebb élénkülés tapasztalható, de a piac így is mindössze a járvány idején átadott irodaterületek harmadát produkálja.”

Fókuszban a fenntarthatóság és a minőség

A zöld minősítés mára alapelvárássá vált a régióban, az új fejlesztések egyre magasabb szintű minősítések megszerzését célozzák, mint például a LEED, a BREEAM vagy a DGNB. Szófiában szinte már minden új projekt rendelkezik tanúsítvánnyal, vagy folyamatban van a minősítési eljárás. Pozsonyban a fejlesztők olyan korszerű technológiákat integrálnak, mint a geotermikus rendszerek. Emellett egyre több átalakítási projekt is zajlik, különösen Lengyelországban és Csehországban, ahol a prémium lokációban található A-kategóriás épületek a legkeresettebbek. A régebbi, B-kategóriás irodák egyre magasabb üresedési rátával küzdenek, vagy új funkciót kapnak, mivel a bérlők a minőség és a fenntarthatóság felé fordulnak – derül ki a Colliers friss, „ExCEEding Borders Office Report. Evolution of Office Markets in CEE-6: Trends and Challenges” című jelentéséből.

Bár a fejlesztési szintek összességében kielégítőnek mondhatók, a kihívások piaconként eltérőek. A növekvő építési és finanszírozási költségek, a stagnáló kereslet és a kiszámíthatatlan hozamok közös problémát jelentenek:

mindez ahhoz vezet, hogy a várható és a tényleges kínálat mértéke között jelentős eltérések mutatkoznak a CEE-országok fővárosaiban.

Változnak a bérlői preferenciák

A CEE-6 régióban a bérlők egyre inkább a minőséget, a lokációt és a fenntarthatóságot helyezik előtérbe a költségalapú döntésekkel szemben. Szófiában a kereslet stabil, amit elsősorban hosszabbítások és költözések mozgatnak. Varsóban ágazati átrendeződés tapasztalható: növekvő arányban jelennek meg a gyártócégek, miközben csökken az IT- és outsourcing szektor igénye. Bukarestben a folyamatos piaci bizonytalanság miatt a bérlők elhalasztják az előbérleti döntéseket, miközben a hibrid munkavégzés hatásait továbbra is vizsgálják. A közszféra intézményei egyre jelentősebb bérlőként jelennek meg a piacon. Szlovákiában és Lengyelországban állami ügynökségek keresnek modern, magas minőségű irodai környezetet – mutatja be a Colliers.

Magyarországon pedig a kormány bérlői szerepből tulajdonosi pozícióba lép át, és új, állami tulajdonú irodaházak jelennek meg a piacon.

Rugalmas terület és bérleti időszak trendek

A rugalmas munkaterületek iránti kereslet növekszik. Szófia vezeti a régiót a flex irodák arányában, míg Prágában egy domináns helyi szolgáltató vezetésével bővül ez a szegmens. Budapesten érett flex piac működik, ahol egyre nagyobb az igény a rugalmas bérleti konstrukciókra a nagyvállalatok részéről. A bérleti időszakok is változnak, Prágában az új szerződések gyakran 7–10 évesek, ami magas színvonalú irodabérleti beruházásokra utal. Varsóban hasonló tendencia figyelhető meg, míg Bukarestben a bérlők nagyobb rugalmasságot keresnek, például felmondási lehetőségeket és a terület módosítására vonatkozó opciókat.

Árazás és ösztönzők

A bérleti díjak folyamatosan emelkednek a CEE-6 piacain, miközben az ESG-kompatibilis, központi elhelyezkedésű épületek prémiuma egyre hangsúlyosabbá válik. Az A- és B-kategóriás ingatlanok árkülönbsége egyre növekszik.

• Prága vezet a legmagasabb bérleti díjakkal, amelyek elérik a 30 €/négyzetmétert.
• Varsó szorosan követi 28,5 €/ négyzetméterrel.
• Budapest, Bukarest és Pozsony a 20–25 €/ négyzetméter közötti sávban helyezkedik el.
• A legkedvezőbb árakkal Szófiában találkozhatunk – 16 €/ négyzetméter.

A zöld minősítéssel rendelkező épületek egyre nagyobb bérleti díjprémiumot érnek el, miközben a minősítés nélküli ingatlanok esetében fennáll a „barna diszkont” kockázata. A bérleti ösztönzők szerkezete városonként eltérő: Prágában például jelentős fit-out hozzájárulást kínálnak az új fejlesztésekhez, míg Varsóban a bérleti feltételeket és a költségkeretet a piaci helyzetnek megfelelően alakítják a Colliers szakértői szerint.

Mindeközben Varsó továbbra is felülmúlja a régiós versenytársakat nettó bérbeadás tekintetében, Prágában stabil kereslet és alacsony üresedési ráta jellemző, utóbbi jelenleg 7–8% körül mozog, míg Bukarest és Szófia a 2021–2022-es magas, 15–16%-os üresedési csúcsokból lábadozik. Pozsony és Budapest esetében ingadozó az üresedési ráta, a legnagyobb hatás a régebbi épületekben érzékelhető.

Mik a kilátások 2025 második felére?

Grzegorz Sielewicz (Head of Economic & Market Insights, Colliers CEE) úgy vélekedett: „A globális bizonytalanság ellenére a CEE régió továbbra is vonzó alapokat kínál a versenyképes munkaerőpiacoknak és földrajzi elhelyezkedésből fakadó előnyöknek köszönhetően. Bár rövid távon továbbra is fennállnak kihívások, mint az inflációs nyomás és a kamatláb-érzékenység, a középtávú kilátások pozitívak, különösen azok számára, akik támogatják a zöld innovációt és rugalmasak a hibrid munkavégzést illetően.”

Az év során a CEE-6 irodapiacai tovább alkalmazkodnak majd a változó bérlői igényekhez és gazdasági környezethez:

a kereslet várhatóan a prémium, ESG-kompatibilis ingatlanokra összpontosul a központi helyszíneken,

míg a másodlagos eszközök esetében átalakításra vagy funkcióváltásra lehet szükség. A közszféra növekvő szerepe, a rugalmas munkaterek fejlődése, valamint a hagyományos szektorok – mint a pénzügy, a szakmai szolgáltatások és a gyártás – folyamatos kereslete alakítja majd a régió irodapiaci jövőjét. Azok a befektetők és fejlesztők érvényesülnek majd leginkább, akik a változó piaci környezetben a fenntartható, magas színvonalú, stratégiai lokációban elhelyezkedő ingatlanokra helyezik a hangsúlyt – hangsúlyozza a Colliers.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images