Az albérletpiacot is fejre állíthatja a kormány 3%-os lakáshitele

A budapesti kerületek többségében az 50 négyzetméteres lakások vételárához kapcsolódó hiteltörlesztő várhatóan alacsonyabb lesz, mint a bérleti díj, ahol pedig a bérleti díj magasabb, ott jellemzően a szükséges önrész összege lesz jóval kedvezőbb - mutat rá az ingatlan.com. A vármegyeszékhelyek többségében néhány ezer forintos különbség mutatkozik a törlesztőrészlet és a bérleti díj között, viszont a szükséges önrész átlagosan sehol sem haladja meg az 5,1 millió forintot.

A cég szerint az első lakásvásárlóknak meghirdetett program átalakítja az albérletpiacot is, mivel sok fiatal bérlés helyett vásárolhat, ami fékezheti a bérleti díjak emelkedését és tovább növelheti a kínálatot. Az Otthon Start programhoz köthetően fokozódhat a kereslet a kisebb lakások iránt, és a több adásvétel emelkedő pályán tarthatja a lakásárakat, de mivel a kamattámogatott hitelek nehezebben épülnek be a lakásárakba, és a befektetők is óvatosabbakká válhatnak, ezért drasztikus drágulás középtávon nem várható.

Egyre több budapesti kerületben olcsóbb lesz a vásárolni, mint a bérelni

Az ingatlan.com elemzése egy-egy használt 50 négyzetméteres megvásárlásához felvett kedvezményes hitel törlesztőrészletét vetette össze a különböző fővárosi kerületek és a vármegyeszékhelyekre jellemző eladási árakkal és a bérleti díjakkal.

Budapesten egy átlagos használt 50 négyzetméteres lakás esetében az Otthon Start programban fizetendő havi törlesztőrészlet összege kisebb, mint ugyanannak a lakásnak a bérleti díja. A maximum 50 millió forintos hitel havi törlesztőrészlete 237 ezer forint, az átlagos fővárosi bérleti díj pedig 250 ezer forint egy átlagos 50 négyzetméteres lakás esetén. A vételár és a hitelösszeg közötti különbözetet viszont önerőből kell finanszírozni, ami a budapesti átlagos lakásoknál 17 millió forintot jelent.

- vélekedett Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Hozzátette, hogy átlagos lakást nehéz találni Budapesten, mert kerületenként eltérőek a bérleti díjak és a lakásárak is, ami nagy lehetőséget jelent az első lakásvásárlóknak is. Kilenc fővárosi kerületben az Otthon Start igénylői érvényesíteni tudják 10 százalékos önrészt, mindezt úgy, hogy az önrész összege még így sem haladja meg átlagosan a 4,4-6,9 millió forintot.

Az ingatlan.com adatai szerint a használt lakások több átmeneti kerület és külső városrész kerülhet az első lakásvásárlók fókuszába: ilyen például a X., a IV., a XIV., és a XV.-XXIII. kerületek is. Érdekesség ugyanakkor, hogy a legnagyobb különbség a hiteltörlesztők javára a bérleti díjakkal szemben a legfelkapottabb belvárosi és a legnagyobb kínálattal rendelkező XI. és XIII. kerületekben mutatkozik, ezekben viszont az önrész összege átlagosan eléri és meghaladhatja a 15 millió forintot.

Ráadásul ezekben a kerületekben az 1,5 milliós négyzetméterár-korlát miatt az első lakásvásárlók sokkal kisebb kínálatból válogathatnak.

Inkább 40 négyzetméter

Az ingatlan.com szakértője szerint a vevők több lehetőséget is mérlegelhetnek a megfizethető első lakás megszerzése érdekében. „Ha valaki egy 50 négyzetméteres lakás bérlése helyett egy 40 négyzetméteres használt lakást vásárol, akkor szinte minden kerületben és megyeszékhelyen pozitívra jön ki a vásárlás mérlege, és az önerő is jóval kisebb lehet. Ha a magasabb ingatlanárak miatt az eddigi bérlők vevőként másik városrészt választanak otthonként, akkor is alacsonyabb hiteltörlesztőt tudnak elérni a meglévő bérleti díjaikhoz képest.” – fogalmazott Balogh László.

Az Otthon Start program slágerei mindezek miatt a 30-45 négyzetméteres garzonlakások lehetnek a nagyvárosokban.

A cég arra is felhívja a figyelmet, hogy Debrecenben szinte ugyanaz a helyzet rajzolódik ki, mint Budapesten. A többi nagyvárosban a matematikai mérleg nyelve legfeljebb csak azért billenhet a bérlés irányába, mert ott a fővárosinál jóval alacsonyabbak a bérleti díjak, a szükséges önrész összege viszont a budapestinek a töredéke. Ez a tendencia azt sugallja, hogy nemcsak a fővárosban, de a többi nagyobb településen és egyetemvárosban is komoly lendületet kaphatnak a vásárlások.

Hogyan alakítja át a program az albérletpiacot?

Az ingatlan.com szakértője szerint a program bevezetése komoly átalakulást hozhat a lakhatási piacon, akár már az idei egyetemi és főiskolai felvételi ponthatárok kihirdetésekor. Sok szülő a bérlés helyett a vásárlást helyezheti előtérbe nagykorú gyermeke lakhatása kapcsán. Sőt, mivel az egyetemisták jelentős része már munkát is vállal tanulmányai mellett, így a bérlés helyett maguk a diákok is a vásárlás mellett dönthetnek, ha az önerőben a szülők segíteni tudnak.

A program hatására jókora fizetőképes kereslet eshet ki az albérletpiacról, ami tovább lassíthatja a bérleti díjak emelkedését

– értékelte a helyzetet Balogh László.

Az év eleji befektetői rohamban sokan lehetnek olyanok, akik kifejezetten a nyári albérletrohamra tartogatták a megvásárolt lakásukat, ami a felvételi ponthatárok kihirdetésekor indul. Emiatt az albérletkínálat még tovább nőhet, ami még inkább lassíthatja az albérletdrágulás ütemét, és tovább mérséklődhetnek a bérbeadásból származó amúgy sem túl magas hozamok. A szakértő szerint ez a tendencia távolabb tarthatja azokat a befektetőket az ingatlanpiactól, akik elsősorban kiadásból hasznosítanák a megvásárolt ingatlant. A befektetők számának csökkenése pedig mérsékelheti a lakáspiaci keresletet, ami az eladó lakások drágulását is enyhítheti - vetíti előre az ingatlan.com.

Az Otthon Start program miatti keresletnövekedés az első lakásvásárlók részéről, és az általuk okozott adásvételi láncreakció a magasabb forgalom miatt emelkedő pályán tarthatja a lakásárakat.

A kamattámogatott hiteleket azonban nehezebb beépíteni a lakásárakba, ezért drasztikus drágulásra középtávon nem igazán lehet számítani.

A befektetők várhatóan kisebb aktivitása pedig tovább lassíthatja a lakásdrágulást. Amikor lezajlik az Otthon Startos vevők első nagy hulláma, amely valószínűleg 2026 tavaszán várható, a lakáspiaci áremelkedési tempó is alacsonyabb fordulatszámot vehet fel. Az Otthon Start program tehát a következő időszakban jelentősen átalakíthatja a hazai lakhatási stratégiákat, különösen a fiatalok és az egyetemisták körében, hosszú távon befolyásolva mind a bérleti, mind az adásvételi piac dinamikáját.

Címlapkép forrása: Shutterstock

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ