Megtámadja az irodapiacot a gyenge forint

2018. július 7. 06:01    
nyomtatás
 
Magyarok milliói tapasztalhatták meg az elmúlt hetekben a forint hirtelen jött gyengülését, ami a külföldön nyaralók mellett a gazdaság számos más területén is érezteti hatását. Ilyen többek között az irodapiac, ahol már hosszú ideje euróban történik a bérleti díjak fizetése. Mivel a fejlesztők is devizában, euróban veszik fel a hiteleiket, ezért abban is kell törleszteniük, a forint/euró árfolyam megváltozása tehát a piaci szereplők életére is hatással van. Ezúttal a hazai szakma képviselőit kérdeztük meg arról, hogy mit okoz a jelenlegi és mit okozna esetlegesen egy a mostaninál nagyobb mértékű árfolyamkilengés.

Save the date! November 22-én újra Property Investment Forum, Magyarország legjelentősebb ingatlanszakmai eseménye! Új helyszínen, kiállításokkal, a legforróbb témákkal, a legfontosabb szakértőkkel és döntéshozókkal, exkluzív programokkal, egyedülálló networking lehetőségekkel várjuk a részvevőket az egész napos programra. Írja be a naptárába már most!



Mit okozhat az árfolyamváltozás?


A bérleti díjak forintban történő meghatározása növelheti a kockázatokat és az árfolyamváltozásból adódó esetleges veszteségeket a bérbeadó cégek számára. Az euróban történő elszámolás viszont a bérlők helyzetét nehezítheti abban az esetben, ha a gazdasági helyzet változásából adódóan változik a forint/euró árfolyam, és így megemelkednek a bérleti költségek. Természetesen az árfolyam csökkenése ugyanígy, csak ellentétesen érinti a feleket. Vannak ugyan cégek, akiknek a bevételeik is euróban érkeznek, számukra ez nem jelent gondot, de a hazai piacon ők vannak kisebbségben.

Az irodapiacon a 2008-as válság előtt is nagy gondot okozott a forint euróval szembeni leértékelődése, ráadásul akkor még a cégek fizetésképtelensége is gyakran nehezítette a helyzetet. Arra is volt példa, hogy valaki egyedi árfolyamfixálással jutott kompromisszumra a bérbeadóval, de ez inkább a B-kategóriás házaknál és kisebb vállalkozásoknál fordult elő. Sok szempontból viszont a mostani forintgyengülés során is hasonló problémákkal kell szembenézni.

Abban az esetben, ha a forint hosszú távon is tovább gyengül, az érintett cégek bevételeinek egyre nagyobb hányadát kell a bérleti díjakra fordítaniuk, aminek következtében felmerülhet az olcsóbb irodába való költözés. Az üzemeltetők a válság alatt általában fixált forint-euró árfolyammal, illetve ideiglenesen kisebb-nagyobb területek felmondásának engedélyezésével próbálkoztak, hiszen az erősen túlkínálatos piaci környezetben nehéz volt új bérlőket találni. A mostani környezetben még korántsem ez a helyzet, mind az irodapiacon, mind a logisztikai ingatlanok piacán nagyon erős a bérlői kereslet a szabad területek iránt, amit a rekordalacsony üresedési ráták is bizonyítanak.

Megtámadja az irodapiacot a gyenge forint

Érdemes figyelni a bérleti díjakat


Az építés alatt álló és a közeljövőben átadásra kerülő piaci volument figyelembe véve azonban érdemes figyelni a bérleti díjakra. A Portfolio Fm & Office 2018 konferenciájának résztvevői közül szinte minden második ember azt mondta, hogy az 1-1,5 év múlva elkészülő új Váci úti házak átlagos bérleti díja 17 euró felett alakulhat. Ez a jelenlegi 13-15 eurós szinthez képest elsőre elrugaszkodottnak tűnhet, de több szakértő is megerősítette, hogy az új irodaházakban folyamatosan emelkednek a bérleti díjak, illetve, hogy az elkövetkezendő egy évben további emelkedésre számít.

A kérdés az, hogy a forint 7-8 százalékos tartós leértékelődése hogyan fogja mindezt befolyásolni, nem is beszélve arról, ha esetleg még tovább romlik a magyar fizetőeszköz. A kérdésről a hazai piac három vezető szakértőjét kérdeztük meg.

Így látják a szakértők


Simonyi Balázs, Leasing Director, CPI Hungary

A jelenlegi helyzet véleményem szerint alapvetően különbözik a válság időszakától, így ennek megfelelően az érintettek reakciói, illetve toleranciája is teljesen más, mint akkor. A helyzet pillanatnyilag még átmenetinek tekinthető, és szerintem a piaci szereplők többsége is ebben bízik. Egyelőre nincs tetten érhető hatása az árfolyam gyengülésének. A bérlők szempontjából jelenleg nagyságrendileg 4-5 százalékos többletköltségről beszélünk és durván 2 hónapról, ami még 1 százalék alatti éves költségnövekményt jelent. Tapasztalatom szerint a cégek, aki kitettek az ilyen jellegű árfolyamkockázatnak, általában beépítenek egy kontingenst az ésszerűen várható negatív hatásokra, vagy más pénzügyi tranzakcióval próbálják neutralizálni azt. Az ingatlantulajdonosokra, illetve hiteleikre pedig éppen azért nincs hatással, mert a bérleti díjak Euróban kerülnek denominálásra, pontosan ebből a célból. A bérleti díjak tekintetében a már érvényben lévő szerződések vonatkozásában szintén nincs hatása a változó árfolyamnak, és ugyanez elmondható az irodai bérlemények aktuális kínálati díjairól, amit továbbra is az alapvető kínálati és keresleti helyzet határoz meg. Ez alapján pillanatnyilag szükségtelennek tartok bármiféle beavatkozást, ebben a tekintetben az MNB, szakértők által is várt vagy vitatott lépése, jóval megelőz majd bármiféle iparági reakciót.

Simonyi Balázs MRICS

Leasing Director

CPI Hungary

Balázs jelenleg a CPI bérbeadási igazgatója, közgazdász.Több mint 20 éves szakmai tapasztalatát részben olyan vezető nemzetközi ügynökségeknél szerezte, mint a King Sturge, a JLL vagy a DTZ, melyek irodai divízióját... Tovább »



Pázmány Balázs, igazgatóság elnöke, Erste Alapkezelő Zrt.

Mivel az általunk kezelt alapok tulajdonában levő ingatlanokban szinte kizárólag hosszú távú, legalább 3-5 éves bérleti szerződéseket kötünk elsősorban euróban, az árfolyam rövid távú kilengése érdemben nem befolyásolja működésünket. Természetesen bérlőink egy részének a magasabb forintösszegű számla megterhelő lehet, de erre normál üzleti kockázatként tekintünk, nem támogatjuk a díjak fixálását vagy cappelést. A jelenlegi forintgyengülés nominálisan soknak tűnik, de százalékos mértékben 6-7 százalékos változást jelent éves szinten. A bérlők kiadásainak a bérleti díj csak egy kisebb része, a munkaerő költsége nagyságrendileg 10 százalék körüli emelkedést hozott azonos időszakban, ez jelentősebb terhet ró a bérlőkre. Az üzemeltetési költségek szintjére tehát az árfolyam-mozgásnál jobban hat a munkaerő költségeinek emelkedése, de az éves elszámolásnak köszönhetően a hatások várhatóan kiegyenlítődnek, a pontos szinteket az elszámolást követően látjuk majd. Hozamelvárásainkat, az iroda- és üzlet bérleti kondíciókat az árfolyam-kilengések jelenleg nem befolyásolják, a folyamatok alátámasztják, hogy továbbra is euróban kívánjuk bérleti megállapodásainkat megkötni.

A mostani forintgyengülés annyiban más, mint a 2008-2009-es válság idején, hogy akkor világszintű válsággal néztünk szembe, a magyar fundamentumok is gyengék voltak, kiélezett helyzet alakult ki. A jelenlegi eset nem párosul világválsággal, a magyar gazdaság mutatói és a világ GDP-je is megfelelően növekszik. Nem látunk okot piaci nyugtalanságra, de a trendeket természetesen folyamatosan nyomon követjük, szükség esetén megtesszük a megfelelő lépéseket.

Pázmány Balázs FRICS

igazgatóság elnöke

Erste Alapkezelő Zrt.

1998-ban végzett a Janus Pannonius Tudományegyetem Vállalkozásfinanszírozási szakán közgazdászként. 1997-ben az OTP Értékpapír Rt-ben vagyonkezelőként dolgozott, ezt követően 2000-től az Erste Alapkezelő Zrt-ben... Tovább »



Székely Gábor, operatív vezető, Appeninn Holding Nyrt.

A mostani forintgyengülés nincs összefüggésben a gazdaság teljesítményével. Az Appeninn bérbeadásból származó árbevétele döntő többségben euróhoz kötött, (csak a forint alapú hiteleink esetében alkalmazunk forint alapú bérleti díjat), így nem futunk árfolyamkockázatot sem. Jelen pillanatban nem számolunk tartós, vagy jelentősebb mértékű forintgyengüléssel, a jelenlegi árfolyamszint a közepes és nagyobb bérlőknél még a tűrésküszöbön belül van, sőt az exportorientált vállalatoknak a helyzet még kedvező is, hiszen javul eredményességük. Inkább a kkv-k, kisebb vállalkozások számára, illetve a lakossági hitelek esetén jelenthet problémát a forintgyengülésből származó többletköltség. A piac most kivár, így a jelenlegi árfolyamszint a bérleti díjakra nincs hatással.

Székely Gábor

vezérigazgató

Appeninn Holding Nyrt.

Székely Gábor az Appeninn Holding Nyrt. igazgatótanácsának elnöke. 2004 óta az RMBK 2003 Zrt. befektetésekkel és tanácsadással foglalkozó cég vezérigazgatója. Nagy tapasztalatot szerzett lakóparkok komplex üzemeltetésének... Tovább »



Limp Adrián, Director, Head of Valuation & Advisory Hungary, Cushman & Wakefield

2008 és 2012 között a forint-árfolyam rendkívül volatilis volt, amelyre a piaci szereplők kis késéssel valóban reagáltak. Árfolyamrögzítés helyett a szerződésekben minimum és maximum árfolyam meghatározást alkalmaztak inkább, azonban ez a kiskereskedelmi piacon jellemzőbb volt, mint az iroda piacon. Ne felejtsük el, hogy a kiskereskedelmet hatványozottan sújtja az árfolyamhatás, az importárak növekedése okán. Bár a jelenlegi árfolyamváltozás aggodalomra ad okot, egyelőre jóval kisebb mértékű a korábbiaknál.

Az irodabérleti díjak a piaci kereslet-kínálati viszonyok szerint alakulnak, jelenleg inkább bérbeadói piacról beszélhetünk, ebben az árfolyam rövid és középtávon nem hoz változást. Ráadásul az építési költségek folyamatos növekedése is a növekvő bérleti díjak irányába mutat.

A kiskereskedelmi piacon erősebben jelentkezik az árfolyamhatás: a kereskedők bérletidíj-fizető képessége korrelál az értékesítési bevételeikkel. A bevételek forintban realizálódnak, míg bérletidíj és beszerzési költségeik nagyrészt devizában jelentkeznek, ezáltal egy tartósan magas árfolyam mellett nehéz helyzetbe kerülhetnek.

A tulajdonosok forintalapú bevételei növekednek, azonban a prémiumszegmensben euró alapú befektetések jellemzőek, így nincs közvetlen, rövidtávú értékhatása a folyamatoknak. A hitelteljesítés úgyszintén tartható, hiszen a bevételek adottak, vagy növekednek.

Limp Adrián MRICS

Director, Head of Valuation & Advisory Hungary

Cushman & Wakefield

Adrián több mint 10 év ingatlanpiaci tapasztalattal rendelkezik. A Cushman & Wakefield Hungary értékbecslési üzletágának vezetőjeként átfogó értékbecslési és tanácsadási szolgáltatásokat nyújt ügyfelek széles... Tovább »

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír





hirdetés
 
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium