Ők azok a hazai ingatlanosok, akik "mertek fityiszt mutatni"

2018. június 8. 12:10    
nyomtatás
 
Városfejlesztésről, új budapesti városrészekről, építészeti trendekről és antitrendekről, a digitalizáció diktálta új igényekről és a siker kulcsáról beszélgettek az ingatlanszakma képviselői az UniCredit Bank által megrendezett ingatlanpiaci szakmai összejövetelen.

Kereskedés Unicredit-részvényekkel a Portfolio Online Tőzsdén!

A panelbeszélgetést Patai Mihály, az UniCredit Bank elnök-vezérigazgatója nyitotta meg, aki beszédében elmondta, az ingatlanciklus kedvező fejlődési időszakát éljük meg ezekben az esztendőkben, amire nem volt példa a 70-es, 80-as, sőt a 90-es években sem, hiszen többedik éve örülhetünk annak, hogy a fizetési mérleg és a külkereskedelmi deficit is rendben van, az UniCredit Bank pedig optimistán tekint előre, és 3,5-4%-os növekedést prognosztizál a következő esztendőre is.

Ők azok a hazai ingatlanosok, akik "mertek fityiszt mutatni"


A beszélgetés moderátora Vörös Gábor, az UniCredit Bank Speciális Finanszírozás részlegének ügyvezető igazgatója úgy jellemezte meghívott vendégeit, hogy közös bennük az, hogy valamennyien "mertek fityiszt mutatni" a közgazdasági törvényszerűségeknek és trendeknek, és az árral szemben úszva, atipikus helyeken, vagy válságos években, vagy éppen a szokásostól eltérő koncepcióval is belevágtak olyan építészeti gigaprojektekbe, amelyek azóta bebizonyították életrevalóságukat.
A válság előtt sok grandiózus terv született új városnegyedekről, melyek végül nem valósultak meg. Vajon hogyan befolyásolja a piac ilyen jellegű ciklikussága az ingatlanfejlesztőket? Mi kell ahhoz ma, hogy egy új városrész működjön, mit mérlegel a finanszírozó? És egy új városrész tervezésénél, telekvásárlásnál milyen szempontokat vesznek figyelembe a beruházók?

A válság után újrainduló építészeti projektek sikeressége és a nagyban gondolkodás témaköre kapcsán Árendás Gergely a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója, a BudaPart projekt fejlesztője elmondta, több tényező együttléte kell a sikerhez, úgy mint jó lokáció, erős finanszírozási háttér, az állammal és az önkormányzatokkal való partnerség, egy jó fejlesztőcsapat a termékfejlesztéshez és nem árt egy kritikus méret sem. A jó lokáció esetükben adott volt, Budapest rég kihasználatlan kincsét, a Kopaszi-gát környéki új városrészt vásárolták meg 2015-ben, ahova lakóházak és irodák alkotta épületkomplexumot terveznek, melyből már 5 épület építkezésének megkezdése és piaci fogadtatása bizakodásra ad okot. Árendás szerinte, ha egy projekt különlegességeket és élhető városrészeket kínál az ott élők számára, akkor folyamatos növekedést biztosíthat a fejlesztő cégnek. A szakértő kitért arra, hogy mielőtt az épületek tervezésébe csaptak volna, egy teljes évet szántak arra egy dán építészirodával, hogy megnézzék, hogy tudnak ezek az új városrészek jól működni, hogyan tud a gyalogosforgalom, a minimális autóforgalom, a benapozás és a dunai panoráma optimálisan megvalósulni a 16 emeletes házakban. Magasabb építési költségeket vállaltak, de csak így voltak képesek maximalizálni a lehetőségeket: a városi sűrűség és a szolgáltatások fenntartják az épületet, különlegességként pedig ott a 17 hektáros dunai partszakasz, amitől fenntarthatóvá és vonzóvá vált a projekt.

Kiss Gábor, a Metrodom Kft. ügyvezető igazgatója kitért a 2008-2014-es válságra, amikor jellemzően mindenki leállt a fejlesztésekkel, ők viszont árral szemben ekkor is vásároltak telkeket és kezdtek el építkezéseket, álláspontjuk ugyanis az volt, hogy a külső tényezőktől függetlenül mennek előre. Jogerős építési engedélyük volt több száz lakásra, de a válság után új termékre volt szükség: a növekvő átlaglakás-méret trend összeomlása miatt valamennyi lakás alaprajzát újra kellett rajzolniuk. Emlékeztetett rá, hogy ún. "új egyensúlyra törekvés" volt érezhető a piacon, és bár a nehéz helyzetben sok cég fújt visszavonulót, ők úgy érezték, hogy, kiemelkedő szakmai munkával és jó termékkel önerőből is lehetett folytatni a fejlesztéseket. A 8000-es piac (Budapesten évente megépült 8000 új lakás) mindössze 1000-esre olvadt, és mivel ők még mindig vállaltak 300 lakást évente, 30%-os piaci részesedéssel vészelték át a nehéz időszakot.

Ők azok a hazai ingatlanosok, akik "mertek fityiszt mutatni"


A Corvin sétányt is telibe kapta a válság - mondta Tatár Tibor, a Futureal Development Holding Kft. vezérigazgatója - mégis folytatták az építkezést, hiszen ez egy kiváló helyszín a belvárosban, és szerinte a hely szerencséje, hogy a válság már azután ütött be, hogy az első nagy multifunkciós fejlesztések már befejeződtek. Tatár nem titkolta, hogy voltak projektek, melyeket le kellett állítani, de a Corvin Sétány projekt válságtűrőnek bizonyult, volt presztízse, mert már túljutott a kezdeti nehézségeken. Egy tíz évvel ezelőtti kutatást idézett, melyben a válaszolók 85%-a felelt úgy, hogy nem kíván a VIII. kerületben lakni, és ez a szám később is 60% maradt, a Corvin sétányba mégis a megkérdezettek 95%-a szívesen költözne.

Kocsány János, a Graphisoft Park vezérigazgatója arról beszélt, hogy 20 éve egy olyan helyszínt kerestek, ahol ember központú ingatlanfejlesztést tudnak megvalósítani nagy zöld területekkel és korszerű irodákkal. Ennek az elképzelésnek leginkább az óbudai gázgyár területe felelt meg a száz éves platánokkal és a közvetlen Duna parti kapcsolattal. A fejlesztés során nem pusztán egy irodakomplexumot, hanem egy olyan “mentális környezetet" álmodtak, ahol a beköltöző cégek munkatársai gondolatokat cserélnek, fejlődnek, sikeresek lesznek. A fejlesztés során több hullámvölgy volt. A Graphisoft 1998-as tőzsdei bevezetését követően a részvényesek egyre hangosabban kritizálták, hogy a szoftverfejlesztésre szánt tőkét a cég ingatlanba fekteti, ezért a két tevékenység 2006 évi szétválasztásáig a fejlesztés csak lassú ütemben haladt. A 2009-es válságot követően 2015-ig alig volt fejlesztés, de közben olyan bérlőegyüttes jött össze a Graphisoft Parkban, amely a projekt megtérülését tudta biztosítani, így az eredeti stratégia megtartása mentén nem volt szükség a bérleti díjak csökkentésre. 2013-ban megnyitották az egyetemi Campust az oktatással kiegészítve a technológiai parkot, ahol jelenleg mintegy 5000 fő dolgozik és 1000 diák tanul.

Fontos kérdés, hogy a nagyszabású fejlesztési projektek mellett a városrészek összhangja, a budapesti városkép mennyire tud egységes lenni. Kiss Gábor szerint az a fontos, hogy a fejlesztői magasabb nézőpontot, a vevő igényét, hogy harmonikus környezetben éljen és az önkormányzati tervezői álláspontot összehangolják, mert, ha mindhárom egy irányba mutat, akkor képesek egymást támogatni. Véleménye szerint, aki magának fejleszt irodaházat, az képes innovatív, értékálló épületeket létrehozni.

Ők azok a hazai ingatlanosok, akik "mertek fityiszt mutatni"


Arra a kérdésre, hogy megengedheti-e magának egy profitorientált cég, hogy nagyvonalúan bánjon a rendelkezésre álló területtel, Kocsány János válasza igen volt. Szerinte ezek a befektetések, mint a terület alacsony beépítettsége, vagy a magas zöldterületi arány hosszabb távon, de megtérülnek. Ehhez nyilvánvalóan túl kell látni az Excel tábla rövid távú szemléletén. A Graphisoft Park esetében az értékállóságot a bérlők hosszútávú elkötelezettsége biztosítja. A nagyság helyet követel - mondja, és példaként első bérlőjüket, a Microsoftot említi, akivel kapcsolatban rá kellett jöjjenek, hogy vagy elveszítik őket, vagy megépítik neki azt a méretű irodát, amelyet a cég fejlődéséhez szükséges. Utóbbi mellett döntöttek és jól tették, mert, ha egy technológiai cég fejlődni szeretne, csak akkor marad hűséges, ha elképzeléseit az irodaparkon belül meg tudja valósítani.

A beszélgetésben kitértek arra is, hogy megfizethető-e ma Budapesten egy sztárépítész? A sztárépítészek díja hazánkban még magas - értenek egyet -, és magas az általuk tervezett mű bekerülési költsége is. A magyar lakáspiac még nem tud elviselni 3 millió forintos négyzetméterárat, amit London már tud, azt Budapest csak mérsékelten viseli el.

Az e-commerce és a mesterséges intelligencia átalakítja majd az ingatlanpiacot és egy mai modern bevásárlóközpontból nagy showroom lesz, merült fel a kérdés. Tatár Tibor szerint- aki az Etele Plazat építi - nem a digitális átalakulás és az e-commerce diktálja a piacot, és bár szinte biztos, hogy ezeknek a trendeknek lesz hatása az ingatlanszektorra, ők figyelnek arra, hogy az új generációnak is legyen megfelelő digitális élménye, ahol kb. 20%-kal nagyobb lesz az élményszolgáltatások aránya. Emlékeztet rá, hogy ebben a digitális korban még mindig vonzóbb az óriásmozi mint az otthoni televíziózás, a food court nagyobb választékot biztosít, mint otthon főzni és a fittness is jobb, mint otthon, azaz ha lesznek is változások, azok nem alakítják át nagyban a piacot.

Kocsány János a megváltozott munkavégzési szokások kapcsán elmondta, hogy a növekvő információáramlás révén érezhetően változik a piac, egyre több cégnél használják ki a távmunka lehetőséget, de az irodára, a személyes kommunikációra és a találkozásokra a jövőben is szükség lesz. A Microsoft iroda átépítése kapcsán megemlíti, hogy amellett, hogy 25%-os terület megtakarítást értek el az irodák megszüntetésével és tárgyalók kialakításával, a “share desk" rendszer bevezetésével jelentősen nőtt a cégen belüli kommunikáció.

Pető Gábor az UniCredit Bank Hungary Zrt. Ingatlanfinanszírozási igazgatója megjegyezte, a távmunka bár jelentős mértékben növekszik és ezáltal az irodaterületek valóban csökkenthetők, az irodára mégis szükség van és lesz is. Figyelmeztet, a kommunikációs folyamatok 85%-a ma is nonverbális, skype-on, vagy e-mailen keresztül nem működik megfelelően, azaz szükség lesz mindig is a személyes egyeztetésekre, együttműködésre teret biztosító irodákra. Ugyanezt a tendenciát érzi az e-commerce frontján is, egy öltönyt meg lehet venni online, de nem lehet megtapintani, nem tudja élménnyé tenni a vásárlást, így az e-kereskedelem nem tudja teljesen kiszorítani az áruházi vásárlást.

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír





hirdetés
 
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium