Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!

2018. augusztus 7. 08:10    
nyomtatás
 
A legfontosabb hazai fejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK), mint kiemelt szakmai érdekképviselő szervezet, 12 pontban foglalta össze az 5%-os lakásáfa által hozott lakáspiaci fellendüléssel kapcsolatos álláspontját és további pontokban a jövőre vonatkozó javaslatcsomagját.

Az IFK tagjai is képviseltetik magukat a november 22-én megrendezésre kerülő Property Investment Forumon, Magyarország legjelentősebb ingatlanszakmai eseményén! Új helyszínen, kiállításokkal, a legfontosabb döntéshozókkal, egyedülálló networking lehetőségekkel. Most extra early bird áron!



Július elejére egyértelművé vált, hogy a kormány nem tervezi az új lakásokra vonatkozó csökkentett áfakulcs meghosszabbítását, vagyis a jelenlegi 5%-ról várhatóan újra 27% lesz az új építésű lakások áfaterhe. A hírre felbolydult a teljes ingatlanszakma, az őket támogató ügyvédek, adótanácsadók, banki szereplők, ingatlanközvetítők, és úgy általában mindenki aki él és mozog ezen a piacon, vagy éppen vásárlásban van. Cikkek, elemzések, vélemények és interjúk tucatjai jelentek meg a várható következményekről, hatásokról, és a lehetséges konkrét ügymenetekről (mire alkamazható még az 5%-os kulcs, a bank adhat-e hitelt és hogyan, stb.). A legtöbben azonban a mai napig sötétben tapogatóznak a kérdésben. A piaci szereplők számára megnyugtató és konkrét, 100%-ig biztos válaszokat a mai napig nem tudunk.

Az alábbiakban az IFK szakmai álláspontját és javaslatait olvashatják

1. A kedvezményes 5 százalékos áfakulcs bevezetése sikeres döntés volt

A 2016-ban bevezetett 5 százalékos lakásáfa a lakásépítések jelentős növekedését hozta és hozzájárult ahhoz, hogy a kormány által is kitűzött évi 30-40 ezer darab új lakás épüljön országosan, továbbá hozzájárult a gazdasági növekedéshez, a költségvetés bevételeinek és a foglalkoztatottság, illetve az átlagbér növeléséhez, illetve a CSOK-kal kombinálva a családpolitikai célok eléréséhez.

Takács Ernő, az IFK elnöke hangsúlyozta, hogy az IFK szakmai javaslatai a lakásvásárlók, a piac és a költségvetés érdekeit egyaránt szem előtt tartják. Egyebek mellett ismertetik a lakásépítéseknél alkalmazott kedvezményes áfakulcs előnyeit, megszüntetésének hatásait és alternatív, konstruktív javaslatot is tesznek a kedvezményes kulcs 2019. év végi megszűnésekor egy átmeneti szabályozásra, illetve 2020-tól az illetékszabályok átalakítására, illetve az eladói illeték bevezetésére.

Dr. Takács Ernő

portfolióért felelős vezérigazgató-helyettes

WING Zrt., (Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK), elnök)

Dr. Takács Ernő a budapesti államigazgatási főiskolán végzett igazgatásszervezőként és szakigazgatás-szervezőként, majd a pécsi Janus Pannonius Tudományegyetemen doktorált jogászként. A magyar ingatlanszektor elismert... Tovább »


Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!

2. A kedvezményes áfakulcs lakáskínálatot teremtett

Az új építésű lakások árának emelkedését - összhangban a használt lakások áremelkedésével - nem az 5 százalékos áfa bevezetése, hanem a bérek és a gazdaság növekedése, a kamatok alacsony szintje, a korábban elmaradt vásárlások pótlása miatti jelentős kereslet okozta. Az 5 százalékos kulcs bevezetése lehetővé tette, hogy a kínálat jelentősen nőjön és így az árak emelkedése mérsékeltebb legyen mind az új- mind a használt lakások piacán, mintha maradt volna a 27 százalékos áfa.

3. A lakásépítés új megrendelést adott az építőiparnak, de a kapacitásoknak csak a 15 százalékát köti le

Az építőipari kapacitáshiányhoz a lakásépítések csak korlátozottan járulnak hozzá, mivel az építőipari termelés mindössze 15 százalékát jelentik. Ezzel szemben az állami beruházások részaránya 50 százalék feletti.

Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!

BudaPart., További információkért kattints a képre!

4. Környező és más országokban is van kedvezményes áfakulcs a lakásépítésre

A kedvezményes lakásáfa hosszú távra biztosíthatja, hogy minél többen éljenek minőségi környezetben, ezzel is hozzájárulva a jobb életminőséghez. A régió legtöbb országában kedvezményes mértékű áfakulcs kerül alkalmazásra, pont ezen szempont figyelembevétele mellett. Lengyelországban 8 százalék, Szlovéniában 9,5 százalék, Romániában 5 százalék az áfa, és a szabályozás sok éve változatlan. Hasonlóan kedvezményes kulcs kerül alkalmazásra Nyugat-Európa több országában is.

Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal (IFK) Magyarország vezető ingatlanfejlesztő társaságait képviselő szervezet, melynek tagjai:

Atenor Hungary; Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.; Biggeorge Property Zrt.; Codic; Ceetrus; CPI Hungary Kft.; ECE Projektmanagement Budapest Kft.; Futureal Development Zrt.; Goodman Group, Gránit Pólus; Graphisoft Park SE; HB Reavis Hungary Kft.; Horizon Development Hungary Kft.; InfoGroup; Metrodom Kft.; OTP Ingatlan Zrt.; Prologis; Property Market Ingatlanfejlesztő Kft.; Skanska Property Hungary Ltd.; Trigránit Fejlesztési Zrt.; White Star Real Estate Kft.; WING Ingatlanfejlesztő és Beruházó Zrt. Az IFK támogatói: az Inpark ipariingatlan-fejlesztő cégcsoport, a Liget Budapest Projekt, az Óbuda Group, és a PWC Magyarország.


5. A befektetői vásárlás nem kártékony, segíti a piaci alapú bérlakáspiac kialakulását, ezáltal a munkaerő mobilitást is

A lakáspiac kisebbségét jelentő befektetői vásárlásoknak is jelentős gazdaságpolitikai haszna van. Ezek révén az albérleti piac kínálata bővül, a bérleti díjak emelkedése mérsékeltebb, az erre rászorulók alacsonyabb bérleti díjat fizethetnek, és javul a munkavállalók mobilitása.
A piaci alapú bérlakások építését a jogszabályi környezet fejlesztésével is lehetne támogatni. Megfelelő szabályozás kialakításával (például eladási illeték 5 éven belüli értékesítés esetén) a rövidtávon ügyeskedők kiszűrése is lehetővé válik. Az áfa 27 százalékra emelésével valójában pont az eddig rövidtávra befektetők jutnának extraprofithoz.


6. Megindult a szakemberek hazaáramlása

A jelentős kapacitásigény pozitív hozadéka ugyanakkor, hogy az építőipari bérek növekedésével lassan megindult a korábban külföldre távozott szakemberek visszatérése az országba, továbbá a szektorban dolgozók száma jelentősen nőtt, és 10 éves rekordot megdöntve meghaladta a 300 ezer főt. Fontos lenne a külföldön dolgozó, hazatelepülésen gondolkozó szakemberek és a szakma iránt érdeklődő fiatalok számára is fenntartani a pozitív jövőképet.

Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!

Metrodom Lőportár u. 9., További információkért kattints a képre!

7. Az új lakások energetikai tulajdonságai egyre jobbak, így az ország energiafüggőségének csökkentéséhez jelentősen hozzájárulnak

A lakosság a legnagyobb energiafelhasználó, 33 százalékos aránnyal vezet a közlekedés (22 százalék) és az ipar (21 százalék) előtt. A lakóházaink energetikai állapota nagyon rossz, a lakások 54 százaléka gyenge, rossz és kiemelkedően rossz (HH, II, JJ) energetikai kategóriába esik. A 2021-től érvényes szabályok alapján már csak közel nulla energetikai szintű lakásokat lehetne építeni, azonban egy esetlegesen magasabb áfakulcs ezt a folyamatot lassítaná le. Az új lakások építése energetikai okok miatt mindenféleképp támogatandó, függetlenül a vásárlás céljától (Még Németországban is jár támogatás az ilyen lakásokra).

8. Az építőipari kapacitások kiépítéséhez és a megfelelő számú lakás építéséhez kiszámítható szabályozásra van szükség

A lakásszektorban az építőanyag gyártói, kivitelezői, tervezői és fejlesztői kapacitások kiépüléséhez, a munkaerő itthon-tartásához és a munkaerő utánpótlás biztosításához, a szakképzés fenntarthatóságához olyan hosszú ideig változatlan szabályozásra lenne szükség, amely folyamatosan biztosítja a lakásépítések számának megfelelő szinten tartását. Ezzel szemben a szektor a 2000-es évek eleje óta ki van téve a váltakozó kormányzati intézkedéseknek, amelyek "húzd meg - ereszd meg" megközelítése ellehetetleníti a szektor hosszútávon stabil működését.

Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!

Emerald Residence, További információkért kattints a képre!

9. 2020-23-ban kevesebb az uniós projekt, kevesebb a lakásprojekt (áfa emelés esetén), az építőipari termelés csökkenhet

Az uniós támogatások gyorsabb felhasználása miatt 2020-23 között évente a GDP 3-5 százalékának megfelelő támogatásfelhasználás esik ki a magyar gazdaság termeléséből, így az ipari beruházások volumene is várhatóan csökkenni fog. Amennyiben a lakásáfa megemelésre kerül, a lakásépítés megrendelés állománya is csökkenni fog, mindez meghaladhatja az építőipari termelés 20 százalékos csökkenését. Ezt a csökkentést tovább tetézheti az eddig prociklikus állami beruházások visszafogása is. Jobb lenne, ha piaci alapú megrendelések állománya, így a lakásépítések nem csökkennének pont ebben a kritikus időszakban.

10. Az áfa emelés kihatással lesz a használt lakások árának emelkedésére is

A 27 százalékos áfa bevezetése esetén negyedére-ötödére eshet vissza az új építésű lakásfejlesztések száma és az új építésű lakások ára emelkedni fog, mivel ekkora adóemelést nem tudnak elviselni a beruházók, akiknek az átlagos bevételarányos nyeresége jelenleg 10 és 15 százalék közötti. Az áremelkedés egy része a piaci hatásmechanizmus miatt át fog gyűrűzni a használtlakás-piac áraiba is.

Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!

Sasad Resort Hilltop by Cordia, További információkért kattints a képre!

11. Átmeneti intézkedések szükségesek, több mint 10 000 család vár megoldást, de a bankrendszernek sem mindegy!

Amikor az általános áfakulcs 20 százalékról 25 százalékra növekedett szintén érintette a folyamatban lévő újlakás-értékesítéseket. Akkoriban a kormány átmeneti intézkedéssel rendezte az áfaemelés kérdését a lakás szerződéseknél, így a földhivatalba érkeztetett szerződésekre a magasabb áfakulcs nem vonatkozott. Amennyiben 2019. december 31-én új átmeneti szabályok nélkül szűnik meg a kedvezményes áfa, a kapacitáskorlátok miatt megcsúszó projekteken jelentős számú vásárló számára nő meg az áfa a felek szerződéses megállapodásai alapján és számos jogvita alakulhat ki a vevők, a fejlesztők, a kivitelezők és a bankok között, amelyet mindenképp el kellene kerülni.

A lakásépítési projektek többsége banki finanszírozásból épül. Ezek a projektek a biztonságosabb projektek, sokkal nagyobb a kontroll a fejlesztésen és a vevői pénzek védelmén, esetleges kontrollált felhasználásán. A 2020-ra átcsúszó projektek szerződései az átmeneti rendelkezés hiányában kockázatot hordoznak, nem beszélve a vevő oldal finanszírozásról, hiszen, ha egy családi ház építése közben a bank csak részben folyósítja ki a hitelt 2020 január 1-je előtt, akkor az épület befejezéséhez szükséges hátralévő számlák áfatartalma megnő és finanszírozási rés keletkezik. Ez mind az építkező családnak, mind a bankoknak kockázatot jelent.

Takács, az IFK szakértőire hivatkozva kifejtette: amennyiben 2019 után is fennmarad a kedvezményes áfakulcs - és a szervezet által javasolt, lépcsőzetes közteher-növelés valósul meg - 2022-ig évi 30 ezer közelében lehet ismét az épített lakások száma. Ezzel szemben, amennyiben 2020-tól ismét 27 százalékos áfa terheli majd az új lakásokat, 2022-ben az újonnan épített lakások száma alig haladja majd meg a 20 ezret. A lakásépítések számának visszaesésével pedig a költségvetésbe befolyó adók összege is csökken.


12. Nem csak az áfakulccsal lehet lakáspiacot szabályozni

Az áfakulcs tekintetében a kormányzat keze kötött hiszen csak 5-18-27 százalék között választhat. Igaz folyamatban van egy új uniós szintű szabályozás, mely több kedvezményes áfakulcs használatát tenné lehetővé a tagállamoknak, de ennek elfogadása és bevezetése még évekbe telhet. Vannak azonban más eszközök is, mellyel lehet szabályozni a lakáspiacot. Ilyen például az illeték, amely sokkal szélesebb mozgásteret biztosít a kormányzat számára az egyes társadalmi csoportok támogatására. Véleményünk szerint az új lakásnak önmagában - már csak energetikai okokból is - a támogatandó áruosztályba kellene tartoznia, így az áfa és illeték terhének nem szabadna megközelítenie a 27 százalékot.

Az IFK természetesen nem állt meg itt. A szakmai pontok mellé konkrét javaslatokat is megfogalmaztak, melyek a következők:

1. Világos, támogató jellegű átmeneti intézkedések.
A jelentős piaci káosz és a jogviták elkerülése érdekében a 2009. évi áfa emelés során alkalmazott szabálynak megfelelő átmeneti szabály kerüljön sürgősen bevezetésre, azaz a 2019. december 31-ig a földhivatalba benyújtott szerződések esetén a vételár megfizetéstől függetlenül az 5% áfa kerüljön alkalmazásra.

Az IFK szerint érdemes lenne a vevői illetékek 2004-ben meghatározott 15 millió Ft-os értékhatárát is felülvizsgálni, hiszen az illetékkedvezmények újlakás esetén nagyon kevés esetben vehetők igénybe a jelenlegi árszintek mellett. Az illetékből pedig a családpolitikai céloknak megfelelően továbbra is kedvezményeket, visszatérítést lehetne adni.


2. Ésszerű mértékű, fokozatos közteher-emelés, a lakáspolitikai céloknak megfelelő, célzott kedvezményekkel.

2.1. Javasoljuk, hogy a közterheket ne egy lépésben, hanem előre meghatározott módon és fokozatosan növelje a kormány, továbbá a lakás- és családpolitikai céljainak megfelelően egyes célcsoportoknak biztosítson kedvezményeket. Véleményünk szerint a fokozatos közteher-emelés lehetővé tenné, hogy a piaci szereplők alkalmazkodjanak és így csak kis mértékben esne vissza a kínálat, illetve emelkednének az árak.

2.2 Javasoljuk, hogy az új lakásokra vonatkozó közterhet (ÁFA + illeték) olyan ésszerű mértékben határozza meg a kormány, amely hosszútávon, stabilan biztosítja a lakásépítések megfelelő szinten tartását. Az IFK véleménye szerint ez 2020. január 1-je után a jelenlegi 9%-ról (5% áfa + 4% vevői illeték) első lépésben 14% körüli közteher szint legyen.

2.3. A fenti cél elérésére az egyik lehetőség, hogy 5%-os áfa fenntartása mellett egy új elem, az eladói illeték kerüljön bevezetésre, mely illeték fokozatosan, előre meghatározott módon növekedhetne, amíg a kívánt szintet el nem éri az összteher (áfa + illeték) Így a jelenlegi 5% áfa és 4% vevői illeték mellett 5% eladói illeték is kiszabásra kerülne, ez összesen 14% közterhet jelentene. Az illetékből a családpolitikai céloknak megfelelően különféle kedvezményeket, visszatérítést lehetne adni. Az illeték akár alkalmazandó lehetne minden olyan értékesítésre, amely a használatbavétel előtt vagy azt követő 5 éven belül történik, így a plusz bevétel kizárólag a magyar államot illetné (szemben az ÁFA bevételekkel, amelyet az EU-val meg kell osztani) és biztosítaná a rövid távra spekuláló befektetők megadóztatását.


2.4. Érdemes lenne a vevői illetékek értékhatárát is felülvizsgálni, hiszen az illetékkedvezmények új lakás esetén nagyon kevés esetében vehetők igénybe a jelenlegi árszintek mellett.

2.5. Amennyiben a kormányzat a 14% feletti közteher szintet tovább szeretné növelni, akkor azt 3-4 éves ciklusokban érdemes megtenni, átmeneti intézkedésekkel, de nem magasabb összteher szintre, mint 20%.

Az egyesület tehát átmeneti intézkedéseket, 2020-tól pedig új, fokozatos adóteher növelést eredményező rugalmas áfa- és illetékszabályozást javasol a lakásépítésekre, melyben maguk a piaci szereplők javasolnak külön extra terheket a rövidtávú spekuláns befektetők számára. Kíváncsiak vagyunk, hogy a döntéshozók részéről meghallgatásra, vagy válaszra kerülnek-e a piaci szereplők javaslatai, amik a hazai lakásépítési piac megmentésére koncentrálnak?

2018.07.30 09:20 Vége a lakásépítési boomnak?
2018.07.27 09:44 Jó hírek érkeztek a lakásáfáról - Nem feltétlenül lesz drágább a lakás
2018.07.25 11:15 Pánik a lakásáfa körül: nem segít a nagy bűvészmutatvány?
2018.07.21 11:13 Mégsem akkora a lakásépítési boom, mint gondolnánk
2018.07.20 11:00 Varga Mihály: a kedvezményes áfakulcs helyett más támogatás jöhet
2018.07.19 06:30 Lakásáfa: készülhetnek a családok a komolyabb segítségre
2018.07.16 15:02 Több tízezer magyar lakás sorsa forog kockán! Mi lesz az otthonokkal?
2018.07.14 06:30 Pengeélen a magyar lakáspiac
2018.07.05 08:27 Összegyűjtöttük: minden, amit a lakásáfáról tudni érdemes
2018.07.04 03:00 Brutális lakásdrágulás jöhet! - Vége lehet az 5%-os áfának

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír


 



hirdetés
Állásajánlatok
Szerkesztő - újságíró
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium