Jön a visszaesés az ingatlanpiacon, de közben ömlenek a forintmilliárdok

2018. augusztus 9. 13:03    
nyomtatás
 
Szinte már hihetetlen, ami a hazai ingatlanalapok körül történik. Csak júniusban több mint 40 milliárd forint áramlott ebbe a befektetési termékbe. Úgy tűnik, hogy legyen szó a bárki által vásárolható nyilvános befektetési jegyekről, vagy csak a bizonyos összeg felett elérhető zárt alapokról, a piaci szereplők még mindig jó befektetésnek tartják az ingatlant. De vajon mennyire ismerjük ezeket a portfóliókat? Tudjuk, hogyan döntenek az alapkezelők a kisbefektetők pénzéről, vagy milyen típusú ingatlanokat vásárolnak? És talán az egyik legfontosabb kérdés a befektetéseknél, hogy milyen hozammal működik most a piac? Ezekről a kérdésekről is beszélgettünk Czifra Balázzsal, a Diófa Alapkezelő Zrt. ingatlanbefektetési igazgatójával.

A Diófa Alapkezelő is kiemelt szereplője lesz a november 22-én megrendezésre kerülő Property Investment Forum konferencián, Magyarország legjelentősebb ingatlanszakmai eseményén! Új helyszínen, kiállításokkal, a legfontosabb döntéshozókkal, egyedülálló networking lehetőségekkel. Most extra early bird áron!



Jön a visszaesés az ingatlanpiacon, de közben ömlenek a forintmilliárdokA Diófa Alapkezelő Zrt. jelenleg három ingatlan alapot kezel, a legnagyobb a nyilvános Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap (MPTIA), a másik jelentős a zártkörű Torony Ingatlan Befektetési Alap. Utóbbinál pár hete jelentették be egy 25 ezer négyzetméteres épület, az Alkotás Point Irodaház megvásárlását.

A Torony Alapnál a befektető partnereknek egyértelmű céljuk, hogy emblematikus irodaházakba fektessenek, és ebbe jól illeszkedik az Alkotás Point, amit sikerült jó pillanatban megvásárolni. Ennél az alapnál a hosszú távú berendezkedés a jellemző, vagyis ameddig a piaci környezetben fenntartható ezen ingatlanok tervezett bérleti hasznosítása, nem kerül sor értékesítésre. Az Alkotás Point ezzel együtt egy 20 éves épület, melyet a bérlői szeretnek és esztétikailag is frissült, az épület műszakilag kisebb felújításokat igényel. Az akvizíció során erősen figyeltünk arra, hogy olyan tételeket is beépítsünk az ajánlatba, amelyekkel ezt az épületet stabilabb műszaki működésűvé és ezzel frissebbé lehet tenni, ezáltal tökéletesen meg tud felelni a mai elvárásoknak is.

Mennyiben különbözik a vásárlási stratégia, amikor egy nyilvános, és amikor egy zártkörű alapnak vásárolnak?

Vásárlás szempontjából könnyebb a helyzet akkor, ha egy zártkörű alapról beszélünk, mert ott egyértelmű a befektetői kör, a nagy partnereknek beleszólása van az ilyen jellegű döntésekbe. Egy ilyen portfólió könnyebben finanszíroztatható és egy nívós épülethez magasabb hozam is tud társulni. Nehezebb dolgunk van, amikor az MPTIA-val vásárolunk, ugyanis egy nyilvános alapnál mindenki a piaci minimumhozamokat hajszolja, ezért sokkal nagyobb a teher a vevőn. A vásárlási kényszert nyilvánvalóan a piac is érzékeli és gyakran az árazási stratégiát is jelentősen befolyásolja.

Jön a visszaesés az ingatlanpiacon, de közben ömlenek a forintmilliárdok


Milyen átlaghozamot lehet most elérni a piacon?

Azt gondolom, hogy a piac most van a csúcson, viszont ez az árazás nem tud hosszan működni, hiszen relatív kevés új ingatlan kerül a piacra. Mi a különböző stratégiákhoz illeszkedve keressük a termékeket. Nagyon sokszor találkozunk olyannal, hogy például 6 százalék körüli hozamot várnának el tőlünk, akár korosabb 'A' kategóriás irodaház esetén, mely viszont a nyíltvégű alap szempontjából már túl erős elvárás. Nagy általánosságban egyébként mindenki 6 százalék körüli hozamban reménykedik, és vannak szélsőséges elképzelések, főleg az új épületeknél, ezekre mi tipikusan nem leszünk vevők az MPTIA-val. A Torony Alap viszont más, ott esetleg elgondolkozhatunk alacsony hozamú, vagyis drágább, de különleges termékeken is.

A piaci verseny többnyire a nagyobb magyar alapok között zajlik, vagy már érezhető a külföldiek intenzívebb jelenléte?

Már nem igaz, hogy csak a magyar alapok között folyik a verseny. Egyre több az új szerepelő, ám igaz, hogy a nemzetközi alapok, vagy megbízott alapkezelők más elvek alapján vásárolnak. Eltérő a befektetési stratégia, amikor a vásárló lehetőséget lát hozzáadott érték teremtésére. Hosszú távú befektetési politika esetében erősebb árazás mellett is ki lehet használni az értékteremtésben rejlő lehetőségeket.

A legfrissebb adatok szerint 40 százalékkal alulmúlta 2017 első félévet az idei év első féléve a befektetési volumen tekintetében. A nagyobb tranzakciók azonban még csak most jöhetnek 2018-ban. Valóban sok nagy megállapodás lesz a második félévben?

Biztosat év végén fogunk látni hiszen több tranzakció van folyamatban, viszont a többsége időben eltolódott. Úgy tapasztaljuk, hogy a hazai gazdaságban van egyfajta stabilitás, így sokkal inkább a nemzetközi piacokon történő változások lesznek azok, amelyek majd kihatnak a magyar piacra. Egy általános bizonytalanság ugyanakkor érezhető, ami jelenleg abban jelenik meg, hogy elhúzódnak a tranzakciók.

Új épületeket nagyon magas költségekkel lehet most fejleszteni - köszönhetően főleg az építőipari és munkaerőpiaci változásoknak - és ahhoz, hogy ez fenntartható legyen, párosulnia kell(ene) egy érezhetően magasabb bérletidíj-szinttel. Ez közben akár feljebb húzhatja a használt épületek bérleti díjait is, de mindeközben a jövőbeli kereslet is egy erős alakító tényező. Hogyan néz ki ez a folyamat jelenleg?

Nagyon változatos a kép, de az egyértelmű, hogy a bérlői piacon élénk a kereslet. A legnagyobb problémát az jelenti, hogy mindenki bővülni szeretne, de kevés a terület, ezt természetesen mi is érzékeljük az irodaházainknál. Sokan vannak akik 3-5 évre előre terveznek, így egy 2021-es bérleti szerződés lejáratnál már most elkezdik szűrni, vizsgálni a potenciális irodaterületeket - hozzáteszem, nagyon helyesen. Ha egy jelentősebb, pár száz fős, bővülést terveznek középtávon, akkor könnyen belefuthatnak abba, hogy a piac nem tudja kiszolgálni az igényüket. Másrészt viszont az a tendencia is látszik, hogy a cégek visszavesznek az irodai kialakításból, nem feltétlenül a legdrágább épületben keresnek helyet. Lényegében egyszerűsítenek az irodai standardokon, újra gondolják a cég hatékonyságához illeszkedő kialakítást, amely lehet teljesen ellentétes mint az éppen aktuális trend a piacon.

Kíváncsi a legmodernebb új építésű lakásokra a piacon? Nézze meg a legnagyobb fejlesztők aktuális ajánlatait a Portfolio Ingatlan Adatbázisában!


Várható hamarosan korrekció a piacon? Amennyiben igen, ez az árakban jelentkezik, vagy inkább abban, hogy nem készülnek el a projektek?

Szerintem éveken belül lesz korrekció. A fejlesztés alatt álló épületeket nyilvánvalóan megpróbálják befejezni, így a korrekciót inkább abban látom, hogy az építési költségeknek és a bérleti díjaknak kell más irányt venniük.
Ami most történik a piacon, azt már szinte egészségtelen. A másik kérdés, hogy mennyire mennek majd lefelé a hozamok, ez majd az éves statisztika tükrében jobban fog látszódni.

Önöknél a Shopmark felújítása a legnagyobb, építőipari szereplőket is bevonó projekt. A tervezési folyamatnál már készültek arra, hogy másként alakulhat az árazás, ahogy a projekt halad előre?

Ez egy rövid átfutású projekt, az árazás biztosítása érdekében megpróbáltunk rögzíteni több tényezőt, például az anyagokat előre megvettük, így ezek az árak nem változtak. Azt a részét viszont nem tudtuk előre biztosítani, hogy
hiába szerződtünk az egyik legnagyobb hazai generálkivitelezővel, az alvállalkozók őket is cserben tudják hagyni. Megtörtént több csapattal is, hogy este összepakoltak, levonultak, és másnap nem jöttek, annak ellenére, hogy leszerződtek a munkára. Sajnos ez nem egy kirívó eset a piacon.


2018.08.07 14:48 Októberre készül el a főváros legújabb plázája (képek)

Az építőipari munkások, alvállalkozók, szakmunkások már elértek egy bizonyos bérszintet, gondolom nem szívesen adnak alább már. A kereslet a munkájukra pedig nem úgy tűnik, hogy csökkenne, hiszen számos nagy volumenű állami és piaci projekt is indulás, kivitelezés előtt és alatt van. Hogyan mehet így végbe a korrekció az építőiparban?

Nyilván lesz építőipari kapacitásbővülési igény, de hogy a szakma ezt miként tudja kiszolgálni, az egy nagy kérdés.
Megoldás lehet a külföldi fővállalkozókkal való egyeztetés, és itt nem a közép-kelet-európai cégekre, hanem nyugat-európaiakra gondolok, olyan országokra, ahol éppen nincs akkora konjunktúra.


A Diófa Alapkezelő portfóliójában van több retail egység is. A Shopmark esetében például vannak most újratárgyalások? Mennyivel fognak (ha fognak) emelkedni a bérleti díjak?

Szinte az összes bérleti szerződés kifutott és a bérleti díjakban jelentős emelkedésre lehet számítani. A Shopmark felújítása nem csak arról szól, hogy fizikailag megújul az épület, hanem jellegét tekintve is vannak változások (anyagok, térszervezés, stb.), valamint az üzletek portfoliójában is fejlesztettünk. Többek között lesz olyan vezető divatmárka is, amely eddig nem volt a házban, ám természetesen az eddigi nagyobb üzletek is maradnak. Úgy gondolom, hogy komoly előrelépést sikerült elérnünk a Shopmark tekintetében: kihozzuk belőle a maximumot.

A retail egy másik ága manapság a logisztika, köszönhetően az e-kereskedelemnek, aminek egyre nő a szerepe. Hogyan látják ezt a piacot?

A mi projektjeink kimondottan városon belüli logisztikai egységek, ez pedig elég jól elválik attól, ami a város határában lévő klasszikus nagy logisztikai raktározás. Építünk most egy csarnokot - pont azért, mert hatalmas az érdeklődés - ezzel kapcsolatban több olyan céggel egyeztetünk, amelyeknek van e-kereskedelme. Ebben a szektorban nagy erő és sok lehetőség van. Viszont nagyon oda kell figyelni, mert a költség- és bevétel oldal igen közel van egymáshoz. A logisztikának továbbra is kiemelt iparágnak kellene lennie, és ezt infrastruktúrával is meg kell támogatni. Ez egy érzékeny iparág, ha visszaesés lenne a kereskedelemben, azt a logisztika rögtön megérezné.

Jön a visszaesés az ingatlanpiacon, de közben ömlenek a forintmilliárdok


Gondolkoznak az alapok számára alternatív befektetési lehetőségekben, például magánkollégium vásárlásában?

Részletesen vizsgáltuk ezt a piacot. Van például Pécsen egy korábban szállodaként üzemelő épületünk, ami jelenleg nem hasznosított, és ezt egy magánkollégium fejlesztésére elő is készítettük. Pécsen felfelé ívelő ágban van a felsőoktatás, támogatják a külföldi diákok képzését, de nagyon érzékeny terület a diákszállás fejlesztés, nehezen mérhető a potenciálja és szakosodott tudást igényel az üzemeltetése. Hosszú távú befektetésként jó lehet, de jelentős kockázatokkal is számolni kell.

Sokszor hallani a befolyásos hazai ingatlanpiaci szereplők szájából is, hogy ha jönne egy újabb válság, az várhatóan nem rázná meg annyira a hazai ingatlanpiacot, mint a 2008-as. Többek között most jóval nagyobb az aránya a hazai befektetőknek, akik nem akarnak majd azonnal elmenekülni.

Most nagyon érdekes időszakot élünk. Szoktam mondani, hogy a válság sok szempontból jót tett, segített az ingatlanpiacnak. Én is megtapasztaltam, hogy elindítottunk egy céget, majd bezártam az irodát, mert kivonult a vállalat Magyarországról, egyébként helyes döntés alapján. Ez az időszak megtanított pár embert óvatosabban viselkedni, ugyanakkor a piaci lendületben többen hajlamosak megfeledkezni a piaci tanulságokról. Most megint kezd több párhuzam lenni, de úgy gondolom a piaci szereplők időben rá fognak jönni, hogy mikor szükséges stratégiát váltani, behúzni a kéziféket, ha szükséges. A megfelelő időzítés kulcsfontosságú, mi befektetőként arra törekszünk, hogy stabil állománnyal rendelkezzünk, lehetőség szerint erős bérlői szerződésekkel, mely értékálló tud lenni egy piaci korrekció alatt is.

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír


 



hirdetés
Állásajánlatok
Szerkesztő - újságíró
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium