Kiszámoltuk: ennyiért lehet a tiéd álmaid lakása az új szuperhitellel

Palkó István

Átlépte Budapesten az újépítésű lakások átlagos négyzetméterára az 1 millió forintot, az átlagos árszint pedig a 70 millió forintot. Vidéken 725 ezer, illetve 52 millió forintos átlagot mutat a legutóbbi Lakásriport. Megnéztük, mekkora forgalmi értékű energiahatékony lakás vásárolható a különböző jövedelemszinttel rendelkezők, többek között a minimálbérrel, a medián- és az átlagbérrel bírók számára az új zöldhitel segítségével, a minimális önerő megléte mellett. Szomorú tény: egy medián bérrel a budapesti új lakások átlagárának mindössze 36%-a vehető fel el a hitelezhetőség teljes kihasználása mellett is.

Mekkora lakást vehetek a Zöld Otthon Programban?

Hogy ki mekkora lakást vásárolhat hitelfelvétel segítségével, azt a hitelezhetősége és a rendelkezésre álló önerő dönti el. Utóbbi nagyságát mindenki maga ismeri, előbbit pedig, vagyis a felvehető hitelösszeget minden jelzáloghitel, így a zöld lakáshitelek esetében is az MNB adósságfék-szabályai határozzák meg. Ezek szerint végig fix kamatozású jelzáloghitelek esetén

az adós(ok) 500 ezer forint nettó jövedelemszintje alatt a nettó jövedelem legfeljebb 50%-ának,
500 ezer forinttól a nettó jövedelem 60%-ának megfelelő havi törlesztőrészlet vállalható a hitelfelvétellel, és mint minden jelzáloghitel esetében,
a hitelkitettség elbíráláskori értéke nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. (Építés alatt lévő létesítményre nyújtott hitelnél forgalmi érték alatt az ingatlan teljes készültségének elérésekor várható forgalmi értéke értendő.)

A maximálisan felvehető hitelösszeget a nettó jövedelem és az ingatlan forgalmi értéke mellett az ingatlan úgynevezett hitelbiztosítéki értéke határozza meg, amely az ingatlan gyors értékesítés esetére kalkulált értékét mutatja.

Érdemes tehát a felvehető hitelösszeget is figyelembe venni az új lakás kiválasztásakor. A Zöld Hitel Programban

a minimálbérrel rendelkező számára maximum 12,4 millió forint,
a garantált bérminimummal rendelkezők számára 16,2 millió forint,
az idei első félévi medián bérrel rendelkezők számára 25,3 millió forint,
az idei első félévi átlagbérrel rendelkezők számára 31,7 millió forint érhető el,

amennyiben nem vonnak be adóstársat, viszont kihasználják a 25 éves maximális futamidőt. A kétgyermekesek számára 10 millió forintig, a háromgyermekesek számára 15 millió forintig elérhető kamattámogatással (és ezáltal 0%-os hitelkamattal) ezúttal nem számoltunk, így e számok gyermekkel nem rendelkező számára is értelmezhetők.

Adósságfék szerinti hitelezhetőség különböző jövedelmek mellett
	Vállalható törlesztőrészlet	Felvehető hitelösszeg 25 évre
Minimálbér (111 321 Ft)	55 661 Ft	12 407 139 Ft
Garantált bérminimum (145 635 Ft)	72 818 Ft	16 231 561 Ft
150 000 Ft	75 000 Ft	16 718 057 Ft
200 000 Ft	100 000 Ft	22 290 742 Ft
Medián bér (227 195 Ft)	113 598 Ft	25 321 726 Ft
250 000 Ft	125 000 Ft	27 863 428 Ft
Átlagbér (284 747 Ft)	142 374 Ft	31 736 110 Ft
300 000 Ft	150 000 Ft	33 436 113 Ft
400 000 Ft	200 000 Ft	44 581 485 Ft
500 000 Ft	300 000 Ft	66 872 227 Ft
600 000 Ft	360 000 Ft	80 246 672 Ft
700 000 Ft	420 000 Ft	93 621 118 Ft
800 000 Ft	480 000 Ft	106 995 563 Ft
Forrás: Portfolio-számítás

Alábbi táblázatunk a nettó (esetleges adóstársakéval együtt számított) jövedelem és a választott futamidő függvényében mutatja a felvehető hitelösszeget, 2,5%-os hitelkamat mellett. Természetesen minél magasabb a jövedelem és minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a felvehető hitelösszeg. Különbség viszont, hogy míg a jövedelemtől (a belő banki szabályok sajátosságaitól eltekintve, jogszabályi alapon) lineárisan függ a felvehető hitel összege, addig a futamidő növekedésével nem lineárisan, hanem csökkenő mértékben emelkedik a felvehető összeg.

Maximálisan felvehető hitelösszeg a futamidő függvényében
	5 év	10 év	15 év	20 év	25 év
Minimálbér (111 321 Ft)	3 136 269 Ft	5 904 377 Ft	8 347 541 Ft	10 503 906 Ft	12 407 139 Ft
Garantált bérminimum (145 635 Ft)	4 103 004 Ft	7 724 364 Ft	10 920 618 Ft	13 741 669 Ft	16 231 561 Ft
150 000 Ft	4 225 980 Ft	7 955 880 Ft	11 247 932 Ft	14 153 537 Ft	16 718 057 Ft
200 000 Ft	5 634 640 Ft	10 607 840 Ft	14 997 243 Ft	18 871 382 Ft	22 290 742 Ft
Medián bér (227 195 Ft)	6 400 811 Ft	12 050 241 Ft	17 036 493 Ft	21 437 418 Ft	25 321 726 Ft
250 000 Ft	7 043 300 Ft	13 259 800 Ft	18 746 554 Ft	23 589 228 Ft	27 863 428 Ft
Átlagbér (284 747 Ft)	8 022 235 Ft	15 102 753 Ft	21 352 100 Ft	26 867 847 Ft	31 736 110 Ft
300 000 Ft	8 451 961 Ft	15 911 759 Ft	22 495 865 Ft	28 307 073 Ft	33 436 113 Ft
400 000 Ft	11 269 281 Ft	21 215 679 Ft	29 994 487 Ft	37 742 764 Ft	44 581 485 Ft
500 000 Ft	16 903 921 Ft	31 823 519 Ft	44 991 730 Ft	56 614 146 Ft	66 872 227 Ft
600 000 Ft	20 284 705 Ft	38 188 223 Ft	53 990 076 Ft	67 936 976 Ft	80 246 672 Ft
700 000 Ft	23 665 490 Ft	44 552 926 Ft	62 988 422 Ft	79 259 805 Ft	93 621 118 Ft
800 000 Ft	27 046 274 Ft	50 917 630 Ft	71 986 768 Ft	90 582 634 Ft	106 995 563 Ft
Forrás: Portfolio-számítás

Az alábbi táblázat ugyanezen peremfeltételek mellett az elérhető lakás értékét mutatja. Mint látható,

a medián bér mellett például a maximális 25 éves futamidő esetén felvehető 25,3 millió forintból 31,7 millió forintos lakás vásárolható. Ez a két érték átlagos budapesti újlakás-érték mindössze 36, illetve 45 százaléka.

Ha ketten keresnek medián bért a családban, és mindketten adóssá válnak, akkor ez már 72, illetve 90 százalék, de érdemes emlékezni, hogy elégséges önerő mellett a felvett hitelösszeg maximalizálása a nettó jövedelem felére, nettó 500 ezer forint jövedelemtől pedig annak 60 százalékára rúgó havi törlesztőrészletet jelent.

Elérhető lakás a felvehető maximális hitelösszeg alapján, 20% önerő mellett
	5 év	10 év	15 év	20 év	25 év
Minimálbér (111 321 Ft)	3 920 336 Ft	7 380 471 Ft	10 434 426 Ft	13 129 882 Ft	15 508 923 Ft
Garantált bérminimum (145 635 Ft)	5 128 755 Ft	9 655 455 Ft	13 650 772 Ft	17 177 086 Ft	20 289 452 Ft
150 000 Ft	5 282 475 Ft	9 944 850 Ft	14 059 916 Ft	17 691 921 Ft	20 897 571 Ft
200 000 Ft	7 043 300 Ft	13 259 800 Ft	18 746 554 Ft	23 589 228 Ft	27 863 428 Ft
Medián bér (227 195 Ft)	8 001 013 Ft	15 062 801 Ft	21 295 617 Ft	26 796 773 Ft	31 652 157 Ft
250 000 Ft	8 804 126 Ft	16 574 749 Ft	23 433 193 Ft	29 486 535 Ft	34 829 285 Ft
Átlagbér (284 747 Ft)	10 027 793 Ft	18 878 441 Ft	26 690 125 Ft	33 584 809 Ft	39 670 137 Ft
300 000 Ft	10 564 951 Ft	19 889 699 Ft	28 119 831 Ft	35 383 842 Ft	41 795 142 Ft
400 000 Ft	14 086 601 Ft	26 519 599 Ft	37 493 108 Ft	47 178 455 Ft	55 726 856 Ft
500 000 Ft	21 129 901 Ft	39 779 399 Ft	56 239 662 Ft	70 767 683 Ft	83 590 284 Ft
600 000 Ft	25 355 882 Ft	47 735 278 Ft	67 487 595 Ft	84 921 220 Ft	100 308 340 Ft
700 000 Ft	29 581 862 Ft	55 691 158 Ft	78 735 527 Ft	99 074 756 Ft	117 026 397 Ft
800 000 Ft	33 807 842 Ft	63 647 038 Ft	89 983 460 Ft	113 228 293 Ft	133 744 454 Ft
Forrás: Portfolio-számítás

Alábbi táblázatunk végül azt mutatja, legalább mekkora önerő kell ehhez, a forgalmi érték 20%-át figyelembe véve. A példában említett medián bér esetében ez 6,3 millió forint.

Minimális önerő a jövedelem függvényében maximálisan felvehető hitelösszeg mellett
	5 év	10 év	15 év	20 év	25 év
Minimálbér (111 321 Ft)	784 067 Ft	1 476 094 Ft	2 086 885 Ft	2 625 976 Ft	3 101 785 Ft
Garantált bérminimum (145 635 Ft)	1 025 751 Ft	1 931 091 Ft	2 730 154 Ft	3 435 417 Ft	4 057 890 Ft
150 000 Ft	1 056 495 Ft	1 988 970 Ft	2 811 983 Ft	3 538 384 Ft	4 179 514 Ft
200 000 Ft	1 408 660 Ft	2 651 960 Ft	3 749 311 Ft	4 717 846 Ft	5 572 686 Ft
Medián bér (227 195 Ft)	1 600 203 Ft	3 012 560 Ft	4 259 123 Ft	5 359 355 Ft	6 330 431 Ft
250 000 Ft	1 760 825 Ft	3 314 950 Ft	4 686 639 Ft	5 897 307 Ft	6 965 857 Ft
Átlagbér (284 747 Ft)	2 005 559 Ft	3 775 688 Ft	5 338 025 Ft	6 716 962 Ft	7 934 027 Ft
300 000 Ft	2 112 990 Ft	3 977 940 Ft	5 623 966 Ft	7 076 768 Ft	8 359 028 Ft
400 000 Ft	2 817 320 Ft	5 303 920 Ft	7 498 622 Ft	9 435 691 Ft	11 145 371 Ft
500 000 Ft	4 225 980 Ft	7 955 880 Ft	11 247 932 Ft	14 153 537 Ft	16 718 057 Ft
600 000 Ft	5 071 176 Ft	9 547 056 Ft	13 497 519 Ft	16 984 244 Ft	20 061 668 Ft
700 000 Ft	5 916 372 Ft	11 138 232 Ft	15 747 105 Ft	19 814 951 Ft	23 405 279 Ft
800 000 Ft	6 761 568 Ft	12 729 408 Ft	17 996 692 Ft	22 645 659 Ft	26 748 891 Ft
Forrás: Portfolio-számítás

A zöld lakáshitelek lényege 10 pontban

Legfeljebb 70 millió forinthitelösszegig, maximum 25 évre, legfeljebb fix 2,5%-os kamattal vehető igénybe egyetlen alkalommal.
Legalább BBenergihatékonysági besorolású és legfeljebb 90 kWh/m2 éves primer energiaigényű újépítésű lakóingatlan megvásárlására vagy építésére vehető igénybe.
Az igényelheti, aki rendelkezik magyarországi lakcímmel, az ingatlan első (természetes személy) tulajdonosává válik, és vállalja, hogy a folyósítás után legalább 10 évigaz ingatlanban él, azt bérbe sem adja.
A hitelnek legfeljebb négy adósalehet, de nem kell minden adósnak tulajdonosnak lenni, de nem lehet olyan tulajdonosa az ingatlannak, aki nem adós (a gyermek tulajdonszerzése és az öröklés kivételével).
A CSOK-ot igénybe vevők számára kamattámogatás vehető igénybe a hitelhez: kétgyermekesek esetén 10 millióforintig, háromgyermekesek esetén 15 millió forintig kamatmentes a hitel ("zöld CSOK-hitel").
Az adós a lakáshitel teljes összegét a hitelszerződés megkötésének napjától számított legfeljebb 4 éven(egyösszegű lehívás esetén legfeljebb 3 éven) belül hívhatja le.
A kamaton felül csak folyósítási díj (legfeljebb a hitelösszeg 0,75%-a, de maximum 100 ezer forint), előtörlesztési díj (az előtörlesztett összeg legfeljebb 1%-a, de alkalmanként és szerződésenként maximum 30 ezer forint) és a harmadik fél felé fizetendő költségek (közjegyzői díj, értékbecslési díj/helyszíni szemle díja, tulajdoni lap lekérésének díja, térképmásolat díja, jelzálogjog bejegyzési, törlési díj és a hitel folyósításával összefüggő banki átutalás díja) számolhatók fel.
A hitelbírálati határidő nem haladhatja meg a hitelkérelem hiánytalan befogadását követően az értékbecslés rendelkezésre állásától számított 15 munkanapot, új lakás építése esetén 25 munkanapot.
A hitel forrását a Magyar Nemzeti Bank biztosítja a bankoknak jegybanki refinanszírozáskeretében 0%-os forrásköltséggel, a felszámítható kamatfelár legfeljebb 2,5%.
A program október 4-ével, 200 milliárd forintos hitelkerettelindult el, amit a Monetáris Tanács tovább bővíthet.

Zöld lakáshitelek a bankoknál
Bannk	Kamat	Hitelösszeg	Futamidő
Budapest Bank	2,5%	1-70 millió Ft	5-25 év
CIB Bank	2,5%	1-70 millió Ft	5-25 év
Erste Bank	2,5%	4-70 millió Ft	5-25 év
Gránit Bank	1,99%	1-70 millió Ft	5-25 év
K&H Bank	2,5%	2-70 millió Ft	5-25 év
MKB Bank	2,5%	2-70 millió Ft	10-25 év
OTP Bank	2,5%	0,5-70 millió Ft	6-25 év
Raiffeisen Bank	2,5%	1-70 millió Ft	5-25 év
Takarékbank	2,5%	2-70 millió Ft	6-25 év
UniCredit Bank	2,5%	1-70 millió Ft	4-25 év
Forrás: Portfolio-gyűjtés