üres vállfák
Bank

Így úszik el a magyarok lakásálma: van, ahol már milliós fizetést kér a bank

Palkó István
Ha van 30% önerőnk, akkor egy átlagos, 22 milliós használt ingatlan hitelből történő megvásárlásához elméletileg elég, ha 243 ezer forintos havi jövedelemmel rendelkezünk. Ha viszont Budapesten szeretnénk egy átlagos új építésűbe költözni szintén 30%-os önerővel, akkor már 1 millió forint fölé kúszik a bankok által elvárt nettó jövedelem. Ez utóbbi duplázódást jelent négy év alatt. Megnéztük, hogy alakul a piaci hitelből vásárolt használt és a fővárosi új építésű lakások megfizethetősége az átlagos és a medián keresetűek számára Magyarországon. Van, ahol egészen drámai a romlás a lakások drágulása és a kamatok egyidejű emelkedése miatt.
A lakáshitelezés jövője is kiemelt téma lesz a Portfolio közelgő Future of Finance 2022 konferenciáján, érdemes regisztrálni az eseményre!

Új jövőt tervezel? Gyere ki a Lakás kiállításra ahol új és használt lakások széles választékával várunk, illetve téma lesz a most aktuális rezsiügyek kapcsán a korszerűsítés és az energiahatékonyság is, a MOMsportban szeptember 23 és 25 között. A Lakás Kiállításon a helyed ha: vennél, eladnál, bővítenél, felújítanál, korszerűsítenél. A belépés ingyenes! További információk: portfoliolakas.hu

Alapvetően hat dolog határozza meg a vásárolt ingatlanok megfizethetőségét a hitelfelvevők számára:

  • a lakás ára: számításunkban a KSH szerinti országos átlagos használt lakás árakat és a Budapesti Lakáspiaci Riport szerint elérhető szabad lakások átlagos kínálati árát vettük alapul,
  • a hitelfelvevő figyelembe vehető nettó jövedelme: számításunkban a teljes munkaidőben foglalkoztatottak KSH szerinti országos medián, illetve átlagos jövedelmét vettük figyelembe (egy persze egyszerűsítést jelent, hiszen a hitelfelvevők statisztikái nem állnak rendelkezésünkre),
  • a lakáshitel költsége: az MNB bankszektorszintű piaci átlagkamat-statisztikát használtuk (új szerződések esetében),
  • az önerő nagysága: előbbi minimuma (pótfedezet hiányában) az MNB adósságfékszabályai alapján 20% (hiszen 80% a hitel/fedezeti arány maximuma), de a hitelbiztosítéki értéket is figyelembe vevő banki gyakorlat közelebb állhat a 30%-hoz, így ezt használtuk,
  • a jogszabályok és a bankok által elérhetővé tett maximális jövedelemarányos törlesztőrészlet: az adósságfékszabályok szerint ez 50%, 500 ezer forint jövedelem felett 60% (JTM). A konzervatívabb megközelítés kedvéért egységesen előbbit használtuk.
  • a lakáshitel választott futamideje: a hazai hitelfelvevők legyakoribb választása a 20 év, így fixen ezzel kalkuláltunk. A hosszabb futamidő egyébként (az alacsonyabb törlesztőrészlet miatt) javítja, a rövidebb rontja a megfizethetőséget.
megfizethetőség 1

A fentiek alapján megnéztük, 30%-os önerő és 20 éves futamidő esetén

  • az átlagos és a medián jövedelmek mekkora részét vinné el egy átlagos lakásra felvett átlagos hitel törlesztőrészlete, illetve
  • mekkora jövedelemre lenne szükség az átlagos lakás átlagos hitelből történő megvásárlásához a fenti paraméterek mellett, valamint
  • mekkora értékű hitelösszeg és lakás érhető el az átlagos és medián jövedelmek mellett.

A hitelből vásárolt lakások megfizethetőségének időbeni alakulásában elsősorban az a döntő, hogy melyik az erősebb: a jövedelmek emelkedésének és a kamatok csökkenésének a pozitív , vagy a lakásárak emelkedésének és a kamatok növekedésének a negatív hatása.

A használt lakások országos átlagára a legutóbbi, első negyedéves adat szerint 22,3 millió forint volt, a szabad budapesti új építésű lakásoké pedig 2022 nyarán már 97 millió forint. Utóbbi öt év alatt duplázódott meg, és azt jelenti, hogy még egy 30%-os önerő előteremtése is csaknem 30 millió forintot igényel.

Az országos nettó átlagkereset 324 ezer, az országos medián kereset 255 ezer forintnál járt a második negyedévben, a duplázódáshoz e téren nagyjából hét évre volt szükség.

A kamatok is egyre erőteljesebben emelkednek. Tavaly nyáron 4%, idén júliusban már 7%-os átlagkamattal kötöttek hitelszerződéseket. Azóta az új banki ajánlatok szerint tovább növekedtek, de mivel a többi statisztika is valamilyen időbeni késést mutat, egyelőre a 7%-ból indultunk ki.

Eredményként először is azt kaptuk, hogy

2019 és 2021 között javult a lakások megfizethetősége, 2021 második felétől azonban romlás látható.

Az előbbi időszakban a jövedelmek növekedése és az alacsony kamatszint kompenzálta tehát a lakásárak emelkedését, az utóbbi időszakban viszont már a kamatszint is negatív hatást gyakorolt. A legutóbbi adatok alapján egy medián keresetű pár számára a nettó jövedelem 24%-át viheti el egy átlagos használt lakásra felvett hitel törlesztőrészlete, egy átlagos fővárosi új építésű lakás esetében azonban ez 103% lenne, vagyis a lakás 30%-os önerő mellett messze nem megfizethető a medián keresetű párnak.

Az átlagos keresetű párok a mediánnál jobban keresnek, így náluk kicsit jobbak a mutatószámok, az átlagos használt lakásra felvett hitel törlesztőrészlete a nettó jövedelem 19%-ára rúg. Az átlagos fővárosi új építésű lakás viszont számukra is megfizethetetlen 30%-os önerő mellett: egy ilyen lakás hitelének a törlesztőrészlete a pár nettó jövedelmének a 81%-át vinné el.

Felmerül a kérdés, mekkora jövedelemre lenne szükség, ha a medián mellett még az átlagos jövedelem sem elegendő. Ha 30%-os önerő mellett 50%-os jövedelemarányos törlesztőrészletig megyünk el, akkor az országos statisztika alapján

átlagos értékű használt ingatlan megvásárlásához elvileg elég 243 ezer forintos nettó családi jövedelem, az új építésű budapestihez viszont már 1,054 millió forintra lenne szükség.

Vagyis átlagosan több mint 500 ezer forintot kell keresnie egy pár egy-egy tagjának, hogy elérhető legyen számukra egy átlagos budapesti új építésű ingatlan.

Végezetül azt is megnéztük, mekkora értékű lakásra lehet reménye a párnak 30%-os önerő és átlagos, illetve medián jövedelem mellett. Medián jövedelem mellett 32,8, átlag jövedelem mellett 41,6 millió forint összegű hitel érhető el egy pár számára, amennyiben a bank még pont megengedi az 50%-os jövedelemarányos törlesztőrészletet.  Mint láttuk, ez egy országos adatok alapján átlagosnak mondható használt lakáshoz elég, egy új építésű fővárosi lakás értékének azonban csak 30-40%-át teszi ki.

Az említett hitelösszegek és 30%-os önerő esetén

ez egy 47, illetve egy 59 millió forintos lakás megvásárlására lehet elegendő, de igencsak kifeszített háztartási költségvetés (a teljes nettó kereset felét felemésztő adósságszolgálat) mellett.

A lakáshitelezés jövője is kiemelt téma lesz a Portfolio közelgő Future of Finance 2022 konferenciáján, érdemes regisztrálni az eseményre!

Címlapkép: Getty Images

Sikerült megvédeni a hazai fuvarozók érdekeit Lipcsében
népszámlálás
szombathely
forinteuroarolyambankjegy

Holdblog Világvége

Mivel sokan hívnak azzal kapcsolatban, hogy akkor most lesz-e államcsőd, meg mi vagyunk-e az új Argentína, meg vegyük-e...

Díjmentes online előadás
Hogyan működik a tőzsde, mik az alapok, hogy válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát?
Díjmentes online előadás
Mire figyelj, ha kezdő befektető vagy!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu
2022. október 6.
Banking Technology 2022
2022. október 18.
Portfolio Future of Finance 2022
2022. október 4.
A Masterplast sztori a tőzsdén!
2022. október 19.
Budapest Economic Forum 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
forinteuroarolyambankjegy