Szeptember vége óta 13%-os alapkamatot, emellett október közepe óta 18%-os irányadó kamatot alkalmaz az MNB a magas infláció elleni küzdelem jegyében. Ez határozta meg az elmúlt hetekben a leginkább a bankközi kamatok emelkedését: a rövid lejáratú BUBOR 16,5%, a hosszú lejáratú BIRS pedig 11-12,5% környékén tartózkodik jelenleg. Mindkét mutató masszívan két számjegyű hitelkamatokat indokolna, hiszen a bankok ezekre még felárat is rápakolnak „békeidőben”.
Ehhez képest meglehetősen lassú a hiteldrágulás a bankoknál, talán csak a vállalati forinthitelek jelentenek ez alól kivételt. A Pénzcentrum kalkulátora alapján például az UniCredit és a CIB Bank még mindig alkalmaz 8% alatti hitelkamatokat a piaci kamatozású lakáshitelezésben. Bár a 8% alatti kamatok más bankoknál eltűntek (legfeljebb bizonyos extra kamatkedvezményekkel érhetők el szűkebb ügyfélkörök számára), a lakáshitelek többségére még mindig az egy számjegyű, vagyis 8% és 10% közötti kamatsáv a jellemző.
Az, hogy a bankok negatív marzsot használnak, elsősorban valószínűleg azzal magyarázható, hogy nem akarnak a versenytársak javára piacot veszíteni, a verseny tehát visszatartja őket a gyors drágítástól. Most már azonban olyan kamatszinteknél járunk, hogy ez irracionális magtartássá kezd válni, és nem feltétlenül éri meg életben tartani minden kamatperiódust sem: mára nemcsak a változó (legfeljebb 12 hónapos kamatperiódusú) lakáshitelek tűntek el az ajánlatokból, hanem az OTP Bank például az 5 és a 10 éves kamatperiódusú lakáshitelét is kivezette, így a (jellemzően 3%-os kamatozású) támogatott lakáshitelek mellett a fix kamatozású piaci hitelét tartotta csak meg a palettán. Lépése bátorítást jelenthet más bankok számára, hogy hamarosan kövessék a példát.
A kamatemelések statisztikájában látható lassulás részben azzal magyarázható, hogy az átlagosnál magasabb kamatokkal dolgozó OTP kivezette az 5 és 10 éves kamatperiódusú lakáshitelét, a MagNet pedig 8,99%-os kamatozással akciózik 10 éves kamatperiódus mellett, de e két hatás nélkül is nőtt a késleltetés hossza a lakáshitelek átárazásában.
A gyakorlati tapasztalatok és kutatások azt mutatják, hogy a lakáshitelek átárazódása (legalábbis a többséget adó minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknél) döntően 3-4 hónap késleltetéssel történik meg a bankközi kamatokhoz képest. Fenti ábránk ennek megfelelően azt tükrözi, hogy a 4 hónappal korábbi BIRS-hez képest viszonylag stabilan alakultak a lakáshitelfelárak a járvány kezdete óta eltelt két és fél évben. A felárak hosszú távú átlaga a BIRS felett 2,1 százalékpont volt. Most először azonban ettől jelentősen eltér a felár: az 5 éves kamatperiódusú hitelek esetében mindössze 1,0 százalékpontos, a 10 évesek esetében 0,7 százalékpontos kamatfelárat látunk a június végi BIRS-értékekhez képest. Ha pedig az aktuális BIRS-hez viszonyítunk, 2,6, illetve 1,9 százalékpontos negatív marzsot láthatunk.
Alábbi ábránkon azt mutatjuk, hogy alakultak a lakáshitelkamatok a banki ajánlatokban, és mekkora lenne a kamat, ha azonnali lenne az átárazódás, és érvényesülne a 2,1 százalékpontos hosszú távú átlagos felár. Ha a mostani kamatkörnyezetnek megfelelő átárazódás megtörténik egy 20 milliós, 20 éves futamidejű lakáshitel esetében választott paramétereink mellett, akkor az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek átlagkamata 14,4%, a 10 éveseké 12,7%-ra emelkedhet.
Alábbi ábránk tanúsága szerint az elmúlt egy évben a banki ajánlatokban szereplő lakáshitelek átlagos törlesztőrészletei 5 éves kamatperiódus mellett 53%-kal, 10 éves mellett pedig 37%-kal emelkedtek. Ha teljes és azonnali lenne a hitelek átárazódása a BIRS emelkedésének megfelelően, akkor 106%-os törlesztőrészlet-emelkedésnél, vagyis több mint duplázódásnál, illetve 79%-os növekedésnél tartanánk e kétféle kamatperiódus esetében.
Aki egy évvel ezelőtt vett fel 20 milliós lakáshitelt 20 évre, annak a teljes visszafizetendő összege 29,6 millió forint volt, ez a mai hitelfelvevők számára 45,4 millióra emelkedett 5 éves kamatperiódus mellett. 10 éves kamatperiódus mellett egy éve és 30,7 millió volt az átlagos teljes visszafizetendő összeg, most már 42,1 millió forint. Ha megtörténik a fent bemutatott átárazódás, akkor 5 éves kamatperiódus mellett 61,1, 10 éves kamatperiódus mellett pedig 55,0 millió forint lehet egy 20 milliós lakáshitel teljes visszafizetendő összege. Aki tehát lakáshitel felvételét tervezi, továbbra is érdemes mielőbb döntenie.
Címlapkép: Getty Images
