A megemelkedett kamatok ellenére idén újra kedvezhet a klíma a szabad felhasználású jelzáloghitelek elterjedésének, hiszen sok banki ügyfél gondolhatja úgy, hogy
- jelzálogfedezet bevonásával olcsóbban juthat hitelhez, mint anélkül, így megéri a közjegyzővel, földhivatallal, értékbecslővel járó macerát – és valóban: a lakáshiteleknél valamivel drágábban, de alábbi ábránk tanúsága szerint a személyi kölcsönöknél 9 százalékponttal kisebb kamattal, jelenleg 10% körül kínálják őket a bankok,
- a bankok hajlandóak hosszabb futamidőre (7 éven túl is) és nagyobb összegre (akár 10 millió forint felett is) adni ezeket a személyi kölcsönökkel szemben, cserébe a törlesztőrészlet nem is olyan magas,
- a hosszú távon fix kamatozás ugyanúgy jellemző rájuk, mint a lakáshitelekre és a személyi kölcsönökre, a kamatkockázattal a legtöbb esetben nem kell számolni,
- a szabad felhasználású jelzáloghitelek nagy része ugyanúgy bármilyen célra felhasználható, csakúgy, mint a személyi kölcsönök,
- megszűnt az otthonfelújítási támogatás és az állami támogatás megelőlegezésére felvehető kamattámogatott kölcsön, ennek első számú „helyettesítőjeként” a jelzáloghitelek jöhetnek elsőként szóba.
Elsősorban a személyi kölcsönökkel szemben jelenthetnek tehát alternatívát a szabad felhasználású jelzáloghitelek, különösen, ha a jelzálogpiac szereplői részben átállítják erre az értékesítési kapacitásaikat, tevékenységüket. Bankpiaci forrásaink nem számítanak arra, hogy visszatér a 2008 előtti aktivitás, de az utóbbi hónapokban látottnál mindenképpen magasabb lehet.
Elérhetők most is a szabad felhasználású jelzáloghitelek a bankok hitelkínálatában, de jóval kisebb a kihelyezési volumenük, mint 2008 előtt. Stabilan évi 80-100 milliárd forintnyi szabad felhasználású jelzáloghitelt folyósítanak mostanában a bankok, 2008 előtt havi 60-80 milliárd forintnyi folyósítás is előfordult. Lakáscélú jelzáloghitelből mostanában is évi 1200-1500 milliárd forintot vesznek fel a háztartások (bár ez a szám fokozatosan csökken). Alábbi ábránkon a havi összegek láthatók.
A bankok elmúlt években mutatott óvatossága mögött számos kemény tény áll, ezek jó részét azonban most zárójelbe teheti a lakáshitelezés visszaesése és a fedezetlen hitelek durván megemelkedett kamata:
- a szabad felhasználású jelzáloghiteleknek korábbanjellemzően magasabb volt az NPL-rátája, vagyis a nem teljesítési aránya, mint a lakáscélú hiteleké – tapasztalataik szerint rosszabb tehát az ügyfelek törlesztési fegyelme, de mintha az utóbbi időben ez megváltozott volna (egy szűkebb, de tudatosabb réteg vette fel az elmúlt időszakban ezeket),
- fedezetes hitelként sok vele az adminisztráció, viszont a lakáscélú hitelekhez képest kisebb a hitelösszeg, így a bankoknak egyértelműen érdemesebb lakáshitelekkel foglalkozniuk szabad felhasználású jelzáloghitelek helyett,
- a személyi kölcsön a kamatbevételek szempontjából kedvezőbb a bankok számára: magasabb kamatmarzsot realizálhatnak rajta, és a jelzálogfedezet érvényesítésével sem feltétlenül kell bajlódniuk (pláne amikor ezt az állam is korlátozza),
- a szabad felhasználású jelzáloghiteleket a lakáscélú hitellel már rendelkező ügyfelek jellemzően csak meglévő bankjuknál érhetik el, hiszen nem szeretnek a bankok egy versenytársuk mögé beállni nem fizetés esetére a zálogjogi rangsorban, illetve mást beengedni,
- ugyanígy egy jelzáloggal már szabad felhasználási céllal megterhelt ingatlanra sem szívesen nyújtanak újabb jelzáloghitelt, legyen az mondjuk egy lakáscélú hitel,
- az esetleges űr nagy részét a 2019-ben bevezetett babaváróhitel töltötte ki: államilag kamattámogatott, egyéb támogatási lehetőségeket is hordozó, alacsony hitelkockázatú, fedezetlen hiteltermékről van szó, amit szívesen kínálnak a bankok.
Az, hogy még az utóbbi években is voltak ilyen hitelek, és valamelyest nőtt is a népszerűségük 2021 környékén, többek között azzal magyarázható, hogy lakásfelújításra, korszerűsítésre sok esetben a szabad felhasználású jelzáloghitel a legjobb megoldás.
A devizahiteles lufi kipukkanása óta azonban a szabad felhasználású jelzáloghitelek piaca nem tért magához: miközben a lakosság teljes hiteltartozása évről évre bőven 5% felett emelkedett az elmúlt években, aközben a szabad felhasználású jelzáloghitelek állománya csökkent:
- az elmúlt egy évben 8,6%-kal 752 milliárd forintra csökkent az állomány,
- a novemberi 2693 milliárdforintos csúcshoz képest ezt már 72%-os visszaesést jelent.
A szerződéses darabszám is fokozatosan csökken: a csúcson jóval több mint 400 ezer (javarészt devizaalapú) szabad felhasználású jelzáloghitelszerződést kezeltek a bankok, most már kevesebb mint 169 ezer ilyen szerződés van náluk érvényben. Március végére egy év alatt 24 ezerrel csökkent a szerződésszám, a jelzáloghitelek 2015 februári forintosítása miatt azonban (168 darab szerződés kivételével) ez már mind forinthitel volt.
Címlapkép: Getty Images
