Megállt a lakáshitelek drágulása?
A Pénzcentrum kalkulátora alapján az UniCredit, a Bankholding két bankja és a CIB adja most a legolcsóbban a lakáshiteleket 20 milliós hitelösszeg és 20 éves futamidő mellett, ha nem számítjuk az egyedi kamatkedvezményeket. A kamatok 8 és 11 százalék között szóródnak továbbra is.
Egyértelmű és látványos a drágulás az elmúlt három évre visszatekintve: három éve még 3,4% volt, ma 9,05% a legnépszerűbbnek mondható, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek átlagkamata.
Kevésbé látványos, de azért már látható az elmúlt három hónapban bekövetkezett fordulat: az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek átlagkamata januárban tetőzött, a 10 éveseké decemberben, a végig fix lakáshitelek pedig még inkább stagnálnak. Ábránkhoz a Bankmonitor historikus gyűjtését is felhasználtuk.
Az átlagos törlesztőrészletek így is 42-69 százalékkal múlják felül a jegybanki kamatemelési ciklus előtti, 2021 júniusi szintet. Ami most a törlesztőrészletnél nagy átlagban 186 ezer forint, az 2021 júniusában még 122 ezer forint volt.
A futamidő során változatlannak feltételezett kamatszint mellett most már 43-46 millió forintot kell visszafizetni egy 20 milliós lakáshitelnél, ami egy éve még 33-34, két éve pedig 28-31 millió forint volt.
Hogyan áraznak a bankok?
Rengeteg tényező hatással van arra, melyik bank miként árazza a piaci kamatozású lakáshitelét, és végül milyen palettáról tudnak válogatni az ügyfelek. A legfontosabbak talán
- a bankok közötti versenyt figyelembe vevő üzletszerzési szempontok (megcélzott piaci részesedések),
- az ügyfelek várható fizetőképességét figyelembe vevő kockázati szempontok (várható kockázati költségek),
- a banki forráshoz jutás, az ügyfélszerzés és a hitelnyújtás árát magukba sűrítő költségek (forrásköltségek és működési, értékesítési költségek),
- az e költségek felett elvárt profit (várható profittartalom).
Ahány bank, annyiféle árképzés, a bankközi és állampapírpiaci referenciakamatokhoz viszonyított kamatfelár azonban meglehetősen jó indikátor volt az elmúlt években arra, hogy az általános banki gyakorlatot valamiképp értékeljük. Ez most kicsit másképp néz ki, mint korábban.
Ahogy a fenti ábrán látható, a bankközi kamatok és swaphozamok az utóbbi négy hónapban már stagnálást, illetve lassú csökkenést mutatnak (hasonló igaz az ábrán nem szereplő állampapírpiaci hozamokra is), ami alapján arra következtethetnénk, hogy a lakáshitelek kamatában is megtörténik a tetőzés. Úgy tűnik, ez be is következett, de nem azokon a kamatszinteken, amelyeken vártuk volna. Ha megnézzük, hogy alakult az új lakáshitelek kamatfelára, akkor az látható, hogy nem volt még olyan alacsony (legalábbis az elmúlt években) a referenciakamatokhoz képest számított kamatfelára a lakáshiteleknek, mint most. A hosszú (legalább 5 éves) kamatperiódusú hitelek esetében az MNB úgynevezett kamatváltoztatási mutatói a kamatfordulónap előtt több mint 120 nappal érvényes valamilyen átlagos referenciakamathoz kötve hatalmazzák fel a kamatváltoztatásra a bankokat a fordulónapokon, ezért 4 hónappal korábbi BIRS-hez készítettük el az összevetést alábbi ábránkon. Jól látható, hogy historikusan ennél jóval magasabbak szoktak lenni a lakáshitel-kamatfelárak.
Megkérdeztünk néhány lakossági bankárt, miért jó a bankoknak, hogy negatív kamatfelárral áraznak. Olyanokat válaszoltak, hogy
- rövid távon sok bank valóban negatív kamatfelárat alkalmaz, bíznak azonban abban, hogy a hozamkörnyezet minél előbb lejjebb kerül, és a hosszú távon fixált kamatok miatt a közép- és hosszútávú felár az újonnan kihelyezett hiteleken jóval nagyobb lesz a kezdetinél,
- az OTP-re, a K&H-ra és az Erstére a negatív felár gyakorlata kevésbé jellemző, mint a többiekre (valóban erre engednek következtetni a megfigyelt kamatlábak),
- a többiek szeretnék egy bizonyos szinten tartani a hitelaktivitásukat és fenntartani vagy bővíteni piaci részesedésüket, ami a legnagyobbakhoz hasonló árazás mellett nem képzelhető el, így minél inkább „alájuk lőnek”,
Hogy milyen kamatperiódusokat alkalmaznak a bankok, abban szerepe lehet a kamatstopnak is, amely tavaly november óta az 5 éves kamatperiódusú hitelekre is kiterjed. Szabályozási kockázatként nem láthatják előre a bankok, milyen hátrányuk származhat még abból, hogy nem teljesen fix kamatozású hiteleket nyújtanak. Vélhetően ilyen megfontolás is vezette az OTP-t, amikor októberben kivezette a nem végig fix kamatozású lakáshiteleit, de például az utóbbi hetekben az MKB és a Takarékbank is úgy döntött, hogy nem kínál 5 éves kamatperiódusú lakáshitelt (a 10 éves egyelőre náluk megmaradt).
Friss banki ajánlatok
Végezetül a Pénzcentrum kalkulátora alapján bemutatjuk az 5 legkedvezőbb lakáshitel-ajánlatot a három legnépszerűbb kamatperiódus mellett, 400 ezres nettó jövedelemmel kalkulálva 20 milliós hitelösszeg és 20 éves futamidő mellett. A megemelkedett törlesztőrészletek és az MNB differenciált jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatója (JTM) miatt az 5 éves kamatperiódus mellett 800 ezres jövedelemmel kellett számolnunk.
5 éves kamatperiódusnál a THM szempontjából az UniCredit és a CIB Bank ajánlata áll az élen.
10 éves kamatperiódusnál az UniCredit és a Gránit Bank kínálja a legjobb lakáshitelt.
Végig fix kamatozással szintén a két olasz tulajdonú bank áll az élen.
Mint a fenti ábrákon látható, még a kamatperiódusonként top5 banki ajánlatban is óriási különbségek láthatók a törlesztőrészletben, és különösen a várható teljes visszafizetendő összegben. Nem mindegy tehát, melyik bank melyik lakáshitelét választjuk, személyre szabott kalkulációhoz a Pénzcentrum kalkulátorát ajánljuk.
