„Állam bácsi úgyis megment!” –  Tényleg a legkockázatosabb lakáshitel lett a legjobb választás?
Bank

„Állam bácsi úgyis megment!” –  Tényleg a legkockázatosabb lakáshitel lett a legjobb választás?

Megvizsgáltuk, ki döntött jobban 10 évvel ezelőtt az eddigi tapasztalatok szerint: aki magát felelős hitelfelvevőnek gondolva fix kamatozású hitelt vett fel, vagy aki minden figyelmeztetés ellenére változó kamatozásút választott? Számításunkban lehangoló eredményre jutottunk a jelzáloghiteleket övező erkölcsi kockázatról.
Az első összefoglaló szakmai konferencia, ahol minden oldal (közvetítők, bankok, MNB, Minisztérium, külföldi közvetítő) képviselteti magát a Portfolio.hu és a legnagyobb közvetítő partnereket tömörítő Független Pénzügyi Közvetítők Országos Szövetsége (FPKOSZ) együttműködésében tartandó rendezvényen.

Éppen 10 éves az a törvény, amely 2014 őszén meghatározta, mikor és hogyan változhatnak a kamatok a futamidő alatt a lakossági jelzáloghiteleknél, miután korábban ad hoc módon is lehetőségük volt a bankoknak a változtatásra. Lassan 3 éves lesz továbbá a 2022. január 1-jén bevezetett kamatstop-intézkedés, amely mind a mai napig védi a változó kamatozású jelzáloghitellel rendelkezőket a törlesztőrészlet jelentős emelkedésétől. Ezeket figyelembe véve végeztük el számításainkat két és fél év után ismét.

Vegyünk négy lakáshitelt!

Egyszerű és átlagos piaci lakáshiteleket választottunk a példánkhoz, hogy következtetésünk se legyen túl bonyolult:

  • mind a négy lakáshitelt 2014 októberében vették fel 20 éves futamidővel,
  • mind a négy lakáshitel 10 millió forint összegű, kamatozásában pedig megfelel az akkor felvett lakáshitelek kamatperióduson belüli átlagának az MNB piaci statisztikái alapján,
  • a 3 hónapos kamatperiódusú hitel kamatozását a bank a BUBOR-hoz kötötte (így kamatfelára végig a piaci átlagkamat és a hitelfelvételkori BUBOR különbsége), az 5 és 10 évest pedig a BIRS-hez (vagyis a budapesti kamatswaphozamhoz, ezeknél az egyszerűség kedvéért végig az aktuális bankközi hozamot vettük figyelembe), negyedikként pedig egy végig fix kamatozású hitelt is megnézünk.

Hogy a négy közül melyik hitelfelvevő járt a legjobban a futamidő első felében, és melyik a rosszabbul, azt alapvetően három tényező határozta meg:

1.) hogyan alakultak azóta a referenciakamatok, amelyeket alapján átárazzák a kamatfordulónapokon a hiteleket: aki 3 hónapos kamatperiódusú hitelt vett fel, az 3 havonta figyelhette ennek alakulását, aki 5 éveset, az csak 2019 októberében, majd most 2024 októberben néz rá a kamatra, aki 10 éveset, az éppen most teszi meg ezt először, aki pedig végig fixet, az ezzel nem is foglalkozik.

2.) mekkora volt az eredeti kamat, illetve kamatfelár: utóbbi lényegében már a hitelfelvételkor eldől, és nagyon extrém esetektől eltekintve a futamidő során nem változik (ellentétben a korábbi devizahiteles időszakkal),

3.) vonatkozik-e rá olyan szabályozói intézkedés, amely eltéríti az árazást a piacitól: ilyen lehetett a Covid ideje alatt a törlesztési moratórium (feltételezzük most, hogy nem vették ezt igénybe), illetve 2022 óta a kamatstop, amely nevével ellentétben nem a teljes kamatot, hanem a referenciakamatot fixálta be, mégpedig a 2021 október végi szinten, mind a mai napig: a változó kamatozású hiteleknél 2022 januárja, az 5 éves kamatperiódusú hiteleknél 2022 novembere óta.

hitel3

Ki nyer ma?

Természetesen a 3 havonta átárazódó lakáshitel volt a legolcsóbb az elején, így aki a kockázatok figyelmen kívül hagyásával akarta minimalizálni a törlesztőrészletét, az ezt választotta. Példánkban

egészen 2021 októberéig ez a hitel volt a legalacsonyabb kamatozású, 2022 júliusában viszont az utolsó helyre került.

Pontosabban csak került volna, hiszen a kormány már 2022 januárjában „megmentette” ettől azokat az adósokat. Alábbi ábránkon így nem a szaggatott, hanem a folytonos zöld vonal mutatja az adós által ténylegesen fizetendő kamatot.  (Érdemes megemlíteni, hogy az 5 éves kamatperiódusú lakáshitel törlesztőrészletét mindezidáig nem befolyásolta a kamatstop, hiszen a bevezetése óta nem váltott kamatperiódust).

Az eredetileg 10 millió forintos összegben felvett hitel törlesztőrészlete a változó kamatozás esetében éveken keresztül 60 ezer forint körül volt, majd

a kamatstop nélkül másfél éven keresztül 100 ezer forint felett lett volna, ehelyett 66 ezer maradt.

Ha pedig nem lenne a kamatstop, most 87 ezer forint lenne a változó kamatozású hitel törlesztőrészlete az eredeti 69 ezerrel szemben. Eközben a fix kamatozású lakáshitelek havi 70 ezer forint környékén fizettek.

Már a törlesztőrészletek eddigi alakulása alapján is látható, hogy

aki változó kamatozású lakáshitelt vett fel, a kamatstopnak köszönhetően a legjobban járt eddig.

Alábbi ábránkon az eddig visszafizetett összeg alapján rangsoroljuk a hiteleket, figyelmen kívül hagyva a pénz időértékét, csakúgy, mint a hitelkalkulátorok. Ez alapján kamatstop nélkül a második legrosszabb hitel lenne már a változó kamatozású konstrukció, a kamatstopnak köszönhetően azonban messze megelőzi a többit.

A kamatstop elmúlt csaknem három év alatt már 1,28 millió forintot takarított meg az eredetileg 10 milliót felvevő adós.

Számításunkban tehát lehangoló eredményre jutottunk a jelzáloghiteleket övező erkölcsi kockázatról (moral hazard), amely

arra ösztönzi a hitelfelvevőket, hogy a banki ajánlatokban szereplő kamatok által tükrözöttnél nagyobb kockázatot vállaljanak, állami segítségre appellálva.

Nincs több változó kamat

Szerencsére a moral hazard probléma egyre kisebb a lakossági hitelpiacon, ami paradox módon a kamatstopnak is köszönhető. Bár összegszerűen még a teljes jelzáloghitel-állomány 21 százalékát, a fennálló jelzálog-hitelszerződések darabszámának 36 százalékát érinti a kamatstop, alábbi ábránkon látható: egyszerűen

kiveszett az utóbbi években a hitelezési gyakorlatból a változó kamatozás,

pedig tíz éve még 40-50% volt az aránya. Jelentőségének csökkenéséhez

  • az MNB 2018 óta szelektíven alkalmazott jövedelemarányos törlesztőrészlet (JTM) szabályai
  • a kamatstop által a bankok számára generált szabályozói kockázat,
  • és az utóbbi évek volatilis kamatrkönyezet is nagybank hozzárult.

Az ábrán látható idei újbóli térnyerés (lásd az alsó fekete sávot) csak technikai jellegű: az adósok számára fix kamatozású (és csak az állam által a bankoknak fizetett kamattámogatás szempontjából változó kamatozású) CSOK Pluszt sorolja ide a statisztika.

Természetesen

nem önmagában a futamidő első fele dönti el, melyik hitelt volt érdemes felvenni,

a fentiekben kizárólag a húszéves forinthitelek futamidejének első felére szorítkoztunk azon időszakban felvett lakáshitelek esetében, amikor az előző pénzügyi válság után beindulni látszott a jelzáloghitelezés, elkerülve a devizahitelezéssel kapcsolatos torzító hatásokat. Az elemzés később újból és újból elvégezhető.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

Kiszámoló

Mi újság a Curve-vel?

Sok évvel ezelőtt megjelent a Curve pénzügyi szolgáltató, ami akkor még egy nagyon jó ajánlat volt, egyetlen kártya alá sok másik bankkártyát tudtál berakni, ráadásul mobiltelefonos fizet

Buxelliott - Elliott Wave Hungary

Bux - '24.11.04

Egy \"Rising Wedge\", egy fordulós divergencia, egy lehetséges DKK, egy kialakulás előtt álló alacsonyabb tető, mindez megerősítve egy short indikátor-konfiguráció trigger lehetőségével, mel

FRISS HÍREK
NÉPSZERŰ
Összes friss hír
Megszólalt a kormány a nyugdíjkorhatárról, a Nők40-ről és a 13. havi nyugdíjról
Opening event for the project EUYOU – 1st BRUXINFO Day
2024. november 8.
Digital Transformation 2024
2024. november 14.
Banking Technology 2024
2024. november 5.
HR (R)Evolution 2024 - Powered by Prohuman & Pénzcentrum
2024. november 13.
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél

Ne maradjon le a friss hírekről!

Iratkozzon fel mobilbarát hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Díjmentes előadás

Kisokos a befektetés alapjairól, tippek, trükkök a tőzsdézéshez

Előadásunkat friss tőzsdézőknek ajánljuk, összeszedünk, minden fontos információt arról, hogy hogyan működik a tőzsde, mik a tőzsde alapjai, hogyan válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát.

Díjmentes előadás

Kereskedés a magyar piacon kezdőknek

Minden, amit a hazai parkettre lépés előtt tudni érdemes.

Ez is érdekelhet
MBH 4