Csúcson pörög a lakáshitelezés, így zúdul a piacra az új 3%-os hitel

Portfolio

2025. július 04. 06:00

Szeptembertől új korszak köszönt be a lakáshitelezésben, hiszen az első ingatlanjukat vásárlók számára 3%-os kamatozású Otthon Start lakáshitel jelenik meg a piacon. A jelenlegi piaci kamatszintek mellett a kedvezményes hitel azonos törlesztőrészlet mellett akár 42%-kal több hitel felvételét teszi majd lehetővé. Az egyébként is dübörgő hitelpiacnak újabb nagy lökést adhat az új kamattámogatott hitelprogram, a piaci szereplők által megfogalmazott várakozások könnyedén teljesülhetnek. Ennek ára azonban, hogy a kormány az átvállalt kamatfizetés által potenciálisan újabb 50-150 milliárd forintos éves kiadással terheli meg a központi költségvetést.

Heteken belül érkezik a 3%-os kamatozású Otthon Start lakáshitel

Ha valaki lemaradt volna az utóbbi napok hírözönjéről, az alábbi információkkal mindenképpen érdemes tisztában lennie:

A kormány szerdai és csütörtöki bejelentései értelmében szeptembertől az első lakásukat vásárlók 3% kamatozású támogatott lakáshitelt vehetnek fel.
A hitel maximális összege 50 millió forint, futamideje legfeljebb 25 év lehet.
A hitelfelvételhez 10% önerő szükséges.
Az ingatlan négyzetméterára nem lehet több 1,5 millió forintnál, a teljes ingatlan ára 100 millió forintnál.
A hitelfelvevőnek 2 éves TB-jogviszonyt kell igazolnia, és nem lehet 50%-ot meghaladó tulajdonrésze lakóingatlanban.
Az épület területi elhelyezkedésére, energetikai állapotára, illetve házasságkötésre/gyermekvállalásra vonatkozóan nincs megkötés.

A hitel kamattámogatását az állam fizeti a bankok részére, így az adósok kedvezményes törlesztőrészletet fizethetnek. A kormány szerint 6,5% körüli szinten mozognak a piaci kamatok, ehhez képest egy 3%-os lakáshitel a maximális (25 éves) futamidővel számolva 10 millió forintonként havi 20 ezer forint támogatást jelentene.

25 év futamidejű hitel havi törlesztőrészlete
	6,5% kamattal	3% kamattal	Kamatkedvezmény pénzügyi előnye havonta
10 millió Ft hitelösszeg	67 521 Ft	47 421 Ft	20 100 Ft
20 millió Ft hitelösszeg	135 041 Ft	94 842 Ft	40 199 Ft
30 millió Ft hitelösszeg	202 562 Ft	142 263 Ft	60 299 Ft
40 millió Ft hitelösszeg	270 083 Ft	189 685 Ft	80 398 Ft
50 millió Ft hitelösszeg	337 604 Ft	237 106 Ft	100 498 Ft
Forrás: Portfolio-számítás

A maximális, 25 éves futamidő során 10 millió forintonként 6 millió forint kamatkedvezményt zsebelhetnek be az adósok, így 50 millió forintnyi kedvezményes hitellel akár 30 millió forint kamattámogatáshoz juthatnak hozzá a mostani piaci kamatszintből kiindulva.

25 év futamidejű hitel teljes visszafizetendő összege
	6,5% kamattal	3% kamattal	Kamatkedvezmény pénzügyi előnye 25 évre
10 millió Ft hitelösszeg	20 256 215 Ft	14 226 339 Ft	6 029 875 Ft
20 millió Ft hitelösszeg	40 512 430 Ft	28 452 679 Ft	12 059 751 Ft
30 millió Ft hitelösszeg	60 768 645 Ft	42 679 018 Ft	18 089 626 Ft
40 millió Ft hitelösszeg	81 024 859 Ft	56 905 358 Ft	24 119 502 Ft
50 millió Ft hitelösszeg	101 281 074 Ft	71 131 697 Ft	30 149 377 Ft
Forrás: Portfolio-számítás

A piaci hitelkamatok 6,5% fölött járnak

A bejelentett Otthon Start lakáshitel 3%-os kamata kevesebb mint fele a piaci kamatszintnek. Áprilisban 6,62% volt a lakosság által felvett lakáshitelek szerződéses összeggel súlyozott átlagos kamata, májusban pedig kicsivel feljebb, 6,70%-ra emelkedett az MNB friss adatai alapján.

A minden egyéb költséget is tartalmazó THM (teljes hiteldíj mutató) ennél is magasabb volt, májusban elérte a 7,18%-ot,

ez enyhe növekedés az áprilisi 7,09%-hoz képest. Fontos megjegyezni, hogy nem minden hitelfelvevő szembesül azonos kamatokkal: a magasabb jövedelmű, nagyobb hitelösszeget igénylő adósok általában a piacinál kedvezőbb ajánlatot is kaphatnak.

Új rekord született az év első öt hónapjában

A lakossági hitelpiacnak eddig is remek éve volt, amire az MNB friss adatai szerint a május még egy lapáttal rátett. Májusban 148,6 milliárd forintot ért el a lakáscélú forinthitel-kihelyezés volumene, ebből 117,9 milliárd volt piaci, 30,7 milliárd pedig támogatott lakáshitel. A teljes összeg az egy évvel korábbi 129,5 milliárdhoz képest látványos, 14,7%-os növekményt mutat, de áprilishoz képest is számottevő, 14,5 milliárdos növekedés történt.

A 2024-ben kezdődő, majd 2025-ben is erőteljesen folytatódó lakáshitelezési fellendülést még jobban jelzi, ha az első öt hónap adatát vetjük össze a tavalyi első öt hónap számaival. Idén januártól májusig 666 milliárdot, 2024 azonos időszakában 516 milliárdot folyósítottak a bankok, tehát éves alapon 29%-kal bővült a lakáshitelezés.

Ezzel a lakáshitelpiac történelmi csúcsot ért el,

korábban sosem volt még példa arra, hogy januártól májusig ekkora nominális összegben vegyenek fel lakáshiteleket a magyarok.

A folyósított lakáshitel-szerződések darabszáma terén hasonló mértékű növekedés látszik, májusban 7598 szerződést kötöttek a magyarok, ez az áprilisi 6889-hez képest 10% fölötti növekedés. Ezzel az idei évben folyósított lakáshitelek száma a 34 ezret közelíti. Éves összevetésben valamivel kisebb, 9% fölötti a májusban látott növekedés, 2024 azonos hónapjában 6961 szerződéskötés valósult meg.

A májusi adatok alapján a felvett forintos lakáshitelek átlagos összege meghaladja a 19,5 millió forintot.

Az MNB közzétételeiből az is kiderül, hogy a kintlévő lakáshitelek tőketartozása májusban újabb csúcsot ért el, átlépve az 5981 milliárd forintot.

Tovább fűtheti a piacot a 3%-os hitel?

Az MNB májusi lakáspiaci jelentése felhívja a figyelmet, hogy az ugyancsak 3% kamatozással elérhető támogatott CSOK Plusz hitel rendre magasabb átlagos összeggel kerül folyósításra, mint a tisztán piaci alapú lakáshitelek. A jegybank februári adatai szerint a piaci lakáshitelek átlagösszege új lakás építése vagy vásárlása esetén 27,1 millió forintra volt tehető, használt lakás vásárlása esetén pedig átlagosan 19,8 millió forintot vettek fel a magyarok. A gyermekvállaláshoz kötött, kedvezményes kamatozású CSOK Plusznál magasabb átlagösszegek mutatkoztak, új lakásra 31,0 millió forint, használt ingatlanra 25,1 millió forint volt a kihelyezés egy szerződésre jutó értéke. Ez amiatt is teljesen logikus, mert azonos jövedelem mellett a támogatott kamat nagyobb hitelösszeget tesz elérhetővé.

Becsei András, az OTP vezérigazgató-helyettese a Portfolio május végi Hitelezés 2025 konferenciáján azt vetítette előre, hogy idén az 1600 milliárd forintot is elérheti az új kihelyezések volumene. A bankszakma képviselői körében ugyanakkor erősen eltérő vélemények alakultak ki a lakáshitelezési ciklus állását illetően. Többségük (54%) úgy vélekedett, a 2023-as hitelpiaci mélypontról való felívelés idén véget érhet: a legnépszerűbbnek az az álláspont bizonyult (45%), hogy idén tetőzhet az új volumen, és jövő évtől alacsonyabb szám várható, további 9% pedig azt mondta, már 2025-ben visszaeshet a lakáshitelezés.

Természetes, hogy a 3%-os lakáshitel megjelenése alapjaiban változtatja meg a helyzetet, még ha csak az év utolsó négy hónapjában lesz is elérhető a kormány tervei szerint. A 3%-os hitelhez való hozzáférés változatlan törlesztőrészlet mellett 42%-kal is megemelheti a jogosultak hitelkeresletét: aki például piaci kamatozás mellett 30 millió forint lakáshitel törlesztőjét tudná kigazdálkodni, ő az Otthon Start Programnak köszönhetően azonos havi kötelezettségvállalással csaknem 43 millió forint lakáshitelhez juthat majd hozzá.

Egy másik fontos tényező, hogy az Otthon Start Programban az elvárt önerő mértéke is kisebb, mint a piaci hiteleknél alkalmazott legalább 20%-os tétel: a 10%-os önerőnek köszönhetően

olyan vásárlók is beléphetnek a piacra, akiket eddig a megfelelő mennyiségű önerő hiánya tartott vissza első lakóingatlanjuk megszerzésétől.

Ez pedig újabb keresletnövekedést jelentene mind a hitelpiac, mind az ingatlanpiac számára.

Mennyibe fog kerülni az államnak ez a mutatvány?

Gulyás Gergely a csütörtöki Kormányinfón előrevetítette, hogy az idei évben az Otthon Start Programnak nem lesz érdemi költségvetési hatása, tekintve, hogy a legvalószínűbb forgatókönyv szerint a kormány és a bankok között 12 hónapos elszámolással valósulhat meg a kamattámogatás. A miniszter véleménye szerint az igénylők számától függően 2027-től 2029-ig évi 50-150 milliárd forint közötti tétel lehet a kamattámogatás, a megadott sáv azért ilyen nagy, mert nem tudni, hogy hány hitelfelvevő fog élni a lehetőséggel.

A miniszter azt is elmondta, hogy egy 50 millió forintos hitel esetében 15-25 millió forint kamattámogatással kell számolni a 25 éves futamidő során. A jelenlegi kamatszintekből kiindulva ez inkább 25 millió forint, de reális, hogy a piaci kamatok csökkenni fognak a jövőben, ezért hosszú távon 15 millió forintos kamattámogatás lehet a jellemző.

A két állításból arra is következtethetünk, hogy hány hitelfelvevővel számol a kormány. Amennyiben a jelenlegi piaci körülmények között egy hitelfelvevő esetében maximum évi 1 millió forint kamattámogatással kalkulálnak (ez következik a megjelölt 25 milliós tételből), és 2027-ben legalább 50 milliárdos költségvetési hatásra számítanak, akkor a 2025-ben és 2026-ban felvett hitelek száma legalább 50 ezerre rúghat.