Jön a 3%-os lakáshitel, friss részletek derültek ki - 10 kérdés, 10 válasz az új lehetőségről

1. Mit tudtunk meg eredetileg az új hitelről?

Az eredeti bejelentések alapján az Otthon Start lakáshitel

• 2025 szeptemberétől lesz elérhető,
• az első lakásukat vásárlók számára, gyermekvállalási feltétel nélkül,
• maximum 50 millió forint hitelösszegben,
• fix 3%-os kamatozással,
• minimálisan 10% önerővel,
• a mögöttes állami kamattámogatás 25 évre szól,
• 2 éves tb-jogviszony kell hozzá,
• 1,5 millió forintos maximális négyzetméteráron vásárolt lakásokra vehető igénybe.

Érdemes kalkulálni:

2. Milyen friss részletek derültek ki azóta?

Azóta megtudtuk, hogy

• a társasházi lakások esetében az eredetileg is tervezett 100 millió, családi házak esetében viszont 150 millió forint lesz a felső értékhatár, amire felhasználható a hitel,
• a hitelprogram időben korlátos lesz, tehát érdemes lesz mielőbb élni vele, nem csak a várható nagyobb lakásár-emelkedés miatt,
• más államilag támogatott hitellel, így a CSOK Plusszal is kombinálható lesz (ehhez azonban szükség lehet arra, hogy az első közös tulajdonszerzésre vonatkozó 80 milliós ingatlanérték-határt a szintén maximum 50 millióig felvehető CSOK Plusz esetében eltöröljék).

3. Miben más, mint a CSOK Plusz?

Sok elemében hasonlít a 2024 eleje óta minden településen elérhető CSOK Pluszra az új lakáshitel, hiszen

• szintén 3%-os kamatozású lakáshitel (a CSOK Plusz esetében ez legfeljebb 3%, és egy-két bank akad, amely ennél is olcsóbban kínálja),
• szintén 50 millió forint a felső összeghatára, ugyanakkor
• nagy különbség, hogy a CSOK Pluszhoz legalább egy gyermeket vállalni kell, és az 50 milliós felső összeghatár csak három gyermek (meglévő és vállalt összesen) esetén vehető igénybe,
• a CSOK Plusz viszont annyiban kedvezőbb, hogy a második új gyermektől kezdődően gyermekenként 10 millió forintot elenged az állam, továbbá az első gyermek után 12 hónapra felfüggeszthető a hiteltörlesztés.

Első hallásra mi is a CSOK Plusz kibővített és gyermektelenekre továbbfejlesztett verziójának gondoltuk az új lakáshitelt, és még ma sem teljes a képünk arról, mi mindenben fog eltérni tőle.

4. Mekkora lesz a törlesztőrészlete?

A bejelentések szerinti fix 3%-os kamat alapján könnyen kiszámolható, hogy

25 éves futamidőre 10 millió forintonként 47 521 forintos törlesztőrészlet várható, ami 30%-kal alacsonyabb, mint egy 6,5%-os piaci hitelé.

Várhatóan rövidebb futamidő is választható lesz, a tizenötéves esetében például 21%-kal, a húszéves esetében 26%-kal lehet alacsonyabb a törlesztőrészlet egy átlagos, 6,5%-os kamatozású piaci lakáshitelhez képest, ami jelentős keresletélénkítő tényezőnek számít a hitelpiacon.

A maximális, 50 milliós hitel felvételével a teljes visszafizetendő összeg 71 millió forint lehet a piaci lakáshitel 101 milliójával szemben.

A fentiektől abban az esetben lehet eltérés, ha a CSOK Pluszhoz hasonlóan az első 12 hónapra lehetővé teszi a jogszabály, hogy csak kamatot törlesszen az ügyfél (ebben az esetben a második évtől némileg kisebb az adósságszolgálati előny), ez azonban kevésbé valószínű, hiszen nem a kiadási többlettel bíró gyermekvállaláshoz kötött a hitel.

5. Tényleg kevés hozzá az átlagkereset?

Az MNB adósságfékszabályai alapján

• nettó 600 ezer forint alatti jövedelem és/vagy nem energiahatékony ingatlan esetében a nettó jövedelem 50%-áig,
• nettó 600 ezer forintos jövedelemtől és/vagy energiahatékony ingatlan esetében a nettó jövedelem 60%-áig

lehet törlesztőrészletet vállalni, ez alapján az 50%-os szabálynak megfelelően

20 millió forint felvételéhez minimum nettó 190 ezer forintos, 50 millió forint felvételéhez minimum nettó 474 ezer forintos jövedelemre lehet szükség.

Mint említettük, CSOK Plusszal is kombinálható lesz a hitel. Ha valaki például 100 millió forintot venne fel összesen, akkor a 60%-os szabály alapján 801 ezer forintos nettó jövedelem a minimálisan elvárt, de a kereskedelmi bankok ennél jóval szigorúbbat is alkalmazhatnak.

A jövedelemelvárások a közalkalmazottak és a köztisztviselők, illetve különösen a fiatalok esetében jelenthetnek szűk keresztmetszetet. A KSH 2024-es jövedelemadatai szerint (lásd az alábbi táblázatot, nettósítva) teljes foglalkoztatásban álló 20-29 évesek átlagosan maximum 39, a 30-39 évesek maximum 48 millió forint felvételére lehetnek jogosultak, náluk tehát a CSOK Plusszal való kombinálás nem tűnik reálisnak. Ráadásul nem az átlagnál jóval alacsonyabb medián bérekről beszéltünk, az alapján rosszabb a helyzet.

6. Lehet vele pénzt keresni, vagyis arbitrálni?

Igen, ha valakinek már rendelkezésére áll az önerőn felül az az akár 50 millió forint, amit a megtakarításából (akár egy öröklött lakás árából) új lakás vásárlására fordítana, és amúgy nem lenne szüksége hitelfelvételre, az úgy is dönthet, hogy mégis felveszi a hitelt, és a rendelkezésre álló megtakarítást inkább befekteti. Ha például valaki a 2051-ben lejáró Zöld Magyar Államkötvénybe fektet, akkor

egy ma reálisnak számító, 7%-os nettó hozammal számolva 25 év alatt 144 millió forintot kaszálhat,

ugyanis az egyenlege 194 millió forinton környékén fog állni a lejáratkor. Ez persze általában nem életszerű, de jól érzékelteti, hogy az alacsony kamatozású hitel milyen arbitrázslehetőséget kínál a lakásvásárláshoz szükséges megtakarítással már rendelkezők számára még úgy is, hogy maga a hitel nem szabad felhasználású. Az alacsony kamatozású hitel egyik hátulütője az, hogy azok is nyerészkedhetnek vele, akik nem tartoznak a rászoruló célcsoporthoz.

7. Mi az, amit nagyon nem tudunk róla?

A legnagyobb, a médiában is gyakran megjelenő kérdés az, hogy vajon

ki fog elsőlakás-vásárlónak számítai.

Az eddig elhangzottak alapján bárki, aki nem rendelkezik másik lakásban 50%-ot meghaladó lakástulajdonnal, ugyanakkor

• ebbe a kategóriába azok a házastársak is beletartoznak, akik már több ingatlant tulajdonoltak, de mindig csak felesben,
• nem teljesen egyértelmű még az sem, hogy korábban lehetett-e már 50%-ot elérő lakástulajdona a hitelfelvevőnek.

Nem minden alap nélkül feltételezhető, hogy e téren az MNB adósságfékszabályaiból már ismert szabály lesz a mérvadó, amely a 10%-os önerőt szabályozza, hiszen a 10%-os önerőre vonatkozó, jelenleg a 41 év alattiak, illetve zöld lakást vásárlók esetében élő lehetőségre a kormány is hivatkozott. Ez alapján azok az elsőlakás-vásárlók, akik esetében

• az adósok egyike sem rendelkezett eddig lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy
• kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt.

Sok mást nem tudunk még a hitelről, például:

• mekkora lesz a kamattámogatás pontos mértéke (a CSOK Plusz esetében az 5 éves ÁKK-átlaghozam x 1,1 + 1 százalékpont, ami szűkmarkúbb a bankokkal a korábbi kamattámogatott hitelekhez képest),
• tartalmaz-e fizetési moratóriumra vonatkozó lehetőséget (pl. az első 12 hónapban) legalább a tőkére, ahogy ez a CSOK Plusznál is lehetséges,
• ingatlan-adásvétellel nem járó házépítésre, ingatlanbővítésre igénybe vehető lesz-e, esetleg
• hitelkiváltásra igénybe vehető lesz-e (pl. elsőként vásárolt lakások esetében, de ez nem valószínű, hiszen nem támogatná az első lakásszerzést, csak utólag),
• CSOK Plusszal kiváltható lesz-e, ami azért lenne életszerű, mert lehetővé tenné a családot (mégis) alapítók számára azt, hogy igénybe vegyék a 10-10 milliós tartozáselengedést,
• utóbbi kezelése még egyszerűbb lenne, ha a – mintegy CSOK Plusz kibővített verziójaként – ebből a hitelből is járna a második gyermek megérkezése után gyermekenként 10-10 milliós tartozás-elengedés (pl. amennyiben ezen felül a CSOK Pluszt nem vette igénybe a hitelfelvevő).

8. Mekkora a szóba jövő lakáskínálat?

A vidéki lakáspiacon a zenga.hu hirdetési számai alapján a legtöbb ingatlanra teljesülnek a négyzetméterárra vonatkozó elvárások. A vármegyeszékhelyek mindegyikében 96 százalék felett van a másfél milliós négyzetméterár alatt kínált lakóingatlanok aránya, de Budapest kerületeinek többségében is széles a kínálat a támogatott hitelre alkalmas lakóingatlanokból.

A szóba jövő lakáskínálaton 20%-ot emelt a hétvégi bejelentés is, mely szerint családi házak esetében nem 100, hanem 150 millió forint lesz a felső értékhatár. Az ingatlan.com hirdetései alapján végzett gyűjtésünk alapján különösen nagy lehet a változtatás hatása Budapest, a fővárosi agglomeráció és a Balaton környékén a lakáspiacára, hiszen

• Budapesten 84%-kal,
• a fővárosi agglomerációban 64%-kal,
• a Balaton környékén 39%-kal

növeli a szóba jövő családi házak számát a hirdetési árak alapján a hétvégén bejelentett változás, messze az országos 20 százalékos átlag felett.

9. Kik vehetik igénybe elsősorban?

A Zenga és az OTP 2024-ben készült közös reprezentatív kutatása szerint az életkor előrehaladtával nő azok aránya, akik rendelkeznek ingatlanvásárlási tapasztalattal: a 25 év alattiak körében ez még csak 16%, a 25-34 éves korosztályban 38%, a 35-44 éves korosztályban pedig már 60% az aránya az életük során legalább egyszer ingatlant vásárlóknak. A legmagasabb érték az 55-69 évesek csoportjában mérhető, akik több mint kétharmada (68%) vásárolt már élete során ingatlant.

A kutatás szerint az ingatlanvásárlási tapasztalattal nem rendelkezők fele azonban úgy gondolja, hogy soha nem fog ingatlant venni (8% nem vágyik erre, 42% pedig úgy látja, hogy nem lesz erre lehetősége.) A lemondás a 35 év felettiek körében jellemző igazán, de a 18-24 évesek 16%-a és a 25-34 évesek 35%-a is úgy látja, hogy nem lesz lehetősége saját ingatlant szerezni.

A nagyobb településen élők helyzete nehezebb valamivel: a községben élők körében csak 37% gondolja úgy, hogy nem lesz képes saját otthont vásárolni. Elsősorban az ő helyzetüket javíthatja a bejelentett intézkedés, ami az elmúlt egy év áremelkedésének tükrében is javíthatja a lakáshoz jutást. A zenga.hu hirdetései alapján ugyanis az első lakást vásárlók körében is kedvelt 40 négyzetméteresnél kisebb budapesti lakások négyzetméterára másfél év alatt 40 százalékot emelkedett.

10. Jön az újabb lakásárrobbanás?

A 3%-os kamat jellemzően alacsonyabb a piaci lakáshitelkamatoknál, így a hitelfelvétel olcsóbb. Ez több vásárlót hozhat be a piacra, növelve a keresletet. A megnövekedett kereslet felhajtja az árakat, különösen a népszerű lokációkban és a kisebb/nagyon keresett lakások esetén. Az eladók és fejlesztők alkalmazkodhatnak a megnövekedett fizetőképességhez áremeléssel, illetve ösztönözhetik a beruházókat új lakások/házak építésére. Ez kínálati bővülést eredményezhet, de csak hosszabb távon (1–3 év alatt). A kevésbé tehetősek és a hitelfelvételről lemaradók kiszorulhatnak a piacról az árak emelkedése miatt. Nőhet a vagyonkülönbség a lakástulajdonosok és a bérlők között.

Ugyanakkor a bejelentett árplafonokkal a hitel célzottan a középosztálybeli vagy első lakásvásárlókhoz juthat el. A prémium szegmensek (luxuslakások, belvárosi penthouse-ok) kizárásra kerülhetnek, különösen a fővárosban és a nagyobb vármegyeszékhelyeken. Duális piac jöhet létre: a támogatott szegmensben (pl. 100 millió forint alatti lakások) nagyobb kereslet és szűkebb kínálat, vagyis túlkereslet jöhet, a nem támogatott szegmensben (drága házak, luxusingatlanok) továbbra is csak a magas jövedelműek tudnak vásárolni piaci kamattal.

Az eladók és fejlesztők alkalmazkodhatnak: pont a határ alatti árképzéssel próbálnak belesimulni a rendszerbe (pl. 99 milliós lakások), a minőség pedig romolhat. A négyzetméterár maximum miatt a kisebb lakások (pl. 50–70 m²) lehetnek a fő célpontok, mivel azok árban és négyzetméterben is beleférnek. Ez torzíthatja az új építésű kínálatot is: a fejlesztők tömegesen kezdhetnek kisebb, szabványos lakásokat építeni.

A lakáshitelezésre gyakorolt várható hatásokról itt írtunk:

Címlapkép forrása: Akos Stiller/Bloomberg via Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ