Otthon Start: rövid időn belül kiderül, szemfényvesztés-e az új lakáshitel, de akkor már késő lesz

Első lakásra, de mégsem csak arra

Szeptember 1-jén indul az Otthon Start Hitelprogram az elsőlakás-vásárlók számára legfeljebb 3%-os fix kamattal, legfeljebb 25 éves futamidővel, maximum 50 milliós hitelösszeggel és akár 10%-os önerővel. A közzétett tervezet alapján a kamattámogatott lakáshitelre feljogosító lakások négyzetméterára legfeljebb 1,5 millió forint, maximális vételára vagy bekerülési költsége 100 millió, a családi házaké 150 millió forint lehet (új lakásoknál bruttóban), nem szükséges életvitelszerűen bent lakni, de kiadni 5 évig nem szabad, a többi szabályt itt foglaltuk össze. Jelen állás szerint számos kiskaput tartalmaz a tervezet, például párok akár 100 millió forintot is felvehetnek ugyanarra a lakásra, bizonyos esetekben pedig akár harmadik-negyedik lakástulajdon is finanszírozható. Külföldi tb-vel viszont csak akkor lehet igénybe venni jelen állás szerint, ha a munkavégzés Magyarországon történik.

Otthon Start: négyféle lehetséges előny a lakásvásárlónak

Egy ma átlagosnak mondható 6,5%-os kamatozású piaci lakáshitelhez képest 3+1 fajta előnye lehet az Otthon Start lakáshitelnek:

• kisebb törlesztőrészlet érhető el ugyanazon hitelösszeg és futamidő mellett,
• nagyobb hitelösszeg érhető el ugyanazon törlesztőrészlet és futamidő mellett,
• rövidebb futamidő érhető el ugyanazon hitelösszeg és törlesztőrészlet mellett,

és természetesen a fenti három hatás bármilyen kombinációja is előfordulhat. További előny, hogy a rövidebb (5, 10, 15 éves) kamatperiódusú lakáshitelekhez képest a fix kamatozás a kamatkockázatot is kizárja.

A fenti három előny azonban elveszhet, ha a program hatására drágulni kezdenek a lakások, és már a magasabb árak mellett veszi fel a hitelt az igénylő. Ez visszahelyezheti a piaci kamatozású hitelnek megfelelő vagy akár rosszabb pozícióba is a hitelfelvevőt, ez esetben ugyanis

• ugyanazon önerő mellé nagyobb hitelösszeget kell felvenni az Otthon Starttal, ami egyúttal nagyobb havi törlesztőrészletet jelent, és elérheti vagy meghaladhatja a mostani piaci kamatozású lakáshitel törlesztőrészletét, vagy
• ugyanazon vételárból és hitelösszegből, ugyanakkora törlesztőrészlettel kisebb lakást lehet venni, akár csak akkorát vagy még kisebbet, mint a mai piaci kamatozású lakáshitelből,
• ugyanazon törlesztőrészlet mellett nagyobb hitelösszeget hosszabb futamidővel lehet csak elérni, ami meghaladhatja például az eddig felvenni tervezett piaci lakáshitel futamidejét.

A kérdés persze a mérték - a továbbiakban az első esettel foglalkozunk részletesen.

Törlesztőrészlet piaci hitellel és Otthon Starttal

Nézzük először a kétféle hitelnél érvényes törlesztőrészleteket ugyanazon hitelösszeg mellett, vagyis még a lakásdrágulás előtt! Elmondható, hogy

• tizenöt éves futamidő esetén 21%-ot,
• húsz éves futamidő esetén 26%-ot,
• a maximális huszonöt éves futamidő esetén 30%-ot

lehet spórolni a havi adósságszolgálati teherből egy átlagos, 6,5%-os kamatozású piaci lakáshitelhez képest.

10 milliós hitelösszegnél 47 ezer, 50 milliósnál pedig 237 ezer forint a havi törlesztőrészlet huszonöt évre.

Visszafizetendő összeg és jelenérték piaci hitellel és Otthon Starttal

„A hitelintézet az igénylőktől a kölcsön igénylésével és folyósításával összefüggésben kizárólag legfeljebb 30 000 forint bármilyen jogcímű díjat kérhet, ide nem értve az értékbecslés és a helyszíni szemle díját” - szól a szabály. Az alábbi ábrán az (ettől eltekintve változatos) kezdeti költségek nélkül mutatjuk a teljes visszafizetendő összeget különböző futamidőkre. Az Otthon Start hitellel elérhető teljes megtakarítás ugyanakkora százalékos mértékű, mint a törlesztőrészletek közötti különbség, így

egy 10 milliós hitelnél 25 év alatt 20,3 millió helyett csak 14,2 millió forintot kell visszafizetni, egy 50 milliósnál pedig 101,3 millió helyett 71,1 millió a teljes visszafizetés összege.

Ez a fajta összehasonlítás gyakori a kalkulátoroldalakon, de nem veszi figyelembe a pénz időértékét — vagyis azt, hogy ugyanaz a törlesztőrészlet a futamidő elején sokkal nagyobb pénzügyi terhet jelent, mint a végén. Ha viszont a jövőbeli törlesztéseket az Otthon Start lakáshitel 3%-os kamatával diszkontáljuk a piaci lakáshitel esetében is, akkor megkapjuk, hogy mekkora Otthon Start hitelt kellene felvenni ahhoz a fenti ábrán szereplő 10, 20, 30, 40, 50 millióval szemben, hogy ugyanazt a törlesztési terhet kapjuk, mint a piaci hitel esetében. Vagyis megtudjuk, mekkora hitelösszegre „lenne szükség” ahhoz, hogy ott legyünk, ahol a part szakad. Nem meglepő módon ugyanannyival nagyobb hitelt kell ehhez felvennünk, mint amennyivel magasabb a piaci hitel törlesztőrészlete az Otthon Start hitelénél, futamidőtől függően persze eltérő mértékben.

Mekkora lakásdrágulással jutunk a piaci lakáshitel szintjére?

A cikkünk bevezetőjében szereplő kérdés megválaszolásához viszont nem csupán a magasabb hitelösszeggel, hanem az önerővel is számolnunk kell, ami általában forintban nagyjából állandó (a késleltetett hitelfelvételnek köszönhetően elért esetleges befektetési hozamtól eltekintve), így a lakásár-emelkedés és az amiatt szükséges nagyobb hitelfelvétel esetén százalékban kifejezve csökkenő saját hozzájárulást jelent. Alábbi táblázatunkban kilenc különböző eseteket mutatunk be arra, hogy

• fix 10, 30, illetve 50 milliós önerő, illetve
• fix 15, 20, illetve 25 éves futamidő mellett

mekkora lakásáremelkedés esetén kerülünk vissza törlesztőrészletben és teljes visszafizetendő összegben a piaci lakáshitel szintjére. Mint látható,

kisebb önerő mellett 20-33%-os, nagyobb önerő mellett akár 10-18%-os lakásdrágulás is elég ahhoz, hogy visszajussunk a piaci kamatozású lakáshitel kevésbé kedvező pozíciójába.

Minél nagyobb az önerő, és minél rövidebb a futamidő, annál kisebb az Otthon Start hitel előnye a piaci kamatozású hitellel szemben, és annál kisebb lakásár-emelkedés is elég ahhoz, hogy ez az előny eltűnjön.

Előfordulhat ekkora áremelkedés?

Durva becslésünk szerint 20% körül lehet az a lakásár-emelkedés, amelynél a leendő Otthon Start-hitelfelvevők többsége már nem jár jobban az Otthon Start hitellel, mint egy átlagos piaci lakáshitelből finanszírozott jelenlegi lakásvétellel. Az MNB lakásárindexe alapján Budapesten 13, országosan 3 olyan negyedévet láttunk az elmúlt tíz évben (vagyis 40 negyedévből), amikor visszatekintve ennél nagyobb mértékben drágultak a lakások éves összevetésben. Budapesten a CSOK, országosan a falusi CSOK bejelentését, illetve bevezetését követően (utóbbinál a Covid miatt késleltetetten) láttunk ilyen boomot. Az újabb keresletösztönzés hatására most is előfordulhat ez, hiszen a következő egy évben akár még nagyobb tömeget is megmozgathat az új hitel. Köztük persze azokat is, akik amúgy piaci hitelt választottak volna, így most vagy nem támasztanak új keresletet, vagy a tervezettnél rövid távon még nagyobb lakást tudnak venni. Összességében úgy látjuk, hogy

Néhány hónap kevés ahhoz, hogy a nagy többség számára az Otthon Start Hitelprogram pénzügyi előnye eltűnjön,

ehhez inkább egy-két évnek kell eltelnie, addig pedig jobban megérheti ezt a kedvezményes hitelt felvenni, mint jelenleg lakást vásárolni egy átlagos piaci hitelből.

Az 1,5 milliós négyzetméter-árkorlát és a 100 milliós, illetve 150 milliós árkorlátok viszont

a várható áremelkedést legfeljebb tompítani tudják majd,

• hiszen az árkorlátoktól jelentősen elmaradó értékű lakások esetén nincs effektív korlát az áremelés előtt, a megnövekedő kereslet hatására „szabadon” drágulhatnak az Otthon Start program mellett is,
• rengeteg lakás ára tapadhat alulról az árkorlátokhoz, hiszen az eladók kihasználják a megnövekedett keresletet,
• megszaporodhatnak a „papíron” az árkorlát alá beférő, de valójában drágábban eladott lakások,
• az Otthon Startra nem alkalmas lakások ára is nőhet, hiszen az Otthon Startból kimaradó vásárlók ezek iránt támasztanak nagyobb keresletet majd,
• a területi egyenlőtlenségek felerősíthetik a fenti jelenségeket,
• a kínálati oldal mennyiségi értelemben az új lakások építésén keresztül a keresletnél jóval lassabban, csak közép- és hosszútávon alkalmazkodhat, ha tartósan fennmarad egyáltalán a kedvezményes hitel.

Portfolio Future of Finance 2025

Az Otthon Start Program által teremtett hitelpiaci helyzetet is elemezzük a Portfolio szeptember 18-ai Future of Finance 2025 konferenciáján, nem érdemes lemaradni a szakmai rendezvényről!

Információ és jelentkezés

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images