Otthon Start: hiába lazított az MNB, nem mindenkinek lesz elég a 10%-os önerő

Ki lenne jogosult a 10%-os önerőre az Otthon Start Program szerint?

Az elsőlakás-vásárlóknak találta ki a kormány az Otthon Start Programot, ehhez képest számos kiskaput benne hagyott a jogszabályban. Tulajdoni hányadtól és a lakóingatlanok számától függetlenül akkor is igényelhető ugyanis a hitel, ha az igénylő rendelkezik vagy a megelőző 10 éven belül rendelkezett már olyan belterületi lakóingatlanban tulajdonjoggal,

• amelyben a tulajdonrész értékbecslő által megállapított aktuális piaci értéke, vagy eladott ingatlan esetén a vételára nem haladta meg a 15 millió forintot,
• amelynek a lebontását az építésügyi hatóság elrendelte vagy engedélyezte, vagy
• amely haszonélvezettel terhelten került a tulajdonába, és az érintett lakóingatlanban a kölcsön iránti kérelem benyújtásakor is ugyanazon haszonélvező lakik.

A fentieken kívül a kölcsön akkor is igényelhető, ha az igényléskor és a megelőző tíz éven belül egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányaddal rendelkezett – itt fontos szó az egyidejűleg, tehát időben egymást követő akár 50 százalékos tulajdonlás nem kizáró ok. A fentiek azt jelentik, hogy valakinek akárhány lakóingatlan lehet a tulajdonában, ha ezek beleesnek a felsorolásban szereplő kategóriák valamelyikébe, és ezeken kívül akár még egy maximum 50%-os tulajdonrésze is van az érdeklődőnek, akkor is felveheti a hitelt.

Ki jogosult valójában a 10%-os önerőre az MNB szerint?

„A Pénzügyi Stabilitási Tanács döntése alapján az MNB adósságfék rendelete a 2025. szeptember 1-jén elfogadott rendeletmódosítás Magyar Közlönyben való megjelenését követő naptól módosul. A módosítás értelmében jelzáloghitel vagy ingatlanlízing legfeljebb 90 százalékos hitelfedezeti mutató limit (legalább 10 százalékos önerőelvárás) mellett nyújtható, amennyiben az ügyfél, illetve adóstársak esetén az ügyfelek nem rendelkeztek lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt.” – válaszolta megkeresésünkre az MNB, teljes összhangban egyébként a Magyar Közlönyben időközben megjelent szabályokkal. Az említett esetek mellett még a zöld ingatlanokat érdemes megemlíteni, az adósságfék-rendelet alapján ugyanis az alábbi esetekben érhető el a 10%-os önerő lehetősége:

• amennyiben a hitelkérelem benyújtásának napjáig az ügyfél, illetve adóstársak esetén az ügyfelek nem rendelkeztek lakásban 50%-ot elérő (!) tulajdoni hányaddal, vagy
• kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt, vagy
• a hitelcél a fedezetként szolgáló energetikailag hatékony lakás vásárlása, építése vagy a fedezetként szolgáló lakás energiamegtakarítási célú felújítása (energetikailag hatékony lakásnak számít az a lakás, amelynek összesített energetikai jellemzőjének számított értéke legfeljebb 68 kWh/m2/év, és „A+” vagy annál magasabb energetikai minőség szerinti besorolással rendelkezik), ez esetben nem szükséges, hogy elsőlakás-vásárlókról legyen szó.

Mi a különbség?

Bár elérhető az alábbiaknak is az Otthon Start hitel, minimum 20%-os önerővel kell rendelkezniük a lakás forgalmi értéke arányában azoknak, akik

már rendelkeznek 50%-os tulajdonnal egy lakóingatlanban, hiszen bár az Otthon Start elérhető nekik is, az adósságfékszabályok alapján az 50%-ot nem lehet elérni (kivéve, ha jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt)

akik már rendelkeznek 50%-ot elérő, 15 millió forint alatti tulajdonnal egy lakóingatlanban, hiszen az adósságfékszabály őket kizárja (kivéve, ha jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt),

haszonélvezeti joggal terhelten szerezték az ingatlant, és jelenleg is ugyanaz a haszonélvező lakik benne, de a haszonélvezet nem jogszabályon alapul (pl. nem öröklés során kialakult özvegyi haszonélvezetről van szó).

Ezúttal is fontos felhívni a figyelmet arra, hogy

nem a vételár, hanem az értékbecslő által megállapított forgalmi érték a számítás alapja, emellett a bankok egy ún. hitelbiztosítéki értéket is figyelembe vesznek a hitelezhetőség megállapítása során.

A vételár és a forgalmi érték között egyébként az Otthon Start szabályai alapján legfeljebb 20%-os eltérés lehet. Minderről részletesen itt írtunk:

Van egy menekülőút

Pótfedezet (vagyis egy második, meglévő lakás) bevonásával, vagy az Otthon Starttal vásárolt vagy épített lakástól eltérő lakás mint fedezeti ingatlan bevonásával továbbra is lehet 20% alatti önerővel lakást vásárolni, erre az Otthon Start Program kifejezetten lehetőséget ad, és az adósságfék-szabályok is a fedezeti ingaltanok teljes forgalmi értéken az arányában írják elő az önerő minimális értékét.

A fiatal lakásvásárlókat tehát a szüleik háza, lakása segítheti a hitelfelvételben.

Amennyiben a másik ingatlan már jelzáloghitellel terhelt, érdemes lehet ezt kiváltani, vagy egyszerűbb opcióként az Otthon Start hitelt ugyanattól a banktól felvenni, amelyik ezt a hitelt nyújtotta. Elengedhetlen persze, hogy a két ingatlan együttes forgalmi értéke már elbírja a két hitel teljes összegét.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images