Egy teljes szakmát lázba hozott az Otthon Start, tényleg durva lakásdrágulás fenyeget

Így robbanthatja be a lakás(hitel)piacot az Otthon Start

A szeptember 1-jével elindult Otthon Start hitellel kapcsolatos várakozásokról részletesen Becsei András, a Magyar Bankszövetség alelnöke, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese beszélt előadásában. Mint kiderült, idén a tavalyi 133 ezer után 150 ezer lakástranzakciót várnak a banknál.

A lakáspiacon idén 18-20%-os lehet az áremelkedés a korábban becsült 15% helyett, és még 2026 eleje is nagyon pöröghet.

Az Otthon Start hatására az OTP Bank szerint

• a havi lakástranzakciók volumene 53%-kal, havi 14-16 ezerre emelkedhet,
• a hitellel finanszírozott lakások aránya a második negyedévi 50%-ról a negyedik negyedévben 56%-ra nőhet,
• az átlagos hitelösszeg mintegy 26%-kal 30 millió forintra emelkedhet,
• az átlagos törlesztőrészlet viszont 173 ezer forintról 7%-kal 161 ezerre csökkenhet az alacsonyabb kamatnak köszönhetően,
• a hitelprogram kétharmad részben addicionális volument jelenthet a lakáshitelezés számára, egyharmad részben pedig főleg a piaci hiteleket, kisebb részben az egyéb támogatott konstrukciókat szoríthatja ki,
• a lakáshitel-szerződések havi volumene mintegy 40%-kal 200 milliárd forint környékére emelkedhet, és

2026 végére 1350-1500 milliárdos volument érhet el az Otthon Start Program, 50%-os részesedést képviselve a lakáshitelezésben.

A többi bank várakozásairól itt írtunk részletesen:

Számos szabály az utolsó pillanatban változott: jelentősen emelkedtek a közjegyzői díjak, negatív meglepetést okozva a bankok számára is. Szeptember 2-ával véglegesedett a 10%-os önerő szabályozása , és a Lechner Tudásközpont által üzemeltetett EING rendszeren keresztül történő tulajdoni lap lekérdezés területi kiterjesztése folyamatos, Budapest szeptember első hetében történő átállásával országosan elérhetővé válik a szolgáltatás. Az ügyfél felhatalmazása alapján a bankok kérdezik le a JTM-rendelet szerinti 10%-os önerő jogosultsági feltétel teljesülését, 2025. december 1-től ügyfélnyilatkozatra sem lesz szükség a lekérdezéshez.

MNB: ha nem nő a kínálat, 15-20%-kal nőhetnek pluszban a lakásárak

Banai Ádám, az MNB ügyvezető igazgatója szerint nincs akadálya a bankszektorban a hitelezési aktivitás fokozásának, a több mint 2000 milliárd forintnyi szabad tőke tízezer milliárdos nagyságrendben ad lehetőséget a hitelállomány növelésére. Reálgazdasági értelemben az a legnagyobb kérdés, mi történik a jövőben a beruházási hajlandóság által vezérelt vállalati hitelezésben, ugyanis a bankok MNB-nek adott válaszai alapján sem néz ki úgy egyelőre, hogy a lakossági és a vállalati üzletág közötti divergencia megszűnne. A lakossági hitelezés nominálisan történelmi rekord szinten van, és az MNB hitelezési felmérése szerint a bankok a lakáshitelezésben a kereslet további élénkülésére számítanak.

A lakáspiacon az elmúlt egy év dinamikus drágulása rontotta a lakáshoz jutás lehetőségét, különösen Budapesten és az új építésű lakások esetében. 2024-ben 13,3 ezer új lakás épült, 2025-ben csak enyhe növekedésre (+7%) számít az MNB. Évente mindössze a lakásállomány 0,35%-a újult meg az utóbbi 15 évben, a kiadott építési engedélyek száma Budapesten emelkedni kezdett 2025-ben, vidéken azonban ebben sem látszik fordulat.

A 2025. szeptember 1-jén induló Otthon Start Program és a közszolgálati dolgozók 2026. január 1-től elérhető 1 millió forintos cafeteria-jellegű lakhatási támogatása nagy változásokat hozhat a lakáshitelezés területén. Kormányzati információk szerint ezekben a munkakörökben mintegy 580–650 ezer ember dolgozik, a közszolgálati dolgozók otthontámogatásra jogosult lakáshitel-adósok száma az MNB becslése alapján 90–125 ezer, az érintett hitelállomány pedig nagyságrendileg 1200 milliárd forint lehet.

Az Otthon Start Program tartós fennállását feltételezve a kínálat alkalmazkodhat, új fejlesztések indulhatnak el, amire a szabályozói környezet is támogatóan hathat. A kínálat érdemi – korábbi évek trendjét meghaladó – bővülése kulcsfontosságú a program szempontjából.

Ha nem következik be érdemi változás a lakáskínálat „viselkedésében”, akkor a jegybank becslései szerint 15-20%-os addicionális áremelkedés valósulhat meg 2026 végéig.

Vidéken magasabb, Budapesten alacsonyabb lehet az addicionális áremelkedés. A lakosság hitelállománya szintén 15-20 százalékkal bővülhet egy év alatt. A kínálat alkalmazkodása hiányában az árak emelkedése miatt az addicionális hitelkihelyezésben felülreprezentáltak lehetnek a nagyobb jövedelmű, idősebb háztartások, akik már eleve rendelkeznek lakástulajdonnalk. Megfelelő új kínálat hiányában a program GDP hatása és így a költségvetés bevételeire gyakorolt növelő hatás is korlátozott maradhat – figyelmeztetett Banai Ádám.

A kormány szerint megnőhet a lakáskínálat

Suppan Gergely államtitkár elmondása alapján a kormány azonban optimista a lakásárak várható alakulását illetően. A jövő évtől piacra kerülhetnek például a 200 milliárdról 300 milliárd forintra emelt Lakhatási Tőkeprogramban elkészülő lakások, és az Otthon Start Programba épített árkorlátok is gátat szabnak az áremelkedésnek. E programok létjogosultságát jól mutatja például, hogy Budapesten a bérleti díjak egy egyedülálló bérlő nettó jövedelmének a 40-60%-át is kitehetik, pályakezdők esetében pedig az az arány még magasabb lehet.

Az Otthon Start Programtól addicionálisan 50 ezer, a Lakhatási Tőkeprogramtól 30 ezer új lakást vár a kormány 5 év alatt,

a kettő átfedését is figyelembe véve elérhetjük azt, hogy átlagosan évi 25 ezer új lakás épüljön Magyarországon. A közszolgálati dolgozók otthontámogatása január 1-jén indul, a tárgyalások még zajlanak róla, nagyjából 100-110 ezer köztisztviselőt és közalkalmazottat érinthet – vetítette előre Suppan Gergely.

Nagyon tart a hitelektől a lakosság, szabályváltozásokat sürgetnek a hitelközvetítők

A független pénzügyi közvetítők a legjelentősebb szereplők a lakáshitelezésben 53%-os aránnyal, megelőzve a banki fiókhálózatokat és függő ügynököket is. A szektor működése jelentős előnyökkel jár az ügyfelek és a bankok számára egyaránt. Jelenleg Románia után az utolsó előttiek vagyunk 17%-os lakossági hitelállomány / GDP arányunkkal az EU-ban, bőven van tehát tér a piac növekedésére – derült ki Sándorfi Balázs, a Független Pénzügyi Közvetítők Országos Szövetsége (FPKOSZ) elnökének, a Bankmonitor alapító-ügyvezetőjének a nyitóelőadásából. Lesz is idén masszív növekedés:

40%-kal emelkedhet a lakáshitelek új kihelyezése 2025-ben, ugyanakkor a lakáshitelek 54%-át az MNB tavalyi adatai szerint a legjobban kereső 20% veszi fel.

Mitől lehetne hatékonyabb a hitelezés? Sándorfi Balázs szerint 1. elengedhetlen az adatbázisokhoz (KHR, jövedelem, stb) történő hozzáférés biztosítása a folyamat aktív résztvevői, számára, 2. Közjegyzői folyamat és díjazás változtatása a hitelfelvételnél, 3. Hiteligénylés digitális aláírással való lehetővé tétele, 4. Egységes szerkezetű hitel termékhirdetmények bevezetése, 5. Támogatással érintett ingatlanok jelzálogbanki kezelése, 6. Hosszú távon kiszámítható jutalékok (a támogatott termékek esetében is, 7. A devizahitelválság következményeként megjelenő túlszabályozás áramvonalasítása, 8. Pozitív kormányzati kommunikáció a hitelezést illetően.

A Független Pénzügyi Közvetítők Országos Szövetségének 2290 fős lakossági felmérése szerint a lakosság 57%-a egyetért azzal a megállapítással, hogy hitelszerződés aláírásával mindenki adósrabszolgává válik.  A lakosság 53%-a elutasítja a hitelfelvételt, maximum a legszükségesebb esetben, a lehető legkisebb mértékben venne fel hitelt. Még a gazdasági, pénzügyi végzettséggel rendelkezők esetében is 46% ez az arány, a fiatalok körében szerencsére már csak 33%. A lakosság 54%-a tévedésben van: szerintük a bank bármikor módosíthatja a hitel feltételeit, és 64% szerint elképzelhetetlen, hogy a bank is veszíthet egy rossz hitelszerződésen. A hitelközvetítők körében végzett felmérések szerint a túl magas ingatlanárak és a bizonytalan gazdasági környezet a lakáshitelfelvétel növekedésének legjelentősebb gátjai. A félreértéseken és félelmeken alapuló hitelellenesség a társadalom 30%-át jellemzi, még a lakáshitel iránt érdeklődőknél is 22%-ra jellemző a téves információ, félreértés.

A digitális transzformációban komoly elakadásokat látnak a közvetítők, a DÁP-pal például még ma is hátrányban vannak a folyamatok a 2024 végi AVDH megoldáshoz képest. Javasolják a közvetítők a DÁP területén a piaci szereplők aktív bevonását az egységes, teljeskörű jogszabályi felülvizsgálatba és harmonizációba, egységes technológiai és folyamati elvárásokat és innovációs nyitottságot sürgetnek a független szolgáltatókkal szemben, az egyszerűsítési törekvések támogatásával (ilyen lenne a intézmény független azonosítás elfogadása). Összességében a szabályozói és felügyeleti egyeztetések mélyítését javasolják.

Sokkal többet dolgoznak egy lakáshitelen a hitelközvetítők Magyarországon, mint máshol

Lutz Adrienn, az OVB Magyarország banki - és vagyonbiztosítási igazgatója az FPKOSZ nemzetközi felmérésének eredményét ismertette. A felmérésből kiderült, hogy nem Magyarország az egyetlen, ahol támogatott lakáshitel-programok futnak. Olaszországban ma is fut egy támogatott konstrukció, Lengyelországban újradolgozták a korábbi támogatott hitelkonstrukciót, 2025 második felétől pedig újragondolt formában indítják újra. A hitelközvetítőknek piacgyorsító szerepük van mindenhol, arányuk az új kihelyezésben Lengyelországban és Szlovákiában 70%, Németországban 60%, de Magyarország is a magas arányúak között van 55%-kal.  Nem csupán az átlagos hitelösszegben, hanem a jelzáloghitelezés folyamatában, digitalizációs szintjében, dokumentációigényében, terjedelmében és az időráfordításban is óriási különbségek láthatók az egyes országok között.

Míg a legtöbb országban 10-20 oldal egy lakáshitelfelvétel dokumentációja, Magyarországon a piaci hiteleknél 50-60, támogatott hiteleknél 90-140 oldal,

egy ügylet átlagos közvetítői időráfordítása például nálunk 17 óra, Németországban 7,5 óra. A vizsgált országokban Magyarország kivételével nem szabályozza jogszabály a jutalékokat, ugyanakkor a középmezőnyben vagyunk a jelzáloghitelek jutalékának 2%-os arányával. Viszont az átlagos hitelösszeg alacsony nálunk (a csehországi 60 millió forint körüli szint harmada), ezért az egy ügyletre jutó közvetítői bevétel is jóval alacsonyabb.

Apad a piaci szereplők száma

Maráczi Bettina, az MNB főosztályvezetője előadásában bemutatta, hogy a hitelközvetítő intézmények száma csökken: az előző évi 452-ről tavaly 405-re apadt, ugyanakkor a szektor bevétele 2024-ben már a hitelpiac növekedésének köszönhetően jelentősen emelkedett. Sosem látott magasságokban van a jelzáloghitelek közvetítése, és a lakástakarékok értékesítése is fellendülést mutat. Beszélt a közvetítői díjakról, a személyi kölcsönből előteremtett önerő lehetőségéről és korlátairól, a támogató közvetítésről és a jó közvetítő ismérveiről is.

Otthon Start: érdemes észnél lenni

Az Otthon Start Program lehetőségeiről és hatásairól szóló panelbeszélgetésben elhangzott: nem kérdés, hogy

az Otthon Start a legjobb ajánlat a lakáshitelpiacon, így aki jogosult, annak csak javasolható, hogy igényelje a hitelt.

Hasznos az előzetes értékbecslés, vagyis ha biztosra megy az ügyfél, a hitelközvetítőknek pedig óriási szerepük lesz a jogosultság és az ingatlanok jogi rendezettségének az időben való ellenőrzésében. Sokan akarnak majd 10%-os önerővel hitelt felvenni, de a lakásárak emelkedése miatt ez hordoz kockázatokat, ahogy az is, hogy a becsült forgalmi értéktől nem térhet el 20%-nál nagyobb mértékben a vételár, továbbá a bankok nem minden településen fogják biztosítani a 10%-os önerő lehetőségét. A bankok a lehető leggyorsabb átfutást és a lehető legjobb ügyfélélményt célozzák meg.

Erősödik a bankok és a hitelközvetítők együttműködése

Nagyot lépett előre az elmúlt években a jelzáloghiteleken kívüli termékértékesítésben is a hitelközvetítői szektor, és sokat javult az általuk hozott portfólió minősége is (miközben a legtöbb banknál a jelzáloghitelezésben nincs szignifikáns különbség a fióki és a partneri portfólió kockázata között) – derült ki a bankok és közvetítők együttműködésének jövőjéről szóló panelbeszélgetésben. Sok területen szükség van azonban az együttműködés erősítésére, a meglévő ügyfelek adóstársainak vagy vállalkozásainak az új ügyfélként való bevonását például jobban ösztönözhetnék a bankok.

A lakáshitelek új volumene jövőre átlépheti a 2000 milliárd forintot, és a hitelközvetítők szerepe óriási lehet a növekedésben,

a bankok pedig jelentősen megnövelt kapacitásokkal készülnek a boomra. Az Otthon Start elérheti a 60-70%-os arányt a lakáshitelek új kihelyezésében, és mivel - a választási ciklustól nem függetlenül - az előrehozott kereslet bűvkörében fog élni a piac, a kínálati oldal alkalmazkodásának a gyorsaságán múlik majd elsősorban, hogy mekkora lesz a lakásár-emelkedés. 

Az AI is utat tör magának a hitelközvetítésben

Egységes jelentési rendszer, folyamategyszerűsítés, észszerűsített edukáció, a közhiteles adatbázisokhoz való hozzáférés, a túlzott sztenderdizálás elkerülése  – a hitelközvetítők képviselői többek között ilyen kívánságokat fogalmaztak meg a szabályozók és a bankok felé a munkájukat illetően. A konferenciazáró zárófelvonását jelentő hitelközvetítői panelbeszélgetésből kiderült, hogy

sokan veszik igénybe az AI segítségét a közvetítői szakmában is, akár jogszabály-értelmezésre is, de a komplex feladatokat valószínűleg még sokáig nem lesz képes ellátni a mesterséges intelligencia.

A pénzügyi közvetítőknek több lábon érdemes állniuk: a számlacsomagoktól a biztosításokig sok mindenre érdemes támaszkodni, csak a jelzáloghitelezésre nem lehet sikeres ügyfélmegtartást és hosszú távon sikeres vállalkozást építeni. 

Fotók: Stiller Ákos / Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ