Jogosan tiltotta be az Airbnb-t Terézváros – mégis mire számítsunk most a belváros lakáspiacán?

A rövidtávú piac szigorodása és az Otthon Start Program együttesen átrendeződést indított el, sok belvárosi lakás közép- vagy hosszú távú bérbeadásban, illetve az eladási piacon köthet ki - mutatott rá Csendes-Kálmán Szilvia, a Columbus ügyvezetője. A szakember szerint a szabályozás változása a belső kerületekben bérletidíj-csökkenést, az értékesítésnél pedig – legalábbis rövidtávon – az árak visszaesését vetíti előre.

A Kúria keddi döntésében kimondta: Terézváros Airbnb-rendelete nem törvényellenes, a lakók nyugalmának védelme érdekében arányos a beavatkozás, az intézkedés nem csorbítja a vállalkozás szabadságát. A bíróság megállapította, hogy a rövid távú lakáskiadás tilalma jogszerű, a VI. kerületi önkormányzat rendelete így 2026. január 1-jén hatályba léphet –

ez a kerület korábbi közlése szerint 2226 legális magán- és egyéb szálláshelyet érint, ami a teljes állomány 7,6%-a.

„A Kúria a döntésében azt is kimondta, hogy a határozat ellen nincs jogorvoslat, így bízom benne, hogy a döntésbe a szállásadók is belenyugszanak” – írta kérdéseinkre adott pénteki válaszlevelében Soproni Tamás polgármester. 

Soproni elmondta, hogy a döntéshez való alkalmazkodás jelei már megmutatkoztak, az ingatlanhirdetések között megjelent sok olyan kisebb, felújított, modern lakás, amelyet minden bizonnyal rövid távú szálláshelyként hasznosítottak, és feltételezzük, ez a kúriai döntés után még fokozódni fog. 

Mit tegyen most egy Airbnb-befektető? - a szakértő tanácsai

• Gyors döntés: ha eladná ingatlanát, ezt lépje meg minél hamarabb, még a tömeges kínálat piacra áramlása előtt!
• Minőség és pozicionálás: ha kiadná, közép- vagy hosszú távon is szükség van letisztult dizájnra és jó állapotra; az „átlagos” ma gyengébben monetizálható. Használjon home-staging-et, beszéljen egy profival, hogy megfelelően pozícionálja az ingatlant!
• Professzionális kezelés: ha a bérbeadás mellett dönt, bízzon meg egy jó ingatlankezelő céget! Így csökkenthető a kockázat.
• Reális hozamelvárás: A 4–5% nettó körüli hozamszint ma versenyképes lehet a kockázatmentes alternatívákkal szemben. Illetve, a szakértő hosszabb távon továbbra is bízik a tőkeérték-növekedésben, de jelzi, hogy fontos kalkulálni a rendszeres felújítási kiadásokkal.

A VI. kerületi szabályozás várhatóan és a törvényalkotó szándéka szerint is áttereli a lakástulajdonosokat a közép- és hosszútávú kiadásra vagy az eladási piacra. Soproni elmondta, hogy a lakhatási válság miatt a kerület ösztönzi a hosszú távú bérbeadást,

a hosszú távra kiadott lakásokra kivetett építményadóra jövő évtől várhatóan 75%-os kedvezményt biztosít az önkormányzat, ezzel is támogatva az albérletpiac bővülését.

A hirtelen a piacon megjelenő, eddig rövidtávú szálláshelyként üzemetetett lakások Csendes-Kálmán várakozása szerint túlkínálatot és árnyomást okozhatnak nemcsak a Terézvárosban, hanem a szomszédos V., VII., VIII. és még a XIII. kerületekben is.

Tapasztalata szerint a kiadás ideje máris lassul, kevesebb a „helyben döntő” bérlő, a jelöltek válogathatnak, gyakoribb a bérlőcsere. A bérleti díjak nominálisan még magasak, de az alkupozíció egyértelműen erősödött a keresleti oldalon: sokan nagyobb vagy jobb minőségű lakásra cserélnek azonos vagy hasonló havi teher mellett.

A forgalom átrendeződésében a 3%-os Otthon Start hitel is szerepet játszik: akik vevőként jogosultak rá, azok vásárlóként léptek be, akik pedig befektetőként kivártak, azok mostanra döntéskényszerbe kerültek. A szakértő szerint azok, akik időben – még a terézvárosi tervek bejelentésekor, esetleg az OSP nyári bejelentése után – piacra vitték a lakásukat, vagy átálltak hosszú távú bérbeadásra, jobb árakat és feltételeket értek el, de most sem késő cselekedni. A bérbeadás lehetőségeiről korábban itt írtunk.

A polgármester szerint is már látható hatása van az intézkedésüknek, hiszen az elmúlt egy évben a kerület árai lassabban emelkedtek, mint a többi belvárosi kerületben.

„Amíg nálunk 7-8%-os volt az emelkedés, a VII. kerületben 15%-kal, a VIII. kerületben 19%-kal nőttek az ingatlanárak – mondta Soproni.

Mi a visszafogottabb áremelkedést pozitívnak értékeljük, hiszen így talán végre elmozdulhatunk a megfizethetőbb otthonok felé, legyen szó albérletről vagy saját ingatlanról

– tette hozzá a polgármester.

Életből vett példák

Csendes-Kálmán hozott egy példát két, együtt nagyjából 127 millió forintot érő, egymáshoz igen közel elhelyezkedő és egy tulajdonban lévő, ezért korábban együtt kezelt ingatlan hosszú távú kiadására: ezek havi 560 ezer forint bevételt termelnek, azaz éves szinten 6,72 millió forintot, vagyis körülbelül 5,3% bruttó hozamot. A 15%-os adó és a kezelési díj levonása után a nettó hozam jellemzően 4% környékére csökkenhet, kezeléstől és költségstruktúrától függően.

Rövid távon a különleges lakások továbbra is tudnak kiemelkedőt hozni, de az átlagos otthonok esetében a bevétel és a kihasználtság kilengése, a rezsi és a karbantartás, valamint a menedzsmentköltség miatt magasabb kockázat. A beszélgetésben szóba került példa szerint egy korábban 3000 euró körüli nettó havi Airbnb-bevétel ma hosszú távú kiadással inkább 600 ezer forint körül reális – vagyis nagyjából feleakkora.

A szakértő szerint megvannak az egyértelmű előnyei a hosszabb távú, bizalomra épülő bérbeadásoknak is. A kulcsszéfes bejutás elterjedése mellett megjelentek a visszaélések: több esetben törtek fel ilyen széfeket és használtak lakásokat jogos foglalás nélkül, komoly károkat okozva. Rövid távon egy airbnb-zett lakás rezsikockázata is nagyobb, sok bérlő például nem ésszerű energiahasználat mellett tartózkodott az ingatlanban, míg a hosszú távon bérlők tipikusan saját költségükre takarékoskodnak és jobban vigyáznak a lakásra.

Hosszabb távon a tanácsadó továbbta is Budapestet ajánlja: Csendes-Kálmán másik példájában szereplő külföldön élő magyar befektetők szerint a fővárosban – az európai alternatívákhoz képest – még mindig ésszerű áron vehetőek ingatlanok, amelyek megfelelő kezelés és pozicionálás mellett stabil jövedelmet és hosszú távon értéknövekedést kínálhatnak.

Az önkormányzatok kivárnak

Az önkormányzat összes idegenforgalmiadó-bevételéhez képest – ami Soproni elmondása szerint több mint 2 milliárd forint –

a rövidtávú kiadásokból érkező bevétel csak néhány száz millió forint körül alakul, ezt az önkormányzat jövőre tudja majd pontosítani.

A turizmus visszaesésétől nem fél Terézváros, az új helyzettől nem várható, hogy a Budapestre látogató turisták kikerülnék a kerületet.

„Sem a földalatti, sem az Andrássy út, sem az Opera és a többi látnivaló nem kerül át más kerületbe, így nem számítunk arra sem, hogy a helyi kereskedelem, szolgáltatások hátrányt szenvednének. Ráadásul a korábban airbnb-ztetett lakásokba gyaníthatóan tulajdonosok vagy bérlők költöznek be, így pezsgő, élettel teli kerület leszünk továbbra is” – írja Soproni.

A többi, rövid távú szálláshely-kiadásban érintett kerület most valószínűleg kivár, és a nálunk tapasztaltak figyelembevételével mérlegelheti, hogy kíván-e hasonló lépést tenni

– tette hozzá.

Véleménye szerint a lakhatási válságot, az élhetetlen társasházak miatti panaszokat a többi önkormányzat is érzékeli, és ezekkel szerinte szükséges is lesz foglalkoznia a helyi döntéshozóknak.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ