Otthon Start: 10 újdonság, amit megtudtunk a program indulása óta

1. Beindult a verseny a bankok között

Szeptember 1-jén debütált a CIB, az Erste, a Gránit, a K&H, az MBH, a Raiffeisen, az OTP és UniCredit Otthon Start lakáshitele, ezen a héten pedig a MagNet Bank is elindította termékét. Több fronton egyszerre versenyeznek egymással a bankok már a kezdetektől:

• három bank is 3% alá vitte a kamatát: a Gránit 2,85%-os, az UniCredit 2,90%-os, a CIB 2,95%-os fix kamattal kínálja a terméket a teljes, maximum 25 éves futamidőre, a többiek 3%-kal,
• jóváírási kedvezményeket nyújtanak: a Raiffeisen, az MBH és a MagNet 100 ezer forintos jóváírással vagy utalvánnyal, a CIB, az Erste, a Gránit és a K&H pedig 200 ezer forintos jóváírással csábítja a hitelfelvevőket, míg az UniCredit egyhavi törlesztőrészletet (de minimum 100 ezer forintot) ír jóvá az ügyfél számláján - mindezt persze bizonyos feltételek teljesítése esetén teszik meg,
• a bankok többsége elengedi a díjak egy részét, ilyenek lehetnek a harmadik feles (közjegyzői, értékbecslői, földhivatali), illetve a saját (pl. folyósítási) díjak,
• több bank számlanyitási kedvezménnyel, jóváírással is kedveskedik Otthon Start-ügyfeleinek.

Az Erste Bank már a legelső napon jelezte, hogy befogadta az első hitelkérelmet, míg a K&H e hét csütörtökén, a Gránit Bank pedig pénteken jelezte, hogy megtörtént az első folyósítás is. A hitelintézetek egyébként a kölcsönkérelmet vásárlás esetén 30 napon belül, építés esetén 60 napon belül kötelesek elbírálni.

2. Bővült a 10%-os önerő lehetősége, de nem mindenkinek

Bár a kormány a 10%-os önerő lehetőségével reklámozta a programot, az MNB hozzájárulása is kellett ahhoz, hogy a lehető legszélesebb kör számára legyen ez elérhető. Ez végül részben történt meg. A 41 év felettiekre is kiterjesztette a jegybank a 10%-os önerőt, pontosabban a lakásfedezet forgalmi értékének arányában a 90%-os hitelfelvétel lehetőségét, szeptember 2-án hatályba is lépett a változás. Ez azonban nem jelenti azt, hogy mindenki jogosult lenne az Otthon Start Programban a 10%-os önerő lehetőségére, ugyanis az elsőlakás-vásárló fogalma jóval szűkebb a jegybank adósságfék-szabályaiban, mint a kormány Otthon Start Programjában.

Míg az Otthon Start esetében a meglévő 50%-os lakástulajdon is belefér, az adósságfékszabályok alapján csak az számít első lakásvásárlónak, aki a hitelkérelem benyújtásának napjáig nem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő (!) tulajdoni hányaddal. Emellett a bankok nem kötelesek minden településen és minden ügyféltípus számára lehetővé tenni az alacsony önerőt. Aki tehát nem felel meg a 10%-os önerőre vonatkozó adósságfék-szabályoknak, az csak minimum 20%-os (illetve az adott bank által minimálisan meghatározott) önerővel szerezhet ingatlant, kivéve egy sokak számára járható menekülőutat, a pótfedezet bevonását. Minderről részletesen itt írtunk.

3. Változhat a szabályozás, jöhetnek még könnyítések

Bevált a gyakorlatban, jól működik az Otthon Startról szóló szabályozás, de vannak olyan valós élethelyzetek, amelyek most még kívül esnek a program jogosultsági körén, és érdemes lenne kezelni. Ilyeneket vizsgál a kormány – árulta el Panyi Miklós államtitkár az ingatlan.com podcastjában. Mint említette, szép számmal vannak például olyan önkormányzati lakások, amelyeket jelenleg nyomott áron bérelnek a lakóik, és megvennék őket az Otthon Start hitelből. Azért kell ezt a jelenséget egyáltalán vizsgálni, mert a hatályos Otthon Start rendelet legfeljebb 20%-os eltérést enged az adásvételi ár és az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték között, az akár évtizedek óta ugyanazon lakó által lakott önkormányzati lakások esetében azonban méltányolható lehet az ennél nagyobb kedvezménnyel meghatározott vételár is. Az érintettek derogációt kaphatnak, de még nem született kormányzati döntés erről.

4. Naponta mintegy 1000 hitelkérelem érkezik a bankokhoz

Az első héten, vagyis öt munkanap alatt már több mint 5000 igénylés futott be a bankokhoz, vagyis átlagosan napi 1000 kérelmet kezeltek a pénzintézetek – közölte a szeptember 11-ei Kormányinfón Gulyás Gergely kancelláriaminiszter, majd lényegében ezt ismételte meg az e heti Kormányinfón is, jelezve, hogy az első részletes adatok egy hónap múltán állnak majd rendelkezésre. A hatalmas kezdeti érdeklődésnek véleményünk szerint két fő oka lehet:

• Sokan voltak, akik augusztusban már folyamatban lévő piaci kamatozású hitelre vonatkozó kérelemmel rendelkeztek, de miután megbizonyosodtak arról, hogy jogosultak lesznek a kamattámogatott hitelre is, ezt visszavonták annak érdekében, hogy szeptember első heteiben már az Otthon Startra nyújthassák be hitelkérelmüket (elhalasztott keresletrealizálás).
• Sokan vannak olyanok is, akik viszont az ingatlanárak emelkedésére számítva inkább előre hozták a keresletüket a következő hónapokról, és ezért már augusztusban vagy szeptember első napjaiban adásvételi szerződést kötöttek, így már szeptember első felében be tudták nyújtani a hitelkérelmüket is.

Ha fennmaradna az egy munkanapra eső 1000 kérelmes intenzitás, akkor a következő egy évben 200-250 ezer hitelszerződést kötnének a bankok az Otthon Start Programban, szemben a 2024 közepétől 2025 közepétől a bankok által megkötött 78 ezer lakáshitel-szerződéssel. Ám ez nem reális, hiszen az első hetek számai az említett okok miatt nem vetíthetők ki hosszabb távra, és a lakáskínálat korlátos, ezért a volumen helyett részben az árak fognak emelkedni (lásd alább).

5. Nagy az érdeklődés a program iránt a felmérések szerint is

A GKI szeptember elején 1000 fős reprezentatív felmérést végzett a lakosság körében. A kutatás eredményei szerint a felnőtt korú népesség 8,2%-a tervez részt venni az Otthon Start Programban a következő fél évben (2025. szeptember – 2026. február). Ezen belül 3,7% szerint ez nagyon valószínű, míg további 4,4% kisebb valószínűséggel tervezi ugyanezt. A fennmaradó 91,8% nem kíván élni a hitellel, vagy semleges e kérdésben. A fővárosban élők nagyobb arányban tervezik felvenni a hitelt, (12%), mint az ország többi részén lakók (6-8%). Élesek a különbségek a foglalkoztatási kört tekintve is: legnagyobb arányban a vállalkozók (19%) terveznek élni a támogatással, de rendkívül magas a közép- és felsővezetők aránya is (15%). A 18-29 évesek 5%-a a „nagyon valószínű”, míg további 10%-a a „kissé valószínű” lehetőséget jelölte meg, és kirívóan nagy a korosztályban a bizonytalanok aránya (30%). A GKI szerint a következő fél évben akár 152 ezer háztartás is igénybe veheti a támogatott hitelt, ami a lakáspiaci forgalom érdemi bővülését vetíti előre.

6. Nagy lakáshitelboomra számítanak a bankok

45-50 ezer hitelfelvevőt és 1350-1500 milliárd forintnyi új lakáshitel-kihelyezést hozhat 2026 végéig az Otthon Start Program az OTP szerint, a havi lakástranzakciók volumene 53%-kal, havi 14-16 ezerre emelkedhet. A hitellel finanszírozott lakások aránya a második negyedévi 50%-ról a negyedik negyedévben 56%-ra nőhet, az átlagos hitelösszeg mintegy 26%-kal 30 millió forintra emelkedhet. Az átlagos törlesztőrészlet viszont 173 ezer forintról 7%-kal 161 ezerre csökkenhet az alacsonyabb kamatnak köszönhetően. A hitelprogram kétharmad részben addicionális volument jelenthet a lakáshitelezés számára, egyharmad részben pedig főleg a piaci hiteleket, kisebb részben az egyéb támogatott konstrukciókat szoríthatja ki, a lakáshitel-szerződések havi volumene mintegy 40%-kal 200 milliárd forint környékére emelkedhet – mondta el a bank várakozásait Becsei András, a bank vezérigazgató-helyettese a Független Pénzügyi Közvetítők Országos Szövetsége (FPKOSZ) és a Portfolio közös konferenciáján. A többi bank is nagyon hasonló várakozásokat fogalmazott meg, ezeket itt foglaltuk össze.

Ugyanakkor már az Otthon Start előtt az EU élmezőnyében voltunk a lakossági hiteltartozások növekedésével. Tovább élénkült a háztartási hitelek piaca 2025 második negyedévében, vagyis még az Otthon Start Program bejelentése előtt, ennek eredményeként a hitelintézetek háztartási hitelállománya 11,7 százalékkal bővült éves összevetésben – állapította meg a héten az MNB. A hazai háztartási hiteldinamika 2025. június végén EU-s összehasonlításban az ötödik legmagasabb volt, jelentősen meghaladva a visegrádi régió országainak 4,9 százalékos átlagos növekedési ütemét. A lakossági új hitelszerződések volumene a második negyedévben 886 milliárd forintot tett ki, amely az előző év azonos időszaki kibocsátást 21 százalékkal haladta meg A lakáscélú hitelek esetében 13 százalékkal, míg a személyi hiteleknél 34 százalékkal nőtt a kibocsátás éves összevetésben.

7. Még az MNB szerint is jelentős lakásár-emelkedés jöhet

A lakáspiacon az elmúlt egy év dinamikus drágulása rontotta a lakáshoz jutás lehetőségét, különösen Budapesten és az új építésű lakások esetében. 2024-ben 13,3 ezer új lakás épült, 2025-ben csak enyhe növekedésre (+7%) számít az MNB. Évente mindössze a lakásállomány 0,35%-a újult meg az utóbbi 15 évben, a kiadott építési engedélyek száma Budapesten emelkedni kezdett 2025-ben, vidéken azonban ebben sem látszik fordulat. A 2025. szeptember 1-jén induló Otthon Start Program és a közszolgálati dolgozók 2026. január 1-től elérhető 1 millió forintos cafeteria-jellegű lakhatási támogatása nagy változásokat hozhat a lakáshitelezés területén – fejtette ki az említett konferencián Banai Ádám, a jegybank ügyvezető igazgatója, aki ezt követően a Portfolio Future of Finance konferenciáján is beszélt minderről.  Az Otthon Start Program tartós fennállását feltételezve a kínálat alkalmazkodhat, új fejlesztések indulhatnak el, amire a szabályozói környezet is támogatóan hathat. A kínálat érdemi – korábbi évek trendjét meghaladó – bővülése kulcsfontosságú a program szempontjából.

Ha viszont nem következik be érdemi változás a lakáskínálat „viselkedésében”, akkor a jegybank becslései szerint 15-20%-os addicionális áremelkedés valósulhat meg a lakáspiacon 2026 végéig. Vidéken magasabb, Budapesten alacsonyabb lehet az áremelkedés. A lakosság hitelállománya szintén 15-20 százalékkal bővülhet egy év alatt. A kínálat alkalmazkodása hiányában az árak emelkedése miatt az addicionális hitelkihelyezésben felülreprezentáltak lehetnek a nagyobb jövedelmű, idősebb háztartások, amelyek már eleve rendelkeznek lakástulajdonnal. Megfelelő új kínálat hiányában a program GDP hatása és így a költségvetés bevételeire gyakorolt növelő hatás is korlátozott maradhat – figyelmeztetett Banai Ádám.

8. 30 ezer otthon startos lakásfejlesztést jeleztek már

Reménysugarat jelent a lakásár-emelkedéstől tartók számára az új építésű lakások kínálatának esetleges bővülése. Négy hét alatt 30 ezer olyan lakásfejlesztési igény érkezett be az Otthon Start Programirodához, amely megfelel a „gyorsítópálya”, tehát a kiemelt beruházássá nyilvánítás feltételeinek – mondta Panyi Miklós államtitkár az ingatlan.com podcastjában. (Ehhez szükséges, hogy 250 lakásnál több épüljön a fejlesztés keretében, és a lakások legalább 70 százaléka megfeleljen az Otthon Start program feltételeinek.) E fejlesztések kétharmada elmondása szerint budapesti, egyharmada vidéki fejlesztés. Ebben 10 megyei jogú város van benne, Budapesten pedig legalább 10 kerületet érintő fejlesztésekről kaptak megkeresést. Rengeteg beruházásnak már megvan a telke; engedélyezési eljárásra kész tervekkel, vagy már engedélyezett, de eddig kiváró beruházásokkal jelentkeztek a fejlesztők – tette hozzá Panyi, aki szerint az árazásban is alkalmazkodnak az építők: az 1,6-1,7 millióval tervezett lakásokat sokan behúzzák a 1,5 milliós négyzetméterár alá. Egyelőre egyetlen fejlesztést sem nyilvánított kiemelt beruházássá a kormány, de a már több mint egy hónapja társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezet szerint  a Bayer Property két, X., illetve XV. kerületi beruházása az elsők között kaphatja meg a gyorsított engedélyezési eljárás lehetőségét 4200 lakás megépítésére.

9. Hidegzuhany az érdeklődőknek: gyorsult a lakásdrágulás

Országosan havi összevetésben 1,1, Budapesten pedig 1,4 százalékkal emelkedtek a lakásárak augusztusban. Az egy évvel ezelőtti szinthez képest 14,7 százalékkal, a fővárosban pedig 21,3 százalékkal kerülnek többe a lakások az ingatlan.com lakásárindexe szerint. Ezzel párhuzamosan az Otthon Start Program lendülete miatt a 3 százalékos hitelnek megfelelő kínálat gyorsabban zsugorodik, mint az összes eladó lakás és ház kínálata. A régiók között jelentősek a különbségek. Havi összevetésben a Dél-Alföldön kiugró, 4,2 százalékos drágulás következett be augusztusban, Pest vármegyében 2,2 százalékos volt a havi áremelkedés. Ezzel szemben a Dél-Dunántúlon minimális, 0,2 százalékos árcsökkenés történt. Az árindex és a kínálati árak közötti különbség is árulkodó. Míg a többnyire eladott lakások adataiból dolgozó árindex havi szinten 1,4 százalékkal emelkedett, a kínálati árak Budapesten július eleje óta 5,9 százalékkal kerültek feljebb, ami havi szinten körülbelül 2,5 százalékos drágulási ütemet jelent. Részletesebben itt írtunk erről.

10. Megugrott az elsőlakás-vásárlók aránya, bizonytalan a hatás az albérletpiacra

Augusztusban a Duna House becslése szerint 11 369 tranzakció zárult le a magyar lakáspiacon, ami majdnem 20%-kal magasabb a júliusinál, és 2020 óta a legerősebb augusztusi érték. A keresletet tehát erősen fűtötte az Otthon Start Program, amely egyszerre ösztönözte a jogosultakat, akik így a piacra lépnek, és a jogosulatlanokat is, akik előrehozhatják az adásvételi döntésüket. Budapesten a fiatalabb, első lakásukat vásárlók térnyerése látszik az utóbbi hetek adatai alapján: arányuk egy év alatt 23%-ról 36%-ra ugrott a Duna House szerint. Ez összhangban van a program céljaival, amely a fiatal otthonteremtőket erősíti. Vidéken eközben a 30-40 évesek domináltak, szintén magas első lakás vásárlási aránnyal (32%).

Egyelőre nem érzékelhető viszont az Otthon Start Program potenciális árleszorító hatása az albérleti piacon, legalábbis a Duna House budapesti albérletekre vonatkozó augusztusi adataiban. Augusztusban a fővárosban az átlagos bérleti díj 274 ezer forint volt, ami 18%-kal magasabb, mint egy évvel korábban. A legmagasabb átlagárakat a II. kerületben (485 ezer Ft), az V. kerületben (433 ezer Ft) és az I. kerületben (366 ezer Ft) mérték, a legkedvezőbbeket pedig a X. kerületben (191 ezer Ft) és a XV. kerületben (192 ezer Ft). A vidéki egyetemi városokban az átlagos havi lakbér 192 ezer forint, ami 5,5%-os emelkedést jelent a tavalyi szinthez képest (182 ezer Ft). A legdrágábbnak Debrecen számít (269 ezer Ft), őt követi Győr (228 ezer Ft), míg a legkedvezőbb átlagok Veszprémben (137 ezer Ft) és Miskolcon (167 ezer Ft) láthatók.

Címlapkép forrása: wwwdekany.hu

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ