Leszámolás a szokásos hitelekkel: jóval értékesebb lakásba költözhetnek a fiatalok, ha ez megvalósul

Az annuitásos hitelek alternatívái a szakirodalomban

A Magyarországon domináns, egyenlő törlesztőrészletű – vagyis annuitásos – hitelek az 1930-as évek Amerikájában terjedtek el először széles körben. Az 1970-es évekre azonban két fő korlátjuk is egyértelművé vált:

• az úgynevezett mismatch probléma, amely abból adódik, hogy a hosszú lejáratú hiteleket nyújtó intézmények ezeket rövid lejáratú forrásokból finanszírozzák. Magas kamatkörnyezetben ez ahhoz vezet, hogy a betétekre fizetett kamatok meghaladják a hiteleken realizált kamatokat. Az 1980-as években ennek következtében jelentek meg a változó kamatozású jelzáloghitelek, majd az úgynevezett átváltható, illetve balloon/reset ARM konstrukciók,
• a másik korlát a tilt vagy ferdeségi probléma, vagyis hogy a törlesztőrészletek reálértéke a futamidő elejére „dől”. Például 10 százalékos éves infláció mellett a huszadik év végére egy adott törlesztőrészlet reálértéke már csak az eredeti érték mintegy 15 százalékát teszi ki. Ezáltal a jelzáloghitelek törlesztési szerkezete ellentétes a hitelfelvevők tipikus életciklusával.

Az elmúlt évtizedekben több speciális jelzáloghitel-konstrukció is megjelent,

amelyek különösen ez utóbbi problémát igyekeztek kezelni:

• A Graduated Payment Mortgage (GPM) fokozatosan növekvő törlesztőrészletet kínál, elsősorban fiatal, első lakásukat vásárló ügyfeleknek, ha várható, hogy jövedelmi helyzetük idővel javulni fog. A törlesztőrészletek növekedése fix mértékű, és jellemzően 5 vagy 10 évig tart, ezt követően a részlet fix marad. A konstrukció korlátját a bonyolultsága és a korlátozott választási lehetőségek jelentik, mivel csak előre meghatározott törlesztési tervek közül lehet választani, egyedileg szabott törlesztési táblázat nem érhető el.
• A Growing Equity Mortgage (GEM) fix kamatozású, folyamatosan növekvő törlesztőrészleteket kínáló konstrukció, amely gyorsabb amortizációt tesz lehetővé. Az adósok előre meghatározott ütemezés alapján növekvő részleteket fizetnek, hogy a hitelt az eredeti 30 éves futamidőnél hamarabb visszafizessék. A hitelfelvételkor a törlesztésnövekedés üteme választható, de ez a növekedés csak egy meghatározott kezdeti időszakra vonatkozik. Míg a GPM esetében csökkentett törlesztéssel indul a fizetés, a GEM esetében teljes törlesztőrészlettel kezdődik, majd előre rögzített módon növekszik.
• A Shared Appreciation Mortgage (SAM) konstrukcióban a hagyományos annuitásos jelzáloghitelt kombinálják az ingatlan felértékelődéséből származó hozam egy részének a hitelező felé történő átadásával. A tényleges kifizetés az ingatlan eladásakor vagy a jelzáloghitel lejártakor – tipikusan 30 év után – történik meg. Ez a konstrukció rendkívül magas kamatkörnyezetben is lehetővé tette volna alacsonyabb jövedelmű adósok szélesebb körének a finanszírozást, és az 1990-es évek második felében különösen népszerű volt az Egyesült Királyságban.
• A Price-Level-Adjusted Mortgage (PLAM) célja a hitel reálértékének megőrzése: a havi törlesztőrészletek reálértékben fixek, nem nominálisan. Ugyanakkor problémát okozott, hogy a tőkét is indexálták, emiatt a tőketartozás hosszú ideig növekedett.
• A svéd típusú jelzáloghitelek esetében, amikor az adós elér egy meghatározott hitelfedezeti mutató szintet, maga dönthet arról, hogy csökkenti-e tőketartozását. Ebben a modellben a tőketörlesztés teljes mértékben a hitelfelvevő fizetőképességétől és kockázatvállalási hajlandóságától függ.
• A svájci indirekt törlesztésű és csak kamatfizetésű jelzáloghitelek lényege, hogy az adós a tőketörlesztésre szánt összeget nem közvetlenül a hitel csökkentésére, hanem egy speciális nyugdíjmegtakarítási számlára fizeti be. Ha nem teljesít, a bank ezt a megtakarítást használhatja fel a tartozás kiegyenlítésére. Így a hitel gyakorlatilag kamatfizetésre korlátozódik egészen az adós nyugdíjazásáig, amikor – szükség esetén – a nyugdíjmegtakarításból egy összegben történhet a tőke törlesztése. A svájci jelzálogpiacon az ilyen, kizárólag kamatfizetésű konstrukciók gyakoriak. Hasonló, befektetéssel kombinált indirekt törlesztésű „kombi” hitelek Magyarországon is népszerűek voltak a 2008-as válság előtt.

Magyarországon ma jellemzően vagy változó, vagy fix kamatozású, de alapvetően hagyományos annuitásos, teljes mértékben amortizálódó jelzáloghitelek érhetők el.

Kivételt jelent az MBH Bank által kínált Egyenlítő Hitel konstrukció, amelynél a banknál elhelyezett betétek összege csökkenti a kamatszámítás alapját képező hiteltartozást. Ennek következtében a termék lefutása eltér a szokásos annuitásos hitelekétől, mivel a futamidő a betéti egyenleg hatására rövidülhet.

A jelzáloghitelek „életciklus-idegen” jellege továbbra is fennáll Magyarországon, és ez terhet jelent a hitelfelvevők számára.

Egy tipikus lakáshitel fix törlesztőrészleteket tartalmaz, ami azt eredményezi, hogy a 15–30 éves futamidő során a törlesztőrészletek reálértéke jelentősen csökken. Ugyanakkor számos tipikus lakásvásárlási élethelyzetben – például a szülői házból vagy bérelt lakásból való elköltözés, illetve családalapítás esetén – olyan fiatalok vesznek fel jelzáloghitelt, akik még életpályájuk és karrierjük kezdetén járnak, így jövedelmük általában nem elegendő egy hosszabb távon reális lakóhelyként szolgáló ingatlan megvásárlásához. Ez a gyakorlatban gyakori költözésekhez vezethet, amelyeknek jelentős anyagi és emberi költségei vannak.

Egy új javaslat a megoldásra

Kutatásában a tanulmány szerzője Kovács Levente és Nagy Ernő 2020-ban a Közgazdasági Szemlében bemutatott életciklus jövedelmére épített jelzáloghitel-modelljét veszi alapul. A karrierciklus-megközelítésben a munkavállalók jövedelme alapvetően a karrierjük során egyes karrierállomások közötti váltáskor emelkedik csak reálértékben, egyébiránt (legfeljebb) reálértékben állandó. A szerző által javasolt karrierút-mátrix egy olyan modell, amely a hitelfelvevők jövedelmének időbeli alakulását karrierciklusuk alapján írja le, lehetővé téve, hogy a törlesztőrészletek igazodjanak a várható jövedelemváltozásokhoz. Minden karrierút egy vektorként jelenik meg, amelynek elemei az egyes évekhez tartozó jövedelemváltozások százalékos értékei. Ezeket a vektorokat összegezve alakul ki egy mátrix, ahol minden sor egy-egy szakmához tartozó karrierpályát, minden oszlop pedig egy adott év jövedelemváltozását mutatja. A mátrix alapján a hitelintézetek személyre szabott törlesztőrészleteket számíthatnak ki, figyelembe véve a hitelfelvevő szakmáját, a pályán eltöltött éveket és a futamidőt. Ez a rendszer segítheti a hitelfelvevőket abban, hogy jövedelmi ciklusukhoz jobban illeszkedő hitelt kapjanak, és akár nagyobb összeget vehessenek fel anélkül, hogy a törlesztés aránytalan terhet jelentene, bár a modell korlátja, hogy a jövedelemváltozások becslése bizonytalanságot hordoz.

A szerző mintaszámítása az orvosi bértábla alapján azt mutatja be, hogyan növelheti a karrierciklushoz igazított hitelmodell a felvehető hitel összegét azáltal, hogy a törlesztőrészletek idővel a várható jövedelemnövekedéshez igazodnak. Az orvosi bértábla jól használható példaként, mert az orvosok fizetése a szakmában eltöltött évek számával arányosan nő. A modellben a kezdő orvos jövedelmének változását egy vektor írja le, amely alapján a törlesztőrészleteket évről évre növelik a bérnövekedés ütemében (az inflációs hatást a bértábla és a modell is nullának tekinti). Az elemzés összehasonlítja ezt a rendszert a hagyományos annuitásos hitellel: míg az utóbbi fix törlesztést alkalmaz, addig a karrierciklus-hitel alacsonyabb kezdeti, majd fokozatosan növekvő törlesztéseket enged meg. Ennek eredményeként a kezdeti években kisebb a pénzügyi teher, később viszont gyorsabb tőketörlesztés történik, így összességében nagyobb hitelösszeg felvételére nyílik lehetőség. A modell rugalmas, de minden hitelfelvevőnél más eredményt ad, hiszen az egyéni karrierpálya és jövedelemnövekedés üteme eltérő. A konkrét modellezett jelzáloghitel az annuitásos hitelhez képest egy lassabban induló, majd a törlesztőrészletek növekedésének hatására jóval meredekebben csökkenő tőkelefutással rendelkezik, nagyjából a 7–8. évtől kezdődően. A karrierciklus alapú törlesztőrészlet-számítás az orvosi bértáblának kiindulópontjára illesztve

több mint 50 százalékkal nagyobb induló hitelösszeg felvételét teszi lehetővé minden más feltételt változatlanul hagyva.

A modell érzékenyen reagál a jövedelem alakulására, mivel a futamidő elején a törlesztőrészleteknek mindössze körülbelül 3 százaléka tőketörlesztés, a fennmaradó rész kamatfizetés. Csak a 9. évben, két jelentősebb jövedelemnövekedés után fordul meg az arány, és ekkor válnak a tőketörlesztések nagyobbá a kamatrésznél. Eközben a teljes törlesztőrészlet összege (kamat és tőke együtt) az induló értékhez képest 117 százalékkal emelkedik. Minden hitelfelvevő kalkulált jövedelmi pályája eltérő, ez egyben eltérő kamatláb-érzékenységeket is eredményez – hívta fel a figyelmet a szerző.

A karrierciklus-jelzáloghitel az otthonteremtési lehetőségek javításában sem lenne utolsó, hiszen,

• költségvetési támogatás nélkül nyújt keresletoldali segítséget, így a rendelkezésre álló állami források a kínálati oldalon jelentkező problémák kezelésére lennének fordíthatók,
• mivel nem tartalmaz vissza nem térítendő támogatási elemet, a hitelfelvevők felelősebben viszonyulnának hozzá, hiszen a teljes összeget vissza kell fizetniük – ez pedig mérsékelheti az árak emelkedését is.

Kommunikációs szempontból viszont kevésbé átlátható, mivel teljes mértékben egyénre szabott, az egyes karrierutakhoz igazodik, ami megnehezíti a kínálat alkalmazkodását, hiszen a potenciális vevők fizetőképessége nem növekszik egységes mértékben,

A modell komoly szabályozói kérdéseket vet fel, mivel a jövőbeli jövedelemnövekedésre épít,

ami nem illeszkedik a jelenlegi magyar prudenciális környezethez, és a teljes futamidő alatt magasabb kamatteherrel járhat. A szerző kiemeli azt is, hogy a modell további kutatást igényel – szélesebb szakmai adatbázisokra, regionális különbségek feltárására, valamint banki jövedelmezőségi, kockázati és tőkeigénybeli szempontokra is ki kell terjeszteni az elemzést. Emellett fontos lenne vizsgálni a változó kamatozású változat lehetőségét, a szükséges intézményi-jogi feltételeket, és azt is, hogy a konstrukció milyen társadalmi és lakáspiaci hatásokat válthat ki.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images