Otthon Start: 10 ütős ábra arról, hogyan forgatta fel a piacot a 3%-os lakáshitel, és hol tartunk most

1. Felrobbant az adásvételek száma, de már csökken

Augusztus elejére váltak egyértelművé az Otthon Start alapvető feltételei, ekkortól beszélhetünk érdemi lakáspiaci hatásokról. Élesen megemelte a tranzakciószámot a program:

• az év első hét hónapjában még 0,4%-kal csökkent a tranzakciószám 2024 azonos időszakához képest, viszont
• augusztusban 22%-kal, szeptemberben 38%-kal emelkedett a tranzakciószám az egy évvel korábbihoz képest,
• októberben már csak 7,0% volt a többlet, tehát ekkor már lassult az éves növekedés

a Duna House tranzakciószám-becslése szerint.

Augusztus elejétől október végéig 6500-zal több tranzakció történt, mint egy évvel korábban,

a program piaci lakáshitelekre és készpénzes ügyletekre gyakorolt kiszorító hatása miatt azonban ennél jóval több lehetett az Otthon Startból finanszírozni tervezett lakásvásárlások darabszáma.

2. Gyorsult, majd lassult az áremelkedés

Hivatalos lakásárindex-adataink még nincsenek (legutóbb az MNB és a KSH még csak a második negyedéves számokat közölte), az ingatlan.com kínálati árai alapján azonban jól látható, hogy augusztusban gyorsulásnak indult, szeptemberben tetőzött, majd októberben lassult a kínálati árak növekedése.

Az októberi lakásdrágulás azonban még mindig magasabb volt az augusztusinál is,

mindezekben az adatokban persze összetétel-hatások is szerepet játszhatnak, tehát nem csak tiszta árváltozásokról beszélünk. Az erről szóló Simpson-paradoxonról itt írtunk.

3. Sokan halasztották el a hitelfelvételt

Akik a nyár elején még piaci lakáshitel felvételét tervezték 6-7% körüli kamattal, azok egy része a nyár közepétől már a legfeljebb 3%-os Otthon Startban kezdett gondolkodni. Akinek már folyamatban volt a hitelfelvétele, de jogosult lett a programra, ha tehette, visszavonta a beadott kérelmét, és akár az időbeni csúszást is bevállalva már az Otthon Startra módosítva nyújtotta be ismét. Persze a lakás adásvételi szerződésében szereplő, az eladó felé vállalt fizetési határidő miatt sokan ezt már nem tudták megtenni, mindenesetre a szerződésszámok augusztusban és szeptemberben is még a kereslet elhalasztott realizációjára utalnak: augusztusban 4%-kal, szeptemberben 5%-kal kevesebb lakáshitel-szerződés kötöttek a háztartások, mint egy évvel korábban, és az első 7 hónap 6900 darabos átlagával szemben ez a két hónap kevesebb mint 5700 szerződést hozott. Októberre viszont feltorlódtak az elhalasztott hitelszerződés-kötések:

a Portfolio értesülése szerint a szeptember 600-700 után októberben már csaknem 5000 Otthon Start-hitelszerződést kötöttek a bankoknál.

4. Októberben érkezett csak meg a nagy volumen

„Jóval kevesebben igényeltek Otthon Start-os hitelt, mint amire korábban számítani lehetett” – írta például a Telex, és sok más oldal is hasonlóan kommentálta a gyenge augusztusi hiteladatok után a szeptember havi hiteladatokat. Holott pusztán arról van szó, hogy szeptember még nem a hitelszerződés-aláírások, hanem a hiteligénylések hónapja volt a hitelfolyamatok egy-másfél hónapos átfutási ideje miatt, és a jegybanki statisztikák már magukat a szerződéskötéseket tartalmazzák, amelyek a hitelfolyamat végén, néhány nappal a folyósítás előtt történnek meg.

Az MNB szerint szeptemberben még csak 21,7 milliárd, a Portfolio értesülése szerint októberben viszont már közel 170 milliárd forintnyi Otthon Start-szerződést kötöttek

a bankok a háztartásokkal, így októberben a lakáshitelek teljes volumene bőven meghaladhatta a 200 milliárd forintot is (ennek pontos összegét még nem ismerjük, így nem szerepel az alábbi ábrán). Ez egyébként nagyjából megfelel a bankok előzetes várakozásának, figyelembe véve a program elején feltorlódó keresletet és a program kiszorító hatását is, amelynek a pontos mértékét egyelőre nem lehet megmondani.

5. Már szeptemberben megdőlt egy több mint hároméves rekord

Bár a szeptember még nem hozott nagy volument az Otthon Start Programban, a 21,7 milliárdos szerződéses összeg éppen elég volt ahhoz, hogy a továbbra is futó CSOK Plusszal és falusi CSOK-hitellel együtt

a kamattámogatott hitelek aránya 38%-ra emelkedjen az új lakáshitelek összegén belül.

Ennél magasabb arányra utoljára 2022 májusában, az MNB új építésű zöld lakásokra bevezetett 2,5%-os Zöld Otthon Programja esetében volt példa. Az Otthon Start azt ígéri, hogy a támogatott hitelek aránya tartósan magas marad: becslésünk szerint év végén a 70-80%-ot, később az 50-60%-ot érheti el. Az, hogy nem szorítja ki teljesen az egyéb hitelezést az Otthon Start, annak köszönhető, hogy az ingatlan-értékhatár feletti ingatlanok, illetve a nem első lakástulajdonnak számító ingatlanok kimaradnak a programból, és a kiegészítő jellegű hitelfelvétel is folytatódhat piaci alapon, emellett sok családalapító számára továbbra is a CSOK Plusz az első számú racionális választás.

6. Megugrott az átlagos hitelösszeg és a finanszírozási arány

A Portfolio értesülése szerint

34 millió forintnál jár az átlagos hitelösszeg az Otthon Start Programban,

és jellemzően a kormány részéről is 33-35 millió forint körüli átlagos hitelösszegek hangzanak el, tehát a többség messze nem használja a ki a maximális 50 milliós lehetőséget. Mégis, ez a szám jóval nagyobb, mint a lakáshitelek átlagában az idei év eddigi részében látott 19,6 milliós átlagösszeg. A lakásár-emelkedésnél nagyobb hitelösszeg-emelkedés azt sejteti, hogy az átlagos önerő csökkent, a hitelfedezeti mutató és a finanszírozási arány nőtt, de minderről még pontos adatokkal nem rendelkezünk. Legutóbb a CSOK Plusz 2024. január 1-jei bevezetése után láttunk nagy növekedést az átlagos lakáshitel-összegben: 2023-ban 11,1, 2024-ben már 17,9 millió forint volt az átlagösszeg. (Ebben az is szerepet játszott, hogy korábban a 10-15 millió forintban korlátozott CSOK-hitel mellé felvett kiegészítő piaci hitelfelvétel, vagyis egyfajta duplikáció jórészt elvesztette a CSOK Plusz megjelenése révén az indokoltságát).

7. Megindult az építési engedélyek számának a növekedése

Nyolc éve nem épült olyan kevés lakás, mint a harmadik negyedévben, de

a kiadott építési engedélyek számának növekedése már jelzi a súlyos lakáspiaci dekonjunktúra mélypontját

– mutatják a KSH lakásépítésekről szóló ma kiadott negyedéves statisztikái. Érdekesség, hogy Budapesten utoljára egy éve adtak ki ilyen kevés építési engedélyt, de vidéken mindenütt növekedés volt tapasztalható. A további részletekről itt írtunk, az egyik legnagyobb fejlesztő cég, a nagy volumenben olcsó lakásokat értékesítő Bayer Construct tulajdonosával és vezérigazgatójával készült interjúnk pedig itt olvasható. A fejlesztéseket két finanszírozási programmal is igyekszik megtámogatni a kormány a piac egészében: a Lakhatási Tőkeprogram főleg a nagyobb, az MFB Társasház Plusz Hitelprogram pedig a kisebb projekteknek jelenthet segítséget. Emellett új jogot vezet be az állam társasházi építményi jog néven, amely a tervek szerint könnyebbé és biztonságosabbá tenné a tervezőasztalról, hitelre való lakásvásárlást, elsősorban az otthon startosok számára. Míg a fejlesztők profitálhatnak a korai szerződéskötésből, a hitelező bankok számára a jelenlegi formájában még felvethet kockázatkezelési kérdéseket, erről részletesen itt írtunk.

8. Csökkenni kezdtek a bérleti díjak

Miközben az adásvételi árakra a kereslet erősítése révén felhajtó erővel bír, az albérletárakra mérséklő hatással lehet az Otthon Start azzal, hogy egyrészt a bérleti keresletet csökkenti, másrészt a bérleti kínálatot nem veti vissza, sőt akár növeli, hiszen befektetési célra is igénybe vehető a program. Szeptemberben először csökkentek is az albérletárak, mióta bejelentették az Otthon Start Programot.

Országosan több mint 1 százalékkal csökkentek a lakbérek az ősz első hónapjában az előző hónaphoz képest

– derült ki a KSH–ingatlan.com közös lakbérindexének adataiból. Hasonló mértékű csökkenésre utoljára a koronavírus-járvány idején, 2020 végén volt példa. Több budapesti kerületben is 10-20 ezer forinttal csökkentek az átlagos bérleti díjak az albérletszezon kezdete óta, nagyobb egyetemvárosokban viszont változatosabb képet mutat az albérletárak változása. Éves összevetésben országosan már csak 6,5, Budapesten 6,6 százalékos drágulást hozott a szeptember.

9. A januári szintre csökkentek a budapesti albérletárak

Októberben a lélektani 250 ezer forint alá süllyedtek Budapesten az átlagos kínálati bérleti díjak, amire utoljára januárban volt példa – derült ki a Rentingo legutóbbi albérletpiaci elemzéséből. Az egy évvel korábbihoz képest nominálisan is olcsóbban lehet most albérlethez jutni Budapesten, miután 248 ezer forintra estek az átlagos kínálati bérleti díjak. A keresleti árak az augusztusi mélypont után stabilizálódtak: a bérlők átlagosan 219 ezer forintért kerestek kiadó lakást, így az augusztusi 20 százalékos rekord árolló 13 százalékra mérséklődött októberre. A bérbeadási platform szerint az árcsökkenés nem egyenletes:

a legnagyobb vesztesek a 250–350 ezer forintért hirdetett, középkategóriás lakások,

ezek bérleti díja esett vissza leginkább.

10. Már csökken az érdeklődések száma

Csökkennek a telefonos érdeklődések a lakások és házak iránt, ami a szezonalitás mellett azt is mutatja, hogy lecsengőben van az Otthon Start Program első nagy keresleti hulláma – írta múlt heti elemzésében az ingatlan.com. Bár országosan 23 százalékkal csökkent az érdeklődés az Otthon Start Programnak megfelelő ingatlanok iránt szeptemberhez képest, az eladókat továbbra is mozgásban tartja a program, és nehéz megmondani, hol lesz az „új egyensúly.”

A Duna House keresletindexe alapján januártól júniusig fokozatos csökkenés volt megfigyelhető (98 → 65), majd júliusban enyhe emelkedés (77), amit augusztusban egy kiugró érték követett (110). Ez a keresleti csúcs egyértelműen az OSP hatásának tulajdonítható. Szeptemberben és októberben már visszarendeződés történt (87 → 73), ami a piaci normalizálódás jele. Az ingatlanközvetítő szerint nyáron még a hirtelen megnövekedett érdeklődések mögött sok esetben nem valódi vásárlási szándék állt, de

a piac mára ismét letisztult, és most jellemzően már tényleg csak azok keresnek, akik valóban vásárolni is akarnak.

A fentieket összegezve elmondható, hogy a lakások iránti érdeklődés október óta csökkenést mutat, erre a hónapra volt tehető a bejelentés miatt elhalasztott, de ősz elején realizált lakásvásárlások és hiteligénylések első hullámának a fokozatos lecsengése is. Ez azonban nem jelenti az Otthon Start Program kifulladását, hiszen a szerződés-aláírások és a folyósítások továbbra is dübörögnek az egy-másfél hónapig eltartó hitelfolyamatok miatt, másrészt a lakás- és hitelpiaci kereslet továbbra is erősnek mondható. Azt egyelőre nehéz megmondani, hol lesz az új egyensúly, de hitelpiaci forrásaink továbbra is nagyobb lakáshitel-volumenre számítanak, mint amit az idei év első fele hozott. Akkor havonta 130-150 milliárd forint körüli összegben vettek fel lakáshitelt a háztartások, a következő hónapok ezzel szemben 150-200 milliárd forint közötti volument hozhatnak, már csak a magasabb átlagos hitelösszeg miatt is.

MAGAS HITELVOLUMENRE VAN TEHÁT KILÁTÁS ÉV VÉGÉN, MIKÖZBEN A SZERZŐDÉSES DARABSZÁM JELENTŐS BŐVÜLÉSÉRE MOST MÁR KISEBB TÉTELBEN FOGADNÁNK.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ