Befektetés

Érdemes lakásba fektetni? - Beszéljenek a számok!

Jelentős forgalmat láthattunk az elmúlt hónapokban a magyar lakáspiacon. Szeptemberben a tranzakciószám rég nem látott szintre került, ráadásul egyre többen döntenek úgy, hogy lakást befektetési, bérbeadási célból vásárolnak. Tényleg ilyen jó befektetés egy lakás? Ki lehet belőle jól is jönni, de maradjunk a realitások talaján. Legalábbis ami a hozamot illeti.
Többek között erről és ehhez hasonló témákról is szó lesz az október 30-án megrendezésre kerülő Öngondoskodás konferenciánkon.




Érdemes lakást venni befektetéseinkből?

Először nézzük meg, milyen előnyökkel és hátrányokkal szembesülhetünk.

Előnyök:
  • Kézzelfoghatóbb és nem bonyolult átlátni sem, szemben például egy komplexebb megtakarítási termékkel.
  • Kiszámíthatóbb havi bevételt generál, ami könnyebb jövőbeli tervezést tesz lehetővé.
  • A havonta befolyó összeget be lehet fektetni más befektetési termékekbe is, ezzel is növelve az éves hozamot.
  • A lakáspiaci trendeket alapul véve számítani lehet egy ingatlanpiaci áremelkedésre, ami magasabb eladási árat jelenthet a jövőben, ez pedig megdobhatja a befektetésen elért hozamot.

Hátrányok:
  • Rengeteg utánajárást és adminisztrációt követel meg, legfőképpen az első évben.
  • A vételár mellett egyéb, a vásárláskor felmerülő igen jelentős tranzakciós költséggel is kalkulálni kell.
  • A bérleti díj leadózása miatt további adminisztrációs terhek jelennek meg az adóbevallások és a negyedéves adóelőlegek befizetése alkalmával.
  • Javítási és karbantartási költségek (amortizáció) miatt plusz kiadásokkal is számolni kell.
  • Illikvid befektetés, nem könnyű pénzzé tenni, ráadásul hosszú időre kell lekötni benne a pénzünket ahhoz, hogy el tudjuk érni a kívánt hozamot.
  • Nehezíti a megtakarítások diverzifikálását (jelentős összeget kell belefektetni).

Az előnyök és hátrányok azonban más megvilágításba kerülnek, ha azt is tudjuk, hogy egy lakásvétellel mekkora éves hozamot érhetünk el. Utánajártunk tehát, hogy az egyes budapesti kerületekben átlagosan milyen hozamra számíthatunk.

Feltételezések A felépített modellünkben egy 60 négyzetméteres, nagyjából átlagos méretű lakást veszünk meg Budapesten megtakarításainkból. Feltételezzük, hogy jövő év elejétől kezdve 10 évig minden hónapban bérbe tudjuk adni, majd a 10. év végén értékesítjük a lakást. További feltételezések:

    A bérlővel hivatalos bérleti szerződést kötünk. A vételár mellett az ingatlan megvételének évében plusz költségek is felmerülnek, mint például ügyvédi díj, vagyonátruházási illeték és ingatlan-nyilvántartási díj. A bérleti díjból származó bevételt 16%-os adó terheli (1 millió forintos éves bevétel felett pedig további 14% EHO), a költségek elszámolására tételes elszámolást alkalmazunk. A lakás karbantartási költségeire éves szinten 75 000 Ft-ot terveztünk be a 2. évtől kezdve, mely minden évben 10%-kal nő. Lakásfelújítást minden 5. évben (tehát a befektetési idő alatt kétszer) végzünk, alkalmanként 400 000 forint értékben. Az infláció mértéke az egyszerűsítés kedvéért minden évben 3%, az ingatlan értéke minden évben az infláció mértékével nő, reálérték-növekedéssel azonban nem kalkulál a modell (a bérleti díjakra is ugyanez a feltétel vonatkozik).

Az Otthontérkép.hu adatai alapján jelenleg Budapesten az alábbi átlagos értékesítési árakkal és átlagos bérleti díjakkal találkozhatunk.

Érdemes lakásba fektetni? - Beszéljenek a számok!
A legolcsóbban tehát a kerületek közül a 21. kerületben tudnánk lakást venni, míg a legmagasabb bérleti díjat az 5. kerületben kérhetnénk meg az átlagos adatok alapján. Amennyiben befektetési céllal veszünk lakást, a vételi ár és a bérleti díj mellett azonban számtalan egyéb szempontot is figyelembe kell vennünk, mint például
  • az ingatlan elhelyezkedése,
  • belső elosztása,
  • tömegközlekedési lehetőségek és
  • a környék biztonsága sem elhanyagolható.




Ezeket a szempontokat alapul véve nézzük meg, hogy például egy 11. kerületi lakás megvétele milyen hozamot generálhat. Bár vételi árban és bérleti díjban is a középmezőnyhöz tartozik a kerület, ám elhelyezkedését és jó tömegközlekedési adottságait figyelembe véve továbbra is az egyik legkedveltebb célpont a lakásvásárlók oldaláról.

Milyen hozamra számíthatunk?

Ennek meghatározására a fentebb már bemutatott feltételezéseket vettük alapul. A 0. évben még negatív a lakásbefektetésből származó pénzáram, hiszen akkor még csak költségeink merülnek fel, az első évtől kezdve azonban minden adott évben az alábbi éves hozamokat érhetjük el:

Érdemes lakásba fektetni? - Beszéljenek a számok!
Az 5. és a 10. évben a felújítás költsége miatt alacsonyabb az éves hozam, amit egyébként úgy határoztunk meg, hogy vettük az adott évi nettó (tehát költségek levonása utáni) bevételt és rávetítettük annak értékét az adott évi ingatlanárra. Amennyiben úgy fogjuk fel a lakásvásárlást, mint egy projektet, és azt akarjuk megtudni, hogy megéri-e a befektetésünk, akkor a befektetés megvalósíthatóságának legegyszerűbb mérőszáma a nettó jelenérték és a belső megtérülési ráta.

A nettó jelenérték kiszámításakor egy adott elvárt hozammal diszkontáljuk az egyes évek pénzáramait, figyelembe véve tehát a befektetésünk időértékét. Jelen esetben a projektünk nettó jelenértéke pozitív, ami azt jelenti, hogy érdemes megvalósítani a "beruházást", a befektetés belső megtérülési rátája pedig 6,1%. A belső megtérülési ráta azért tér el a fenti táblázatban szereplő éves hozamoktól, mivel - hasonlóan a nettó jelenértékhez - figyelembe veszi a teljes időszak alatti pénzáram időértékét. Tehát azt mutatja meg, hogy a jelenben, a fenti paraméterek mellett megvett és kiadott lakás 6,1%-os megtérülést hoz éves szinten.

Ha nem csak egy kerületet ragadunk ki, hanem az átlagos eladási árak és bérleti díjak ismeretében minden kerületre nézve meghatározzuk a befektetés megtérülését, akkor az éves hozam durván 6-8% között szóródik. Az átlagos értékek alapján a legmagasabb megtérülést egy 6. kerületi lakás megvétele, majd bérbe adása hozta.

Érdemes lakásba fektetni? - Beszéljenek a számok!
Lakáspiaci körkép - Könnyen lemaradhatunk a lehetőségről

Az ország teljes egészét nézve azt mutatják a legfrissebb statisztikák, hogy egyre dinamikusabb az ingatlanpiaci forgalom, ráadásul a kereslet is erős növekedést mutat. Az egyik ingatlaniroda adatai alapján szeptemberben az adás-vételek darabszáma meghaladta a 10 000-et, a teljes évet nézve pedig nem kizárt, hogy a válság előtti tranzakciószámot is elérheti a magyar lakáspiac. Mindez tehát az ingatlanárak növekedése irányába hathat.

Érdemes lakásba fektetni? - Beszéljenek a számok!
Ami igazán érdekes az adatok között, hogy a Duna House Ingatlaniroda felmérése alapján egyre többen vesznek befektetési célzattal lakást Budapesten (a megkérdezettek 24%-a). A fővárosban a befektetési célú lakásvásárlás volt így a másodlagos szempont szeptemberben, ami megfelelően példázza a lakásvásárlási megfontolások átrendeződését, valamint azt is, hogy a befektetők egyre inkább elpártolnak az alacsony hozamú befektetésektől (például a bankbetétektől).

Megéri tehát lakást venni?

Ezt mindenki maga kell, hogy eldöntse. Alapvetően egy éves 6-8%-os hozam a mai hozamlehetőségeket nézve nem egy rossz befektetés, összehasonlítva például egy 10 éves magyar állampapír 4,5% körüli éves hozamával. Ne feledjük azonban, hogy a befektetésen elérthető éves hozam annak függvényében változik, hogy éppen mekkora lakást, milyen áron veszünk meg és adunk ki, nem beszélve az egyéb költségek változásáról. Ami biztos: ha befektetési céllal veszünk lakást, a hozam és a vásárlással járó előnyök mellett figyelnünk kell a korántsem elhanyagolható hátulütőkre is.


Befektetési alapok világa
Magas hozamú befektetéseket keres, de nehezen igazodik ki a bankok, befektetési szolgáltatók ajánlatai között? A Portfolio Profit oldalon mindent megtalál, ami befektetés vagy megtakarítás. Segítségünkkel megismeri a befektetési alapok világát, és megmutatjuk Önnek a befektetési alapok választásának fortélyait.
ensz0923.jpg
szerbia0923
villam0609
Frankfurt Stock Exchange
robots welding in a car factory
Private Health Forum
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. szeptember 25.
Követeléskezelési trendek 2019
2019. október 1.
Öngondoskodás 2019
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Pénzügyi modellező

Pénzügyi modellező

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Tőzsdetanfolyam
Légy tudatos a pénzügyeidben, vedd a saját kezedbe az irányítást.
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól.
shutterstock_1077839366