Itt a fordulat: már nem ingatlanokba teszik a pénzüket a nagyok
Befektetés

Itt a fordulat: már nem ingatlanokba teszik a pénzüket a nagyok

2017-ben még az üzleti célú ingatlanokért álltak sorba a profi befektetők, tavaly azonban fordulat következett be a tranzakciós piacon: az egészségügy és az informatika lett a nagy kedvenc a befektetőknél. Igaz, a legnagyobb deal célpontja egy állateledel-gyártó volt, a Partner in Pet Foodért 535 millió eurót fizettek ki. Palotai Zsolttal, a KPMG Tranzakciós tanácsadási részlegének partnerével beszélgettünk a piaci folyamatokról, a tipikus tranzakciókról és a leggyakraban elkövetett hibákról.
Hol keres most helyet a profi befektetők pénze a hazai tranzakciós piacon?

Ugyan továbbra is nagy volumenben fektetnek be az ingatlanszegmensben, de az arányok megfordultak. Míg 2017-ben 1,9 milliárd euróval a 2,7 milliárdosra becsült piac több mint kétharmadát tették ki az ingatlantranzakciók, addig 2018-ban az invesztált 1,7 milliárd euró a 4,6 milliárdos piac alig egyharmadát jelentette. A felmérésünk alapján az új kedvenc az IT és az egészségügy, igaz, a legnagyobb deal célpontja 2018-ban egy állateledel-gyártó volt, a Partner in Pet Foodért 535 millió eurót fizetett ki a Cinven Partners. Az ingatlanszegmensben a legnagyobb ügylet becslések szerint 250 millió eurós volt, ennyit adtak a Mammut bevásárlóközpont többségi részesedéséért.

Ezek szerint az IT és az egészségügyi szektorban több, kisebb tranzakció a jellemző?

Ezekben az iparágakban a startupok nagy szerepet kapnak, ezért valóban jellemző, hogy több, kisebb tranzakcióra kerül sor.

Itt a fordulat: már nem ingatlanokba teszik a pénzüket a nagyok
Fotó: Stiller Ákos
Sokak szerint elkerülhetetlen a magyar pénzügyi szektor konszolidációja, például a Budapest Bankra is vevőt keresnek éppen. Mit vársz a piacon, idén több tranzakcióra is sor kerülhet?

A Budapest Bank piacra vitele mellett most nem látni olyan banki tranzakciót, ami a közeljövőben realizálódhatna. Ugyanakkor nem zárhatók ki a meglepetések, a tulajdonosok jelentős része az utolsó pillanatig próbálja eltitkolni az értékesítési szándékot. Tovább árnyalva a képet, akkor is óvatosan kell kezelni egy értékesítési szándékot, ha az egész piac arról beszél. Látni példákat, amikor akár korai hivatalos bejelentéssel, akár kiszivárogtatással, a tulajdonosok csak tesztelik, hogy mi lenne a fogadtatása az értékesítésnek és majd az előzetes piaci reakciók függvényében döntenek a tényleges megvalósításról.

Hogy néz ki egy tipikus tranzakció a magyar piacon? Ki lép először, ki keresi meg a másik felet eladási vagy vételi szándékkal?

Az eladók aktívabbak, vagyis többnyire ők, vagy a megbízott tanácsadójuk keresi meg a befektetőket. 37 százalék azon tranzakcióknak az aránya, amikor maga az eladó kínálja a cégét a befektetőknek. A szofisztikáltabb utat választó eladók külső tanácsadót bíznak meg a potenciális befektetőjelöltek felkutatásával, nagyságrendileg a cégek 20 százaléka kerül így a piacra. A többi esetben pedig a befektetők vadásznak a célpontokra, és vagy ők keresik meg a potenciális jelölteket és tárgyalnak a tulajdonosokkal, hogy nyitottak-e az értékesítésre, vagy kisebb részben tanácsadóknak adnak megbízást arra, hogy kutassanak fel befektetési célpontokat.

Hogyan zajlik egy cég árazási folyamata, mi alapján árazzák be a cégeket a befektetők?

Általában, ha egy befektető komolyabban érdeklődik egy társaság iránt, először modellezi magának, hogy mennyit érhet számára a cég, mielőtt indikatív ajánlatot adna. A felmérésünk alapján a legfontosabb szempontok, amiket ilyenkor tekintetbe vesznek, hogy milyen növekedési lehetőségekkel rendelkezik a cég, illetve, hogy mennyire valószínű a megcélzott megtérülési mutatók elérése. De emellett figyelembe vehetik a tranzakcióhoz kapcsolódó járulékos kockázatot, azaz, hogy ha bekerül egy portfóliójukba a cég, akkor ez nem rontja-e a portfólió kockázati profilját, és a konkurens ajánlatokat is, ha tudják, hogy több szereplő is bejelentkezett a célpontért. Ha a befektetőnek már van egy hasonló cége, akkor a szinergiák miatt költségmegtakarítást is elérhet, ami szintén egy fontos szempont. Amennyiben az eladó az indikatív árat elfogadja, általában akkor indul az átvilágítási szakasz, ahol "kieshetnek csontvázak a szekrényből". Az átvilágítás eredményeinek figyelembevételével az eladó finomhangolhatja az árazási modelljét és következik a kötelező érvényű ajánlat: ha több vevőjelölt van, akkor versenyeznek egymással, majd az eladó meghozza döntését. A legtöbb ügylet azon bukik el, hogy azt a vételárat, amit az eladó előzetesen megcélzott, nem érik el az ajánlatok. Ilyenkor az eladó vagy úgy dönt, hogy vár egy kicsit és később visszatér a piacra, vagy, többnyire szubjektív okok miatt, teljesen letesz az értékesítésről, mert neki "a cég ennél sokkal többet ér".

Itt a fordulat: már nem ingatlanokba teszik a pénzüket a nagyok
Fotó: Stiller Ákos
Még milyen okokból hiúsulhatnak meg a tranzakciók?

Viszonylag gyakran előfordul, hogy az átvilágítást végre sem tudják hajtani a vevők, mert felkészületlen az eladó, azaz az adatok nem olyan módon, mennyiségben vagy minőségben állnak rendelkezésre, mint amit a potenciális vevő elvár. Amennyiben megtörténik az átvilágítás és a folyamat során kiderülnek jelentős problémák vagy kockázatok, akkor rosszabb esetben össze is dőlhet a tranzakció, de általában van mód ezek kezelésére az adásvételi szerződés keretei között vagy a vételárban történő érvényesítéssel. Az eladók természetes módon megpróbálják a cégük legszebb oldalát mutatni a tranzakciós folyamat során, de egyes esetekben túlzásba esnek és az átvilágítások során látunk példákat árbevétel előrehozott realizálására, le nem írt behajthatatlan követelésekre, projektek készültségi szintjének az indokoltnál jóval optimistább megítélésére, hogy csak a gyakoribb példákat említsem. Ezek az "okosságok" rontják a bizalmat a felek között és egyben csökkentik a megállapodás esélyét.

Működik az a módszer, hogy az eladó előre átvilágítatja magát, és már az átvilágítás eredményeivel keresi meg a potenciális vevőket?

A felmérésünk alapján csak az esetek kb. ötödénél végeznek eladó oldali átvilágítást. A tranzakciós folyamatnál jellemzően több lépcsőben is van információátadás. A kapcsolatfelvételnél nem várható el és nem is ajánlott, hogy az eladó mindent feltárjon a cégéről, beleértve az üzletileg érzékeny adatokat is: ilyenkor teaser vagy információs memorandum kiküldése az elterjedt. Az átvilágítás eredményeit összefoglaló jelentés átadása általában későbbi szakaszban történik meg, kifejezetten a komoly érdeklődőknek. A befektetők szeretik, mert időt és energiát spórolhatnak meg vele, de azért bizonyos fenntartással is kezelik, mert a tapasztalataik alapján általában nem fedik le teljesen a számukra érdekes kérdésköröket és ezekkel kapcsolatban még további célzott vizsgálatokra lehet szükség.

Mennyire jellemző a magyar piacon, hogy az eladó csupán egyetlen vevővel tárgyal?

Az esetek majdnem 60 százalékában ez a helyzet a felmérésünk szerint. Ez egyrészt felgyorsíthatja a folyamatot, másrészt rontja az eladó tárgyalási pozícióját, mert nem tudja versenyeztetni a potenciális befektetőket. Ahány befektető, annyi különböző szempont lehet. Egy stratégiai befektető árazási döntésénél például hangsúlyos szempont a költségmegtakarítási potenciál, ami akár egy összeolvadásban is kiteljesedhet. Egy pénzügyi befektetőnél ez a költségmegtakarítási potenciál csak akkor áll rendelkezésre, ha a portfóliójában már van egy a céltársasággal integrálható cég. Például az egészségügynél maradva, ha van egy olyan vállalkozása, ami orvosi gépeket gyárt, és hozzá vásárolna egy olyat, amelyik ezek karbantartásával foglalkozik. Könnyen belátható, hogy ilyen szinergiából fakadó költségmegtakarítási lehetőség nem azonosítható például egy olyan befektetőnél, amelynek a portfoliójában csak egy futballklub van és megvenne egy irodaházat egy másik városban.

Mit tanácsoltok annak, aki el akarja adni a cégét?

Érdemes már jóval a piacra vitel előtt elkezdeni a felkészülést a tranzakcióra, az adatokat oly módon előkészíteni, hogy amikor eljön a "nagy nap", nagyon rövid időn belül szolgáltatni tudják a befektetőknek és azok tanácsadóinak. Nem szerencsés, ha a cégen belül idejekorán elterjed a tervezett értékesítés híre, mert például bizonytalanságérzetet kelthet a dolgozókban és az ügyfelekben, de a legtöbb esetben elkerülhetetlen néhány kiválasztott munkavállaló bevonása a felkészülési folyamatba. A projektcsapat tagjainak sikeres tranzakcióhoz kötődő anyagi érdekeltségét is javasolt megteremteni, akik legtöbbször a napi feladataik ellátása mellett csak túlórában tudják támogatni a felkészülést. Sok esetben jellemző tanácsadó bevonása a felkészülési folyamatba, aki amellett, hogy hozza a szükséges rutint és tudja, hogy mit igényelnek a befektetők, segíthet a felkészülés terheinek kezelésében is.

Itt a fordulat: már nem ingatlanokba teszik a pénzüket a nagyok
Fotó: Stiller Ákos
A cikk megjelenését a KPMG támogatta.
onlinevásárláse-kereskedelem
mexikói katonák
wall street_shutterstock
Kiadta újabb hard-Brexit felkészítő anyagát Brüsszel: ez vár az emberekre és cégekre
Alteo klub
boeing 737NG
Népszerű
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. november 6.
Portfolio Private Health Forum 2019
2019. november 7.
Energy Investment Forum 2019
2019. november 14.
Portfolio Banking Technology 2019
2019. november 20.
Office Stage - Út a hatékony irodához
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Junior elemző/elemző

Junior elemző/elemző

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Online előadás
Befektetési termékek a magas hozam reményében.
A tőzsdei tankönyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
wall street_shutterstock