
Túlértékelt az ingatlanpiac I.
Számtalan dimenzióból vizsgálhatjuk a lakáspiac értékeltségét. A legerősebb mutató a lakássági jövedelem és a lakásár aránya szokott lenni. Februári írásomban rámutattam, hogy ez a megközelítés érdemi módszertani csapdákat tartalmaz.
Most elengedem – az immár időről időre más és más dimenzióban megkérdőjelezett – jövedelmi adatokat, és a lakosság pénzügyi erejének vizsgálatához a fogyasztást veszem alapul. A lakossági fogyasztás ugyanis kristálytisztán leképezi a lakosság pénzügyi erejének változását. Az összjövedelem kb. 80%-át ugyanis elköltjük, a fennmaradó rész megy beruházásokra és megtakarításra. Érdemes tudni, hogy egy év alatt, 2024 harmadik negyedéve és 2025 második negyedéve között a lakosság 43 600 milliárd forintot költött fogyasztásra szolgáltatásokkal együtt. Az ugyanezen időszak alatt megvalósult lakáspiaci összesített tranzakció értéket csak becsülni tudjuk (hivatalos adat nem létezik), maximum 7000-7500 milliárd forint között lehetett, azaz a fogyasztás kevesebb, mint 20%-a. Állításom az, hogy
nem szakadhat szét tartósan a lakásárak és a kiskereskedelmi költés trendje,
és ezt a magyar helyzet bemutatását követően, nemzetközi példákkal alá is támasztom. Az alábbi ábrán a kiskereskedelmi forgalmat nominális értéken ábrázoljuk és az országos lakásárváltozást is azonos módon (inflációs kiigazítás nélkül) jelenítjük meg.

A fogyasztás és lakásár trendjében történő szétválás több, mint látványos. A „normál” ciklusokon túlmenő kiugrást nem lehet mással indokolni, mint a lakosság számára érvényesülő külső pénzügyi kondíciókkal. Ezekben nemcsak a támogatások és támogatott hitelek vannak benne, hanem a (mára kissé elfelejtett) állampapírpiaci kamatváltozások is.
Ha ragaszkodunk ahhoz, hogy a „lakásárak csak nőni tudnak”, és túlértékeltség nem létezhet, akkor az nem jelent mást, mint hogy ingatlanvásárlásra mindig lesz egyre több extra forrása a lakosságnak.
Tényleg van összefüggés a fogyasztási képesség és a lakásárak között? Nemzetközi összehasonlítás
A fentieket akár mesterséges elemzői okosságnak is aposztrofálhatja bárki. Nem egy jellemző megközelítés. Mi támasztja alá, hogy létezik összefüggés a kiskereskedelmi forgalom és a lakásárak között?
Ezen a ponton kanyarodunk rá a nemzetközi összehasonlításra. Az EU egészének mutatóit, a közép- és kelet európai országok mutatóit hasonlítjuk össze most a magyar adatokkal. Tesszük mindezt 2015-2024 és 2018-2024 összehasonlításban. (2015-ben indult az európai monetáris lazítás, Magyarországon pedig az új támogatási rendszer alapjai ekkor kerültek lefektetésre. 2015 a magyar lakáspiac „újraindulásának” időpontja is a devizahitel-válságot követő hét szűk esztendő után, így egészen alacsony a bázisérték, hasznos tehát egy „konszolidált” bázist is választanunk, ez lett 2018.

A fentiek tükrében talán már nincs több kétely arra vonatkozóan, hogy érdemben nem szakadhat szét a lakosság fogyasztása és a lakásárak trendje. Kivéve Magyarországot; kivéve, ha vannak speciális jellemzők az adott piacon. A magyar lakásár-növekedés többlete brutálisan látványos mindkét idődimenzió vonatkozásában. Ezen a ponton el is érkeztünk az „itt az ideje az ingatlanbefektetésből kiszállásnak” állításunk első igazolásához.
Túlértékelt az ingatlanpiac II. – pénzügyileg nem éri meg (Budapest)
Kiinduló pontunk, hogy – a közhiedelemmel ellentétben – az ingatlanbefektetésnek van kockázata, így magasabb hozamot kell biztosítania, mint a hosszú távú állampapír befektetésnek. Ha ma ránézünk a budapesti piacra, akkor a következőket látjuk:
- A fővárosunkban elérhető 4,1%-os hozam érdemben (2,7 százalékponttal) elmarad az állampapírhozamtól.
- A 4,1% budapesti bérleti hozam vélhetően sokaknak magyarázatot igényel. Az MNB 2025 márciusra vonatkozó adatai szerint a fővárosi átlagos bérleti hozam még 4,6% volt és erre érkezett rá az Otthon Start bejelentését követő áremelkedés. A 4,1%-ot a 11. kerület aktuális eladási és bérleti kínálati árai alapján vissza is ellenőriztük: 1,44 millió Ft/nm eladási ár mellett 5000 Ft/nm/hó ár jellemzi a kerületet.
- Talán az sem véletlen, hogy bérleti díj alapon 40%-kal túlértékeltnek tartja az ingatlanpiacot az MNB legutóbbi elemzése.
- A német fővárosban teljesen egészséges módon, 1,5 százaélkponttal magasabb a bérleti hozam, mint az állampapírhozam
- A jelenlegi kamatszint-együttállások mellett az Otthon Start kimaxolása mellett érhetünk el hozamtöbbletet (90% Otthon Start és 10% önerő mellett – amit a gyakorlatban nem egyszerű megoldani – is 3,4% költségszintünk, azaz mindössze 0,7% hozamtöbbletünk, szemben a német fővárosban elérhető 1,5%-kal. A 3,4%-os költségszinthez a 90% x 3% + 10% x 6,8% képlettel érkezünk meg, ahol az önerő költsége megegyezik a 10 éves állampapír hozamszintjével, hiszen pénzünket ezen hozamon fektethetnénk be)
- Az említett bérleti hozam ráadásul bruttó hozam, felújítási költség és üresedés hozamcsökkentő hatását nem veszi figyelembe.
- Költői kérdés: ha forintban és euróban azonos hozamot tudunk elérni (Budapest, Berlin), akkor melyik választás tűnik racionálisabbnak?

A bérleti hozam alapján is masszív túlértékeltség állapítható meg a budapesti lakáspiacon. Ezen dilemmára a leggyakoribb válasz, hogy az „áremelkedés majd kárpótol” a jelenlegi nyomott bérleti hozamért. Ezen nézetet elfogadók számára érdemes végiggondolni az alábbiakat:
- Berlinben miért várnak el a befektetők többlethozamot az állampapír felett (zárójelben érdemes megjegyezni, hogy Berlint hoztuk példaként, de az egész német piacon hozamtöbblete van az ingatlanbefektetésnek a 10 éves állampapírhoz képest)?
- Biztosan megalapozott-e az árak jövőbeni töretlen növekedésére vonatkozó várakozás, ha Európa-bajnok ingatlanár-növekedés van mögöttünk?
- A magyar lakáspiac éppen konszolidáció jegyeit (csökkenő tranzakciószám, bizonyos szegmensekben csökkenő irányárak) mutatta a tavaszi állampapír-piaci pénzkiáramlást követően május-júniusban. Ha nem jön az új 3%-os hitel, nem szárnyalnak az árak az elmúlt 3 hónapban.
A fentiek mellett nem evidens számomra, hogy a lakásárak a jelenlegi szintről érdemben tovább tudnak nőni 2025 végét követően. Az új támogatások és támogatott hitelek bejelentését követően jellemzően 6-12 hónapon keresztül emelkedtek eddig az ingatlanárak. Ez alól a Babaváró hitel bejelentése volt a kivétel, ahol az első 6 hónapban a lakásáremelkedés szinte egésze beépült az árakba. Az Otthon Start bejelentését követő hatalmas keresleti hullám mind a hitel-, mind az ingatlanpiacon,
arra enged következtetni, hogy ez esetben is év végégig, azaz a következő két és fél hónapban lezárul a nagy árfelfutás.
Záró gondolatok
Magyarországon speciális pályán mozognak a bérek. A három éve gyakorlatilag stagnáló GDP ellenére két számjegyű az elmúlt 36 hónapban kimutatható reálbérnövekedés, és 2026-ban is jelentős reálbérnövekedés valósul meg a kormány tervei szerint (lásd a minimálbér várhatóan 10% feletti növekedését). Jelen cikk nem kíván választ adni a kérdésre, de mindenki beemelheti a gondolkozásába: meddig tartható fenn az extra bérnövekedés valós gazdasági teljesítmény nélkül? (Abban a pillanatban, amikor a reál- és nominálbér-növekedés dinamikája elkezd csökkenni, még egy erős ok lesz a lakáspiaci árszintek konszolidációjára.)
Teljesen mindegy, hogy mi lesz a 2026-os parlamenti választás kimenetele, az Otthon Start meg fog maradni (a jelenleg ismert szándékok szerint). De mégis milyen formában és meddig? 2027-re vonatkozóan jelentős valószínűsége van annak, hogy az igénybevétel feltételei szűkülnek (pl. kizárólag 35 év alattiaknak lesz elérhető).
Távolról sem lenne példa nélküli egy ilyen lépés: gondoljon mindenki A) a CSOK-hitel 2023 végi átalakítására, vagy B) a Babaváró hitel életkori feltételeinek változtatására. És álljon itt egy külföldi példa is: a lengyel kormány a saját kedvezményes lakáshitelprogramját felfüggesztette 2024 végével, fél év elteltével.
Nem állítom, hogy 2026-ban feltétlenül csökkeni fognak a lakásárak, de azt szilárdan ki merem jelenteni, hogy
- pénzügyi értelemben ma a korábbi, 5-10 évvel ezelőtt végrehajtott ingatlanbefektetésekből történő kiszállást érdemes nagyon alaposan átgondolni, hiszen az elérhető hozamok kedvezőtelenek, és több oldalról is igazolható a fővárosi lakások túlértékeltsége;
- 2026-tól nagyobb valószínűségét látom az ingatlanár-dinamika mérséklődésének, infláció alá csökkenésének és bizonyos szegmensekben bekövetkezhet a stagnálás, vagy kisebb nominális csökkenés is;
- különösen azok számára érdemes több időt szánni a jelen sorokban megfogalmazottak átgondolására, akiknek a befektetésállománya 100%-ban budapesti lakásokból áll.
A lakásárak – erőteljes gazdasági válság jelenléte nélkül - soha nem zuhannak pánikszerűen, jellemzően hosszú távon erodálódnak (relatív, vagy abszolút értelemben is). Ebből adódóan az első ingatlanjuk megszerzésének időzítésén gondolkozóknak nem tudunk érdemi reményt adni.
Jelen írás elsősorban azoknak szólt, akik pénzügyi befektetéseket is alternatívának tudnak tekinteni.
A szerző a Bankmonitor alapító-ügyvezetője.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Találd meg a neked való befektetési alapot!
Lassan megszületik az egyezség: sorkatonaság jöhet Európa legerősebb országában
Készülődnek az orosz veszélyre.
Csúcstechnológiás nagyberuházást jelentettek be Mosonmagyaróváron
Ismét bővül a svéd cégcsoport legnagyobb üzeme.
Titokzatos orosz harckocsi készült: kiszivárgott dokumentumok rántják le a leplet a legújabb tankprogramról
Egyelőre nagyon keveset tudni a T-90M2-esről.
Franciaország partjainál bukkant fel egy orosz tengeralattjáró – Úgy tűnik, nagy a baj
Szorosan kíséri a francia haditengerészet.
EU-s fizetése ötszörösét veszi fel az Ursula von der Leyen puccsolását beindító román képviselő
Az európai képviselők több mint negyedének van egyéb bevallott jövedelme, egy részüknél pedig súlyos összeférhetetlenségek is feltételezhetők.
Tombolni kezdett a légúti járvány Magyarországon: már több mint 200 ezren keresték fel az orvost – És ez még csak a kezdet!
Felfutás előtt a megbetegedések száma.
Váratlant húzott Trump, és ezzel majdnem borította a gázai béketárgyalásokat
Komoly diplomáciai botrány alakult ki az amerikai elnök lépése miatt.
Figyelmeztetés érkezett: komoly esés előtt állhat az amerikai tőzsde
10 százaléknál is nagyobb lehet a veszteség.
Otthon Start: Van amikor 10 cm-en múlik több millió Ft
Előfordulhat, hogy a négyzetméterárra vonatkotó korlát az utolsó pillanatban a hitelfelvétel során húzza keresztül a vevő számítását. Hiába körültekintő a vevő és nézte meg a tulajdo
Mi az AI-rali mérlege? Kipukkanhat a buborék?
A mesterséges intelligencia körüli tőkepiaci eufória a modern gazdasági ciklus egyik legjelentősebb strukturális kérdésévé vált. Az AI nem csupán technológiai áttörés, hanem egy új álta
Pénz bőven van, de portfólió alig: miért nem fektetnek be a nők?
A világ vagyonának egyre nagyobb része van női kézben, a nők mégis jóval ritkábban fektetnek be, mint a férfiak. Akik úgy döntenek belevágnak, hasonlóan jól... The post Pénz bőven van, de

Fókuszban a KKV-k
A mikro-, kis- és középvállalkozások (KKV-k) gazdasági szerepe kiemelten fontos, ezért nem véletlen, hogy a társasági adó rendszerében is számos adóalap- és adókedvezmény érhető el kimon

Öveket bekapcsolni, rázós szakasz a globális pályán! - Erről írt a világ 18 vezető think tankje 2024-ben
A világ vezető agytrösztjeinek elemzéseit 2024-ben a világ darabokra szakadása és a szuverenitás témája uralja. A világban a bizalom csökken, az együttműködés helyére egyre inkább az ön
Balásy Zsolt az üdvözítő egyenlőtlenségről
Egy amerikai, nyári out-of-office email sajnálkozik, hogy most néhány órával később fog csak válaszolni, amíg visszaér a strandról. Az európai megkéri a küldőt, hogy várjon... The post Bal

Top 10 osztalék részvény - 2025. október
Október másodikán kijött Justin Law listája az osztalékfizető részvényekről, sorba is rendeztem őket gyorsan, itt az eredmény.Fontosabb infók a lista összeállításával kapcsolatbanElőző
Mi az AI-rali mérlege? Kipukkanhat a buborék?
A mesterséges intelligencia körüli tőkepiaci eufória a modern gazdasági ciklus egyik legjelentősebb strukturális kérdésévé vált. Az AI nem csupán technológiai áttörés, hanem egy új álta

Limit, Stop, vagy Piaci? Megbízások, amikkel nem lősz mellé!
Ismerd meg a tőzsdei megbízások világát, és tanulj meg profin navigálni a piacokon!
Tőzsdei adrenalin vs. nyugodt hozam – te melyiket választod?
Tőzsdéznél, de nem tudod, merre indulj? Ismerd meg egy aktív trader és egy alapkezelő gondolkodását a Portfolio Investment Services online előadásán Vidovszky Áronnal!
Béke Gázában: Trumpnak tényleg sikerült lezárnia egy háborút?
Végre elhalkulnak a fegyverek?
Áttörés jöhet az agykutatásban – eddig ilyet csak filmekben láttunk
Rózsa Balázzsal, a BrainVisionCenter alapítójával beszélgettünk.
Megszólalt az Erste-vezér: kiderült, mekkora növekedést hoz az Otthon Start
Megjelent a Portfolio Checklist csütörtöki adása.
