20 év után új vezérigazgató a Graphisoft Park élén

Hogyan emlékszik vissza a Graphisoft Park indulására, milyen állapotban volt a cég és a terület, amikor közel 30 évvel ezelőtt megérkezett a vállalathoz?

Kocsány János: A fejlesztés még a Graphisoft szoftvervállalat keretein belül indult, én 1996-ban csatlakoztam a céghez projektvezető pozícióban, majd a 2006-os szétválás után lettem a cég vezérigazgatója. A '90-es évek közepén, amikor a Graphisoft tőzsdére készült, olyan területet keresett, ahol korlátlanul tud növekedni. Emellett cél volt egy olyan közösség létrehozása is, ami nemcsak fizikai, hanem mentális közösség is, egyfajta "Szilícium-völgy", ami inspirálja az ott dolgozókat.

A keresés végén az óbudai gázgyár területét választottuk. 1996-ban kötöttünk előszerződést erre a területre, ekkor indítottuk el a vizsgálatokat és a tervezési munkát is. A tervezésnél elsődleges célunk volt, hogy olyan épületeket hozzunk létre, amelyek részei a természetnek, nem pedig uralkodói. Alacsony beépítettséggel és kevesebb épülettel terveztünk, hogy megmaradjon a campus jelleg, és a növényzet domináljon.

1997-ben vettük meg a területet a fővárostól, és 1998-ban költözött be a Graphisoft. Egy év alatt jelentős rekultivációs munkát végeztünk, és felépítettük a Graphisoft saját irodaházát. Ez egybeesett a cég frankfurti tőzsdei bevezetésével, ami jelentős anyagi forrásokat biztosított a Park további fejlesztéséhez.

Fontos mérföldkő volt, hogy 1998-ban a Microsoft is beköltözött a Parkba, megerősítve, hogy jó irányba haladunk. Ez bátorított minket a további fejlesztések elindítására.

Melyek voltak a legmeghatározóbb fejlesztések és mérföldkövek a Park életében az elmúlt három évtized során?

Kocsány János: Először az 1998-as átadást emelném ki, amikor a Park első ütemeit adtuk át. Ez nagy hír volt az ingatlanpiacon, hiszen a zöldövezeti, parkosított irodai elképzelésünk egyedi volt. A második mérföldkő 2006-ban volt, amikor átadtuk az SAP fejlesztési központját. 2005-ben, amikor találkoztunk az SAP-val, a német vezetés gyorsan mellettünk döntött, mivel ők is hasonló szellemű campust építettek Németországban.

2007-ben két jelentős átadás történt. Egyrészt átadtuk a Microsoft harmadik irodaépületét, ami bizonyította, hogy a Park képes a cégek további fejlődési igényeit is kiszolgálni. Másrészt átadtuk a Servier gyógyszerkutató cég laboratóriumát is, ami azt mutatta, hogy nem csak IT fejlesztő cégeknek, hanem gyógyszerkutató vagy nanotechnológiai vállalatoknak is otthont tudunk adni.

2008-ban adtuk át addigi legnagyobb épületünket, ami fontos mérföldkő volt a Park életében. Az időzítés azonban kihívásokat is hozott, hiszen éppen egybeesett az ingatlanpiaci válsággal, ami átmeneti megtorpanást eredményezett a fejlődésben. Ugyanebben az évben azonban jelentős lépést is tettünk előre: a korábbi 7 hektáros területet további 11 hektárral bővítettük, amelyet a Fővárosi Önkormányzattól vásároltunk meg a jövőbeni fejlesztések megalapozására.

2014 újabb mérföldkő volt, ekkor megnyitottuk az Aquincum Campust. Ide költözött az IBS, és az akkor már működő AIT egyetem is elfoglalta a campust, ezzel megerősítve a Park oktatási lábát.

2017-ben adtuk át azt az épületet, amelyet kifejezetten a startup közösség igényeire terveztünk. Bár már korábban is több induló vállalkozás működött a Parkban, ez az új fejlesztés tudatos lépés volt a startup ökoszisztéma erősítése felé.

Az épület azóta nemcsak otthona lett számos innovatív cégnek, hanem a Park egyik ikonikus jelképévé is vált.

A 30 év alatt több kormány alatt, változó működési és gazdasági környezetben kellett vezetnie a céget. Mik voltak a Park szempontjából meghatározó események, fordulópontok?

Kocsány János: Nagy fordulópont volt 2006-ban, amikor szétváltunk a szoftvercégtől és megjelentünk a Budapesti Értéktőzsdén. Az 1998-as tőzsdei bevezetés után a befektetők elsősorban egy szoftverfejlesztő cégbe szálltak be, az ő pénzükből kezdtük fejleszteni a Parkot. Egy idő után megjelentek olyan hangok, hogy szoftverfejlesztő cégbe szálltak be, nem pedig ingatlanfejlesztőbe, ezért vált szükségessé a két funkció szétválasztása.

Nagyon fontos lépés volt a területvásárlás, a campus megnyitása és a startup épület átadása. A 2018-ban átadott South Park épülettel meghaladtuk a 80 ezer négyzetméteres területet, de azóta az igények nem növekedtek olyan mértékben, hogy újabb fejlesztést indítottunk volna el.

Fontos mérföldkő volt a SZIT státusz felvétele, ami a részvényesek számára kiszámítható osztalékpolitikát jelent, továbbá az euróban történő osztalékfizetés és a részvények euróban történő jegyzése, ami szintén a kiszámíthatóságot segíti, hiszen mind bérleti díjak, mind a hitelek – az irodapiacon szokásos módon - euróban jelentkeznek.

Kik voltak a legfontosabb bérlők, akik érkeztek vagy éppen távoztak a Parkból, és ezek hogyan befolyásolták a működést?

Kocsány János: Az alapító Graphisoft szoftvercég után az első bérlőnk a Microsoft volt 1998-ban, amely egyfajta mágnesbérlőként vonzotta a többieket. A másik szereplő az SAP volt, aki 2005-ben érkezett. Harmadikként a Serviert emelném ki, amely egy új színt hozott be a gyógyszeralapanyag-kutatás kapcsán.

Kevés távozó volt, talán a Ustream-et említeném, amely a belvárosba költözött és a ChemAxont, amelynek akkor még nem tudtuk a növekedési igényeit egyetlen épületben megoldani.

Hogyan változott a budapesti ingatlanpiac az elmúlt évtizedekben, és milyen hatásai voltak ezeknek a változásoknak a Graphisoft Park működésére és stratégiájára?

Kocsány János: Amikor a '90-es években elindult a modern irodafejlesztés Budapesten, elég volt egy „A” kategóriás ingatlant építeni, és jöttek a bérlők, mivel kevés volt a modern iroda. Ahogy nőtt a kínálat, a bérlők jobban válogathattak.

Mi arra koncentráltunk, hogy a zöld domináljon, ez egy niche ajánlat, hiszen ilyen szellemű irodapark más nem épült Budapesten.

Mi például több mint 2000 férőhelyes mélygarázst építettünk, hogy a felszínt nem a parkoló gépkocsik foglalják el.

Az utóbbi években kihívást jelent a home office terjedése és a vegyes munkahelyi használat, ami csökkentette az irodaigényt. Jelenleg 15 százalék körüli az üresedési ráta Budapesten, ami még növekedhet is, azonban a Graphisoft Park kihasználtsága továbbra is átlag feletti, 94 százalékos, ami jól jelzi a bérlőink lojalitását.

Ha befektetői szemmel nézünk a cégre, mik a Graphisoft Park legfőbb értékei, és mik benne a kockázatok?

Kocsány János: A legnagyobb érték a stabilitás. Már a kezdetekben elhatároztuk, hogy osztalékfizető papír leszünk, amit tartunk is. Ezért is vettük fel a SzIT státuszt, melynek megfelelően a pro forma eredmény 90%-át fizetjük ki osztalékként. Növekvő profit mellett növekvő és főleg kiszámítható osztalékra számíthatnak a részvényesek. Ezt visszaigazolja a tőzsdei mozgás is, hiszen nagyon alacsony a volatilitás. Évente legalább egyszer találkozunk a részvényeseinkkel, akik rendre elmondják, hogy elégettek a működésünkkel, és nem kívánnak megválni a részvényektől, mivel ez egy nagyon kiszámítható cég.

Ez az igazi érték.

Ami a kockázatokat illeti, az általános ingatlanpiaci kockázat természetesen jelen van. Azonban a kutató-fejlesztő cégeknél nagyon fontos a közös gondolkodás közös helyszíne ezért nagy szükség van az irodákra. A mi bérlőink a Covid-válság, és az azt követő home office trend kialakulása kapcsán sem csökkentették a területeket, sőt volt, aki növelte. Inkább a komfortosabb irodaterek kialakítása felé mozdultak el, amivel próbálják vonzóvá tenni a bejárást. Hiszünk abban, hogy a bérlői mixünk van annyira válságálló, hogy képes mérsékelni a budapesti ingatlanpiaci kockázatot.

Milyen állapotban, milyen pozícióban adja át a céget az utódjának?

Kocsány János: Egy stabilan működő irodaparkot hoztunk létre az elmúlt 30 évben, ezt adom át Tündének. Az ő feladata ennek az üzletnek a további felvirágoztatása. Úgy vélem, itt az ideje átadni a stafétát a fiataloknak és Tünde a nemzetközi irodapiacon szerzett széleskörű tapasztalatával új színt hoz a cég életébe.

A vezetőváltás új stratégiai irányt is hoz a Graphisoft Park életébe vagy alapvetően a meglévő pályán haladnak tovább?

Bognár Tünde: Nagy megtiszteltetés és komoly felelősség, hogy egy közel három évtizedes, sikeresen és stabilan működő vállalatnak az irányítását vehettem át. Szakmailag mindig azt gondoltam a Graphisoft Parkról, hogy különleges szerepet tölt be a budapesti irodapiacon: zöld környezetben, modern, innovatív épületekkel, de közben rendkívül emberléptékű, és az összes olyan igénynek megfelel, ami a pandémia után az irodaépületekkel kapcsolatban kialakult.

A hibrid munkavégzés bevezetése itt is mindenkit érint, de a pandémia azt is megmutatta, hogy mely irodaépületek tudnak igazán ellenállni az ilyen negatív piaci hatásoknak. A Graphisoft Park kihasználtsága és pénzügyi eredményessége 2020-at követően is folyamatosan kiegyensúlyozott és versenyképes maradt. Éppen ezért koncepcionális stratégiai irányváltásra nincsen szükség. Az alapok nagyon erősek és stabilak. Ezekre az alapokra szeretnék építkezni, és a Graphisoft Park működési modelljét, pozícióját továbbfejleszteni, erősíteni a piacon.

A vízió, hogy a Graphisoft Park továbbra is egyértelmű választása legyen azoknak az IT, kutatás-fejlesztési, vagy bármilyen más szektorban tevékenykedő cégeknek, akiknek kiemelten fontos, hogy a munkavállalóiknak inspiráló, fenntartható és modern környezetet biztosítsanak.

Milyen tervekkel és elképzelésekkel kezdi meg a munkáját, illetve melyek azok a területek, ahol fejlesztési lehetőségeket lát?

Bognár Tünde: Az említett stratégia mentén szeretném továbbfejleszteni a Graphisoft Parkot. Két olyan területet látok, amire kiemelt hangsúlyt szeretnék fektetni: az egyik a szolgáltatások folyamatos bővítése - ideértve a különböző innovatív, digitális megoldásokat is -, a másik a fenntarthatóság.

A nálunk működő vállalatok rendkívül nagy hangsúlyt fektetnek arra, hogy a dolgozók számára vonzó irodai környezetet alakítsanak ki, ahová szívesen járnak be a hibrid munkavégzés mellett. Ennek érdekében jelentős beruházásokat is eszközölnek, és fontos, hogy ebben mi aktívan segítsük őket, legyen szó infrastrukturális, technológiai vagy bármilyen közösségi igényről.

Fontos versenyelőnyünk, hogy a Graphisoft Park székhelye is a Parkon belül van, így a bérlőinkkel sokkal közvetlenebb kapcsolatot tudunk kialakítani, illetve felhasználóként tudjuk megtapasztalni a szolgáltatásaink minőségét, így hitelesen és gyorsan tudunk reagálni a felmerülő igényekre.

Mik lehetnek a legfontosabb témák a következő egy évben, illetve mik lesznek a stratégiai fókuszpontok az elkövetkező öt évben?

Bognár Tünde: A kihasználtságunk jelenleg jelentősen a budapesti átlag fölött van, ez a szám az elmúlt években is stabil maradt.  A hátralévő bérleti futamidő meghaladja az 5 évet, ami szintén átlag feletti, és cash flow szempontjából előre tervezhető bevételeket jelent. Sokatmondó szám, hogy a Parkot választó bérlők átlagos itt töltött időtartama 16 év, ami egyrészt a bérlői elköteleződésről egy erős visszaigazolás, másrészt a jövőre való tekintettel is jó indikátor.

Arra számítunk, hogy a bérleti szerződések az eddigiekhez hasonlóan megújításra kerülnek. A legfontosabb feladat továbbra is az, hogy a bérlők számára a különböző bérlőigényekre - legyen szó bővülésről vagy átszervezésről – rugalmasan, proaktívan tudjunk reagálni, és a Park adottságai alapján erre minden lehetőségünk megvan.

Hogyan látja a budapesti irodapiacon jelenleg tapasztalható negatív trendeket – a magas üresedési ráta, a fejlesztések megtorpanása, a tranzakciók alacsony volumene –, ezek átmeneti problémák, vagy mélyebb, strukturális átrendeződés jelei?

Bognár Tünde: A pandémia óta jelentősen átalakult az irodapiac. Két út alakult ki: azok az ingatlanok, amelyek megfelelő választ tudnak adni az új igényekre, továbbra is irodaként működnek majd hosszú távon, beleértve a Graphisoft Parkot. Más irodaépületek, ha jó lokációban vannak, valamilyen funkcióváltáson fognak keresztülmenni - átalakítják hotellé, lakóingatlanná vagy más alternatív hasznosítás történik. A tranzakciók is jellemzően az ilyen újrapozicionálásra szánt, kisebb értékű épületeket érintik.

Nagyon csekély a prémium kategóriás, magas értékű irodákkal kapcsolatos tranzakciók száma Ez nem csak budapesti sajátosság, európai szinten is még mindig óvatosak a befektetők az irodák tekintetében. Néhány nagyvárosban, mint London vagy Párizs, 2024 második felétől már láthatók példák ilyen tranzakciókra, de jellemzően a kisebb, 50-80 millió eurót nem meghaladó értékű irodatranzakciók vannak jelen a piacon.

A budapesti irodabérleti piacot jellemző 15 százalékos üresedési rátáról már beszéltünk, idén ebben nem várok javulást, de úgy látom, ez közvetlenül nem fogja érinteni a Graphisoft Parkot. Nekünk arra kell koncentrálnunk, hogy a bérlőktől érkező igényeket - legyen szó átszervezésről, növekedésről vagy fokozott biztonságról, izolációs igényről - ki tudjuk szolgálni.

Ez a legnagyobb versenyelőnyünk egy tradicionális irodaépülethez képest.

Mennyire látja fenntarthatónak a Park jelenlegi, budapesti átlagnál magasabb kihasználtsági szintjét?

Bognár Tünde: A campus jellegből adódóan 20 négyzetmétertől több ezer négyzetméteres bérleményekig vannak irodáink, sok épületünk multi-tenant (több bérlős), de számos egybérlős irodaépületünk is van saját bejárattal rugalmasan alkalmazkodva a bérlők igényeihez. További 4000 négyzetméter irodafejlesztési kapacitás is rendelkezésünkre áll jogerős építési engedéllyel, ami gyorsan aktiválható.

Ezek alapján azt gondolom, hogy a magas kihasználtság fenntartható, sőt, további keresletnövekedésre számítunk.

A kérdés inkább az, hogyan tudjuk ezeket az igényeket ideálisan és gyorsan kielégíteni.

Június végén bejelentették, hogy még idén értékesítik a déli fejlesztési területet lakóingatlan-fejlesztés céljából. Ez egyszeri eset volt, vagy látnak lehetőséget tovább eszközök értékesítésében?

Kocsány János: 2017-ben a III. kerületi önkormányzat főépítésze javasolta, hogy a déli területen lehessen lakófunkció is. Ez jól jött az irodapiaci kereslet változásai miatt. A Synergy építőipari cég megkeresett minket lakásépítési szándékkal, így miután építési engedélyt szereztünk, megvásárolták a területet. További lakásépítésre alkalmas területünk nincs. Úgy gondoljuk, hogy a 4000 négyzetméteres irodaépülettel rövid távon ki tudjuk elégíteni a keresletet, és reméljük, hogy az északi, jelenleg még szennyezett terület kármentesítése is előbb utóbb megtörténik, ott további 40 ezer négyzetméter irodát tudunk majd építeni.

Mire tervezik felhasználni a leányvállalat értékesítéséből származó egyszeri nyereséget? Lehet ebből rendkívüli osztalék?

Kocsány János: Az igazgatótanács erről később fog javaslatot tenni a részvényesek felé.

Van valamilyen előrelépés a szennyezett északi terület ügyében?

Bognár Tünde: 2024. december 31-gyel lejárt a határideje annak, hogy az MVM Next elvégezze a kármentesítést. A Graphisoft Park idén közigazgatási pert indított, és a bíróság megsemmisítette a halasztást, tehát a jelenlegi jogi helyzet alapján az MVM Next késedelemben van.

A Wood elemzéseiben rendszeresen megjelenik, hogy a Graphisoft Park vonzó felvásárlási célpont lehet. Mint korábbi portfoliómenedzser, mi a véleménye erről az elképzelésről?

Bognár Tünde: A Graphisoft Park egy nagyon különleges ingatlanportfólióval rendelkezik, így egyedi szereplője a piacnak. Mind a bérlői mixet tekintve, mind a bérlők hosszú távú elköteleződését, és az ebből eredő kiszámítható cash flow-t figyelembe véve azt gondolom, hogy nemzetközi környezetben, akár intézményi befektetői körnek is rendkívül érdekes befektetési lehetőség lehet. Az eurós részvényjegyzés is előnyös ebből a szempontból. Jelenleg azonban nemcsak Magyarországon, de Európában is minimális azoknak a tranzakcióknak a száma, ami ilyen nagy értékű ingatlanokat foglal magába,

de minőségét, és a bérlői mixét tekintve akár nemzetközi összehasonlításban is egyértelműen egy nagyon pozitív befektetési lehetőségről van szó.

Címlapkép forrása: Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.