Nem vagy egyedül, drámai a helyzet a magyar lakásoknál
Gazdaság

Nem vagy egyedül, drámai a helyzet a magyar lakásoknál

Ha úgy érzed, lehetetlen manapság bármilyen felújításra jó szakembert vagy éppen megbízható kivitelezőt találni vállalható határidőre, akkor nem vagy egyedül. Cikkünkből kiderül, milyen okok állnak a jelenség mögött és segítünk azoknak az olvasóknak, akik belevágnának a projektbe.
Egyre több történetet hallani az újlakások piacáról, amelyek nem túlságosan biztatóak a vásárlók szemszögéből (ezekről rendszeresen beszámol a Portfolio Ingatlan csapata). Eközben viszont sokkal nagyobb tömeget érint a lakás- és házfelújítások ügye, ami a tapasztalatok szerint szintén egyre nehezebb vállalkozás, főleg a megfelelő szakemberek hiánya miatt. Összefoglaljuk a legjellemzőbb eseteket, tipikus problémákat, adunk néhány tanácsot, hogy hogyan minimalizáljuk a felújítással járó kockázatot és feltárjuk az egyre súlyosabb helyzet okait.

Hol vannak a cégek?

Mindenki tisztában van azzal, hogy egy lakás vagy ház felújításának folyamata nem egyszerű, megterhelő tud lenni, és nem csak pénzügyileg. Az elmúlt időszakban azonban több olyan olvasói jelzést is kaptunk, amelyek a helyzet súlyosbodására utalnak. Egy, a napokban bemutatott átfogó felmérés eredményei is ezt támasztja alá.

Az egész probléma ott kezdődik, hogy nehéz kivitelezéssel foglalkozó vállalkozást találni egy lakás vagy ház felújítására. Az elmondások szerint a legtöbben ismerős ajánlásán keresztül próbálnak szakit találni, hiszen ha az ismerősnél bevált, akkor meg lehet bízni a szakemberben. Először érezhetjük lehetetlennek a küldetést, amikor az ismerősök által gyűjtött emberek nem jönnek/nem tudnak kijönni helyszíni felmérésre, vagy csak hosszas ígérgetés lesz a vége.

Járható út a szakemberek felkutatásában, ha egy már nálunk dolgozó szakembert kérünk meg, ajánljon egy másik munkára is embert. Volt, aki a közösségi oldalnak köszönhetően bukkant rá a megbízható vízszerelőre, burkolóra.

Hogy miért ennyire kihívásokkal teli megtalálni a megfelelő embert az ingatlanok felújítására, annak kapcsán Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szövetségének elnöke kiemelte: a válság évei alatt a lakásépítések- és felújítások piaca majdnem összeomlott. 2007 és 2013 között a lakásépítéssel és -felújítással foglalkozó cégek elveszítették a piacuk 72%-át a gazdasági recesszió következtében - mutatott rá. Ennek következtében nagyon kevés olyan cég maradt a piacon, amely elsődlegesen vagy meghatározóan lakásépítésből élt meg - helyezte tágabb kitekintésbe az okokat Koji László, aki szerint ezt követően még két időszakot lehet megkülönböztetni.

2014 volt a fordulat éve, innentől kezdve élénkül a lakásépítés és -felújítás piaca, ugyanis növekedett a fizetőképes kereslet. Ez részben a kormány intézkedéseinek volt köszönhető, másrészt pedig helyreállt a finanszírozási oldal is, mivel a kereskedelmi bankok végre 3-5% között hajlandóak finanszírozni ezeket a lakossági projekteket - magyarázta a szakember.

Ezzel a keresleti élénküléssel és finanszírozási növekedéssel nem tudta tartani a tempót a lakásfelújítással foglalkozó cégek száma és kapacitása. Különösen igaz ez a budapesti és agglomerációban megvalósuló építkezésekre, a legnagyobb feszültségek itt tapasztalhatók, valamint a nagyvárosokban

- ismertette az ÉVOSZ elnöke. Már 2017 elejétől érzékelhető ez a feszült piaci helyzet. Jól ábrázolja a helyzetet az alábbi ábra, ami az összképet mutatja. A szakemberhiány mindenhol jelen van.

Nem vagy egyedül, drámai a helyzet a magyar lakásoknál

A harmadik és egyben a jelenlegi időszakot Koji László a lakásépítések és felújítások növekedési szakaszának nevezte. Ez a számok szintjén azt jelenti, hogy 2013-ban 7400 újlakás épült és 120 ezer lakás került felújításra, addigra

2017-ben ez a két szám már 15 ezerről és 220 ezerről szólt.

A lakásállomány megújítása szempontjából ideális az lenne, ha éves szinten 30-35 ezer új lakás épülne és 300-350 ezer lakást újítanának fel - vázolta fel Koji László, aki szerint mindezt az indokolja, hogy évente 70-80 ezer lakás válik lakhatatlanná. Ha azt akarjuk, hogy a lakások ne váljanak gyors ütemben lakhatatlanná, akkor a fenti ütemet kellene tartani a visszapótlás tekintetében - érvelt.

Az általunk megkérdezett, lakásfelújításokkal foglalkozó kivitelező cég vezetője arra mutatott rá, hogy az elmúlt években látványosan növekedett a befektetési céllal vásárlók száma a lakáspiacon és ezek felújítása is komoly építőipari kapacitásokat köt le.

Hol vannak a jó szakik?

Ha megvan a megfelelő kivitelező, aki a helyszínen felmérte a munkát, akkor már teljesítettük a nulladik feltételt, de innen jönnek csak az igazi kihívások: kordában tartani a költségeket, felügyelni a minőséget és az ütemezést a tervek mentén tartani.

Ehhez szükséges, hogy a szakember értse a dolgát, másrészt pedig a vele kötött megállapodást írásban rögzítsük. Néhány olvasónk ennek kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy már tapasztalt lakásfelújítóként is érhetik az embert váratlan dolgok. A szerződés sem tud mindent garantálni, de nyilvánvalóan jó biztosíték. Ő azt tanácsolja, hogy a beruházás költségének csak minimális részét szabad előre kifizetni, anyagköltségre például inkább nem javasolt, akkor azt szerezzük be magunk.

Több olvasó is döntött úgy a házfelújítási folyamatban, hogy nem vár a szakember megérkezésére a felújítással, akivel már egyébként a helyszíni szemle során megegyezett szóban, mert csak elmegy az értékes idő. Egy másik része azért nem döntött végül szakember mellett, mert megítélése szerint irreálisan sokba került volna a felújításnak egy kisebb szelete. Az olvasói sztorik alapján a megbízható és jó szakembereknek annyi munkájuk van, hogy válogathatnak a megrendelések között és ilyenkor a kisebb volumenű és kisebb értékű munkák érthető módon hátrébb sorolódnak. Vagy olyan magas (a megrendelő számára irreálisnak tűnő) ár mellett vállalja el a munkát a szakember, amiért megéri nekik feláldozni a napjaikat. Ilyen a keresleti piac működése. Az így járt olvasók végül saját maguk vágtak bele a munkába (egyesek youtube-videókkal okosították ki magukat), nyilván ezzel megkötve több kompromisszumot is. Mások viszont nem tudnak ennyire "rugalmasan" reagálni a problémára, abban az esetben például, ha egy pályázat keretében valósítanák meg a felújítást vagy éppen lakástakarékpénztár terhére. Ennek ugyanis feltétele a kivitelezővel kötött szerződés.

Volt, aki azt a tippet adta a leendő házfelújítóknak, hogy próbálkozzanak felkutatni vidéken működő kivitelezőket és szakembereket, és az ő szállásukat megoldani az adott időszakra, mivel az ország egyes részein könnyebben lehet találni szabad kapacitást.

Jöhetnek még saját történetek Magadra ismertél a fenti példák alapján? Neked is megvan a saját lakásfelújítós történeted? Úgy érzed, hogy a te esetedből tanulhatnának mások is? Esetleg a kivitelezői oldalra látsz rá és megosztanád véleményedet? Ne habozz, küldj nekünk emailt és folytatjuk cikkünket új példákkal.



Nem vagy egyedül, drámai a helyzet a magyar lakásoknál

Koji László a szakemberhiány kapcsán kiemelte: az ágazat 2013-ban érte el a foglalkoztatási mélypontot is, ahogyan fentebb a piaci helyzetet részleteztük. Ezen a mélyponton 270 ezer főt foglalkoztatott az építőipar. A fellendülésnek köszönhetően viszont lassan már elértük a válság előtti állapotot ebben a tekintetben. A Magyar Nemzeti Bank a legutóbb bemutatott lakáspiaci jelentésében is külön foglalkozott ezzel a kérdéskörrel.

Nem vagy egyedül, drámai a helyzet a magyar lakásoknál
Koji László szerint azonban ennek kapcsán fontos látni, hogy a munkaerő bővülésének a 90%-a nem építőipari szakmunkásokból érkezik, hanem be sem tanított segédmunkás volt. Őrült nagy kihívás, hogy úgy kell foglalkoztatni ezeket az embereket, hogy be kell őket közben tanítani.

A mostani hiány abból fakad, hogy a válság éveiben körülbelül 80 ezer foglalkoztatottat engedett el az ágazat. Ők részben más területre mentek el dolgozni, de a legjobb szakmunkások elmentek külföldre dolgozni - mutatta be a korábbi folyamatokat a szövetség elnöke, aki szerint az elvándorlás elsősorban anyagi és bérkérdés.

2018 elejére elértünk ahhoz az állapothoz, hogy nem mennek ki többen annál, mint ahányan visszajönnek Magyarországra - húzta alá az ÉVOSZ elnöke. Ehhez kellett, hogy tavaly 13%-os, idén pedig egy 10%-os bérfejlesztés valósuljon meg összességében az építőipari ágazatban, persze nagy szóródás mellett. Mára elértük azt, hogy egy jó szakmunkás havi 220 munkaórával meg tudja keresni a nettó 300 ezer forintot. Ez még mindig jóval alacsonyabb a német, az osztrák vagy a holland keresetnél, azonban ha figyelembe vesszük a megélhetési költségeket (egyéb szempontokat, például család), akkor ez már egy olyan nagyságrend, amiért sok szakmunkást vissza lehet hívni.

Nem vagy egyedül, drámai a helyzet a magyar lakásoknál

A Portfolio-nak nyilatkozó, kisebb kivitelező, jellemzően ház- és lakásfelújításokkal foglalkozó cég vezetője is arra panaszkodott, hogy nagyon nehéz jó szakembert találni a vállalkozásába. Ennek több oka van: eleve kevesebb a rendelkezésre álló munkaerő, az elmúlt 5 évben szerinte sokan külföldre mentek (hiszen itt akkor nem volt annyi munka), a nagyobb cégek elviszik az embereket, egyre többen vágnak bele önálló vállalkozóként a munkába és így lépnek ki a kisebb cégektől, valamint egyes szakmákban nagyon gyenge az utánpótlás és nevelés.

Arról is beszélt nekünk, hogy hogyan lehet megtartani a cégnél a jó szakembereket. Először is folyamatosan bért kell emelni és hivatalosan be is kell jelenteni őket, túlórákat természetesen ki kell fizetni, és egyéb juttatásokkal kell vonzóvá tenni a helyet (pl. bérlet, benzinpénz), ezáltal a munkavállaló is érzi, hogy fontos a kivitelező cég számára. Mivel emelkednek a munkadíjak és közben az építőipari anyagok árai is, ezeket be kell építeni a kivitelezői árakba, de még így is nehéz kigazdálkodni a drágulást. Szerinte például a kisebb munkákból, felújításokból ezeket a költségemelkedéseket nem is lehet kigazdálkodni.

Költségek és határidők

Szinte mindegyik felújításba fogó olvasónk arra panaszkodott, hogy a felújítás nem készült el határidőre és időközben a költségek is emelkedtek. Fontos ugyanakkor megemlíteni, hogy mindegyik esetben az anyagköltségek emelkedése (vagy a műszaki tartalom változása) okozta a projekt drágulását.

Az ÉVOSZ elnökénél rákérdeztünk az építőipari projekteknél érzékelhető drágulásra is. Ennek kapcsán hangsúlyozta, hogy a projektek költségét és négyzetméterárakat több tényező is befolyásolja. Meghatározó ok, hogy a cégek bért emelnek annak érdekében, hogy a munkásaikat meg tudják tartani. De fontos látni, hogy vannak más tényezők is, így például az építőanyag, fuvar, banki költség, szerelvény, bútor, háttéripar területe. Ezek további jelentős áremelkedést okoztak az elmúlt időszakban.

Olyannyira, hogy nemcsak a megrendelőket, hanem a kivitelezőket is meglepte a drágulás üteme

- árulta el az ÉVOSZ elnöke.

Arra a sajátos magyar helyzetre is felhívta a figyelmet, hogy a hazai kivitelezők 85-90%-a nem közvetlenül áll kapcsolatban az építőanyag-gyártó cégekkel, hanem kereskedőláncokon keresztül. A háttéripar és a kivitelezők közé sokszor 2-3 tagból álló kereskedelmi lánc is közbeékelődik. Ez abból fakadt, hogy a gyártók a válság idején is le akarták kötni kapacitásaikat hosszú távra, és ezt a kereskedő cégekkel tudták megoldani, nem pedig a kivitelező cégekkel, akiknek akkoriban nagyon bizonytalan volt a piacuk. Nem mellékes az a jelenség sem, hogy a valós építőanyag-drágulás sokkal nagyobb a hivatalos számoknál, ugyanis a recessziós években 30-40%-os kedvezményt adtak a cégek a listaárból. Mostanra a kedvezmény azonban eltűnt és a listaár is emelkedik - mutatta be a kényes helyzetet a kivitelező cégek szempontjából is a szakember.

Arra a kérdésünkre, hogy a bérek emelkedését és az anyagárak emelkedését az építőipar ki tudja-e termelni, Koji László úgy válaszolt, hogy a KSH adatai arra utalnak, hogy nem.



Nem vagy egyedül, drámai a helyzet a magyar lakásoknál

Jó tanácsok a végére

Koji László érdeklődésünkre, hogy mit tanácsolna a most lakásfelújítás előtt álló megrendelőknek, mire figyeljenek a kivitelezők kiválasztásánál, hogy elkerüljék a megbízhatatlan vállalkozókat aláhúzta: ilyenkor mindig azt tanácsolom, hogy a megrendelők ellenőrizzék a cégeket a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara rendszerében, a 77 ezer regisztrált vállalkozó között van-e az adott vállalkozás. Ezek valós, létező és referenciával bíró cégek - tette hozzá az ÉVOSZ elnöke.

Másrészt az sem mindegy, hogy a megrendelő hogyan állapodik meg a kivitelezővel, és születik-e írásos szerződés, ami magában foglalja az árat, az ütemezést, a műszaki tartalmat és az áfafizetést. A szerződés hiánya mindkét fél számára kockázatot hordoz: a megrendelő esetében az a veszély, hogy elkészül-e határidőre és a megbeszélt áron a projekt, a kivitelezőnek pedig az, hogy végül kifizetik-e a költségeit. Már akkor érdemes gyanakodni, ha egy kivitelező cég az adott projekt költségének 50%-át előre kéri - figyelmeztet Koji László.

A Portfolio-nak név nélkül nyilatkozó kivitelező cég vezetője a kóklerek kapcsán kiemelte: ezek a cégek régen is jelen voltak, csak akkor nehezebben tudták magukat eladni, most viszont a kivitelező cégek hiánya miatt a megrendelők kiszolgáltatottak. Azt is elmondta, melyek a figyelmeztető jelek az ilyen megbízhatatlan vállalkozások esetében:
  • Mindent elvállalnak, mindenre azt mondják, hogy azt is megoldják és szűk határidőt ígérnek.
  • A munka felvevője nem személyesen dolgozik, hanem alkalmi munkásokat dolgoztat napi fizetéssel, hiányoznak az igazi szakik.
  • A munka felmérésénél nem állnak rendelkezésére a megfelelő mérőeszközök, ugyanis ebbe sem fektetnek, kispórolják. Emiatt már a felmérés során súlyos hibákat véthetnek.

Javaslat a kormánynak

Az ÉVOSZ nem véletlenül tett arra már korábban javaslatot a kormány számára, hogy a megrendelőt tegyék érdekeltté az áfás ár iránt, például azzal, hogy a lakásfelújítás esetében is érvényes az áfavisszaigénylés. A tisztességesen működő vállalkozások ugyanis versenyhátrányba kerülnek az árak tekintetében, ezért szükség van a piac tisztulására is.
NEW YORK, USA - APRIL 23: Hungarian Foreign Minister Peter Szijjarto speaks during an exclusive interview on April 23, 2019 in New York, United States. (Photo by Atilgan Ozdil/Anadolu Agency/Getty Images)
_M7B1699
E.ON
KPMG
Musk
Frankfurt Stock Exchange
Népszerű
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. szeptember 25.
Követeléskezelési trendek 2019
2019. október 1.
Öngondoskodás 2019
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Pénzügyi modellező

Pénzügyi modellező

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Tőzsdetanfolyam
Légy tudatos a pénzügyeidben, vedd a saját kezedbe az irányítást.
fed