Lenne megoldás a budapesti rozsdaövezetek fejlesztésére – A Rákosrendező-projektnél is beválhat a modell?

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a velemeny@portfolio.hu címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

A sikeres nemzetközi példák és a hazai helyzetértékelés együttesen rávilágítanak egy alapvető igazságra: a rozsdaövezetek megújítása nem pusztán ingatlanfejlesztési, hanem komplex urbanisztikai, gazdaság- és társadalompolitikai feladat.

A probléma Magyarországon nem elsősorban pénzügyi, hanem mélyen intézményi és politikai jellegű. A jelenlegi, reaktív, eseti alkukra épülő gyakorlat – amit a helyi ellenállás (a „Not In My Back Yard” effektus) is gyakran gátol – bizonyítottan kudarcot vallott.

A tisztán piacvezérelt fejlesztések a „könnyű préda” elvét követve a problémamentesebb területekre koncentrálnak, és sokszor intézményhiányos, autóközpontú, a meglévő városszövetbe rosszul integrálódó városrészeket hoznak létre. Eközben a stratégiai jelentőségű, de komplex területek egyfajta „fejlesztési csapdában” vergődnek, amelyet az elavult infrastruktúra, a kármentesítés terhe és a felaprózódott tulajdonviszonyok jellemeznek.

A sikeres külföldi modellek ezzel szemben egy proaktív, a köz- és magánszféra partnerségére épülő megközelítést alkalmaznak, ahol számos kihívás ellenére az együttműködési keretek világosak és hosszú távon stabilak.

Az állam, mint katalizátor

A nagyléptékű városfejlesztéshez elengedhetetlen egy a piacot katalizáló, de a közcélú szempontokat is figyelembe vevő, proaktív állami szerepvállalás. Az ad hoc intézkedések helyett egy hosszú távon stabil jogi, szervezeti és finanszírozási keretrendszerre van szükség, amelynek feladatai három fő stratégiai irány köré csoportosíthatók.

• Területek előkészítése: Ütemezett stratégia mentén kell gondoskodni a területek előkészítéséről, a tulajdonviszonyok rendezéséről és a kármentesítésről. Mivel Budapest korlátozottan fér hozzá uniós forrásokhoz, egy dedikált, központi kármentesítési alap létrehozása javasolt. Az alap finanszírozása több forrásból, például költségvetési hozzájárulásból vagy az állami területek értékesítéséből származó bevételek visszaforgatásából történhet meg.
• Hatékony vagyongazdálkodás és aktív földpolitika: A fejlesztések egyik legnagyobb gátja az elavult vagyongazdálkodás és a rendezetlen tulajdonviszonyok. Ennek kezelése két szinten szükséges. Különösen kritikus a MÁV-vagyon kérdése: az Osztrák Állami Vasutak (ÖBB) mintájára, a passzív szemlélet helyett egy profitorientált, de közérdeket is szolgáló, proaktív leányvállalatot kell létrehozni, amelynek profitja a jövőbeni vasútfejlesztéseket is finanszírozhatná. Ezzel párhuzamosan az államnak az általános földpolitikában is aktívabb szerepet kell vállalnia: ahol a bonyolult, felaprózódott tulajdonviszonyok évtizedek óta akadályozzák a haladást, ott kisajátítással és telekvásárlással kell egységes, fejleszthető területeket kialakítania.
• Vasútfejlesztés, mint a városfejlesztés motorja: A vasút modernizációja a területfejlesztés egyik leghatékonyabb eszköze. A beruházás nemcsak az évtizedes infrastrukturális adósságot törleszti, de az elvágó hatás felszámolásával és a felszabaduló területekkel új városfejlesztési területeket nyithat meg. A modern kötöttpályás kapcsolat az elavult vasút hátrányait előnnyé fordítja: a kiváló elérhetőség felértékeli a korábban periférikus városrészeket és szervesen integrálja őket a város szövetébe.

A Fővárosi Önkormányzat: az integrált városfejlesztés záloga

A magyar önkormányzati rendszer és fejlesztéspolitika adottságait figyelembe véve a Fővárosi Önkormányzat optimális szerepe az integrált tervezés egy kézben tartása és a stratégiai fejlesztési feltételek megteremtése lenne. Ehhez ideális esetben a Főváros egy négy stratégiai irányt integráló, proaktív eszközrendszerrel tudná irányítani a rozsdaövezetek megújítását.

Stratégiai tervezés és szabályozás

A befektetői bizalom és a minőségi megvalósulás alapja a professzionális tervezés. Ezért kritikus, hogy a nagyléptékű stratégiai projektek tervezése a Fővárosi Önkormányzat hatáskörébe tartozzon, amely egyensúlyt teremt a távoli állami és a túlságosan lokális fókuszú kerületi szint között. A prágai IPR mintájára egy szakmailag autonóm, fővárosi várostervezési intézmény (vagy egy meglévő szervezet, pl. a Budapest Főváros Városépítési Tervező Kft. megerősítése) felelhetne a részletes mestertervek elkészítéséért, amelyek rögzítik a beépítés szabályait, a közterek hálózatát és a funkciókat. Ehhez elengedhetetlen, hogy a Főváros az állammal és a kerületekkel szemben is jóval nagyobb hatáskört kapjon az építési szabályok megalkotásában.

Partnerségi modellek és minőségi szempontok

A fejlesztések sikerének záloga a köz- és magánszféra közötti, kölcsönösen előnyös partnerség. Ezt a Főváros két fő eszközzel tudja elősegíteni.

• Egyrészt egy értékalapú értékesítési stratégiával, amely a telekáron túl a minőségi vállalásokat (építészet, ökológia) is díjazza. Ennek megvalósítására több bevált stratégia létezik: a terület előkészítése után azt a mesterterv mentén több kisebb fejlesztőnek is értékesíthetik, ezzel versenyt teremtve; bevonhatják a nagy fejlesztőket már a tervezés korai fázisába; vagy a telkek végleges eladása helyett a hosszú távú (pl. 99 éves) földbérleti modellt alkalmazhatják.
• Másrészt a partnerség alapfeltételévé teheti a kötelező megfizethető lakáskvótát, amely – a bécsi modellhez hasonlóan – biztosítja, hogy a projektek a gyakorlatban is szolgálják a város társadalmi céljait.

Infrastruktúra-fejlesztés és finanszírozás

A modern városrészek működésének alapfeltétele a magas színvonalú infrastruktúra, melynek városi (közösségi közlekedés, bevezető úthálózat) és városrészi (belső úthálózat, oktatási intézmények parkok stb.) összehangolt kiépítése ideális esetben a Fővárosi Önkormányzat stratégiai feladata. A szükséges források előteremtésére a nemzetközi gyakorlatban bevált az értéknövekmény-lefölözés (Value Capture) elve. Ennek konkrét formája lehet a négyzetméter-alapú településfejlesztési hozzájárulás, amely a közszféra által generált értéknövekedés egy részét visszaforgatja a helyi infrastruktúra finanszírozásába.

Identitásépítés és közösségteremtés

A rozsdaövezetek fejlesztésének egyik legnagyobb lehetősége az ipari örökségben rejlik. Ahelyett, hogy teherként tekintenénk rájuk, ezek az emblematikus épületek az új városrészek identitásának az alapját képezhetik. Ezért a fejlesztéseknek garantálnia kell, hogy ne a bontás sorsára jussanak, hanem közösségi funkciókkal megtöltve, a negyed karakterformáló központjaiként szülessenek újjá. Mivel ez gyakran ellentétes a profitmaximalizálás piaci elvével, a megvalósításhoz elengedhetetlen a közszféra proaktív, pénzügyi és szabályozási szerepvállalása.

A fejlesztések elhúzódó természete miatt javasolt egyes épületek revitalizációja már a nagyívű beruházások megkezdése előtt. Nyilvános pályázatok útján az ingatlanok ideiglenesen kiadhatók kulturális, sport- vagy közösségi célokra, megalapozva a helyi identitást. Dél-Budán a Hengermalom ideiglenes kulturális hasznosítása egy ilyen jellegű, előremutató kezdeményezés.

Főváros, a kiszolgáltatott partner

A jelenlegi helyzetben azonban ezen eszközök alkalmazása súlyos problémákba ütközik. A Főváros krónikus forráshiánnyal küzd, hatáskörei korlátozottak, így a szereplőkkel szemben rendkívül kiszolgáltatott. Ez az egyenlőtlen viszony eleve egy alárendelt helyzetű, meggyengült partnerré teszi a városvezetést bármilyen fejlesztési tárgyaláson.

Rákosrendező: pilot projekt, vagy politikai játszma?

A hazai fejlemények tükrében Budapest legaktuálisabb barnamezős területe,

a Rákosrendező sorsa tökéletesen példázza, hogy a rozsdaövezetek jövője miért a partnerségen vagy annak hiányán múlik.

A terület egy valóságos politikai-jogi sakkjátszma színterévé vált, ahol a Fővárosi Önkormányzat egy proaktív, de rendkívül kockázatos stratégiával próbálja érvényesíteni saját városfejlesztési vízióját.

A fővárosi elképzelés egy emberléptékű, a 15 perces város elvei szerint működő városrészt vázol fel, amely a cikksorozatunk harmadik részében bemutatott nemzetközi modelleket idézi:

• a lakófunkciót helyezi előtérbe,
• jelentős mértékű megfizethető lakhatást ígér,
• és egy hatalmas, 25 hektáros közparkkal számol.

E vízió megvalósítása érdekében a Főváros – élve elővásárlási jogával – egy bonyolult feltételrendszer mellett átvette a projektet az államtól, meghiúsítva ezzel az eredetileg tervezett, külföldi befektető által finanszírozott „maxi-Dubaj” becenévre keresztelt beruházást. A terület megszerzése azonban nem a történet vége, hanem egy sokkal nehezebb fejezet kezdete, melynek hátterében a politikai bizalmatlanság uralkodik.

A konfliktusos helyzetet mélyíti a fejlesztés két alapvető fizikai akadálya.

• Az első a terület teljes körű kármentesítése, amely a becslések szerint évekig is eltarthat, és több tízmilliárd forintos költséget is jelenthet.
• Ennél is nagyobb stratégiai kihívás az elavult, a területet átszelő vasúti infrastruktúra kérdése. A Nyugati pályaudvartól északra húzódó vágányrendszer korszerűsítése – a pályaudvar régóta esedékes, átfogó felújításával együtt – egy szintén több tízmilliárd forintos, állami szerepvállalást igénylő vasútfejlesztés nélkül elképzelhetetlen.

Az előkészítési folyamatokat bonyolítja, hogy papíron a Fővárost is megilletné az a 800 millió eurós infrastrukturális csomag, amelyet az állam korábban az arab befektető számára vállalt, ám ennek forrása, ütemezése és a felhasználás feletti kontroll teljes mértékben bizonytalan, így ez az ígéret egyelőre inkább a politikai játszma része, mintsem valós pénzügyi garancia.

Ebben az átpolitizált környezetben, ahol a kormány ad hoc beavatkozásai, a MÁV passzivitása és a Főváros krónikus alulfinanszírozottsága egyszerre van jelen, a szükséges partnerség szinte lehetetlennek tűnik. A felek közötti kommunikáció a nyilvánosság előtt zajló politikai adok-kapokra korlátozódik, ami aláássa a befektetők bizalmát, akiknek egy PPP-beruházáshoz hosszú távú, stabil kormányzati és önkormányzati garanciákra lenne szükségük.

A Rákosrendező-projekt így egy olyan több politikai cikluson átívelő feladattá vált, amelynek sikere vagy kudarca a magyar városfejlesztés jövőjének próbája is lehet.

A valódi eredményességhez a korábban felvázolt paradigmaváltásra van szükség: egy proaktív, stratégiai partnerségre, amelyben az állam a közérdeket szem előtt tartva biztosítja a kármentesítést és az alapinfrastruktúrát, a Főváros pedig egy szakmailag megalapozott mestertervvel és szabályozási eszközökkel irányítja a magántőke bevonását.

Budapest történelme bizonyítja, hogy a nagyívű fejlődés minden esetben az állam és a város szoros együttműködésével valósult meg. Ennek a partnerségnek a hiányában Budapest legnagyobb aranytartaléka kiaknázatlan maradhat, a lakhatási válság mélyül, a város pedig elszalasztja a 21. századi, fenntartható megújulásának történelmi lehetőségét.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images