Ingatlan

Aki gyorsan dönt, az nyer

Portfolio
A budapesti irodapiacon 2014-ben tapasztalt fellendülés 2015-ben is folytatódott. Sorra érkeznek a hírek új bérleti szerződésekről, miközben folyamatosan fogynak a kiadható területek. Azok pedig, akik nagyobb egybefüggő területet keresnek, rendkívül szűk választékkal kell, hogy szembesüljenek. Mit gondolnak, meddig folytatódhat a fellendülés? Mire számítanak az év végéig? Két részes cikksorozatunkban ingatlan tanácsadókat kérdeztünk arról, hogy látják a piac jelenlegi helyzetét.

Kétrészes cikksorozatunk első részét itt olvashatja:

Hiányoznak az új fejlesztések



Aki gyorsan dönt, az nyer
Az elmúlt három évben folyamatosan növekedett az irodabérleti tranzakciók volumene, a fejlesztők tevékenysége pedig nem tudott lépést tartani a kereslet felfutásával - vázolja fel a helyzetet Salamon Adorján, az Eston International Zrt. elnök vezérigazgatója. Az átlagos üresedés 21%-ról 16% alá esett, a piac valódi potenciálját pedig megmutatja, hogy a nettó felszívás az újonnan átadott területeknek több mint kétszerese volt 2013-ban és 2014-ben egyaránt. A meglévő irodaépületekben a nagy területek elfogytak, a 310 modern bérirodaházból idén tavasszal mindössze négy tudott tízezer négyzetméternél nagyobb irodaigényre ajánlatot adni. Az idén két épület átadása várható, de a megépülő 25 ezer négyzetméternek mintegy a fele már elkelt, így az új építésű ingatlanba költözni kívánó, illetve a székhelyüket több helyszínről összevonni tervező cégek lehetőségei továbbra is korlátozottak.

Az Eston várakozási szerint az irodapiaci kereslet tovább élénkül, a bérlők körében az elmúlt tizenkét hónapban növekvő optimizmust tapasztaltak a gazdasági folyamatok és saját tevékenységük alakulásával kapcsolatban. A bérlői igény növekedése 2016 végéig jelentősen meghaladja majd a megfelelő kínálat bővülését, ami a jellemző üresedési ráta további csökkenését eredményezi. A folyamatban lévő fejlesztések alapján idén a 2012-es mélypont közelébe kerül az átadott irodaterületek mennyisége, és bár több nagyléptékű projekt előkészületei folynak, a fejlesztők többsége továbbra is óvatos: előbérleti szerződés nélkül nem indítják el az építkezést.

Aki gyorsan dönt, az nyer
A körülírt folyamatok ráerősítenek az irodapiaci olló kinyílására: a válság hatására csökkent tipikus bérleti díjak alsó értéke nem mozdult el érdemben, míg a felsőbb díjkategóriák a most is tapasztalható "részleges hiány" hatására feljebb tolódtak. Számokban is kifejezve: a 2008 előtt jellemző bérleti díj intervallum (11-14 EUR) a 8-12 EUR szintig mérséklődött, jelenleg azonban több ház is az átlagot jócskán meghaladó minőséget képvisel, ezért a bérleti díjak nagyobb skálán, 8-14 EUR között szóródnak.

Salamon Adorján véleménye szerint a piaci kereslet és kínálat jelenlegi viszonyán csak a fejlesztői kibocsátás jelentősebb élénkülése fog változtatni, de ezt 2017 előtt nem tartja valószínűnek. 2015 végéig a bérleti volumen további erősödését várja, a piac "alját" és "tetejét" jelentő bérleti díjak és minőségi kategóriák további távolodásával. A befektetői hozamelvárások általános mérséklődése ugyanakkor pozitívan hat a beruházói tevékenységre. Az ingatlan továbbra is kockázatos befektetési eszköz, de a jelenleg tapasztalt 7-7,5% közötti megtérülési szint a kereslet további erősödésével már érdemi ösztönzést jelent a fejlesztők számára.

A bérlői kedvezmények uralták a piacot



Aki gyorsan dönt, az nyer
Az elmúlt pár év tendenciájára jellemző volt, hogy nagyon kevés irodaház épült, és ezzel párhuzamosan a bérleti tranzakciók több, mint fele szerződés-megújításból, újratárgyalásból vagy bővülésből származott. Ez a meglévő irodai állományt érdemben csak kevéssé tudta csökkenteni, viszont a bérbeadók - hogy bérlőiket ezekben a nehéz években megtarthassák - komoly kedvezményekkel csökkentették az amúgy sem magas bérleti díjakat - véli Lóska Erika, a JLL iroda bérbeadási vezetője.

Ezek a trendek aztán szép lassan átalakították az irodapiaci szereplők viselkedését. A korábban bérlői piac lassan bérbeadói piaccá válik, a kevés számú új fejlesztés gyorsan elkel, a jó minőségű, jó helyen lévő modern irodaházakban számot tevő (nagy területű, egybefüggő) szabad, bérelhető terület nincs. Mindezek mellett az a trend, hogy a nagy, nemzetközi cégek (de már lassan az 1000-2000 négyzetméter körüli irodaméretet igénylő bérlők is) már két-három évvel a szerződés lejárta előtt feltérképezik a piacot és előbérleti szerződést kötnek, ha új irodaházba akarnak költözni. Ez a kisebb bérlőket is kezdi meggyőzni arról, hogy nem elég fél évvel a bérleti szerződésük lejárta előtt körbenézni, mert könnyen lehet, hogy választásuk sem lesz, hogy költöznek-e avagy sem.

A bérleti díjak lassan elérték a minimumot, és komoly megtakarítást egyre inkább már csak a minőség rovására érhetnek el a bérlők. Persze a kérdés az, hogy mi a céljuk: direkt költségmegtakarítást irányoztak elő, vagy minőségi váltást és ezzel esetleg egy indirekt költségcsökkenést más, pl. energiafelhasználás területén.

Segít a befektetési aktivitás élénkülése is

A korábban ritka befektetési tranzakciók erőre kapása tovább élénkítik a piacot, tervezhetővé téve ezzel az újabb fejlesztéseket. Az elmúlt év számos gigaméretű bérleti tranzakciót mutatott, ami azt vetíti elő, hogy a bérlők tudatosabban készülnek a bérleti szerződések lejártára. Az látható, hogy a korábban bizalmatlan bérlők is tapasztalták már, hogy előbérlet nélkül nehezen tudnak új építésű helyre költözni. Persze ennek hátránya az, hogy a finanszírozás még mindig sokkal kötöttebb, mint az "aranyévekben" - a legalább 50%-os bérbeadottság elérése jellemzően még mindig feltétel.

Aki gyorsan dönt, az nyer
Az irodapiac jövőbeni arculatát több tényező is befolyásolni fogja: azok a fejlesztők, akik megengedhetik maguknak, hogy előbérleti szerződés nélkül belevágjanak egy fejlesztésbe, könnyen olyan lépéselőnyhöz juthatnak, amely piaci részesedés-növekedést nehéz lesz behoznia a kevésbé szerencséseknek. Azok a bérlők, akik képesek mondjuk 30 hónapra előre tervezni és elköteleződni, az előbérleti szerződések számát fogják növelni és ki tudják használni ezek előnyét, míg azok a cégek, akik ezzel késlekednek - hacsak nincs nagy szerencséjük - a megmaradt irodai területből válogathatnak.

Elmondható tehát mind a bérlők, mind pedig a bérbeadók tekintetében, hogy aki gyorsan képes döntést hozni, kiemelten előnyös helyzetbe kerülhet a következő egy-két évben. Természetesen ez nem jelenti azt, hogy bármi elkel ezeken a területeken. Az elmúlt időszak egyik nagy tapasztalata az is, hogy a bérlőket és a portfólió értékét megtartani csak jó minőségű házakkal, rugalmas és professzionális szolgáltatással és innovatív hozzáállással lehet - zárta gondolatmenetét Lóska Erika.

A gazdasági növekedés az irodapiacot is hajtja



Aki gyorsan dönt, az nyer
A magyarországi irodapiacon megfigyelhető pozitív tendencia hátterében a javuló gazdasági mutatók kombinációja áll. A javuló makrogazdasági környezet, az alacsony kamatok, és a bérlői piac fellendülése miatt számos új befektetési tranzakciót írtak alá tavaly és ez a tendencia idén is folytatódik - teszi hozzá Tilki Róbert MRICS, a Robertson Hungary ügyvezető igazgatója.

Az új fejlesztések alacsony száma és a megnövekedett kereslet egyre kedvezőbb pozícióba hozza a bérbeadókat. A korlátozott számú mozgási alternatíva hiányában azonban a bérlőknek fel kell készülniük arra, hogy a bérbeadók egyre kevesebb kedvezményt biztosítanak. Az irodapiac eddig teljes mértékben a bérlőknek kedvezett, de mostanra kezd kiegyenlítődni a helyzet. A tartós fellendülés hatására az eddig stabil bérleti díjak jellemezte piacon növekednek a bérleti díjak. 2015-ben tehát a fellendülés további erősödését, a bérleti díjak emelkedését, a kihasználatlansági ráta csökkenését várja a Robertson Hungary.
donaldtrump
ott_one_2019_1500x844
horvátország
seychelle szigetek strandoló lány
szakács étterem restaurant
cimlap_rossz
budapest lánchíd_getty
20191130_141657
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. április 7.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Értékpapír üzletkötő

Értékpapír üzletkötő
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A legjobb karácsonyi ajándék
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
új lakások