Pofonegyszerű: itt a legújabb tuti üzlet az ingatlanpiacon

Budapest távlati fejlesztési koncepciójában elég hangsúlyosan szerepel, hogy a jövő a lokális alközpontoké. Amolyan városrész központok ezek. Több funkció egyszerre van jelen (iroda, bevásárlás, lakás, hotel, szabadidő, szolgáltatások). Vagy egyetlen hatalmas komplexumban vagy önálló, de egymással szoros kapcsolatban lévő funkcionális épületek együtteseként, a most zajló fejlesztések többségére inkább az utóbbi jellemző.



Ma 6-7 ilyen önálló életet élő alközpontról tudunk. Már működik a Westend, a MOM Park, majdnem kész a Corvin negyed, épül a BudaPart a Kopaszi-gátnál, az Agora az Árpád híd pesti lábánál és most dobták piacra az óbudai Waterfront City nevű beruházás első lakásait. Már formálódik az úgynevezett Dél-Buda Városközpont az Etele tér-Őrmező által határolt területen: magán- és állami beruházásokkal összesen 750 ezer négyzetméternyi fejlesztést végeznek el. Pár éven belül Észak-Csepelen is kialakulhat egy önálló negyed, ott a lakásoké és a szabadidős-és sport létesítményeké lehet a főszerep, legalábbis ezt közölte több állami szerv, amikor korábban a távlati koncepciót bemutatták. Valamint egy nagy visszatérő Újpesten, ahol a válságtól nagy pofont kapott Károlyi István Városközpont talált magára a Metrodomnak köszönhetően, akik a 300 lakás után megtorpant, a CEU Reality által fejlesztett projektet, a banki workout után 2017-től Metrodom Panoráma néven folytatták. Itt 632 lakás mellett üzleteket, vendéglátó egységeket, irodákat alakítanak ki.


A Stadionok metrómegálló fölé is terveznek egy mixed-use komplexumot, ennek részletei egyelőre azonban nem ismertek. Annyit azonban tudunk, hogy a tervek szerint vegyes funkciójú irodaház, kiskereskedelemmel és szolgáltatásokkal kiegészülve akár a környék parkolóit is fixen használná napközben, ezzel növelve annak kihasználtságát. Itt is igaz továbbá, hogy az egymáshoz közeli, de eltérő funkciójú ingatlanok jól kiegészíthetik egymást és akár egymásnak is termelhetik a bevételt. Ez a szinte egész napos nyitvatartás sokkal jobb kihasználtságot és magasabb forgalmat eredményezhet. Ezzel az egymásra épülő, és egymást erősítő szolgáltatások koncepciójával kalkulálnak ma már több helyszínen is a városban.Az ilyen vegyes funkciójú ingatlanfejlesztések egyik nagyágyúja a Granit Pólus (korábban TriGranit). A kezdetben magyar és kanadai tulajdonú társaság Budapesten a Westenddel tette le a névjegyét ebben a kategóriában. Később Katowicében (Silesia City Center) Poznanban (Poznan City Center) és Krakkóban (Bonarka) folytatta menetelését e koncepció felhasználásával. Mindenütt masszív irodaterületek, hotelek és lakások is épültek a bevásárlóközpont mellé.

"A Westendet sokan a bevásárlóközponttal azonosítják, pedig sok ezer négyzetméternyi irodát, hotelt, tetőkerteket és nagy parkolót is tartalmazó vegyes funkciójú fejlesztés. A plázával fizikailag egybe épített irodaházak megjelenése más fejlesztőket arra sarkallt, hogy ők is felhúzzanak irodaházakat a környéken, majd a Váci úton is egymás után nőttek ki ezek az épületek. Az elmúlt években több lakásberuházás is indult ebben a negyedben, mindez új célcsoportok megjelenését eredményezte a bevásárlóközpontban és a környező kerületekben/térségben" - ecsetelte a változásokat Prosits Attila, a Granit Polus üzletfejlesztési igazgatója.A plázák ingatlanhasznosítója számíthat arra, hogy a több tízezer négyzetméternyi irodaterületen dolgozók jelentős része nála vásárol be, ott javíttatja műszaki cikkeit és ruháját is ott tisztíttatja. Az irodisták egy része lakást is vesz az alközpontban. Az irodaházak bérbeadója meg nyugodtan hátradőlhet, a közepes vagy nagyobb bérlő cégek ugyanis szeretik a "sok az egyben" helyeket és 3-5 évre is lehorgonyoznak.

Prosits Attila ezzel összefüggésben az irodisták támasztotta keresletről is beszélt: "A magasabb vásárlóerejű irodai dolgozók gyakran látogatják az ültetett éttermeket, prémium kávézókat, üzleti partnereiket is sokszor viszik ezekbe. Ez a réteg a prémium ruházati boltokban vásárol, ezért mi például külön prémium folyosót hoztunk létre ilyen üzletek koncentrációjával - nem messze több, magasabb besorolású étteremtől." Nyilvánvalónak nevezte, hogy a Westendben és annak környékén dolgozó irodisták a napi bevásárlásaikat is a központban teszik meg és egyre népszerűbb körükben a sport. Itt nem csupán a fitness termekről van szó, hanem a rekreációs szolgáltatások, tetőkertek igénybevételéről is. Ugyancsak ennek a rétegnek az igényeit vették alapul, amikor létre hozták a concierge szolgáltatást, amit többnyire a bevásárlóközpontban található releváns egységekkel együttműködve valósítottak meg.



Valójában nem egy vadonatúj fejlesztői koncepcióról van szó, hanem inkább a megváltozott igényekről, melynek kapcsán a fejlesztők/üzemeltetők is újragondolják az épületeikhez tartozó szolgáltatásaikat. A piacon már sok beruházó felismerte, hogy könnyebben el lehet adni egy projektet, ha az irodaházzal párhuzamosan egy új önálló, önellátó városrész központot sikerül kialakítani - hívta fel a figyelmet több nemzetközi ingatlan tanácsadó.

Rekorder lesz a Carlsberg City Egy dán konzorcium 13 évvel ezelőtt 2,5 milliárd dán koronáért (akkori áron kb.335 millió euró) megvásárolta a híres Carlsberg sörgyártó cég régi koppenhágai telephelyét, ahol egy új városrészt akar felépíteni Carlsberg City néven. A vevők egy 567 ezer négyzetméteres területhez jutottak, a fejlesztést várhatóan 2025-ben fejezik be. Lakások (kb. 3000), üzletek, irodák valamint kulturális és szabadidős létesítmények épülnek majd több év alatt. Mintegy félmillió négyzetméternyi új beépítés lesz, összesen kilenc karcsú toronyházzal, ezek közül a legmagasabb 120 méteres lehet. Ez lesz a dán ingatlanpiac történetének legnagyobb értékű és mértékű beruházása, egyúttal Európán belül is a legnagyobbak közé sorolható. A konzorcium tagjai (25 százalékban maga a sörgyártó vállalat) azt szeretnék, ha sikerülne megőrizni az ipari ingatlanok értékeit és megtölteni a tereket modern építészeti alkotásokkal.

A komplex fejlesztések kapcsán létrejövő, illetve felpezsdülő városrész központok sikeres példájáért nem kell messzire menni a város szívétől. A Corvin Sétány a pesti belváros egy frekventált területén valósult meg, mely korábban nem volt az irodapiaci kereslet és kínálat fókuszában. Mégis, az irodaházak környezetében megvalósult projektelemek - bevásárlóközpont, lakások, éttermek - ma már nagyszerűen élnek együtt szimbiózisban, ami további fejlesztések iránti igényt is megalapozott. A teljes képhez természetesen hozzá tartoznak a különböző okokból elhalt mega projektek is. Budapesten és környékén több ilyen is volt, amint azt az alábbi felsorolásban is láthatjuk. (Elképzelhető, hogy a zuglói beruházás mégis megvalósul, legalábbis erre tett utalást a főépítész a Portfolionak adott interjúban - a szerk.)

Nem megvalósult mega projektek

• Solaris City (Budaörs)
• North City (Árpád híd pesti felhajtója)
• Duna Spirit (budafoki Dunapart)
• Duna City (volt Nagyvásártelep)
• Mundo (Zugló)

A maga nemében a Millenniumi Városközpont (MV) is jól teljesít, noha az átlagember nem kezeli egységként az irodaházakat, a lakóházakat illetve a két kulturális tömböt, mint a fejlesztő és később az üzemeltető/hasznosító. Az egész eléggé elzártnak tűnik, szemben például a Corvin Sétánnyal vagy Budán a MOM Parkkal, ahol az irodaházak és a lakópark közrefog egy nagy zöld területet, s az átjárás is jobban megoldott, mint a Duna partjára épített MV esetében.



Jól kitapintható, hogy nagyon megváltoztak a bérlők munkakörnyezettel szemben támasztott igényei is: a munkakörnyezet a munkaerő toborzásban és megtartásban komparatív előnynek tekinthető, különösen az Y-generációt foglalkoztató cégek esetében. Nagyon jól látható ez a már említett MOM Parknál és a Corvin Sétánynál, ahol a bérlőknek nemcsak a munkához, hanem a vásárláshoz, szabadidőhöz és életmódhoz tartozó szolgáltatások is adottak.

Magyarok Rákospalotán Bár nem kifejezetten alközpont, de a XVI. kerület egyik meghatározó kereskedelmi és irodaközpontja az AsiaCenter. Az üzemeltető szerint évente közel 5 millió látogató fordul meg benne. Közel 400 üzlethelyiség, 10 ezer nm raktár és 3500 nm iroda áll rendelkezésre. Egykor főleg ázsiai kereskedők béreltek ott üzlethelyiséget, az elmúlt évek során azonban arányuk kb. 40 százalékra csökkent. A hazai tulajdonú, főleg egyéni vállalkozások aránya folyamatosan növekszik.

• Címkék:
• ingatlan város,
• irodaház,
• ingatlan,
• waterfront city,
• mester nándor,
• Ingatlan városkép,
• lakópark,
• pláza,
• westend