Gyorgyevics liget
Ingatlan

Nem távozunk a szalagátvágás után – A Liget jelene és jövője

A főváros képe a következő 100 évre meghatározódik azokkal a fejlesztésekkel, amelyek most folyamatban vannak, ennek része a Liget projekt is, ami nemcsak az új, vagy felújított kulturális intézményeket, parkot öleli fel, hanem megváltoztatja a környék megítélését, a közlekedést, átalakíthatja a VI. és VII. kerület külső és a XIII., XIV. kerületek egyes részeinek az arculatát. Hogyan maradhat meg a Liget liget jellege, miközben a legújabb technológiák minden mozgásunkat követni fogják a parkban, vagy a múzeumokban? Milyen átalakítások várhatóak a közlekedésben? Hogyan segítheti a Ligetben való parkolást a Waze navigációs app használata? Vajon teljesen átalakul a környék szolgáltatási palettája és a tehetősebb turisták igényeire lesz szabva a kínálat? Ezekről beszélgettünk újfent Gyorgyevics Benedekkel, a Liget projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. vezérigazgatójával.

Az interjú még az önkormányzati választások előtt készült, az utolsó kérdést azonban már a választást követően tettük fel.

Grandiózus, teljes városrészeket megújító és átalakító tervek, nagy álmok születtek a válság előtt is, amik közül a többség teljes kudarcba fulladt. Hogyan lehet egy Liget méretű beruházásnál 20-30 évre előre látni és válságállóra tervezni?

A városi léptékkel is értelmezhető méretű projekteknek az időtávja 10-15 év, az ötlet felmerülésétől az utolsó épület átadásáig. 2003-2005 környékén, amikor a nagyobb beruházások megjelentek, a válság hatására nem tudtak tovább fejlődni. Egy mindössze 15 évnyi múlttal rendelkező piacgazdaságra 15 éves átfutási idejű projekteket rátervezni bátor döntés volt. Másrészt a bankok is elképesztő lendületben voltak, sokkal kevésbé nézték meg azt, hogy egészen pontosan milyen projekteket finanszíroznak. Volt jó pár olyan projekt, ahol a látványtervre, egy ígéretre, fedezet nélkül adták oda a beruházás első üteméhez szükséges forrásokat. A harmadik probléma, hogy borzasztóan fejnehezek voltak a projektek, az infrastruktúra-fejlesztést mindenki előrevette, amit nagyon nehéz előre finanszírozni. A mostani nagy fejlesztéseknél az infrastruktúra terhét ütemezetten osztják el. A válság előtt az volt az elvárás, hogy a teljes út, közmű, infrastruktúra épüljön meg előre, és a Főváros azt mondta, hogy addig nem lehet továbblépni, amíg nincs meg minden. De ugye ez még nem termel bevételt. Ez a három ok az, ami nem tette válságállóvá ezeket a termékeket.

Mi változott 2019-re? Tisztultak a körülmények?

Egyértelműen. Azok a fejlesztők, akik a piacon maradtak a válság után, jóval inkább érzik ezeket a kitettségeket. Nagyon megalapozott és végiggondolt fejlesztéseket látok, ráadásul az ütemezettség is egyre jobban megjelenik, és mivel a banki kitettségek sem olyan hatalmasak, azt gondolom, hogy ha lesz is bármilyen típusú pénzügyi válság, ezeket a termékeket kevésbé fogja érinteni.

Egy piaci terméknél alapvető a pénzügyi megtérülés kérdése. Egy ilyen komplex, állami finanszírozású, de piaci elemeket is magában hordozó terméknél, mint a Liget, hogyan lehet meghatározni, hogy milyen lesz a megtérülése?

Ennek több egyértelmű pillére van. Az egyik, amiről a legkevesebb szó esik, a társadalmi hasznosság kérdése, ami nagyon nehezen számszerűsíthető. A közberuházások egyik legfontosabb tulajdonsága, hogy olyan projektek is létrejöhetnek, amiket tisztán piaci alapon nem lehetne megépíteni, fenntartani. Például ma egy uszoda nagyon nehezen üzemeltethető jövedelmezően, mégis mindannyian érezzük, hogy hasznos, ha egy nagyobb településre építenek egyet. Ennél sokkal jobban számszerűsíthető a Liget projekt turisztikai vonatkozása, a jelenlegi 4-4,5 millió egyéni látogató - egymillió az állatkertben, egymillió a Széchenyi-fürdőben, félmillió a Szépművészeti Múzeumban - konzervatív becslések szerint is 6,5-7 millióra ugrik abban az esetben, ha itt egy sokkal színesebb kulturális paletta jön létre. Nem beszélve arról, hogy a Liget szezonalitása csökken. A harmadik pillért szintén meg lehet fogni számokkal: a Liget projekt hatására minőségibb turizmus fog érkezni, ami jelentős többlet áfabevételt jelent. Arról nem is beszélve, hogy a környék lakó- és kereskedelmi ingatlan piaca is jelentős felértékelődéssel számolhat. Ezek összessége hosszú távon egyértelműen megtérülővé teszik a Liget fejlesztését.

Gyorgyevics liget interjú makett

Nem véletlenül épül több ezer hotelszoba a környéken.

Az új ötcsillagos szállodák vendégeinek szüksége van Budapesten attrakciókra. Az, hogy Budapest egy csodálatos város, nem kérdés, mindenki szívesen jön, a nagyobb fejtörést az okozza, hogy hogyan lesz a két estés hosszú hétvégéből öt napos minőségi városlátogatás. Ha valaki elmegy például Londonba, akkor először megnézi a Big Bent, a következő alkalommal a Tower Bridge-et, de harmadszor már nem ezért megy, hanem mert van egy számára érdekes kiállítás, vagy mert Federert láthatja az ATP-döntőn Nadal ellen játszani. Budapesten a kulissza már létrejött, az attrakció viszont ebben a másodpercben hiányzik. Nagyon sok előremutató fejlesztés zajlik, akár a Vár vagy a Liget projekt, ami alapvetően ezt célozza meg. Másfelől azt is gondolom, hogy a környék felértékelődése is elindul, először a kiskereskedelmi mix funkció lesz az, ami átalakul. Ahol most posta van, vagy B kategóriás ábécé, a helyükön előbb-utóbb kiülős kávézók jelennek meg. Ebbe a folyamatba városszabályozási eszközökkel elkezdenek beavatkozni, és majd kiderül, hogy melyik utca alakul át sétálóutcává. A nagyközönség ezt a folyamatot már ismerheti a Váci útról, vagy a MOM Park környékéről.

Mekkora sugarú körben jelenthet ez érdemi fejlődést a becslések szerint?

Mérések alapján egyértelműen a VI. és VII. kerület külső része, a XIII. kerületben a Vágány utca környéke, ami pont egy indusztriálisabb környék, és a XIV. kerületnek a Ligethez egészen közel eső része. Tekintve, hogy Zugló egy más városi struktúra, ott kevésbé számítok pozícióváltásra, de az ingatlanok felértékelődése és forgási sebességük megváltozása meglátásom szerint itt is jelentkezik majd.

Két nagyon fontos pillére van egy ilyen fejlesztésnek. Az egyik, hogy honnan teremtődik elő az az irgalmatlan nagy összeg, amibe a felépítés kerül. A másik, hogy utána 50-100 évig miből és hogyan van üzemeltetve.

Ez egy nagyon fontos elem, hiszen a Liget ma az egyik olyan állami projekt, ahol a tervezés, a beruházás és az üzemeltetés egy kézben van. A Városliget Zrt. 99 évre kapta vagyonkezelésbe a Városligetet, így amikor azt mondom, hogy fenntartható épületeket kell létrehozni, nem engedhetem meg magamnak, hogy ezek üres szavak legyenek. A gáz- és a villanyszámlát is nekünk kell majd fizetni. Mi nem távozunk a szalagátvágás után. Ezért már a tervezésnek központi eleme volt a környezettudatosság, hogy olyan intézményeket hozzunk létre, amelyeknek a legkisebb a környezeti terhelésük. Mindig az a kérdés, hogy a capex (beruházási kiadás) és az opex (működési kiadás) között hová húzunk vonalat. Amikor a beruházás és a működtetés egy kézben van, akkor ezt a megosztást reálisan kell belőni. Például, a Szabolcs utcai kórház területén kész a 38 ezer négyzetméteres restaurálási központ, ami tisztán talajszondás megoldással működik, gyakorlatilag nincs az épületnek gázszámlája.

Gyorgyevics Benedek

Városliget Zrt., vezérigazgató

 Tovább

Az üzemeltetés során elképesztő mennyiségű technológiai eszközt, proptech (ingatlanpiaci projektek fejlesztésére, üzemeltetésére optimalizált szoftveres és/vagy hardweres informatikai termék) megoldást fognak alkalmazni. Akár olyanokat is, amelyek még nincsenek a piacon?

Van, ami még nem létezik a hazai piacon, de van, ami már igen. Van egy nyitott szervezeti egységünk, amely azzal foglalkozik, hogy a legmodernebb technológiákat összefogja. Az alapinfrastruktúra nem kérdés, létre kell hozni a kor technológiai színvonala szerinti legjobbat, amire majd nyitott platformként a proptech megoldásokat telepíteni lehet. A célunk, hogy ha valaki autóval érkezik a Néprajzi Múzeumba, akkor le tudja tenni a kocsit a mélygarázsba és a belépőjegy kifizetése mellett, kedvezményt kapjon a parkolás díjából. Ha például valaki Waze-zel érkezik és érintőkártyával szeretne fizetni, az lenne az ideális, hogy látva, a 16 perces menetidejét, a rendszer addigra már lefoglalja a parkolóhelyét. Sőt, ha valaki a rendszámát is megadja, akkor semmivel nem kell foglalkoznia, nyílik a sorompó, és a megadott kártyáról levonják az összeget. Megállapodás közeli állapotban vagyunk piacvezető navigációs alkalmazásokkal, pont egy ilyen parkolási rendszer kialakítása kapcsán.

Fontos a kényelmes parkolás, de ha már klímavédelem és energiatudatosság, a legjobb, ha valaki gyalog vagy biciklivel érkezik, esetleg tömegközlekedéssel. Ebben az esetben nem kaphat kedvezményt a belépőjegy árából, vagy egy ingyen gombóc fagyit a büfében?

Kifejezetten jó ötlet, erre eddig nem gondoltunk. A biciklivel, vagy tömegközlekedéssel és gyalog érkező vendégek valószínűleg hamarabb fognak fogyasztani valamely vendéglátóegységben, ahol viszont a múzeum belépőjegyével kaphatnak kedvezményt. De ezek a termékek még kidolgozás alatt vannak.

Az elektromos és közösségi autózás és közlekedés hogyan épül be a Ligetbe?

A projekt kiemelt célja, hogy a Városliget területét zéró emissziós zónává alakítsa, az átmenő forgalom megszüntetésével. Ma az egyik legnagyobb rákfenéje a Ligetnek a Kós Károly sétány, ami az M3-as autópálya felvezető útjaként kettévágja a Városligetet. Ezt most ki fogjuk váltani, amihez a környező közlekedési infrastruktúrát számos ponton kell fejleszteni. Nem tehetjük meg, hogy egyszerűen lezárjuk a Kós Károly sétány két végét, hiszen ez az útvonal hétköznap csúcsidőben nagyjából egy Duna-híd közlekedési kapacitását biztosítja. Biztosan szélesíteni kell az Ajtósi Dürert és a Vágány utcánál csomópontokat kell létrehozni.

Ezek folyamatban vannak?

A projekt 2022-es utolsó ütemébe van betervezve, de azok a fejlesztések, amik ehhez kellenek, addig ütemezetten megtörténnek. A Liget belsejében található intézményeket alapvetően gyalogosan lehet majd megközelíteni, de Bubi-pontokat is kialakítunk, és tárgyalásban vagyunk elektromos rollert forgalmazó cégekkel is, hogy felvegyék a Ligetet arra a térképre, ahol ezeket a környezetkímélő járműveket lehet használni. Az a cél, hogy a Liget egy olyan helyszín legyen, ahol nyugodtan lehet a gyerekeket biciklizni tanítani, lehet futni, vagy sétálni. A Liget liget jellege egyértelműen maradjon meg.

Property Investment Forum 2019
November 21-én rendezzük meg a Property Investment Forum konferenciát, ahol a Future Budapest workshop részeként a Ligetről is beszélgetnek majd a szakértők.

Rátérve az egyik legjelentősebb, és talán leglátványosabb új épületre a Néprajzi Múzeumra, hogyan áll a projekt?

A magyar Napur tervezőiroda által jegyzett épület kivitelezése ütemezetten halad, éppen most hét toronydaruval zajlik az építkezés. A 2008-2010-es válságban a fél karunkat adtuk volna, ha Budapesten összesen lett volna ennyi. A nagyberuházásaink közül ezzel az épülettel tudtunk először elindulni, 2017 végén. A mélyépítést a Market Építő Zrt., a magasépítést egy generálkivitelezésen a ZÁÉV Zrt. nyerte el. Havi egymilliárdos termelésről beszélünk már, a kivitelezés kifejezetten jó tempóban halad, néhány nap, és elérjük a talajszintet. 2021 végéig nemcsak azt szeretnénk, hogy az épület elkészüljön, hanem addigra a kiállítás is be tudjon költözni. Ami ebben az épületben különösen izgalmas, az a szabadon bejárható tetőkert. Úgy tervezzük, hogy 2022 tavaszán ez lesz a város egyik legnépszerűbb helyszíne, a fiatalok úgy fognak ott ülni egy pohár borral, ahogyan most ezt az Erzsébet téren teszik. Közösségépítésre kifejezetten alkalmas helynek ígérkezik, a nagy része szabadon bejárható lesz, óriási fogadóterekkel, amiket egy privát fejlesztésnél tisztán megtérülés alapon nagyon nehéz lenne értelmezni.

Sokszor hangzik el az az észrevétel a piaci fejlesztők részéről, hogy némi nehézséget okoz számukra az állam prociklikus szerepvállalása, és hogy látatlanban is pontosan lehetett tudni, hogy a Puskás stadion építkezése éppen melyik fázisában tartott, mert akkor épp teljes hiány volt adott alapanyagból vagy szakértőből a következő hónapokra. Önöknek mi a tapasztalata ezzel?

Az ellenkezőjéről is be tudok számolni. Két megközelítés létezik, az egyik a fiskálisabb, kontraciklikus szemlélet, amely azt mondja, hogy az államnak alapvetően akkor kell aktivitást mutatni, amikor a piac saját magától nem képes kellően aktív lenni. Láthatóan nemzetgazdasági szinten ez működött Németországban, Franciaországban a 2008-as válság környékén. Ott akkor kezdett az állam szociális bérlakásokat építeni, amikor a piaci megrendelések elfogytak. Van azonban egy monetáris megközelítés is, amely azt mondja, hogy a gazdaságot akkor kell pörgetni, amikor lehet beruházni, és ilyenkor az államnak is van feladata. A városligeti beruházásoknak ez a tízéves időszaka több ezer embernek ad munkát, a mérnökasztalnál, a daruban, az üzemeltetési feladatokban stb. Ezek az emberek ezért pénzt kapnak, amiből aztán moziba mennek, ingatlant vásárolnak, ezáltal tartják mozgásban a gazdaságot, a fejlődést.

A munkaerő kérdése (továbbra is) egyre égetőbb probléma, nem csak a kivitelezésben, hanem az üzemeltetésben is. Hogyan lehet a Ligetet a lehető legkevesebb emberrel üzemeltetni?

A most átadásra kerülő parkelemeknél már telepítik azokat a kamerarendszereket, amelyek intelligens szoftverelemzéssel vannak ellátva. A közterületi kamerákon lehet látni, csak úgy, mint például a Margitszigeten, hogy van-e abnormálisnak tekinthető mozgás. Ha valaki fut egy irányba, majd nagyon hirtelen vált irányt, akkor azt a szoftverek eseményként jelzik. De ez csak egy a jó pár hasonló fejlesztés közül. A Ligetbe 14 mosdót terveztünk, ha ezek mindennap 16-18 órában személyzetet igényelnének, az egyértelműen drágább lenne, mint kiírni egy takarítási tendert. A mosdók használatáért paypass-el lehet majd fizetni, vagy a Liget Budapest honlapján a regisztráció után kapott QR-kód bemutatásával ingyenesen használni. Az ilyen jellegű smart fejlesztéseknek az egyik alapja, hogy ismerjük a felhasználói szokásokat. Ahhoz, hogy személyre szabott ajánlatokat és kedvezményeket adhassunk, tudnunk kell például, hogy milyen sűrűn jön a látogató, vagy mennyi időt tölt a Ligetben. Ez a mosdók esetében talán különösen hangzik, de ugyanez a logika igaz a játszótéren, a Millennium Házánál és a nagy intézményekben is.

Ha valaki regisztrálva van, és azt érzékeli a rendszer, hogy mindig a játszótérhez legközelebbi mosdót használja, akkor nagy valószínűséggel gyerekes kiállításokról fog hírlevelet kapni?

Pontosan. Ennek a fizikai alapjait már kiépítettük. Az, hogy a Big Data elemzésekkel mit tudunk ebből kihozni, a jövő zenéje. A játszótéren arra lehet számítani, hogy ha nagy a terhelés, akkor az animátorok csak akkor engedik be a következő 10 embert, amikor 10 már kijött. Magyarországon ez még újdonság, de például a Kensington parkban már senki nem csodálkozik ezen. A biztonságos parkhasználat kulcsfontosságú. Minden egyes játszóeszközről pontosan lehet tudni, hogy mekkora terhelést bír el, mik az életkori specifikumok, az animátorok pedig segíteni fognak ennek betartásában.

Gyorgyevics interjú liget építkezés

A Ligettel kapcsolatban legtöbbször a zöld terület arányának védelme, az alacsony beépítettség és az „igazi ligetes hangulat” megőrzése hangzik el, mint védendő értékek. Ismerve a projekt elemeit, hogy mi épül minek a helyére, kis túlzással akár azt is mondhatjuk, hogy a Liget félig meddig egy barnamezős fejlesztés.

Az eredeti, 100 évvel ezelőtti Városliget mára borzasztóan leromlott, és a funkciója, illetve a városlakók vele szemben megfogalmazott elvárásai nagyon sok szempontból megváltoztak. A Petőfi Csarnok helyén egy Nemzeti Galériát építeni bizonyos értelemben valóban ugyanolyan, mint egy rozsdarehabilitáció. Szükséges funkcióváltás történik, de nem a zöldfelületek rovására, amik ráadásul bővülnek is, hiszen a Liget közparkként újul meg. Budapesten korlátlan lehetőség van még a rozsdaövezet rehabilitálásában, viszont oda organikusan el kell jutni. Ha a központtól túlságosan távol található övezeteket kezdenek el fejleszteni, az egy nehezebb műfaj. A főváros képét a következő 100 évre meghatározzák azok a fejlesztések, amelyek most folyamatban vannak. Budapest ma egy nagyjából 1,5 milliós metropolisz, és abban a szerencsés helyzetben vagyunk, hogy az infrastruktúra egy csaknem kétmilliós városra épült ki. Ez az élhetőséget nagyban segíti. Persze lehet bosszankodni, hogy miért kell ennyit várni a buszra, de nemzetközi összehasonlításban ez az, ami ma kifejezetten vonzóvá teszi Budapestet: hogy egy élhető léptékű és élhető módon üzemelő városról beszélünk. Egyszerre persze nem lehet a város színvonalát megemelni. Amit tenni lehet, hogy bizonyos fejlesztési zónákat kijelölünk és azokat elkezdjük alakítgatni, és abban bízunk, hogy ez a környékre jelentős mértékben hatást gyakorol. Egy idő után ezek a zónák összeérnek. Ez történik most Budapesten a piaci és az állami fejlesztők segítségével. A városi szövet nem napok, vagy hetek alatt változik meg, inkább évek, évtizedek kellenek hozzá.

A napokban lezajlott választásokon kialakult eredmény milyen hatással lehet a Liget projekt jövőjére?

Egy városi léptékű beruházás óhatatlanul politikai kérdés is. A projekt kezdete óta együtt élünk azzal, hogy mind a kommunikációs mind a jogi, mind pedig a fizikai térben nagy érzelmeket vált ki Európa legnagyobb kulturális fejlesztése. Ez meglátásom szerint teljesen helyénvaló. Ugyanakkor fontos ismét kiemelni, hogy a Liget Budapest projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. valamennyi feladatát törvényi (2013. évi CCXLII. törvény a Városliget megújításáról és fejlesztéséről) felhatalmazás alapján, a vonatkozó jogszabályoknak megfelelően végzi, beruházásait végrehajtható engedélyek birtokában hajtja végre. A tisztán állami forrásból megvalósuló kulturális és rekreációs fejlesztések tekintetében a Fővárosnak mostanra nincs joghatósága. A Városliget Építési Szabályzatának közgyűlési jóváhagyása már évekkel ezelőtt megtörtént, az egyes építmények ez alapján kapták meg az illetékes kormányhivataltól a végrehajtható építési engedélyeket. A kivitelezések meghatározó hányada folyamatban van, és a park megújítását is megkezdtük. Számos nagymintás kutatást végeztünk a program kapcsán, és mindig az derült ki, hogy ha az embereket a tervek részletes megismertetése után kérdezik, nagyon nagy százalékban támogatják az új kulturális intézmények létrehozását abban az esetben, ha ezzel párhuzamosan a zöldfelület megújítása és növelése is megtörténik. Biztos vagyok benne, hogy a megújuló Liget mindenki számára többet és jobbat fog nyújtani, politikai hitvallástól függetlenül. Ha valaki kilátogat október 26-a után az európai összehasonlításban is kuriózumnak számító nagyjátszótérre, erről saját szemével is meggyőződhet.

Fotók: Todoroff Lázár

cimlap_olaj0916_2
Kiszivárgott: egy európai Apple-t vagy Google-t szeretne az EU
property awards 2019
The Gutenberg Bible is photographed in the Huntington Library in Pasadena, October 30, 2010.
frankfurtitozsde
Népszerű
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online előadás
Tőzsdei hullámlovaglás kezdő kereskedőknek.
A tőzsdei tankönyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu
2019. december 4.
Agrárszektor Konferencia 2019
2020. április 7.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
property awards 2019