GettyImages-986542804
Ingatlan

Ingatlanfinanszírozás: a gázt nyomjuk vagy a féket?

Portfolio
Míg tavaly szárnyalt a hazai alapok növekedése, addig idén fordult a kocka, de a befektetési piac stabil maradt és a külföldiek sem menekültek el az 5,5-7 százalék közötti hozamok elől. A finanszírozás eszközei stabilak, ráadásul az MNB-nek köszönhetően tovább szélesedtek. Hogy milyen irányba mozdulhat a hazai befektetési és finanszírozási szektor, mely eszközök lesznek izgalmasak a befektetőknek, vállalnak-e nagyobb kockázatot a finanszírozók a piacuk bővítésére, arról a Property Investment Forum 2019 konferencián a szektor különböző szakértői beszéltek.

Első tapasztalatok az NKP-ról

Az MNB nyáron elindította a Növekedési Kötvényprogramját, melynek célja egyrészt a vállalatok finanszírozásának diverzifikálása, másrészt a kötvénypiac beindítása volt. A program keretében a jegybank 300 milliárd forint keretösszegben nem pénzügyi vállalatok által kibocsátott, jó minősítéssel rendelkező kötvényeket, valamint vállalatokkal szemben fennálló hitelkövetelések fedezete mellett kibocsátott értékpapírokat vásárol - mondta el Dr. Erdős Gábor, Partner, irodavezető ügyvéd, Deloitte Legal Erdős és Társai Ügyvédi Iroda.

A vállalatcsoportonként jegyzett kötvények értéke minimum 1, maximum 20 milliárd forint lehet, 3-10 év futamidővel, a kötvények névértékének pedig el kell érnie 100 ezer eurót. Mindez felkeltette a vállaltok érdeklődését, az eddigiek alapján 23 minősítés mellett 10 kibocsátó élt a lehetőséggel, melyből 3 volt ingatlancég.

erdősg

A kibocsátás első lépése a felkészülés (kibocsátó, befektetési szolgáltató, jogi tanácsadó), majd a hitelminősítés, ezt követi a roadshow (befektetők, MNB), majd az aukció/jegyzés (BÉT KELER, információs összeállítás, tájékoztató – jegyzési garanciavállalási-, árjegyzői-, és fizető ügynöki szerződés), végül a BÉT /Xbond bevezetés zárja a folyamatot. A bevezetés a vonatkozó BÉT szabályzat alapján történik majd és a bevezetést követően  a társaságoknak fel kell készülniük a vonatkozó tájékoztatási kötelezettségek teljesítésére - tette hozzá a szakember.

Finanszírozói stratégiák - A gázt nyomjuk vagy féket?

Az ingatlanfejlesztések finanszírozhatóságáról, a finanszírozási stratégiákról Dr. Erdős Gábor moderálása mellett beszéltek a szakértők.

Mi már az MNB döntése előtt elkezdtünk a kötvényprogrammal foglalkozni, aminek segítségével a céljainkat meg tudtuk valósítani. Úgy gondolom, egy ilyen terméknek van helye a magyar piacon. A projektfinanszírozás és az NKP nem elválasztható, inkább kiegészítői egymásnak. Az újlakás-piac a magasabb lakásáfa és a kevesebb új projekt miatt 2020-tól válságban lesz, az irodapiac azonban tovább szárnyalhat – mondta el Darida Pál, finanszírozási és tranzakciós igazgató, Futureal.

Öt éve megvizsgáltuk már egy piaci kötvénykibocsátás lehetőségét, de akkor az nem volt egy reális piaci döntés, azóta azonban sokat növekedtünk és ismét aktívan vizsgáljuk ezt a lehetőséget. A piac nemrég kezdte el felismerni, hogy a lakásfejlesztések kapcsán az áfa után mennyit fognak érni a lakások, ezért nagyon nehéz tervezni, de a kereskedelem is olyan, amit büntetnek a bankok abban az értelemben, hogy például sokkal nehezebb egy bevásárlóközpontra finanszírozást találni, mint egy irodára. Az Egyesült Államokban az e-kereskedelem beindulásával már elég jól látszik ez, annak ellenére, hogy a bevásárlóközpontok nagy része feltehetően alkalmazkodni fog az új helyzethez és túl fog élni. Ma a logisztika a leginkább bankbarát termék. Egy esetleges piaci lassulásra azonban tudatosan készülni kell – hangsúlyozta Hornok Krisztián MRICS, tranzakciós igazgató, Indotek Group.

panel1

A projektfinanszírozás és az NKP nem verseng egymással. Míg a bank biztosítékot kér és ez a leghatékonyabb, addig az NKP teljesen más adósokat célzott meg, olyanokat, akik laza kovenánsok mellett képesek magukat biztosítani:

  • ingatlanfejlesztők és befektetők – ők nem hitelvisszafizetésre, hanem más befektetésekre használják ezt
  • extra nagy vállalatok, akik esetleg eddigi is finanszírozók voltak,
  • középvállalatok kategóriája

A lakóingatlanokon kívül a kereskedelemi ingatlanokat mindenhol szívesen finanszírozzák a bankok, de mindegyiknél vannak óvatosságra intő okok - irodánál nagy a kereslet, de magasak az árak, logisztikában az értékeltségi szintek még nincsenek olyan magasan, a hoteleknél viszont épp az elképesztő csúcsok adják a dilemmát, vagyis ezek fenntarthatósága. Mi a diverzifikációban hiszünk. A projektfinanszírozás sajátossága, hogy lassan épülnek fel és középhosszú ideig tartanak – mondta el Kereskényi Péter, ingatlan, akvizíció és szindikált finanszírozási vezető, Raiffeisen Bank Zrt.

Nyugat-Európában ez igenis alternatívája a finanszírozásnak, de hogy Magyarországon is így lesz-e, azzal kapcsolatban szkeptikus vagyok. Úgy gondolom, hogy az autóipar magára fog találni, így a logisztikában is van a jövő. Az alacsony kamatkörnyezet miatt, ha nem jön valami külső makro-sokk, akkor komolyabb válságra nem kell készülni, a bankok sokkal óvatosabban és stabilabban alakítják ki a stratégiájukat – tett hozzá Pető Gábor ingatlanfinanszírozási igazgató, UniCredit Bank Hungary Zrt.

Az MNB-ben volt egy aktív párbeszéd, ami arra világított rá, hogy nemcsak Európához, de a szomszédos országokhoz képest is le vagyunk maradva vállalati kötvényekben. Magyarországon a GDP-hez képest a nem pénzügyi vállalatok kötvényaránya 1,5 százalék, miközben Lengyelországban ez a 7-8 százalékot is eléri. A cél, hogy a piacok között legyen egy nagyobb átjárás, a vállalatnak is legyen lehetősége finanszírozást szerezi, ha például a bankok elfordulnak tőle, vagyis legyen egy valós alternatíva a bankhitelhez képest. Amellett, hogy a bankok is nagyon aktívak a piacon egyre szélesedik a befektetői bázis, az alapkezelők is egyre aktívabbak. A kötvény nemcsak a pénzügyi stabilitást erősítheti, hanem a likviditást is növeli – mondta el Lóga Máté, főosztályvezető, Strukturált Finanszírozási Főosztály, MNB.

Eddig 3 ingatlanos cég jelent meg NKP fronton, de nem is várjuk, hogy tömegével jelenjenek meg, mert Magyarországon kevés olyan hátterű ingatlancég van, akik ki tudnak bocsátani hitelt. A hitel és az NKP szerintem is megfér egymás mellett, GDP arányosan egyébként is alatta vagyunk a nyugat-európai hitelarányoknak. Az egyes ingatlantípusok finanszírozhatóságánál két éve még a lakásra szavaztam volna, de a kivitelezői oldal és az áfa változása miatt a laksoknál elég sok a bizonytalanság. A logisztika viszont egy lényegesen szűkebb terület, de én is hiszek ebben, sok vidéki fejlesztés, megfelelő bérlőkkel jó befektetésnek mutatkozik és itt is alacsony az üresedési ráta. A hotel viszont a ciklikussága miatt kockázatos, de itt is van különbség city hotelek és vidéki wellness szállodák között, utóbbiak a válság alatt meredekebben zuhannak. Retailben továbbra is minimális a fejlesztések száma, inkább csak vásárlások vannak. Mindent egybevetve azonban az iroda tekinthető legbiztonságosabbnak – mondta el Morvai Zsolt vállalati üzletág igazgató, Takarék Csoport, Takarékbank Zrt, aki szerint a 2008-ashoz hasonló visszaesés nem várható, ráadásul ma már a bankok is óvatosabban finanszíroznak.

Címlapkép forrása: Getty Images

Háromszoros a túljelentkezés az építőipari ingyenmilliókért
Frankfurti tőzsde
cimlap_naperomu1210
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Esti szeminárium
A legegyszerűbb módszer, hogy a valószínűségeket saját oldaladra állítsd.
A legjobb karácsonyi ajándék
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Értékpapír üzletkötő

Értékpapír üzletkötő
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. április 7.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
Pörög az építőipar, pörög a gazdaság - De a növekedésnek ára van!