lánchíd madártávlat budapest
Ingatlan

Nincs megállás az ingatlanpiacon: „Veszünk és fejlesztünk.”

A teljes CPI csoport a kelet-európai régió legnagyobb három ingatlantulajdonosának egyike, portfóliójuk jelenlegi értéke 7,6 milliárd euróra tehető. A folyamatban lévő irodafejlesztések mellett a cég a hotelpiacon is bővülést tervez, de retail vonalon is nagy terveik vannak. A jövőre vonatkozó elképzelésekről, a kockázatokról és nehézségekről Gereben Mátyást, a CPI Hungary országmenedzserét kérdeztük.

Mi történt az elmúlt időszakban a CPI életében és mi várható a közlejövőben?

2019 tavaszán átadtuk az Airport City Logisztikai Park 13 ezer négyzetméteres új épületegyüttesét és decemberben elkészült a több mint 15 ezer négyzetméteres Balance Hall irodaház. Nem állunk meg, aláírjuk a kivitelezési szerződést a Mérleg utcában lévő hotelünkre, illetve egy mellette álló épületre, amit 2017 végén vásároltunk. Ebből a két épületből szeretnénk egy éven belül fejleszteni egy 160 szobás hotelt, amelynek az egyik része a tervek szerint háromcsillagos, a másik négycsillagos lesz. Korábban már foglalkoztunk hotelfejlesztéssel, de a jövőben sem zárkózunk el egy esetleges portfólió-növeléstől. Ezen kívül, a retail szegmensben előkészítés alatt áll a Pólus foodcourt újrapozicionálása. A bevásárlóközpontoknál nagyon fontos a vásárlói élmény folyamatos megújítása, új elvárások vannak a szórakoztatás és a közösségi élménynyújtás területein. Amit még tervezünk, az két kiskereskedelmi parkunk újramárkázása, City Market név alatt fognak tovább futni, ezzel egy egységesebb, nemzetközi hálózatot alakítunk ki Magyarország mellett Csehországban, Szlovákiában és Lengyelországban.

SL0_2559
Gereben Mátyás

Budapesten most rengeteg hotelszoba épül. Ha az Airbnb működési szabálya nehezedik, az a szállodák irányába terelheti a keresletet.

Ennek sok összetevője van, a Budapest-Prága-Varsó vonal továbbra is nagyon attraktív lokáció a magánturisták számára, főleg úgy, hogy az utazás fillérekért megoldható és ezek a városok még mindig olcsóbbak a nyugati célpontokhoz képest. Másrészt ezeknek a városoknak, főleg Budapestnek, nagyon alacsony a kockázati faktora, így az üzleti utazás is kezd ebbe az irányba tolódni. Sokkal szívesebben hoznak egy féléves board-meetinget Budapestre, mint Frankfurtba, Londonba vagy Párizsba. Már csak egy megfelelő konferenciaközpontra lenne szükség, a baj csak az, hogy senki nem akarja megfejleszteni, mert nagyon rossz a megtérülése.

Gereben Mátyás
CPI Hungary, országmenedzser
Gereben Mátyás a CPI Hungary general managere 2015. június 15-től. Végzettsége: Budapesti Gazdasági Főiskola (korábbi KVIF) Angol nyelvű Kereskedelmimanagement képzés 1996-2000; Pécsi Tudományegyetem
Tovább
Gereben Mátyás a CPI Hungary general managere 2015. június 15-től. Végzettsége: Budapesti Gazdasági Főiskola (korábbi KVIF) Angol nyelvű Kereskedelmimanagement képzés 1996-2000; Pécsi Tudományegyetem Tovább

Az irodapiacon újat építeni, vagy felújítani éri meg jobban?

A felújítási programunkat a meglévő irodaházainkon nagyrészt befejeztük, ezeket újrapozícionáltuk, más piaci termékké alakítottuk át, bérleti szempontból ez egy sikeres portfólió. A fejlesztési oldalon, ahhoz, hogy az élen járjunk, új elvárásoknak kell megfelelni, vagyis ma már nemcsak irodaházat építünk, hanem közösségi munkatereket. De nemcsak a terekben és a felhasználói élményben próbáljuk ezt manifesztálni, tudatos épületeket építünk, és olyan technológiát viszünk be a házba, amivel a bérlő saját maga tudja kontrollálni az energiafogyasztását vagy a vízhasználatot.

A bérlő kifizeti ezeket a beépített extrákat?

Úgy fogalmaznék, hogy ha ez nincs, akkor az egy nagy hátrány, például a nemzetközi cégek hosszú távon nem fognak szerződni. Természetesen a lokáció és az ár lesz az első helyen, de a cégek már nézik, hogy van-e zöld értékelése a háznak, illetve ezen kívül milyen wellbeing és fenntartható elemekkel rendelkezik az épület, amit ki tud tűzni a saját zászlajára. A kiadások körülbelül 90 százalékát a munkaerőköltség teszi ki, de ha ennek a növekedését meg tudja fékezni a cég azáltal, hogy jól érzik magukat a munkavállalók és kisebb a fluktuáció, akkor megéri nekik a maradék 10 százalékot 12 százalékra kitolni és bevállalni a magasabb bérleti díjat, egy magasabb minőséget és több szolgáltatást kínáló házban.

Portfolio Ingatlan Irodakereső
Balance Hall

Balance Hall

1139 Budapest, Váci út 99.
Kiadó terület: 6530 m2
Bérleti díj: 14.5 – 16 EUR
Átadás:
2019

Ajánlatot kérek

Az elmúlt egy évben 80 ezer négyzetmétert adtak át a budapesti irodapiacon, míg további 200-300 ezer a közeljövőben készül el. Ez megállíthatja a bérleti díjak növekedését?

A kereslet-kínálaton múlik, ha egyszerre ráöntünk 500 ezer négyzetméter új irodaterületet a piacra, akkor verseny fog kialakulni, és 14-15 eurós havi négyzetméterár felett nem fogunk tudni bérbe adni. Jelen pillanatban van egy vákumhatás, ami még a krízis utolsó hulláma, olyan erős a kereslet, hogy egy kezemen meg tudom számolni, hogy melyek azok a házak, ahol 1000 négyzetméternél nagyobb terület van szabadon.

Az MNB kötvényprogramját a CPI is ki tudja használni?

A CPI a luxemburgi cég által kibocsátott kötvényekből finanszírozza magát, így kevésbé vagyunk jelen a magyar finanszírozási piacon, ez szerencse is, de talán hátrány is. A klasszikus banki finanszírozás az egész portfólió szintjén 20 százalék alá csökkent a saját kötvénykibocsátásnak köszönhetően. Az ilyen alacsony hitelarány szokatlan az ingatlancégeknél. Az MNB ezzel a programmal próbál pénzt fecskendezni az egész vállalkozói szektorba, ami egy nagyon jó kezdeményezés, főleg a 2,5 százalékos fix hozam, de mi a méretünkből, illetve a nemzetközi besorolásunkból adódóan ennél jobb hozamokat tudunk biztosítani a kötvényeseknek.

Egy prémium irodaház esetében már itthon sem elképzelhetetlen az 5 százalék alatti hozam. Elgondolkodtak portfólió-tisztításon?

Veszünk és fejlesztünk. A kötvénykibocsátás operatív cash-flow alapon működik, úgy kapunk jobb besorolást a Moody’stól, ha a házak értéke folyamatosan növekszik. A kötvényeseknek sokszor nem számít, hogy milyenek az irodaházak, azt nézik, hogy megfelelő díjakon, 10-15 éves bérleti szerződésekkel rendelkezzen.

Az építőipar automatizálásáról és digitális átállásáról is szó lesz a február 27-ei Építőipar 2020 konferencián.

Önöknél mi lehet a legnagyobb kockázat a jövőre nézve?

Komolyan vesszük a kockázatok csökkentését, ez azt jelenti, hogy diverzifikáljuk az eszközeinket, figyelünk rá, hogy legyen iroda és retail is a portfólióban, ezek ugyanis teljesen más ciklus alapján működnek. Öt évvel ezelőtt mindenki bevásárlóközpontot akart venni, most mindenki viszolyog tőle, ellenben a hotel és a logisztika felé nézelődnek. De ki tudja, hogy öt év múlva ezek hol fognak tartani? A történelmi trend alapján úgy tűnik, hogy az iroda egy stabil termék, de 2008 után láttuk, hogy mekkora baj következhet be. Az e-kereskedelem térnyerése a bevásárlóközpontokra nézve valós veszély lehet.

Az irodapiacon biztos, hogy sok élőmunkaerőt lehet majd automatizálni, ami pedig csökkenteni fogja a területigényt. Egy városnyi üresen álló csontváz házra nem számítok, többek között a kommunikáció is egy olyan alapvető funkció, amihez szükség van emberekre. A klímaváltozás veszélyével is foglalkozni kell, a prágai csoportunknál alakult egy osztály, amely információkat gyűjt minden egyes házunkban arról, hogy mennyi energiát használnak fel a bérlők. A kielemzés után ez a „big data” jó iránymutató lehet.

A CPI a magyar ingatlanpiacon elsőként kapta meg az Access4You védjegy egyéves használatára jogosító oklevelet. A minősítésben a speciális igényű emberek (SPI) szükségletei szerint értékelik az épületek megfeleltségét. Miért volt ez fontos a cégnek?

Az egész ingatlanfejlesztési folyamatnak a része, hogy az ingatlanokat úgy hasznosítsuk, hogy a speciális igénnyel élők, akik a magyar lakosság 15 százalékát teszik ki, ugyanúgy tudják használni. Ma, amikor kevés megfelelő kvalitású ember van a piacon, nem szabad egy ilyen nagy arányú intellektuális tőkét elveszíteni a technikai feltételek hiányossága miatt. De nemcsak irodáról, hanem a hotelekről is beszélhetnénk. Van olyan szállodánk, ahol megbuktunk. Ezen változtatnunk kell.

A rendszerváltás utáni első 10-20 évben nem ezek voltak az elsődleges kérdések az ingatlanfejlesztésben.

Nem. Ilyen szempontból nagyon jó a CPI felfogása, és hogy a tulajdonos erre pénzt áldoz. Szerintem megérett arra a magyar piac, hogy ilyenekkel foglalkozzon. Persze ehhez kellenek olyan cégek, amelyek gondolkoznak ezen és igénylik ezt az utat.

A zöld pénzügyek, az ESG-minősítések, a zöld kötvények is a kiemelt témáink között lesz a Sustainable World - A jövő vállalata konferencián, április 22-én.

Érdemes azon elgondolkozni, hogy egy forintbevételű cégnek a bérleti díja is forintban legyen meghatározva?

Ez egy rizikóvállalási kérdés, ha áttoljuk a kockázatot a bérlőkre azzal, hogy a bérleti díjat euróban határozzuk meg, ami az anyacégünk működési modelljét képezi, azzal kizárjuk az árfolyam-ingadozásból eredő kockázatot. Lehet, hogy bizonyos esetekben egy forintalapú számlázáshoz vagy bérleti szerződéshez képest veszítünk, de tekintve, hogy nyolc országon ívelünk át, ez a veszteség központi szinten valószínűleg nem akkora hatású, mint a forintban fixált bérleti díjak kockázata. A kötvénypiaci jelenlétünk, illetve a banki finanszírozás szempontjából is szerencsésebb, ha ez a kitettség nem nálunk van.

Egyfelől egyre nagyobb az igény arra, hogy minél jobb minőségű szolgáltatást nyújtson egy ingatlan, miközben FM oldalon azt hallani, hogy nagyon nehéz munkaerőt találni. Ez egy elképesztően nehéz játék lehet.

Nagy fejtörést okoz, és rengeteg energiát emészt fel, hogy az üzemeltetést olyan minőségben adjuk a bérlőknek, amit elvárnak a házainkban. A takarítás, az őrzés-védés és a fenntartás nehéz feladat ebből a szempontból, szerencsére az FM nálunk kvázi házon belül történik, a CPI FM szolgáltató cég a saját házainak az operatív karbantartásáért felelős. A nagy retail egységek kiesnek ez alól egyelőre, de az a cél, hogy ezeket is integráljuk. Nagyon magas az emberigény, nincs megfelelő szakember és éves szinten 20-25 százalékkal nő a bérköltség az üzemeltetésben, ami három év alatt 60-80 százalékos drágulást jelent.

Az FM & Office konferenciánk már csak nevében utal arra, hogy kizárólag az ingatlanpiac egén állócsillagként tündöklő üzemeltetési piac képviselőinek szólna. Ez az ingatlanszakma találkozója.

A drágulást lehet érvényesíteni a bérlőknél?

Nagyon nehezen. Irodáknál átmegy, a bevásárlóközpontban nem feltétlenül. Utóbbinál ráadásul a nagy bérlők közül sokaknak még a válságban született a szerződése, 10-15 évre, így ma 1,5 eurót fizet, miközben az átlagos havi négyzetméterre vetített üzemeltetési költség 7 euró. Amikor ezek lejárnak, akkor jön a feketeleves. Az egész őrzés és takarítás üzletág az elmúlt 30 évben mindig is egy szürketerület volt, a kifehérítésébe nagyon nagy központi energiákat fektetnek, de ezzel arányosan nő a költség is.

A jövőre nézve milyen terveik vannak?

Folyamatosan vizsgáljuk a piacot, a csökkenő hozamok mellett is van egy nagy nyitottság arra, hogy erősítsük tovább a portfóliót Magyarországon és az egész kelet-európai térségben. Vidéktől sem zárkózunk el, nagyon üdvözlöm, hogy a 10 évvel ezelőtti állapothoz képest Budapesten kívül a nagyobb központok, Debrecen, Szeged, Győr és Pécs is erősödést mutat.

Lakásfejlesztés?

A prágai CPI-nak nagyon sok lakása van. Vannak telkeink, amelyeken akár ez is elképzelhető. Nyitottak vagyunk az újra.

koronavirus2
donaldtrump
railroad vasút vonat
koronavírus coronavirus virus
koronavírus vírus maszk
Goldman: 10% az esélye egy 2020-as recessziónak
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. március 3.
Agrárium 2020
2020. március 5.
Biztosítás 2020
2020. március 10.
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2020
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól
Esti webinárium
A kezdőket gyakran megrémíti a volatilitás, pedig az előnyünkre tudjuk fordítani.
metro budapest