hegedűs gábor, indotek
Ingatlan

A plázák lettek a nagy túlélők - Ezért indokolatlan temetni őket

Nemcsak Magyarországon, de globális szinten is megkerülhetetlen téma az ingatlanpiacon a bevásárlóközpontok jövője. Az ágazatban számos olyan változás zajlik, amelyek hatással vannak a kiskereskedelemi egységek működésére, ezáltal az ebben a szegmensben tevékenykedő cégek életére. Többek között az online kereskedelem térnyerése, a vásárlói igények változása és a lassan két éve a mindennapjaink részét képző covid is ide sorolható. Hogy hogyan lehet ezekhez az eseményekhez és folyamatokhoz alkalmazkodni, arról dr. Hegedüs Gáborral, az Indotek Group portfólió menedzsment igazgatójával beszélgettünk.

Hirtelen okozott nagy változásokat a járvány a kiskereskedelemi szereplők életében. Hogyan lehetett ezt a helyzetet kezelni? Milyen megoldásokat kellett alkalmazni az Indotek retail egységeiben?

Fontos hangsúlyozni, hogy a világjárvány hatásaival kapcsolatos kérdésekről még mindig nem beszélhetünk múlt időben, ugyanis továbbra is folyamatosan jelen van, áthatja a mindennapjainkat, így élünk és így dolgozunk. A koronavírus-járvány egyfajta hullámvasutat jelent, ugyanis rendszeresen jönnek a hírek, hogy az aktuális szabályozások éppen mit engednek meg és mit nem, esetleg szükséges-e újabb szabályokat és járványügyi intézkedéseket bevezetni, ez pedig hatással van a gazdasági életre.

Az elmúlt két évben voltak olyan időszakok, amikor napról napra változtak az események: kiemelten végeztük a jogszabályfigyelést, napi szinten háromszor néztük a magyar közlönyt, hallgattuk a heti Kormányinfót, hogy másnap reggel hogyan kell kinyitni a házakat, illetve ki lehet-e egyáltalán nyitni. Úgy kellett a napi működést biztosítani, hogy közben lehetőségeinkhez mérten mindent megtegyünk a látogatók és a házakban dolgozók egészsége védelmében. Minden kérdés megválaszolása onnan indult, hogy mi lesz a házakkal és a bérlőkkel. Ha a big picture-t nézzük, mi is próbálunk mindent mérni a látogatószámoktól a bérlői forgalmakig: üzletnyitások, bezárások, melyik az a márka vagy szegmens, amelyik jobban élte meg az elmúlt másfél évet, és melyik az, amelyik kevésbé, illetve ki az, akit sajnos elvesztettünk, és nemcsak mi, hanem az egész retail szakma.

Ezeket a számokat lehet konkretizálni?

Lehet konkretizálni, de szerintem érdemesebb trendeket figyelni.

Az Indotek Group ingatlanportfóliójába 38 bevásárlóközpont tartozik, melyből 37 ingatlan Magyarországon és egy Romániában található.

Ez a portfólió alapvetően klasszikus shopping mallokból és street mallokból áll. Érdekes, hogy az elmúlt másfél évet leszámítva nem kellett érdemi különbséget tenni a két típus között, de most a covid megtanított minket arra is, hogy a felépítésükből és struktúrájukból kifolyólag ezek egészen máshogy viselkednek. Az idei évet nem 2020-hoz, hanem 2019-hez érdemes hasonlítani inkább, amikor a mérésekről van szó, mert ez valósabb képet ad a helyzetről. Hogy egy példát is mondjak, az októberi adatok alapján a látogatószámunk átlagosan mintegy 15 százalékkal alacsonyabb, mint két éve ilyenkor. Fizikailag kevesebb vásárló jön be a házakba, ami úgy gondoljuk, hogy a világjárvány hatására van így, ugyanakkor 2021 már kicsit jobb, mint 2020 azonos időszaka volt.

dr. Hegedüs Gábor
Indotek Group, portfólió menedzsment igazgató
dr. Hegedüs Gábor - közgazdász és jogász. 2019 novembere óta az INDOTEK GROUP portfólió menedzsment igazgatója. Csapatával több mint 250 ingatlan menedzselésévek és értékteremtést célzó stratégiák kia
Tovább
dr. Hegedüs Gábor - közgazdász és jogász. 2019 novembere óta az INDOTEK GROUP portfólió menedzsment igazgatója. Csapatával több mint 250 ingatlan menedzselésévek és értékteremtést célzó stratégiák kia Tovább

A bevásárlóközpontok jövedelemtermelő képessége romlik, mert kevesebb ember megy be. Hogyan reagál erre egy tulajdonos?

Ez egy primer probléma a bérlőnek és egy szekunder probléma nekünk. Jellemzően hosszú távú bérleti szerződéseink vannak, és ezeket többnyire a covid megjelenése és elterjedése előtt kötöttük meg. Rövid távon érdemben nem szabad, hogy megváltozzon a házak készpénztermelő képessége. Ha logikailag tekintjük át ezt a kérdést, akkor ennek abban az esetben lehet ránk hatása, ha valamelyik bérlőnk nem bírja a helyzetet és egyszerűen feladja. Vannak ugyan (akár kizárólag, akár kiegészítő bérleti díjként) bevételarányos bérleti szerződések is, de ezek össztömege nem olyan mértékű, hogy érdemi kockázatot jelentene. Nyilván törekszünk arra, hogy legalább minimum bérleti díj szintek legyenek, mert azzal valahol biztonságban vagyunk, emellett így lesznek sokkal jobban finanszírozhatók a házaink. Nehéz úgy odamenni egy finanszírozóhoz, hogy van egy nettó 15 ezer négyzetméteres bevásárlóközpont, aminek 10 ezer négyzetméterének bérbeadása a forgalomhoz kötött. Ugyanakkor az is szakmai sajátosság, hogy például a nemzetközi „fast fashion” vagy akár elektronikai cikkek márkáinál jellemzően a forgalom arányában (is) fizetnek.

Az utóbbi időben ezeknél a cégeknél is meglódult az online kereskedelem, és olykor már raktárként, vagy átvevőpontokként is használják a meglévő egységeiket. Hogyan számolják el ezt a forgalmat?

Ez egy strukturális kérdés, egy paradigmaváltás, ami talán az egyik legnagyobb feladata lesz a retail piacnak. A covid előtt az volt a jellemző, hogy az online értékesítés után a kereskedők nem fizettek turnover típusú bérleti díjat, vagy ha mégis, akkor nagyon marginális összegben. Ezt többféleképpen indokolták, próbálták érvényesíteni az érdeküket: a legegyszerűbb, hogy nem abban a cégben realizálódik a bevétel, mint aki a mi bérlőnk.

hegedüs gábor

A világjárvány felgyorsította az online értékesítést, de azt látjuk, hogy a pandémia enyhülésével ez kezd visszatérni az eredeti egyensúlyhoz, mivel a vásárlás továbbra is egy élmény. Ilyenkor az emberek kimozdulnak otthonról, elmennek üzletekbe, „megtapogatják” a termékeket, felpróbálják a ruhákat, összehasonlítják a kínálatot. Persze vannak olyan rétegek, akiknek drágább az idejük, ők a jövőben is otthonról fognak rendeléseket leadni.  

Ennek a két attitűdnek az ötvözéséből gondoljuk azt, hogy különböző vegyes megoldások terjednek majd el: úgy látjuk, hogy a jövőt a nagyobb raktárfelületek és bemutatótermek („showroomok"), valamint az online vásárlás jellemzik majd.

Azt gondolom, hogy a logisztikai költségek emelkedni fognak.

Nagyon terjednek az átvételi pontokra történő szállítások („brand pick up pointok”), de ha már bementél a boltba, és felvetted azt a csomagot, amit összekészítettek neked, akkor körül is nézel. Ez az a pont, ahol meg kell fogni a vásárlót olyan egyéb élményekkel, amik miatt nemcsak arra használja a házat, hogy beparkol, felveszi a csomagot, kimegy, hanem bent is marad, adott esetben vásárol.

A céghez tartozó ingatlanok folyamatban lévő felújításainak, változtatásainak is ez a gondolatiság áll a hátterében? Vagy ezekkel a fejlesztésekkel próbálnak meg új, esetleg magasabb presztízsű, magasabb bérleti díjat fizetni képes bérlői mixet kialakítani?

Is-is. Az Indotek Group ingatlanportfóliójába tartozó egyes bevásárlóközpontok és street mallok 20 éves házak és bár mindannyian tudjuk, hogy ezen ingatlanok amortizációs ciklusa nem 20, hanem 50-60 év, de a bérlőink és a vásárlóink megérdemlik azt, hogy kívül-belül új köntösbe öltöztetett épületben, megfelelő minőségben szolgáljuk ki őket. Számos esetben a házak megépítése óta nem végeztek rajtuk jelentős felújítást, így egyszerűen eljött az a pont, hogy ahhoz, hogy modern, a bérlői és a vásárlói igényeknek is megfelelő bevásárlóközpontot biztosítsunk, korszerűsíteni kell őket.

Ez tűnik pénzügyileg racionális lépésnek.

Elsőre lehet, hogy nem tűnik pénzügyileg racionálisnak, de én úgy látom, hogy a kettő összefügg. Legyünk egy kicsit opportunisták!

Muszáj pénzt áldoznunk arra, hogy a házaink úgy nézzenek ki, és olyan szolgáltatásokat nyújtsanak, amitől több bérlőt érünk el, többen jönnek be hozzánk.

Nekünk, tulajdonosoknak és üzemeltetőknek akkor lesz jobb, ha a bérlőinknek is jobb lesz, nekik pedig akkor lesz jobb, ha több vásárló látogat el hozzájuk, tölt időt náluk és vásárol termékeket vagy szolgáltatásokat. Nekünk minden tőlünk telhetőt meg kell tennünk, hogy ezt támogassuk, segítsük a bérlőinket, mert ez a normális befektetői magatartás.

A felújítás pénzbe kerül, azt ki kell termelni. Át kell emiatt alakítani a bérlői struktúrát?

Igen, át kell alakítani, de nem csak ezért. A retail piac folyamatosan változik, és ezt mi sem hagyhatjuk figyelmen kívül. A nap végén mégiscsak a vevői igényeket kell majd segíteni kiszolgálni, és ha ehhez az kell, hogy a bérlői mixet átalakítsuk, akkor meg fogjuk tenni.

A shopping mellett más szolgáltatásokat is be kell tenni a házakba, mert szerintünk a jövőben a bevásárlóközpontok és street mallok nem csak a vásárlás helyszínei lesznek,

de az emberi találkozásoké és étkezéseké is, így a minőségi időtöltést fogják jelenteni, amelyet mi is szeretnénk támogatni.

Mi a legfontosabb ma egy vásárlónak a plázáikban?

Nagyon széles spektrumon mozog a vásárlóközönségünk. Nekünk az a felelősségünk, hogy kulturált, minőségi, tiszta, az egészségügyi követelményeknek a covidban különösen megfelelő házakkal várjuk a vásárlókat és látogatókat mindennap, ahová majd szívesen térnek vissza később is. Hogy egy vásárló azért jön majd vissza, mert jól érezte magát, és azért nem jön vissza, mert drágább a termék- és szolgáltatáskínálat, mint máshol, azzal mi sajnos nem fogunk tudni mit tenni, vagy csak nagyon áttételesen. A legjobb tudásunk szerint próbáljuk kialakítani a bérlői mixet a bevásárlóközpontokban és street mallokban, úgy, hogy az, amit mi adunk, nagyságrendileg összhangban legyen azzal, amit a bérlőink adnak. Egy újrapozicionált, eurómilliókból felújított házba nem érdemes beengedni bármilyen bérlőt, mert akkor nagyon ki fog nyílni az olló az általunk meg a bérlő által nyújtott szolgáltatás között, de ezt felülről is érdemes nézni. Nekünk minden lokáción jól kell tudnunk pozicionálni magunkat is, meg a házakat is.

A moratórium kifutása hogyan érintheti az önök bérlőit?

Nincs információnk arról, hogy melyik bérlőnk van moratóriumban, legfeljebb önkéntes információ szolgáltatás alapján, ugyanis ez nem egy köztünk lévő jogviszony. Persze megkérdezhetem, de az esetek többségében erre kulturált elutasítást fogok kapni. Az elmúlt másfél évben több ezer bérleti szerződés kapcsán kellett tárgyalni a bérlőkkel, különböző bérletidíj-kedvezmények, átstrukturálások miatt, és mint mindig, mi ezekben az esetekben is egy hosszú távú partnerségre törekedtünk. Megpróbáltuk megérteni a bérlők problémáit és kitalálni, hogy abból tudunk-e egy win-win szituációt kreálni.

hegedüs gábor

Tehát a pandémia kitörése óta egyenként tárgyaltak és egyéni megoldásokat kerestek a bérlőikkel?

Igen, mi a bérlőkre szabjuk a szerződéseket, ezért külön-külön tárgyaltunk mindenkivel. Nagyon fontos, hogy fűnyíróelven nem kezeltünk senkit és ez borzalmasan leterhelte a rendszert. Amit az elmúlt másfél évben a kollégáim, a sales, és az asset menedzsment oldalon végigvittek, az emberfeletti, hiszen a rendszerek nálunk sem arra vannak kitalálva, hogy egy év alatt 1500 bérleti szerződésbe kelljen bele nyúlni.

Mi volt a legjellemzőbb segítség?

A covidspecikfikus eseteknél például próbáltunk a forgalom változásának arányában indokolt kedvezményeket adni. A win-win üzlet másik oldalát tekintve az új szerződéstől, a hosszabbításon át a lépcsőzetes bérleti díjakon keresztül a felújítási kötelezettség vállalásáig nagyon széles spektrumon mozogtunk a tárgyalások során. Van azonban egy másik kör is, ami nem biztos, hogy covidspecifikus, amikor a core biznisz kerül bajba. Ezeket az eseteket ugyanúgy kell kezelni, mintha nem lenne covid. A nagy számok törvénye alapján mindig lesz olyan bérlőnk, akinek az üzleti vállalkozása sajnos nem annyira sikeres, hogy megállja a helyét. A mi kockázatunk, hogy bérbe adunk ingatlant vállalkozásoknak úgy, hogy lehet, hogy majd nem fogják tudni fizetni a bérleti díjat.

Az árfolyammozgás is elég hektikus. Önök ezt hogyan kezelik, ha lehet és kell egyáltalán?

Az ingatlan-bérbeadás - különösen az iroda és a retail - nagyon nagy részt euróban denominált. A bérleti szerződéseink árazása döntő többségében euróhoz kötve van meghatározva, de ez a piac sajátossága. Ez azonban a bérlői oldal kockázata (hiszen a bérlőknek az árbevétele forintban, a bérleti díj költsége pedig euróban vagy ahhoz kötve keletkezik), nem gondolom, hogy ezt nekünk át kell vennünk. Egy 20-50 négyzetméteres helyiség esetében - ami tipikusan a pici magyar kkv – nem sokat számít, hogy 350 vagy 370 forint az euró. Természetesen ettől a vállalkozókat (bármilyen méretűt is) több oldalról ér(het) még árfolyam hatás (pl. beszerzési árak, szállítási költségek stb.) melyek kockázatokat rejthetnek.

Elgondolkodtak-e azon komolyabban, hogy a retail portfóliójukat milyen elemekkel lenne most érdemes bővíteni? Hol van most a vásárlási hozamszint?

A kollégáim számos eszközt figyelnek az európai piacokon, a retail mindenképpen a fókuszban van, de ez nyilván hozam és árazás kérdése. Az viszont egy

nagyon rossz irány, ha a covid miatt azt várjuk, hogy a hozamok radikálisan megváltozzanak, mert a házak nem ürültek ki, a bérlők továbbra is ott vannak.

Bár most kisebb a forgalmuk, de ne felejtsük el, hogy ezek a bérlők 10-20 éve a piacon vannak, ami alatt természetes, hogy vannak hullámhegyek és hullámvölgyek. Lehet, hogy 2020 nem sikerült a legjobban, de például 2018-19 igen. Nem gondolom, hogy a 7,5%-os hozamszintnek hirtelen 9-re kellene emelkednie úgy, hogy az épületek mögött a fundamentumok továbbra is ott vannak, sőt értéket teremtettünk, mert több millió eurót fektettünk be a házakba, hisz felújítottuk őket. Ezek azok a transzformációk, amikkel például a yieldet emelni lehet. Megfordítva: ha szembe jönne most velünk egy olyan lehetőség, ami 9,5 százalékos vásárlást biztosít, akkor a kollégáink szinte biztosan behatóan megvizsgálnák a lehetőséget, de 6,9-7,5 százalékos hozamon nem biztos, hogy érdemes ma retailt vennünk.

Ha viszont nincs olyan, amit meg lehet venni, akkor még mindig lehet létrehozni.

Ez teljesen igaz. Cégcsoportunk ingatlanállományában számos potenciális fejlesztési telek/terület is található, ahova akár retailt lehetne építeni, ez szabályozási környezet kérdése (financiális, megtérülési és számos egyéb faktoron túl).

Egyáltalán nem tartom idegennek, hogy rövid távon, ha klasszikus shopping mallt nem is, de street mallt fejlesszünk,

illetve, ha a szabályozói környezet lehetőséget ad rá, és „kijön a matek” akkor a meglévő bevásárlóközpontjainkat bővítsük. Erre van már élő példa is, hiszen az Alba Plaza kapcsán is ezt csináljuk.

Az e-kereskedelem térnyerése miatt lehet szükség a fizikai retail egységekben valamiféle átalakításra, vagy akár funkcióváltásra?

Igen, de szerintem nem eszik ennyire forrón ezt a kását. Láttuk a forgalmakból és különösen a látogatószámokból, hogy amikor a covid engedi - mint például idén augusztus-szeptemberben – voltak olyan házaink, ahol meghaladtuk a 2019-es látogatószámokat. Nyilván ennek volt egy olyan oka is, hogy mivel addig nem lehetett „plázázni”, akkor most gyorsan menjünk, de látjuk, hogy az emberek tényleg visszajönnek a házakba. A világ 2020 márciusában állt a fejére, akkor ugrott egy nagyot az e-kereskedelem, aztán visszajött, és szépen oldalazva, ha nem is a 2020 márciusira, de ahhoz közeli szintre simult vissza. Mi nem temetjük az offline vásárlást. Már többször mondtuk, hogy 8-10 évvel ezelőtt az, hogy mozik vannak a házakban, inkább átok volt, semmint áldás, mert nagy volt az alapterülete, relatív kevés a bérleti díja, magas a fenntartási költsége. Ma viszont ez az egyik legnagyobb kincs, mert ez a legnagyobb szórakoztató elem és számos vidéki lokációban kvázi monopolhelyzetet is teremt. Ha valaki moziba akar menni, akkor a plázába fog menni. Innentől kezdve az a fontos, hogy hogyan tartjuk ott a nézőket, hogyan konvertáljuk vásárlóvá őket. Onnan pedig már csak egy lépés eljutni oda, hogy ne csak a mozi miatt jöjjön be, hanem a food, a gym, vagy a bowlingpálya miatt.

A shopping és a szórakozás megfelelő arányát kell megtalálni.

Azt viszont nem várom, hogy a házak kihasználtsága nagyon eltolódjon a raktár és a showroom felé. A konkurenciát vizsgálva sem ezt látjuk. Lehet, hogy 50 év múlva, ha valaki elolvassa ezt a beszélgetést, nagyot fog nevetni, hogy ma már senki nem megy ilyen helyekre, de rövid és középtávon én még ezt nem látom.

A cikk megjelenését az Indotek Group támogatta.

Képek és címlapkép forrása: Mudra László

elemző
francia ország koronavírus járvány hullám omikron
kariko katalin
who getty stock
feher haz
auchan
antony blinken
horvátország zászló

MNB Intézet A fánk-hatás

A pandémia alaposan megbolygatta az ingatlanpiaci folyamatokat. Két kutató arra a kérdésre kereste a választ, hogy...

Online előadás
Hosszú távú portfólió építés ETF-ek segítségével, osztalékrészvények, gyorsnövekedésű részvények.
Ajándék ötlet
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Privát banki tanácsadó

Privát banki tanácsadó
2022. február 22.
Portfolio Agrár Klub: Sorsdöntő év következik? - A magyar agrárium kilátásai 2022-től
2022. február 24.
Private Investor Day 2022
2022. április 6.
Agrárium 2022
london felhőkarcoló