getty, bérlakás, társasház, bérház, budapest, belváros,
Ingatlan

Tökéletes vihar alakul a lakáspiacon - Nem lesz lakás, de legalább az is drága lesz

Futó Péter
Sokat foglalkoztunk mostanában a lakásárak alakulásával, elsősorban a lakásárindexek alapján összefoglalva, hogy mi szól a további áremelkedés mellett és ellen. Az árak kérdésén túl azonban érdemes átfogóbban is megvizsgálni a lakáspiacot, beleértve az ágazatra ható gazdasági hatásokat, a kereslet-kínálat alakulását és természetesen az építőipar aktuális helyzetét, ami elsősorban a piacra kerülő új építésű lakások számát befolyásolja. Ez utóbbi mutatóban már tavaly is jelentős visszaesést láttunk, és egyelőre úgy tűnik, az előttünk álló időszakban sem számíthatunk növekedésre.

2021-ben az EU-tagországok között Magyarországon emelkedtek a lakásépítési költségek a legnagyobb mértékben, közel 16 százalékkal – derül ki az MNB legújabb, Lakáspiaci Jelentéséből. A háború következtében ismét emelkedni kezdtek a nyersanyag- és energiaárak, valamint az ellátási láncokat érintő problémák is fokozódtak, ami a vállalati költségek növekedését eredményezik. Előretekintve további áremelkedés várható, és a háború miatti bizonytalanság következtében az építőipari kereslet is mérséklődhet.

Ezt a Portfolio április végi, Építőipar 2022 konferenciáján is megerősítették a szakértők, akiknek véleményét részletesebben az alábbi cikkekben olvashatjuk:

Kínálati oldalról az építőipar teljesítményét elsősorban a munkaerő- és alapanyaghiány korlátozza. 2021-ben mintegy 20 ezer új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami a kínálat jelentős, 29,5 százalékos visszaesését eredményezte 2020-hoz képest és az átadott új építésű lakások számának csökkenése 2022 első negyedévében is folytatódott. A hazai lakásállomány éves megújulási aránya 0,4 százalékkal az európai mezőny utolsó negyedében helyezkedik el.

A lakásépítések visszaesésében elsősorban az játszott szerepet, hogy az energetikai szabályok eredetileg tervezett szigorítása miatt sok családi házas építkezést előrehoztak 2020-ra, ami egy erősebb bázisévet eredményezett. Ennek hatására a vidéki, természetes személyek által építtetett lakóingatlanok száma 2021-ben 48,7 százalékkal csökkent éves összevetésben. A kiadott új lakásépítési engedélyek száma ugyanakkor 32,7 százalékkal bővült az év során, ami vélhetően főként az ideiglenesen, a 2022 év végéig építési engedélyt szerzett épületek esetén ismételten bevezetett kedvezményes lakásáfának volt köszönhető.

Nem várható gyors javulás

Az engedélyek emelkedő száma ellenére hosszabb távon nem várható fellendülés, sőt, mind a kínálati, mind a keresleti oldalon több tényező is a lakásépítések számának a csökkenését vetíti előre.

Az építőipari vállalatok teljesítményét elsősorban a munkaerőhiány és alapanyaghiány korlátozza. Míg év elején a megkérdezett cégek kevesebb mint harmada számolt be arról, hogy teljesítményét visszafogja az alapanyagok hiánya, addig az orosz-ukrán háború kitörését követően ismét jelentős mértékben emelkedni kezdtek a nyersanyagárak, aminek a hatásai máris érezhetők, a vállalatok 40 százaléka tapasztalt alapanyaghiányt.

A nyersanyagok drágulása mellett a cégeket az energiaárak növekedése is sújtja, ami szintén hozzájárul a vállalati költségek emelkedéséhez. A fennálló szűk keresztmetszetek mellett további problémát okozhat, ha a gyorsuló infláció és a háború okozta bizonytalanság miatt a kereslet is mérséklődni kezd.

Június 8-9-én jön a Portfolio Property X 2022 élménykonferencia, ahol az ingatlanpiac különböző ágainak legfontosabb témái lesznek a terítéken. Részletekért kattints!

A fejlesztők is pesszimisták

Erre minden esély megvan és ahogy a május eleji Lakás Klubon elhangzott, a legnagyobb fejlesztők is számítanak erre.

„A háború és a nemzetközi inflációs helyzet csak hab a tortán az áremelkedések tekintetében – még a telekárak is emelkedtek.” – fogalmazott Szörcsök Gabriella, az Atenor lakóingatlanfejlesztési üzletágának értékesítési menedzsere.

„Minden drágul, a jegybank is védekezik és folyamatosan kamatot emel. Minden abba az irányba hat, hogy a lakásárak tovább emelkedjenek, ahogy mind a bekerülési értékük, mind a finanszírozás is egyre csak drágul. Mindezek mellett azt látjuk, hogy csökkent Budapesten az eladásra kínált lakások száma - az első negyedévben mindössze 700 lakásépítés indult el elsősorban a várakozó álláspont és a hétről-hétre emelkedő árak miatt. Év végére az új építésű lakások kínálata el is fogyhat Budapesten.” - vázolta a képet Görög Áron Konstantin, a Cordia értékesítési Igazgatója.

„Nagyon erős a költségoldali nyomás az árakban, amik a kisebb cégek szintjén nem is feltétlenül kezelhetők – több olyat is láttunk az elmúlt 1-2 hónapban, hogy fejlesztések állnak le. Ez azt jelenti, hogy még kivitelezési oldalról is akadozások vannak. Mindent egybevetve elmondható, hogy az év végére 1,6-1,8 millió forintos négyzetméterárak jöhetnek az új lakások piacán. A magas árak nyomán csökkenni fog a kereslet, de nagy kérdés, hogy az állam mit fog erre lépni - a ZOP-ot például jó lenne visszahozni. A Metrodomnál a 2023-as átadású projektekben a program elindításától májusig az új szerződések 80%-át zöld otthon programmal finanszírozták a vásárlók.” - emelte ki Kricsfalussy Tamás, a Metrodom értékesítési igazgatója.

Balla Ákos, a Bayer Property Zrt. képviseletében nyilatkozva hozzátette, hogy az alapanyagárak és a kamatok emelkedésének hatására

IDÉN LEGFELJEBB FELEANNYI LAKÁS FOG ÉPÜLNI, MINT TAVALY, MIKÖZBEN A KERESLET IS JELENTŐSEN VISSZAESIK MAJD A MAGAS ÁRAK MIATT.

Az infláció, a dráguló hitelezés tehát egyre magasabb árakat eredményez, ami a keresleti oldalt gyengíti, míg az alapanyaghiány, a továbbra is erős munkaerőhiány és a dráguló projektfinanszírozás a kínálati oldalt fogja vissza.

Új lakás keresőTOVÁBB AZ ADATBÁZISRA
Balance Garden
24.52–92.17 m227.59–115.72 M Ft
BudaPart
29–124 m20–0 M Ft
Metrodom River
28–116 m239–162 M Ft
Napfény Resort
41.97–182.31 m258.97–373.83 M Ft
Waterfront City 2
26–60 m232–67 M Ft
Waterfront City 3
27.56–148.55 m233–169 M Ft

Semmi gond, majd veszünk használt lakást!

Tény, hogy az új lakások kínálata eddig sem volt akkora, hogy a használt lakások adásvételi számaival versenyezzen, de a megoldás nem ilyen egyszerű. A 20 ezer körüli új lakás nagyjából fele épül értékesítési céllal, a többit magánszemélyek, leginkább a fővároson kívül családi házként, vagy néhány lakásos társasházként építik. Eközben évente 150-160 ezer lakás gazdát cserél Magyarországon, vagyis a teljes kereslet több mint 90 százalékát a használt lakások adják.

Az új kínálat szűkössége ugyanakkor a használtakra is hatással lehet. Ahogy a személyautók piacán, ha valaki nem akar egy évet várni egy új autó megérkezésére, dönthet úgy, hogy alternatívaként egy néhány éves használt autót vásárol, úgy a lakáspiacon is egyre többen vannak, akik nemcsak a hosszúra nyúló átadási idők miatt, de a jelentősen magasabb árak miatt is inkább egy jó állapotú használt lakás mellett teszik le a voksukat. Az új és a használt lakások árainak szétválásáról az alábbi cikkünkben írtunk:

Ez a folyamat pedig a használt lakások árát is húzza felfelé, olyan környezetet teremtve, amikor már nem a jó állapot vagy az alacsony energiakibocsátás miatt lesz drága egy lakás, hanem kizárólag azért fizetünk érte többet, mert hiánycikk a piacon. Mindez tovább késlelteti a meglévő lakásállomány egyébként is alacsony minőségének javulását. Összegzésként továbbra is azt tudjuk mondani, amit már korábban is sokszor hangsúlyoztunk, hogy, ha a globális trendek alól nem is tudja kivonni magát Magyarország, a fejlesztők és egyes társadalmi csoportok lakásvásárlási támogatásán túl az államnak átfogó lakáspolitika keretében, az eddigieknél nagyobb szerepet kellene vállalnia a lakásállomány megújításában, akár a korszerűsítési elemek bővítésével, akár olyan célzott fejlesztésekkel, mint egy támogatott bérlakásrendszer kialakítása.

Címlapkép forrása: Getty Images

Koppenhága lövöldözés
Liszicsanszk
Szmogriadó
2022. október 18.
Portfolio Future of Finance 2022
2022. szeptember 6.
Sustainable World 2022
2022. szeptember 7.
Private Health Forum 2022
2022. szeptember 15.
Property Investment Forum 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu
Díjmentes online előadás
Érdemes most beszállni?
Online előadás
Hol érdemes beszállási pontok után kutatni?
Szmogriadó