2021-ben az EU-tagországok között Magyarországon emelkedtek a lakásépítési költségek a legnagyobb mértékben, közel 16 százalékkal – derül ki az MNB legújabb, Lakáspiaci Jelentéséből. A háború következtében ismét emelkedni kezdtek a nyersanyag- és energiaárak, valamint az ellátási láncokat érintő problémák is fokozódtak, ami a vállalati költségek növekedését eredményezik. Előretekintve további áremelkedés várható, és a háború miatti bizonytalanság következtében az építőipari kereslet is mérséklődhet.
Ezt a Portfolio április végi, Építőipar 2022 konferenciáján is megerősítették a szakértők, akiknek véleményét részletesebben az alábbi cikkekben olvashatjuk:
Kínálati oldalról az építőipar teljesítményét elsősorban a munkaerő- és alapanyaghiány korlátozza. 2021-ben mintegy 20 ezer új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami a kínálat jelentős, 29,5 százalékos visszaesését eredményezte 2020-hoz képest és az átadott új építésű lakások számának csökkenése 2022 első negyedévében is folytatódott. A hazai lakásállomány éves megújulási aránya 0,4 százalékkal az európai mezőny utolsó negyedében helyezkedik el.
A lakásépítések visszaesésében elsősorban az játszott szerepet, hogy az energetikai szabályok eredetileg tervezett szigorítása miatt sok családi házas építkezést előrehoztak 2020-ra, ami egy erősebb bázisévet eredményezett. Ennek hatására a vidéki, természetes személyek által építtetett lakóingatlanok száma 2021-ben 48,7 százalékkal csökkent éves összevetésben. A kiadott új lakásépítési engedélyek száma ugyanakkor 32,7 százalékkal bővült az év során, ami vélhetően főként az ideiglenesen, a 2022 év végéig építési engedélyt szerzett épületek esetén ismételten bevezetett kedvezményes lakásáfának volt köszönhető.
Nem várható gyors javulás
Az engedélyek emelkedő száma ellenére hosszabb távon nem várható fellendülés, sőt, mind a kínálati, mind a keresleti oldalon több tényező is a lakásépítések számának a csökkenését vetíti előre.
Az építőipari vállalatok teljesítményét elsősorban a munkaerőhiány és alapanyaghiány korlátozza. Míg év elején a megkérdezett cégek kevesebb mint harmada számolt be arról, hogy teljesítményét visszafogja az alapanyagok hiánya, addig az orosz-ukrán háború kitörését követően ismét jelentős mértékben emelkedni kezdtek a nyersanyagárak, aminek a hatásai máris érezhetők, a vállalatok 40 százaléka tapasztalt alapanyaghiányt.
A nyersanyagok drágulása mellett a cégeket az energiaárak növekedése is sújtja, ami szintén hozzájárul a vállalati költségek emelkedéséhez. A fennálló szűk keresztmetszetek mellett további problémát okozhat, ha a gyorsuló infláció és a háború okozta bizonytalanság miatt a kereslet is mérséklődni kezd.
A fejlesztők is pesszimisták
Erre minden esély megvan és ahogy a május eleji Lakás Klubon elhangzott, a legnagyobb fejlesztők is számítanak erre.
„A háború és a nemzetközi inflációs helyzet csak hab a tortán az áremelkedések tekintetében – még a telekárak is emelkedtek.” – fogalmazott Szörcsök Gabriella, az Atenor lakóingatlanfejlesztési üzletágának értékesítési menedzsere.
„Minden drágul, a jegybank is védekezik és folyamatosan kamatot emel. Minden abba az irányba hat, hogy a lakásárak tovább emelkedjenek, ahogy mind a bekerülési értékük, mind a finanszírozás is egyre csak drágul. Mindezek mellett azt látjuk, hogy csökkent Budapesten az eladásra kínált lakások száma - az első negyedévben mindössze 700 lakásépítés indult el elsősorban a várakozó álláspont és a hétről-hétre emelkedő árak miatt. Év végére az új építésű lakások kínálata el is fogyhat Budapesten.” - vázolta a képet Görög Áron Konstantin, a Cordia értékesítési Igazgatója.
„Nagyon erős a költségoldali nyomás az árakban, amik a kisebb cégek szintjén nem is feltétlenül kezelhetők – több olyat is láttunk az elmúlt 1-2 hónapban, hogy fejlesztések állnak le. Ez azt jelenti, hogy még kivitelezési oldalról is akadozások vannak. Mindent egybevetve elmondható, hogy az év végére 1,6-1,8 millió forintos négyzetméterárak jöhetnek az új lakások piacán. A magas árak nyomán csökkenni fog a kereslet, de nagy kérdés, hogy az állam mit fog erre lépni - a ZOP-ot például jó lenne visszahozni. A Metrodomnál a 2023-as átadású projektekben a program elindításától májusig az új szerződések 80%-át zöld otthon programmal finanszírozták a vásárlók.” - emelte ki Kricsfalussy Tamás, a Metrodom értékesítési igazgatója.
Balla Ákos, a Bayer Property Zrt. képviseletében nyilatkozva hozzátette, hogy az alapanyagárak és a kamatok emelkedésének hatására
IDÉN LEGFELJEBB FELEANNYI LAKÁS FOG ÉPÜLNI, MINT TAVALY, MIKÖZBEN A KERESLET IS JELENTŐSEN VISSZAESIK MAJD A MAGAS ÁRAK MIATT.
Az infláció, a dráguló hitelezés tehát egyre magasabb árakat eredményez, ami a keresleti oldalt gyengíti, míg az alapanyaghiány, a továbbra is erős munkaerőhiány és a dráguló projektfinanszírozás a kínálati oldalt fogja vissza.
Semmi gond, majd veszünk használt lakást!
Tény, hogy az új lakások kínálata eddig sem volt akkora, hogy a használt lakások adásvételi számaival versenyezzen, de a megoldás nem ilyen egyszerű. A 20 ezer körüli új lakás nagyjából fele épül értékesítési céllal, a többit magánszemélyek, leginkább a fővároson kívül családi házként, vagy néhány lakásos társasházként építik. Eközben évente 150-160 ezer lakás gazdát cserél Magyarországon, vagyis a teljes kereslet több mint 90 százalékát a használt lakások adják.
Az új kínálat szűkössége ugyanakkor a használtakra is hatással lehet. Ahogy a személyautók piacán, ha valaki nem akar egy évet várni egy új autó megérkezésére, dönthet úgy, hogy alternatívaként egy néhány éves használt autót vásárol, úgy a lakáspiacon is egyre többen vannak, akik nemcsak a hosszúra nyúló átadási idők miatt, de a jelentősen magasabb árak miatt is inkább egy jó állapotú használt lakás mellett teszik le a voksukat. Az új és a használt lakások árainak szétválásáról az alábbi cikkünkben írtunk:
Ez a folyamat pedig a használt lakások árát is húzza felfelé, olyan környezetet teremtve, amikor már nem a jó állapot vagy az alacsony energiakibocsátás miatt lesz drága egy lakás, hanem kizárólag azért fizetünk érte többet, mert hiánycikk a piacon. Mindez tovább késlelteti a meglévő lakásállomány egyébként is alacsony minőségének javulását. Összegzésként továbbra is azt tudjuk mondani, amit már korábban is sokszor hangsúlyoztunk, hogy, ha a globális trendek alól nem is tudja kivonni magát Magyarország, a fejlesztők és egyes társadalmi csoportok lakásvásárlási támogatásán túl az államnak átfogó lakáspolitika keretében, az eddigieknél nagyobb szerepet kellene vállalnia a lakásállomány megújításában, akár a korszerűsítési elemek bővítésével, akár olyan célzott fejlesztésekkel, mint egy támogatott bérlakásrendszer kialakítása.
Címlapkép forrása: Getty Images
