Három hónappal ezelőtt még 1,2 millió forint volt a kínálati négyzetméterár a budapesti új lakások piacán, mostanra viszont az 1,27 millió forintot közelíti az átlagos négyzetméterár, ami közel 6 százalékkal magasabb, mint a márciusi érték, miközben a
a tavaly májusihoz képest 28 százalékos a fővárosi drágulás.
Az előző negyedévhez hasonlóan most is gyorsabban nőttek az árak Budán, mint a város többi részén, az ottani 10 százalékos emelkedés hatására már meghaladta az 1,5 millió forintot az átlagos budai négyzetméterár.
Alig akadt olyan új építésű ingatlan, ahol csökkentettek volna a vételáron. A tipikus áremelés összege 5 és 10 millió forint közé esett, de a lakások 13 százalékánál 10 millió forintnál is többel nőtt a vételár március óta. Az átlagos áremelés 7 százalékos volt, de a kínálat egytizede esetén a korrekció mértéke meghaladta a 15 százalékot is.
Az alacsony kínálat hatására Angyalföldön esett vissza leginkább az értékesítés, de még így is a lakások 22 százalékát ebben a kerületben található fejlesztésben adták el. A legnagyobb felzárkózást Újbuda és Józsefváros mutatta az előző negyedévhez viszonyítva, ahol a lakások 21, illetve 17 százalékát értékesítették idén tavasszal, míg Külső-Pest (19%) és Buda egyéb területeinek (11%) részesedése csökkent.
A kisebb lakások részesedése nőtt az értékesített állományban az idei évben: az összes eladott lakás 13%-a egyszobás, 47%-a kétszobás volt.
Az átrendeződést jelentősen befolyásolják az emelkedő árak és kamatok, ami miatt egyre többen kénytelenek kisebb ingatlant vásárolni, emellett az idei évre jellemző, erősebb befektetői kereslet is ebben a szegmensben csapódott le. Ennek is szerepe lehet abban, hogy egy új építésű lakás átlagos ára ma már több mint 92 millió forint a fővárosban, míg fél évvel ezelőtt ez még csak 76 millió forint volt, vagyis - mivel a kisebb lakásokat vásárolták inkább a vevők - a kínálatban lévő lakások átlagos alapterülete is növekedett.
Íme a kerületi árrangsor
Az előző negyedévhez képest az I. és a XII. kerület is megelőzte a II.-at, előbbi kettőben 2,24, illetve 2,15, utóbbiban 2,13 millió forint az átlagos négyzetméterár.
Ahogy a használt, úgy az új lakások esetében is a belvárosi kerületek drágultak a legkisebb mértékben, így az V. kerület 1,94 millió forintos négyzetméterárával lekerült a dobogóról. Ezt a VI. kerület követi 1,63 millió forinttal, majd a XI. kerület következik, ott 1,43 millió forint az új lakások átlagos négyzetméterára. Fontos megjegyezni, hogy bizonyos kerületekben nagyon lecsökkent a kínálat, az V. kerületben mindössze 7 darab lakáshoz míg az I., XX. és XXII. kerületekben is csak 10 és 20 közötti új lakáshoz tartozott kínálati ár.
Mostanra mindössze kilenc olyan kerület van, ahol még nem éri el az egymillió forintot az új lakások átlagos négyzetméterára, és mindössze egyetlen kerületben marad 900 ezer forint alatt: a XXIII. kerületben 860 ezer forint az átlag.
Itt volt a legnagyobb a drágulás
Fővárosi átlagban egy év alatt 28 százalékkal mentek feljebb az árak, bizonyos kerületekben azonban ennél jelentősen nagyobb volt az áremelkedés. Az I. kerületben - feltehetően a szűk kínálatnak is köszönhetően - közel 50 százalékkal drágábban lehet ma új lakást találni mint tavaly ilyenkor, de a XI. kerületben is 40 százalék feletti volt az áremelkedés.
A belvárosi kerületekben viszont úgy tűnik, hogy egyelőre megpihentek az árak, a VI. és a VII. kerületben nem volt mérhető áremelkedés, az V. kerületben pedig 5 százalékkal még vissza is estek az árak, jóllehet itt is lehetnek olyan miniprojektek, amik kínálati árai információ hiányában nem szerepelnek az adatbázisban.
Az elképesztő drágulás mögött olyan tényezők állnak, mint a kivitelezési költségek emelkedése, amit nemcsak az egyre dráguló munkaerő, hanem a covid és a háború óta állandó ellátási nehézségek okozta alapanyaghiány is fűt. Emellett az új lakások magasabb szintű technológiája is a növekvő költségek irányába hat, és nem szabad elfelejteni, hogy a fejlesztés során jelentkező egyéb költségek, például a telekárak is emelkednek. Ezzel együtt feltehetően a fejlesztői árrés sem szűkült, miközben az egyre kisebb kínálathoz képest továbbra is nagyon erős a kereslet. Végül azt is meg kell jegyezni, hogy számos kerületben az alacsony kínálat miatt, ha elindul egy-két különlegesebb elhelyezkedésű, kiugróan drága projekt, az önmagában is erősen felfelé húzhatja az átlagokat.
Az előttünk álló időszakra sem várhatunk azonban árcsökkenést, mivel az infláció és az emelkedő kamatok miatti dráguló finanszírozás még csak most fog megjelenni az árakban. Ezzel együtt a kínálat is tovább szűkülhet, ami az esetlegesen csökkenő kereslet mellett is szinten tarthatja az árakat.
Címlapkép forrása: Getty Images
