Budapest tél fagyás jég
Ingatlan

Befagy-e az ingatlanpiac télen a hatalmas rezsiszámlák miatt?

Rácz Gábor
Az iroda üzemeltetésének költsége egy cég teljes költségvetésében továbbra is csak nagyon alacsony részt képvisel, így az energiaárak elszállása nem feltétlenül jelent nagy bajt az irodák bérleti piacára nézve. A logisztikai ingatlanok esetében trükkösebb lehet a válasz, hiszen itt a cégek költségeinek nagyobb részét teszi ki a csarnok bérleti és üzemeltetési díja, de területcsökkentésről még itt is korai lenne beszélni. A cégek előtt két lehetőség áll az energiaköltségek megfékezésére: egyfelől a lehető legkedvezőbb villamosenergia-beszerzési szerződések megkötése, másrészt az energiafelhasználás optimalizálása. A fenti mondatok a hazai ingatlanpiac egyes fontos szereplőitől származnak, akiket kérdésekkel kerestük meg a kereskedelmi ingatlanok bérleti piacának kilátásai kapcsán. A múlt heti cikkünk után, ezúttal nagyobb hangsúly került az épületüzemeltetés különböző aspektusaira is.

Emelkedő számlák: Bontsuk ketté!

A céges számlál növekedésére vonatkozó kérdést érdemes üzemeltetési költség típusonként külön-külön vizsgálni (energiaköltség és tágabb értelemben vett épületüzemeltetés). A közművek esetében egyértelmű, hogy előnyben vannak azok, akik 2021 első félévében tudtak egy évnél hosszabb áram illetve gázszerződést kötni. Mindkét közmű világpiaci ára robbanásszerű emelkedést mutat év eleje óta, sőt az ellátási bizonytalanság miatt a kereskedők mára nem is hajlandóak fix áras szerződést kötni, csak a mindenkori piaci ár + spread fejében szerződni - mondta megkeresésünkre Madler Attila, a CPI Hungary Eszközmenedzsment igazgatója.

Madler Attila
CPI Hungary, Asset Management Director
 Tovább

Hozzátette, a "soft" épületüzemeltetés (takarítás, kertészet, őrzés, recepció) esetében az eleve nagyon alacsony árrésű, alacsony munkabérű foglalkoztatásról beszélünk, ráadásul a szolgáltatók nagy része alacsony tőkeerővel bír.

Ebben a szegmensben hiába van 2-3 évvel ezelőtt megállapodott fix árképzés, szinte bizonyos, hogy a szerződés futamideje alatt emelni kell azt annak érdekében, hogy a szolgáltatás minősége ne csökkenjen, vagy lehetetlenüljön el.

A műszaki karbantartás, illetve a szakkarbantartás esetében jellemzően tartatni lehet a szolgáltatókkal a tavalyi árakat, de jövőre itt is jelentős emeléssel kell számolni, a szolgáltatás fenntarthatósága érdekében.

A tavaly kötött 1-2 éves szerződés versenyelőnyéről beszélt Csiki László is, a GTC Technical Property- és Asset Management vezetője, aki még elmondta: az idén fixáras szerződéssel rendelkezők komoly változásokkal találják szemben magukat jövőre: a villamosenergia ára közel az ötszörösére emelkedik, és ne feledkezzünk meg a földgáz és távhőszolgáltatás árában bekövetkezett jelentős drágulásról sem.

Válaszút előtt áll a kereskedelmi ingatlanok piaca is, melynek sorsát alapjaiban határozzák meg a rezsiárak és agazdasági környezet. Hogy merre indul innen a piac, az kiderül a szeptember 15-i Property Investment Forum 2022 konferencián! A további részletekért kattints!

Lehetséges megoldások

A CPI szakembere még elmondta, a napi műszaki karbantartás esetében a digitalizáció és az épületfelügyelet modernizációja segíthet az élőerő csökkentésében: minél több rendszerben minél kifinomultabban lehet távolról beavatkozni, illetve minél több intelligens visszajelzést kap a szolgáltató a rendszerek állapotáról, működéséről, várható meghibásodásáról, annál jobban tudja optimalizálni a műszaki létszámot, jobban elkerülhetőek a felesleges kiszállások, bejárásokra, ellenőrzésre fordított idő.

A takarítás, kertészet esetében a robotizáció csökkentheti jellemzően a nagyobb felületek (például mélygarázsok, kiterjedt zöld felületek) élőerős takarítási költségeit, de a finom, aprólékos munkáknál egyelőre ez még nem valódi alternatíva. Intelligens épületfelügyeleti rendszerrel finomhangolható az épületgépészeti berendezések működése, optimalizálható a fogyasztásuk. E mellett a bérlők tudatosabb viselkedésével, az épület tudatosabb használatára való oktatásával a fogyasztási oldalon is elérhető az energiaelvétel csökkentése.

A GTC munkatársa szerint ingatlanfejlesztőként és tulajdonosként két lehetőség van az energiaköltségek megfékezésére: egyfelől a lehető legkedvezőbb villamosenergia-beszerzési szerződések megkötése, másrészt az energiafelhasználás optimalizálása.

Az ingatlanpiac zöld átalakulása és a fenntartható épületenergetika kiemelt témája lesz a szeptember 6-án megrendezésre kerülő Sustainable World 2022 konferenciának. A további részletekért kattints!

Lesznek-e bezárások?

A nemzetközi cégeknek Magyarország még mindig egy költséghatékony desztináció az irodáik működtetésére, de arra számíthatunk, hogy a bérlők óvatosabbak lesznek a szolgáltatási költségeiket illetően, és az energiahatékony ingatlanokra összpontosítanak majd - húzta alá Csiki László jelezve, hogy nem kell jelentős visszaesésre számítani a piacon, de azért lassulás lehet.

Az iroda üzemeltetési költsége egy cég teljes költségvetésének jellemzően kevesebb mint 5-10% százalékát teszi ki. Ennek megfelelően az üzemeltetési költségek drasztikus emelkedése is a teljes céges működési költségvetés 1-2%-kára rúghat.

- hangsúlyozta Madler Attila. Hozzátette, ennél a költségnél még mindig többet jelent, hogy az iroda biztosít a cégnek egy arculatot, és az irodában hatékonyabb a munkavállalók közötti kooperáció, erősebb a vállalati kultúra ahhoz képest, ha a cég teljesen felszámolja az irodáját. Ennek ellenére az épület, a bérlemény tudatosabb használatával, a bérleményen belüli tudatosabb hulladékgyűjtéssel tudnak bizonyos üzemeltetési költség elemeket csökkenteni.

A logisztika esetében elmondta, hogy ott azért más a helyzet. Itt a cégek működési költségének egy jelentős része a csarnok bérleti és üzemeltetési díja, és sok esetben négyzetméterenként néhány tized Eurocent dönt a lokáció kiválasztásakor. Ebben az esetben a telephely csökkentése akkor kerülhet szóba, ha cég a megrendelői szerződéseiben nem tudja az inflációs nyomást érvényre juttatni.

Összességében azért itt is a munkabér emelési kényszer jelenti a nagyobb költség emelkedést, és ez döntheti el azt hogy valaki csökkenti-e a bérleményének a méretét.

Ettől önmagában nem vonnak ki üzemeltetés alól egy komplett, több bérlős épületet, de kis mértékű üresedés növekedés ebből adódóan keletkezhet.

BIF LOFT Irodaház (Bihari)
20 m23230–3410 Ft
BIF Tower
7500 m216–18
Infopark A
1800 m25000–7000 Ft
Szépvölgyi Business Park
0 m211.5–12.5
myhive Átrium Park
1129 m213–17
Óbuda Gate
2350 m211–13.5

Általános kilátások

"Bár kétségtelenül az energiaárak emelkedése a legszembetűnőbb, a kiskereskedelmi bérlők a teljes üzemeltetési költség szintet vizsgálják. Érezhetően szeretnék korlátozni az üzemeltetési költség elszámolását, az euróhoz kötött költségek esetében felső árfolyam plafon alkalmazását, így akarnak kiszámíthatóbb működési költségeket elérni. Ezen kívül a bérleti hosszabbítások időtartama érezhetően rövidül, illetve többszöri, rövidebb időszakra kérnek a bérlők hosszabbítási opciót" - emelte ki a CPI munkatársa.

A kiskereskedelemhez hasonlóan, a logisztika esetébe is a bérelt ingatlan jellemzői, költségszintje meghatározó a cég működési eredményessége érdekében. Ezen épületek épületgépészete jellemzően egyszerűbb, így az üzemeltetési költségen belül a műszaki karbantartási szolgáltatások jellemzően kisebb, míg az energiaárak jellemzően nagyobb arányt képviselnek.

Emiatt a logisztikában a legszembeötlőbb az üzemeltetési költség emelkedése.

Ráadásul a bérbeadók az eleve alacsony, a piac által kiélezett bérleti díjszint rovására nem tudnak az üzemeltetési költségből "kedvezményt” biztosítani. Itt marad a terek kihasználásának további optimalizálása, magas raktárba, vagy modernebb, energiahatékonyabb épületbe való átköltözés. Az irodabérlők esetében az iroda közmű, illetve üzemeltetési költsége a cég telhes működési költségéhez képest elenyésző, és bár szembeötlő az emelkedés,

önmagában az energiaárak emelkedése miatt nem számítunk a bérlői igények változására az irodapiacon.

Hasonló véleményen van a GTC-től Csiki László is, aki szerint azt látni most a piacon, hogy fontos az épületek energiahatékonyságára összpontosítani, és a szükséges beruházásokat megtenni, ezzel a szolgáltatási díjakat kordába tartani, mert ez eszközzé válhat a bérbeadás során, hiszen a bérlők már nem csak a bérleti díjat nézik, hanem az üzemeltetési díjat is.

CTPark Mosonmagyaróvár
18373 m24.5–4.5
HelloParks Maglód
16400 m24.95–4.95
HelloParks Páty
58000 m24.95–4.95
IGPark Kecskemét Dél
20000 m25–5
park22 üzleti park
7671 m25.75–6

Címlapkép: Getty Images

panellakás budapest
Oszkó Péter
generali_shutter-20180605
ffp2 maszk
sarkanyhunor
bolt szamla inflacio draga
tanár iskola tanító pedagógus szomorú

Holdblog Világvége

Mivel sokan hívnak azzal kapcsolatban, hogy akkor most lesz-e államcsőd, meg mi vagyunk-e az új Argentína, meg vegyük-e...

Díjmentes online előadás
Hogyan működik a tőzsde, mik az alapok, hogy válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát?
Díjmentes online előadás
Mire figyelj, ha kezdő befektető vagy!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu
2022. október 6.
Banking Technology 2022
2022. október 18.
Portfolio Future of Finance 2022
2022. október 4.
A Masterplast sztori a tőzsdén!
2022. október 19.
Budapest Economic Forum 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
iroda, irodaépület