Itt a totális összeomlás a lakáspiacon? A történelem valami egészen mást jósol

Kiindulópont: nagy magyar ingatlanpiaci ciklusok az elmúlt 25 évben

Négy jelentősebb ingatlanpiaci ciklust tudunk elkülöníteni az elmúlt 25 évben, melyek 4,5-8,5 évig tartottak.

1. 1998 június – 2003 március:

• 1998 augusztusában csődbe megy Oroszország (az alacsony olajárak miatt) és az ez utáni
• tőzsdei összeomlást követően hatalmas tőke áramlik át pénzügyi befektetésekből az ingatlanpiacra
• ugyan a magyar gazdaság akkori orosz kapcsolódása mélyebb volt a mainál, nem okozott GDP visszaesést az orosz válság rövid távon sem

2. 2004 március – 2008 június:

• a gazdasági növekedés már mérséklődő dinamikát mutat, a bérjövedelmek stagnálnak (nem nőnek infláció felett)
• a rendkívül szerencsétlen, svájci frank alapú hitelezés felfutása ellenére is már csupán az inflációval megegyező mértékű a lakóingatlanárak emelkedése

3. 2008 június – 2013 december:

• a nagy pénzügyi válság hatására masszív gazdasági visszaesés
• a devizahitelezés összeomlása után éveken keresztül minimális a bankok hitelezési hajlandósága (az igen kevés új hitelszerződés is nagyon magas kamatszint mellett valósul meg)
• az ingatlanárak csökkennek

4. 2013 december – 2022 június:

• a hazai ingatlanpiac aranykora
• jelentős GDP növekedés mellett a lakossági jövedelmek megugranak, soha nem látott alacsony kamatszintek mellett az állam jelentős támogatást ad a lakásvásárlásokhoz

Azonos gazdasági környezet – azonos ingatlanpiaci áralakulás

Jelen elemzésünk egyik elsődleges állítása, hogy erőteljesen azonos gazdasági környezet szinte azonos áralakulást eredményez az ingatlanpiacon. Ennek bizonyítására az alábbi táblázatban az előző grafikonon látható első és negyedik ingatlanpiaci ciklus főbb számait érdemes áttekinteni.

Gazdasági és pénzügyi értelemben hosszú távú trendeket (főként eltérő inflációs környezetben) kizárólag az inflációval korrigált, azaz reál értéken érdemes összehasonlítani. Mint a fenti táblázat jól mutatja az 1998-2004 és a 2013-2022 közötti ingatlanpiaci felfutás szinte két tojás hasonlóságát tükrözik:

• nagyon hasonló GDP és reálbér növekedés, hasonlóan alacsony munkanélküliséggel párosulva
• szinte pontosan azonos mértékű átlagos ingatlanpiaci árváltozást eredményez (11,3% és 11,7%)

2008-as válság versus 2023

Előzőek után magától értetődő, hogy a 2008-as válságot követő gazdasági adataira támaszkodva érdemes becslést adnunk az előttünk álló időszak várható trendjeire:

GDP – zuhanás / stagnálás:

2008-at követően: míg egy átlagos gazdasági válság 3% körüli GDP visszaesést hoz, addig a nagy pénzügyi válság 7,7%-os GDP-zuhanást eredményezett másfél év leforgása alatt. Ez követte egy lassú felépülés, aminek a teljes egyenlege a fenti táblázatunkban az öt és fél év alatt bekövetkezett 0,5%/év átlagos visszaesés. Ez utóbbi számnál sokkal meghatározóbb a 7,7%-os zuhanás, ez az ami sokk-szerűen hat minden gazdasági szereplőre és a lakosságra.

2023-ban: a tavalyi év 3. és 4. negyedévében már 0,4%-0,4%-os csökkenést mutatott a GDP (negyedév/negyedév alapon), és vélhetően lesz még egy olyan negyedév, amikor a gazdaság csökken. A ma elérhető gazdasági előrejelzések alapján azonban a csúcspont (2022 második negyedéve) és a várható mélypont (2023 második negyedéve) között a GDP visszaesés nem lesz nagyobb – felfelé kerekítve sem - , mint 2%. Ez még mindig alig több, mint negyede a 2008 utáni GDP visszaesésnek.

Munkanélküliség:

2008-at követően: a válság kirobbanásának pillanatában több, mint duplája a munkanélküliség a jelenlegi szintnek és innen emelkedik további 3,5%-kal, egészen 11%-ig.

2023-ban: 3,6% a kiinduló értéke a munkanélküliségnek és nem találunk 5%-5,5%-nál magasabb előrejelzést. Igen, jól látható, hogy a legpesszimistább előrejelzés is lényegesen alacsonyabb, mint az előző válságidőszak kiinduló szintje. Az 5,5%-os várható csúcs pontosan a fele az előző válság csúcsértékének. (Igen, ez egy igen furcsa csillag-együttállás, ezen elemzés terjedelmi okok miatt azonban ennek magyarázataira nem tér ki. Csupán annyit tennénk még hozzá, hogy Európától Amerikáig is lényegesen alacsonyabb ma a munkanélküliség, mint volt 2008-at követően.)

Infláció:

2008-at követően az infláció sokkal alacsonyabb szinten érte el a csúcspontját. A 7% körüli csúcsérték a mai viszonyok között álomszerűen alacsonynak tűnik. Az ebből származó következtetés azonban nem feltétlenül az, ami elsőre evidensnek tűnik (lásd alább a gazdasági tényezőkből származó árprognózisunkat.)

Bankpiac – hitelezés és kamatok:

2008-at követően: Európa vélhetően legnagyobb devizahitelezési válságát szenvedte el Magyarország, melynek következtében szó szerint megbénult a hitelezés (80%-kal esett vissza az új hitelszerződések értéke a mélyponton). A bankok még magas kamatszint mellett sem voltak igazán hajlandóak hitelt adni (elsősorban a bedőlt hiteleik kezelésére fókuszáltak, néhány bank pedig konkrétan a talpon maradásért küzdött). Az átlagos kamatszint/THM (immár forint hitelek és nem svájci frank hitelekre): 11,6% volt, a csúcsérték rövid időre meghaladta a 15%-ot is

2023-ban: a bankok aktívan hiteleznek, ugyan a hitelelbírálás szigorodott némileg a kedvezőtlenebb gazdasági környezet hatására, de konkrét verseny van a bankok között az új hitelszerződéseket aláíró új ügyfelekért. Ma 450 ezer Ft-os nettó havi családi jövedelemmel alig valamivel több, mint 8%-os kamatszinten lehet lakáshitelt felvenni (és nem mellesleg rendelkezésre állnak támogatott hitelek: Babaváró 0%-os kamattal, CSOK-hitel 3%-os kamattal), így megfizetendő kamatszint sokkal alacsonyabb, mint a 2008-as válság utáni csúcsérték 15%, vagy átlagérték 11,6%. 

Következtetés a jövőre

A fentiekben bemutatott, korábbi válsággal összehasonlítva sokkal alacsonyabb GDP visszaesés és munkanélküliség, valamint kedvezőbb hitelezési és bankpiaci környezet alapján joggal feltételezhetjük, hogy az ingatlanpiaci árcsökkenés nem fogja elérni a 2008-as válságot követő mértéket. Mielőtt erre vonatkozóan konkrét prognózist fogalmaznánk meg, szükségesnek látjuk kitérni a markánsan rosszabb infláció jelentőségére.

Pénzügyi/gazdasági értelemben az árváltozás nem értelmezhető az infláció nélkül. Ha valaminek az ára stagnál, miközben 20% az infláció, akkor ott valós értelemben egy tetemes értékvesztés következett be.

Az átlagember azonban jellemzően az ingatlanhirdetésben szereplő árra fókuszál. Ez alapján azt is gondolhatnánk, hogy a reál (inflációval kiigazított) áraknak a hétköznapi döntésekben egyáltalán nincs szerepe, hiszen senki sem számolgatja ezeket. Közvetve azonban mégis megjelenik az infláció hatása az átlagember szintjén is, hiszen

• béroldalon magasabb infláció mellett (hiába nem éri el azt) a jövedelmek emelkedése is magasabb
• befektetési döntéseknél az átlagember is pontosan fel tudja mérni, hogy 6%-os bérleti hozamot biztosító ingatlanbefektetésbe fogjon, vagy 16%-os kamatot nyújtó állampapírt vegyen

Fontos tényező, hogy az inflációs trend jól láthatóan a következő 2-3 hónapban megfordul a következő tényezők miatt:

• az európai országok többségében már 3 hónapja mérséklődik az infláció
• számos alapanyag és energiahordozó költsége érdemben csökkent az elmúlt hónapokban
• forint árfolyama stabilizálódott/erősödött az euróval szemben (ha a gyengülés fűti az inflációt, az erősödés értelemszerűen fékezi)

A fentiek alapján előrejelzésünk szerint a 2008-as válságot követő, éves átlagos 4,2%-os árcsökkenésnél kisebb, 2,5-3%-os éves árvisszaesés jellemezheti a magyar piacot (a 2022-es év végi értékekhez képest) a következő két évben.

Ez természetesen nem homogén módon fog megvalósulni, a túlépített, 300 nm-es, háromgenerációs, energiazabáló házak ára 10%-ot meghaladó mértékben is csökkenhet. Az elsődleges következtetésünk az, hogy a ma uralkodó hangulat „teljes összeomlás várható az ingatlanpiacon” nem megalapozott. Mindez nem jelenti azt, hogy a közeljövő csupa napsütés lesz. Távolról sem, de nagyon nagy különbség van az 1) összeomlás és 2) a mérsékelt árlemorzsolódás, majd stagnáló árak között. Minden bizonnyal csalódni fognak azok, akik a mai árszinthez képest 25%-kal olcsóbb árakon szeretnének vásárolni 2023 végén. Ilyen típusú árfordulat a sokkal súlyosabb, mélyebb 2008-as válság után sem következett be. Az ingatlanpiac működési logikája alapján az árak lefelé sokkal lassabban mozdulnak, mint felfelé, hiszen az eladók elsődleges vagyontárgyuknak tekintik az ingatlant, sok esetben inkább nem adnak el, de nem, vagy csak kis mértékben engednek az árból.

Ezen a ponton érdemes egy kicsit visszakanyarodni az inflációval kiigazított lakásárváltozáshoz. Kiindulva abból, hogy

• iparági előzetes becslések szerint 2022 utolsó negyedévében a megelőző negyedévhez képest átlagosan 4-5% árcsökkenés bekövetkezett a lakóingatlanoknál (bár a KSH hivatalos statisztikája ennek ellentmondóan inkább stagnálást mutat)
• 2023 egészében egy további 3% árcsökkenés megvalósul
• 2023 végére az infláció (optimistán) 9,9%-ra csökken (feltételezve, hogy az „egyszámjegyű” cél megvalósul)

akkor mindez azt jelenti, hogy 2022 szeptember és 2023 decembere között reálértéken (inflációval kiigazítva) egyészen pontosan 20%-kal értékelődik le átlagosan a hazai lakásállomány. 20% leértékelődés egy egészen markáns átárazódást jelent (2008-as válságot követően 5,5 év alatt valósult meg összesen 35,6%-os reál leértékelődés…)

Mindent egybevetve tehát alacsony mértékű és nem zuhanásszerű árcsökkenés prognosztizálható, mely érdemben nem fog oda vezetni, hogy ma 40 nm-es lakást tudok megvenni, 2023 végén pedig 60 nm-est…

Záró gondolatok

2022 márciusában megjelent véleményemmel szemben (ami már 2022-re pár százalékos árcsökkenést valószínűsített) az összesen 300 milliárd Ft értékben piacra öntött, max. 2,5%-os fix kamatozású zöld hitelek adtak még egy utolsó lökést a lakásáraknak és az érdemi piaci átrendeződés (alacsonyabb tranzakciószám, bizonyos piaci szegmensekben csökkenő árak) csak szeptembertől jelentek meg a piacon.

Végül érdemes kiemelni, hogy a fentiekben megfogalmazott vélemény a ma látható magyar és nemzetközi makrogazdasági környezet mellett érvényes. Amennyiben egy újabb politikai (pl. háborús), vagy gazdasági dráma, összeomlás jelentkezik, akkor a külső környezet érdemi változása miatt az ártrendre vonatkozó előrejelzés szükségszerűen felülvizsgálandó lesz.

Címlapkép: Getty Images