A jelenlegi helyzet nem egyik napról a másikra alakult ki. A távmunka felé való elmozdulás világszerte számos iparágban csökkentette az irodaterületek iránti keresletet, ami az irodaházak és az azok közelében található kiskereskedelmi ingatlanok értékének korrekciójához vezetett. A járvány alatt elterjedt home office gyakorlata miatt nőtt az irodaterületek kihasználatlansága, amit az elmúlt évben - különösen az amerikai IT cégek esetében - bekövetkezett létszámcsökkentések is erősítettek.
Egyre több az üres iroda
Míg az Egyesült Államok irodapiacát a járvány előtt 11-12 százalék közötti üresedési ráták jellemezték, 2021-re ez elérte a 15-16 százalékot, az idei első negyedévben pedig 20 százalék fölé emelkedett.
Ez a folyamat a legnagyobb irodapiaccal rendelkező USA-beli városok mindegyikét érinti, az ország legnagyobb irodapiacával rendelkező New Yorkban is az irodaterületek 16 százaléka üresen áll, de a középső vagy nyugati nagyvárosok között a 25 százalék feletti üresedés sem ritka. Ehhez képest a budapesti 12 százalék körüli érték az amerikai - covid előtti - stabil piacokat idézi.
Az idei első negyedéves kereskedelmiingatlan-piaci jelentések szerint az Egyesült Államokban a vállalatok költségcsökkentési törekvései az év első három hónapjában is folytatódtak, beleértve az elbocsátásokat és az irodaterületek csökkentését. A folyamat leginkább a technológiai cégeket érintette.
Az amerikai irodabérleti volumen 10,7 százalékkal esett vissza az első negyedévben, ami egymást követően a harmadik olyan negyedév volt, amelyben csökkent a kereslet.
Ami a nettó felszívást illeti, a kihasználtság folyamatosan csökken, de ez elsősorban a régebben épült irodaházaknál jelentős. Ezzel együtt az üresedési ráta is folyamatosan emelkedik, az első negyedévben 49 bázisponttal, amivel elérte a rekordnak számító 20,1 százalékot. Az albérletbe adott irodaterületek volumene egy negyedév alatt 10 százalékkal növekedett. A fentiek ellenére azonban a bérleti díjakban még nem látszik érdemi csökkenés, ugyanakkor a régi és a modern irodaházak között hatalmas keresleti és kínálati különbségek vannak.
Ez a folyamat a fejlesztői aktivitásra is erős hatással volt. Az irodaterületek iránti hirtelen jött keresletcsökkenés a fejlesztőket is más szegmensek felé terelte, ami 2023 első negyedévében már az újonnan átadott irodaterületek számaiban is látszott. Míg Budapesten egy erős csökkenés után az idei év első három hónapjában 0,6 százalékkal bővült az állomány, addig a vizsgált amerikai nagyvárosokban többnyire ennél is alacsonyabb, 0,3 százalékos volt a bővülés, de egyes városokban egyáltalán nem adtak át új irodaterületet.
A banki oldal kihívásai
A Silicon Valley Bank és a Signature Bank márciusi összeomlása után nem sokkal a First Republic Bank is megmentésre szorult, ami közvetetten a kereskedelemiingatlan-piac oldaláról is kérdéseket vet fel, miután a kereskedelmiingatlan-piaci hitelezés legnagyobb részét a bankszektor adja, ami az Egyesült Államokban mintegy 2800 milliárd dollárnyi hitelt jelent. Ezzel összefüggésben a befektetők is elkezdték kongatni a vészharangot, Charlie Munger nemrég arra a veszélyre hívta fel a figyelmet, hogy
az amerikai regionális bankok mérlegein túl sok a rossz minőségű, kereskedelmi ingatlanokhoz köthető hitel, ami az ingatlanárak esése során komoly problémákat okozhat.
Különösen a kis és közepes bankok esetében igaz ez, amiknek az ingatlanhitelek 5766 milliárd dolláros piacán 70 százalékos, ezen belül a nem lakáscélú ingatlanhitelek piacán 80 százalékos a részarányuk.
Bár a szakértő szerint a helyzet közel sem olyan súlyos, mint 2008-ban volt, az IMF szerint sincs még vége a bankválságnak. Krisztalina Georgieva, az IMF ügyvezető igazgatója szerint a bankszektor működésének további gyengeségeire derülhet még fény a közeljövőben, hiszen vannak még sérülékeny pontok. Georgieva szerint a gyors kamatemelkedés jelentős szerepet játszott a bankrendszer gyenge pontjainak napvilágra kerülésében, és a folyamatnak valószínűleg még nincs vége, a globális pénzügyi rendszer ellenálló képességét továbbra is teszteli a piac.
A bankok hitelezési feltételei ugyanakkor az utóbbi időben jelentősen szigorodtak, így a szakértők egyetértenek abban, hogy a másfél évtizeddel ezelőttihez hasonló pénzügyi válságtól most nem kell tartani. Az akkori válságot megelőzően az amerikai háztartások GDP-arányos eladósodottsága 63 százalék volt, ez ma 45 százalékon áll,
a kereskedelmiingatlan-piachoz köthető adósság pedig akkor a GDP 25 százalékán állt, ami a tavalyi utolsó negyedévben 17 százalékot tett ki.
És bár az üresedési ráták most is egyre magasabbak, még mindig nem érik el a 2008 utáni időszak csúcsértékeit.
Aggodalomra adhat viszont okot az, hogy a fent említett 2800 milliárd dollárnyi kereskedelmi ingatlanokhoz köthető hitel közel 10 százaléka, 270 milliárd dollár fog lejárni idén, a magas kamatok viszont növelik annak a kockázatát, hogy a kereskedelmiingatlan-piacon a jelzáloghitelt felvevők nem tudják majd refinanszírozni ezeket. Efelé mutat az ingatlanok értékének csökkenése is, ami szintén a tulajdonosok hitelveszteségéhez vezethet. Azon piaci szereplők pedig, akik változó kamatozású hitel mellett finanszírozták a projektjeiket, a megnövekedett költségek miatt kerülhetnek nehéz helyzetbe, ezt bizonyítja a nemteljesítő hitelek arányának növekedése is, jóllehet ez még így is alacsony szinten áll.
A válságokat általában a nem teljesítő hitelek arányának növekedése kíséri, e téren azonban egyelőre jók az arányszámok. A lakáshiteleknek 2010-ben a 11 százaléka volt legalább 30 napos késedelemben, a kereskedelmi ingatlanhiteleknek pedig a 9 százaléka, míg 1991-ben ez elérte a 12 százalékot.
Jelenleg a lakáshitelek mindössze 1,8 százaléka és a kereskedelmi célú ingatlanhitelek 0,7 százaléka van késedelemben, mindkét szám alacsonynak számít.
A kereskedelmi ingatlanok leértékelődése viszont a bankok számára jelent kockázatot akkor, ha az eléri vagy akár meg is haladja a rájuk felvett kölcsönök értékét.
Mennyire kell aggódnunk?
A bajba jutott Credit Suisse kapcsán sokan Európában is aggódni kezdtek, ugyanakkor piaci szakértők szerint ez nem az Egyesült Államokban történt események hatására következett be, nem rendszerszintű problémáról van tehát szó. Ha a fennálló hiteleket a piaci szereplők rendben fizetik és a betétesek sem kezdik el tömegével kivonni a bankban tartott pénzüket, nem várható nagyobb probléma. Akkor viszont, ha a bankok akár a nemteljesítő hitelek, akár a betétesek pénzkivonása miatt hirtelen likviditási hiánnyal szembesülnek, kénytelenek lesznek értékesíteni ingatlanfedezetű hiteleiket, ami a kereskedelmi ingatlanok értékcsökkenése miatt a magasabb LTV-k esetében problémákhoz vezethet, legrosszabb esetben láncreakciót indíthat el.
Összességében viszont a hitelezési feltételek sokat szigorodtak 2008 óta és állami oldalról is sokkal nagyobb figyelem övezi a bankszektor működését, ami alapján úgy tűnik, hogy nagyobb biztonságban van a piac. A történelmi tapasztalatok ugyanakkor azt mutatják, hogy a piaci feltételek gyorsan megváltozhatnak, éppen ezért kiemelten fontos az aktuális piaci mutatók folyamatos nyomon követése és értékelése.
Címlapkép forrása: Getty Images
