Milyen gazdasági változásokra és/vagy állami intézkedésekre lenne szükség ahhoz, hogy ismét növekedni tudjon az adásvételek és a lakásépítések száma?
A legfontosabb a jövőbe vetett hit megléte, amihez Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója szerint az alábbiaknak kell teljesülnie:
- Biztos jövedelem, azaz magas foglalkoztatottság és magas reálbér jövedelem
- Megfizethető hiteltörlesztőrészletek, azaz fogyasztóbarát hitel 5% alatti kamatszinttel, ez most az összes közül a legfontosabb
- Az ország pozitív gazdasági jövőképe, azaz GDP-növekedés és alacsony infláció
- Családalapítás lehetősége, azaz otthonteremtési program(ok)
- Kiszámítható hosszú távú gazdasági és szabályozói politika
A lakáspiaci forgalmat – az igények megjelenése után – leegyszerűsítve egyrészt a jelenlegi lehetőségek, másrészt a jövőbe vetett bizalom határozza meg - értett egyet Nagy Gergely, az OTP Bank Nyrt. vállalati régióvezetője, aki szerint a mostani makrogazdasági helyzet és a rövidtávú kilátások is a lakásvásárlással járó elköteleződés ellenében hatnak. A közel egy éve csökkenő reálbérek, a magas infláció miatt megugró megélhetési költségek, ezen belül is a lakásfenntartást érintő rezsidíjak látványos drágulása, illetve az ugyancsak nagyjából tavaly év közepétől a potenciális hitelfelvevők túlnyomó részét eltántorító magas hitelkamatok miatt a lakáspiac lendülete 2022 végére elfogyott, és a forgalom csökkenése mellett a reálárak mérséklődése is elindult. Kilenc év folyamatos, összességében Európa-rekorder áremelkedése után
várhatóan több évre elnyúló korrekcióval számolhatunk, ráadásul a 2024-től új lakástámogatási rendszer is bizonytalansági tényezőt jelent.
A 2022-es forgalom előzetes adatok szerint 140 ezer körül alakulhatott, és 2023-ban további 20-25% közötti tranzakciószám-csökkenés valószínűsíthető. 2023. I. félévében országosan 19%-kal kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma pedig 39%-kal esett vissza. A használatba vett lakások száma a fővárosban 36%-kal csökkent, míg az építési engedélyek számában -17%-os a változás.
A lakáspiaci forgalom – és kis késéssel az árak, majd a lakásépítések – bármilyen irányú alakulását először a makrokörnyezet változása vezeti be. Ezen belül is elsődleges a reáljövedelmek, illetve meghatározó a kamatszintek alakulása, a befektetési céllal vásárlóknál pedig a jövőbeli áralakulás is döntő tényező lehet. A trendszerűen javuló infláció, az újra emelkedő reálbérek, az ismét jellemzővé váló 6-7% körüli kamatszintek hatására növekedésnek indulhat a forgalom, és az ezt követő áremelkedés a befektetőket is visszavonzhatja a lakáspiacra. Ekkorra már nyilván az egyéb pénzügyi befektetések (állampapír, dkj) hozama is mérséklődik annyira, hogy a lakásvásárlás vonzó alternatíva legyen. Meredek emelkedésre ugyanakkor nem számíthatunk majd, hiszen egyrészt a lakástámogatások rendszere jövő évtől szűkül, másrészt ennek tudatában az idei év hátralevő részében (megjósolhatatlan volumenű) előre hozott vásárlásokkal kell számolni.
Huzamosabb ideje prosperáló gazdasági háttér mellett indulhat majd be újra az egyértelmű emelkedő ciklus mind a tranzakciószámban, mind a lakásépítésekben.
Görög Áron Konstantin, a Cordia értékesítési igazgatója szerint mindannyian látjuk, hogy az építőipar jelenleg sajnos gyengén teljesít. 2025-ig nem várhatók érdemi állami beruházások, illetve leálltak az iroda- és hotelfejlesztések is, a logisztikai ingatlanok fejlesztéséhez pedig más kapacitásigény társul.
A gyengén teljesítő építőiparon belül a leggyorsabban a lakásépítéseket lehetne aktivizálni. Erre a legjobb eszköz a támogatott zöld hitel lenne.
Ha ezt A vagy A+ energetikai besorolású, 2024 végi vagy 2025-ös átadású ingatlanokra lehetne igénybe venni, az azonnal élénkítené a piacot, miközben a költségvetést csak később terhelné, ráadásul az áfabevételek révén deficitet sem okozna. A támogatott hitel, mint eszköz, Lengyelországban már jól vizsgázott, sikerült újraéleszteni vele a piacot. A CSOK népesedéspolitikai szempontból jól teljesített – itt arra volna szükség, hogy az összegeket a bevezetés óta eltelt időszakban bekövetkezett lakásár-változásokkal indexálják.
Bár már vannak jelei a kedvezőbb hitelkamatoknak, nehéz pontosan megmondani, mikor kaphat újabb lendületet a lakáspiac - vélekedett Kiss Ákos, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója.
A hitelfelvételi kedv élénküléséhez tapasztalataink szerint a lakáshitelkamatoknak 6-7 százalékos szintre, vagy az alá kell süllyedniük és a vásárlók jövőbe vetett hitének is szinkronban kell lenni ezzel
ahhoz, hogy az ingatlanpiaci tranzakciószám erősödni tudjon. A legutóbbi negyedéves nominális növekedés egyik hajtóereje lehet a fővárosi CSOK kivezetése, ami a fizetőképes kereslet esetében olyan tényező, ami miatt még a kevésbé kedvező kamatkörnyezetben is belevágnak a vásárlók. Természetesen ezek az állami támogatások hatnak mind a keresletre, mind a kínálatra az ingatlanpiacon - hangsúlyozta a szakértő.
Milyen tényezők lehetnek hatással a nominális lakásárak alakulására a következő egy évben? Mi lehet a fő irány?
Kiss Gábor szerint a nominális lakásárak stagnálnak vagy kicsit növekednek az új építésű lakások piacán. A kínálat és a kereslet is drámaian csökken, így egy nagyon alacsony ponton alakult ki most egyensúlyi állapot (Marshall kereszt). Továbbá az inflációs környezetben a költségek növekednek és az eurókockázat is jelentős. Ezen tényezők alapján, amikor egy felfelé ívelő szakasz elindul, várhatóan 2024 első vagy második negyedévében, akkor az emelkedő keresettel nem tud lépést tartani a kínálat, mert az új lakások előállítási ideje 2-4 év. Ezek alapján jövő évtől moderált áremelkedésre számítunk.
Nagy Gergely kiemelte, hogy az MNB adatai szerint, országosan a lakásárszint 2023. I. negyedévében újra 1,2%-kal emelkedett a megelőző három hónaphoz képest, míg az éves nominális növekedési ütem 4,7%-os. Reál értelemben ez 16,5%-os csökkenést jelent. Az éves nominális árdinamika nagy eltéréseket mutat: Budapesten 10,1%, vidéki városokban 9% a növekmény, míg községekben 5,6% a visszaesés. Jelentős hatása van a piaci árszintekre az eladók viselkedésének. Az OTP Ingatlanpont adatai alapján az átlagos alkuszint több mint egy éves folyamatos emelkedés után idén tavasszal országosan már valamelyest mérséklődött, de tendenciáról még nem beszélhetünk. A nominális árszint érezhető visszaesése általában nagyobb összeomlások, sokkok idején fordul csak elő, amiről jelenleg nincs szó.
A következő 1-2 évben az árszint oldalazása várható.
A pozitív irányú elmozdulás alapfeltétele a forgalom érezhető fellendülése és / vagy a lakástámogatási rendszer bővítése lenne, de egyelőre ezekről sem beszélhetünk.
Görög Áron úgy látja, az új építésű lakások esetében nem beszélhetünk árcsökkenésről, sőt, az év egészében 4-5 százalékos nominális emelkedésre van kilátás, de a használt ingatlanok esetében is csak bizonyos szegmensben és minimális mértékű mérséklődés tapasztalható. A 2008-as helyzethez képest sokkal jobb állapotban van a piac, nincs szó zuhanásról, hiszen nincs globális recesszió és nincs óriási mértékű lakossági deviza alapú jelzáloghitel-kitettség sem. Emellett tény ugyanakkor, hogy jelenleg gyenge a keresleti oldal, egyrészt a gazdasági bizonytalanság, másrészt a magas kamatok miatt. A magasabb hitelkamatok a saját részre vásárlókat fogják vissza, a magas állampapírhozamok pedig elszívták a befektetőket a lakáspiacról. Érdekesség ugyanakkor, hogy a magas lakáshitelkamatok nem kis részben csak lélektani gátat jelentenek, hiszen később, alacsonyabb kamatok mellett ezek a hitelek refinanszírozhatók, ráadásul már ma is alacsonyabb kamat mellett vehető fel hitel, mint azt elsőre a vásárlók zöme gondolja.
Kiss Ákos is egyetértett abban, hogy a lakáspiac fellendüléséhez gazdasági növekedésre van szükség. Ennek hatására a stagnáló új építésű termékek ára nem csak nominálisan, hanem reálértékben is erősödhet. Ehhez természetesen a már említett kedvező kamatszint és a gazdaság stabilizálása vezethet.
A lakáspiaci kilátásokkal kiemelten foglalkozunk a Property Investment Forum 2023 konferencia "Laksáspiac: Hullámvasúton a szektor, de ugrásra készen" című panelbeszélgetésén, ahol Nagy Gergely, vállalati régióvezető, OTP Bank Nyrt. moderálásában az alábbi szakértők beszélgetnek:
Görög Áron Konstantin, értékesítési Igazgató, Cordia
Kiss Ákos, ügyvezető igazgató, Property Market Kft.
Kiss Gábor, ügyvezető igazgató, Metrodom Kivitelező Kft.
Lipták Zsuzsa, ügyvezető, OTP Otthonmegoldások Kft.
Kik most az új lakást vásárlók legfőbb csoportjai?
Az alacsony keresleti szint mellett a befektetők aránya növekedett, hitelből nem vásárol senki sem - világított rá Kiss Gábor.
Nagy Gergely kiemelte, hogy a tavaly ősszel megindult trendforduló után az idei első fél évben mélyrepülésbe váltott az újlakás-piac, mind a beruházók, mind a lakásvásárlók visszafogták piaci aktivitásukat. A legfrissebb OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép adatai szerint, az idei első hat hónapban 96 új, kétlakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el a fővárosban, melyek keretében mintegy 1650 lakás épül. Ez a megelőző félévhez képest 60%-os, a tavalyi első félévvel összevetve 30%-os csökkenést jelent. Ennél kisebb volumen legutóbb 2015 első felében került piacra, amikor is öt évnyi tetszhalott állapot után éppen csak beindultak az új projektek. A fő keresleti indikátor, az eladott új társasházi lakások száma az adatbázis szerint, idén június végéig csupán – az új kínálattal közel megegyező – 1570 volt. Ez a megelőző félévhez képest 25%-os, 2022 első félévéhez képest közel 60%-os visszaesés. Ilyen alacsony értékesítési volument utoljára három éve, a Covid első hullámának betörésekor, azt megelőzően pedig 2014 második félévében láthattunk. 2023-ban, a jelenlegi adatok szerint – a korábban megkezdett projektek időben elhúzódó kivitelezési munkálatai miatt – a tavalyinál több, mintegy 7400 új társasházi lakás átadására számíthatunk Budapesten. Emellett 2024-re is már 4800 lakást tartalmaz az OTP adatbázisa, és mintegy háromezret 2025-2026-ra is, ugyanakkor ezek a számok érezhetően elmaradnak a korábbi években jó előre bejelentett átadásoktól. Mindeközben az azonnal költözhető eladatlan lakáskészlet növekvő tendenciát mutat, és az első félév végére 820 darabon állt, ami valamivel több az elmúlt tíz év átlagánál. Emellett ötezer már építés alatt álló ingatlan adja a kínálat gerincét.
A lakástámogatási rendszer jövő évtől bevezetett szigorításai elsősorban a (nagy)városi és budapesti újlakás-vásárlókat érintik majd hátrányosan. Így körükben várható valamekkora keresletélénkülés az év hátralévő részében, noha az összpiaci keretfeltételek jelenleg egyáltalán nem kedvezők. A befektetési céllal, akár teljesen saját forrásból vásárlók esetében az egyik legfőbb tényezőt jelentő jövőbeli árnövekedési potenciál jelenleg teljesen megjósolhatatlan, miközben ugyanakkor a kínálati lakbérek két és fél éve nagyjából folyamatosan nőnek. Ilyen piaci környezetben jelenleg az egyedi, különleges, piaci versennyel nem érintett projektek és lokációk számíthatnak némi érdeklődésre. Nehéz ugyanakkor pontos képet kapnunk a kínálatról, hiszen több éve egyre erősödő trend, hogy a beruházók csak az építkezés látványos előrehaladtával, kisebb beruházásoknál akár csak a használatba vételt követően rakják piacra lakásaikat - hangsúlyozta.
Görög Áron szerint egyrészt azok vásárolnak most, akiknek az élethelyzetükből fakadóan muszáj lakást venniük, mert például bővül a család. Mivel a lakásárak jelenleg nem követik az inflációt, reálértéken most kedvezőbb áron lehet új építésű ingatlant vásárolni, ráadásul most a vevők jobb alkupozícióban is lehetnek bizonyos esetekben – mindezzel az új projektek előértékesítési szakaszában érdemes igazán kalkulálni, hiszen a későbbi fázisokhoz képest ekkor a legkedvezőbbek az árak.
Kiss Ákos is úgy látja, hogy most a piacon jellemzően inkább azok a vevők aktívak, akik kevésbé tudnak várni, vagyis élethelyzetükből adódóan adnának vagy vennének ingatlant: bővül a család, házasodnak. De ha már mindenképpen lépniük kell, felértékelődnek az olyan szempontok, mint az energiahatékonyság, fenntarthatóság.
Mikor élénkülhet fel ismét a lakáshitelezés?
Kiss Gábor szerint a vevői hitelezés 6% alatti értéknél fog megindulni, erre van a múltból több tapasztalat. Az érdemi hitelezés azonban csak 5% alatti szinten várható.
Nagy Gergely arra hívta fel a figyelmet, hogy a hitelezés élénkülése inkább egy fokozatos, hosszabb időtávon értelmezhető folyamat lesz, mintsem egy szűk időszakhoz köthető felfutás, amiben számos szempont együttese játszik majd szerepet. A hitelpiacot keresleti oldalon jelenleg erősen visszafogja a háztartásokat érintő inflációs nyomás, illetve a magas hozamszintek miatt keletkező adósságszolgálat megnövekedett mértéke.
Ahhoz, hogy a korábbi növekedési dinamika visszatérjen, értéktartó bérekre, és 2-4% körüli hozamkörnyezetre van szükség.
Az, hogy hogyan alakul a piac nagyban függ a makrogazdasági helyzettől, ha sikerül az inflációt egyszámjegyűre csökkenteni, akkor elképzelhető egy piaci élénkülés a lakáshiteleknél is.
Görög Áron hozzátette, hogy pozitív fordulatot a gazdasági növekedés beindulása, a bizonytalansági tényezők eltűnése, a kamatok csökkenése eredményezhetne. Erre az élénkülésre – ha nem történik érdemi állami beavatkozás – a jövő év második felére van kilátás.
Kiss Ákos szerint viszont már láthatók pozitív tendenciák. Csökkenő pályán van az infláció, és közép-rövid távon visszatérhet a kamatkörnyezet a régi mederbe, ahol már reális lehetőség lesz hitelt felvenni.
Címlapkép forrása: Shutterstock
