haz shutter
Ingatlan

Berobbantja a CSOK Plusz a szenvedő lakáspiacot?

Futó Péter
Ahogy korábban írtunk róla, szerda este kiderültek a CSOK Plusz részletei, melynek értelmében minden eddiginél nagyobb összegű kamattámogatott lakáshitelt és hozzá tartozó hitelelengedést vezet be a kormány. A 2024. január 1-jétől érvénybe lépő intézkedés a lakáspiacra is jelentős hatással lesz. Hogy pontosan milyen formában hozhat élénkülést, arról a piac szakértőit kérdeztük.

Az új konstrukció a babaváró hitelhez lesz hasonló, az idén még elérhető "városi" CSOK-kal szemben szűkebb kör fogja tudni igénybe venni. Bár egyes kérdések még tisztázatlanok, azt már tudjuk, hogy lesznek szigorítások és kedvező változások is. Előbbihez sorolható, hogy

  • meglévő gyermekek után nem igényelhető,
  • egyedülállók és élettársak nem, csak házastársak vehetik fel,
  • vissza nem térítendő támogatás helyett kamattámogatott hitel lesz,
  • 80 millió (első lakás), illetve 150 milliós (nem első lakás) ingatlanértékig igényelhető,
  • telekvásárlásra nem igényelhető.

Kedvező változás viszont

  • a hitelelengedés mértéke,
  • hogy átmenetileg idősebb nők is igénybe vehetik,
  • az alacsonyabb önerő,
  • az első évben nem kell tőkét, csak kamatot fizetni,
  • a gyermek érkezésekor egy évig kérhető moratórium.

Lakáspiaci hatások

Arról, hogy ennek milyen hatása lehet a lakáspiacra nézve, több szakértőt is megkérdeztünk.

Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója elmondta, hogy ezúttal ugyanaz a szabály vonatkozik a használt és az új lakásokra is, miközben eddig az új lakásoknak nagyobb volt a támogatástartalma. Hasonló kamattámogatás korábban a Zöld Otthon Program (ZOP) keretében volt elérhető, most viszont nincs a lakásokkal szemben energetikai elvárás. Ezek alapján

inkább az olcsóbb, használt lakások felé terelődhet a támogatás felhasználása, ahol a gyenge pozíciójú, sokszor energetikailag rossz minőségű lakások cserélnek majd gazdát, de természetesen lesznek újlakás-tranzakciók is.

A legtöbb új lakás vétele mögött egy használt lakás eladása áll, így a használt lakások forgalmának növekedése áttételesen jelentős késedelemmel hat majd az újlakáspiacra. A használtlakás-piaci tranzakciók viszont nem generálnak gazdasági növekedést, miközben az új lakások építése magas multiplikátor hatású, jelentős GDP-növelő tényező. Az MNB szerint 10 000 új lakás építése 0,9%-os GDP-növekedést jelent. Egyelőre sok még a kérdés, a CSOK-hoz kötött illeték- és áfa visszaigénylés sem tisztázott - tette hozzá.

Madurovicz-Tancsics Tünde, az ELTINGA elemzője kiemelte, hogy jelentős változást jelent a korábbi CSOK-hoz képest, hogy legalább egy gyermek előre vállalása szükséges a CSOK Plusz felvételéhez, illetve az új rendszer kamattámogatott hitelt jelent, az eddigi vissza nem térítendő támogatás + kamattámogatott hitel konstrukcióhoz képest. A korábbi esetben a vissza nem térítendő támogatás önerőként felhasználható volt, most viszont a vásárlóknak maguknak kell biztosítani teljes egészében az önerőt. Az előre vállalt gyermekek előírása miatt a korábbi támogatási rendszerrel élők körének jelentős része kizárásra került az új rendszer szerinti igénylői körből. Akik azonban jogosultak maradnak, és a szükséges önerőt elő tudják teremteni, nagy könnyítéssel számolhatnak a jelenlegi nagyon magas hitelkamatok mellett.

Véleménye szerint szintén kedvező lehet, hogy 2 gyermekeseknél a hitelből 10 millió forintos összeg vissza nem térítendő támogatássá válhat, míg három gyermeknél 20 millió forint. Korábban csak utóbbiaknak volt lehetősége a 10 millió forintos vissza nem térítendő támogatási összeggel élni, de csak akkor, ha új lakást vásároltak (használt otthonok esetén az összeg ennél jóval szerényebb volt). Egyelőre kérdéses, hogy a használt és új lakásokra egyaránt ugyanezen feltételek vonatkoznak-e, előbbiek esetében a biztosított magas összegek lehetővé tehetik a nagyvárosokban a teljes egészében kedvezményes hitelből történő vásárlást az önerő mellett.

Egyelőre az előzetesen ismertetett ármaximumok sem jelentenek sok helyen valós korlátozást, Budapesten azonban már előfordulhatnak olyan kerületek, ahol az újlakáspiacon a vásárlók számára a korlát valóssá válik: az első lakást vásárlókra vonatkozó 80 millió forintos összeg például több kerületben a magas átlagárak alapján csak kisebb, a korábbi alapterületi határoknak már nem megfelelő otthon vásárlását teszi lehetővé. Ha azonban nem élnek az elsőlakás-vásárlóknak járó plusz kedvezménnyel, akkor a budai és belvárosi helyszíneket kivéve a jelenlegi új lakás átlagárak mellett nagyobb ingatlanok vásárlása is belefér a 150 millió forintos értékhatárba.

Mivel csak korlátozott vásárlói kör számára jelent nagy segítséget a CSOK Plusz, ezért a keresletre gyakorolt hatását nézve sem számítunk arra, hogy drasztikusan növelné a lakásvásárlók számát.

Az elsőlakás-vásárlói csoport ugyanakkor megerősödhet a lakáspiacon, hiszen az új rendszer számukra nagyon kedvező feltételeket nyújt az eddigiekhez képest, például egy gyermek vállalása esetén is lehetőség van magas összegű, kedvezményes hitelhez jutni, ami eddig számukra nem állt rendelkezésre - összegezte a szakértő.

December 5-én a Property Awards 2023 díjátadón kiderül, melyek voltak az elmúlt egy év legfontosabb ingatlanpiaci teljesítményei. Részletekért kattints!

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint mindenképpen jó hírként értékelhető, hogy a megszűnő CSOK helyére új támogatási forma lép, mivel az állami támogatások általánosságban kedvezően hatnak a lakáspiacra. A részletszabályok hiányában most még van több nyitott kérdés, amik nehezítik az intézkedés várható hatásaira vonatkozó becsléseket, például, hogy változik-e a kamat, ha nem érkezik meg a vállalt gyerek, és ha igen, hogyan. A CSOK Plusz, ellentétben a CSOK konstrukcióval egy kamattámogatott hitel, így igénybevételéhez mindenképpen szükséges, hogy rendelkezésre álljon a megfelelő jövedelem, ami csökkentheti a potenciális igénylők körét.

Ugyanígy kérdéses, hogy a CSOK Plusz milyen ingatlanokra lesz igényelhető, ez alapvetően befolyásolja, hogy a piac mely szegmensében okozhat keresletnövekedést az új támogatási forma. A szerda este ismertetett jellemzői alapján az ugyanakkor feltételezhető, hogy a CSOK Plusz konstrukció által megszólított vásárlói kör a CSOK-hoz képest szűkebb lesz, így nem várható, hogy az intézkedés gyökerestül forgassa fel a lakáspiacot, ugyanakkor segítheti, hogy az a vártnál hamarabb mozduljon ki a jelenlegi gödörből.

A CSOK Plusz kedvezményes kamatozása és az első lakás vásárlásánál életbe lépő 10 százalékos önerő könnyítheti a fiatalok lakáshoz jutását, azonban kérdés, hogy a megszólított réteg mennyire lesz vevő erre a konstrukcióra, figyelembe véve a gyerekvállalási kötelezettséget, illetve az alacsony önerő melletti, akár jelentős eladósodás lehetőségét. Arra számítunk, hogy év végéig megnő az érdeklődés a már csak 2023. december 31-ig, meglévő és vállalt gyermekek után egyaránt igényelhető, vissza nem térítendő támogatás és CSOK hitel iránt - hangsúlyozta.

Új lakás keresőTOVÁBB AZ ADATBÁZISRA
BudaPart
29–124 m20–0 M Ft
Budai Walzer II. ütem
44–102 m258–136 M Ft
Elite Park 2-3
28.74–109.44 m242.74–149.89 M Ft
Metrodom Green
31–128 m253–253 M Ft
VABA Apartments
29–74 m238.85–94.2 M Ft
Waterfront City III. ütem
28–85 m252.6–169.9 M Ft

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a CSOK Plusz két ok miatt sem hozhat rövid távon komolyabb drágulást az ingatlanpiacon. Egyrészt a lakáspiacról az elmúlt másfél évben a vevők 40 százaléka eltűnt a magas hitelkamatok miatt, aminek következtében az árak csökkenésnek indultak. A CSOK-os vásárlók pedig eddig is kevesebben voltak, mint a lakástámogatás nélküli vevők, ráadásul a jövőre hatályba lépő CSOK Plusz már csak a gyermeket vállaló családok számára lesz elérhető. Azt sem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy

a CSOK Plusz alapesetben egy visszafizetendő kedvezményes hitel, amit az eladók sokkal kevésbé tudnak beárazni, mint egy vissza nem térítendő támogatást.

Hozzátette, hogy a CSOK Plusz árnövelő hatása bár korlátozott, de a lakáspiaci forgalmat közvetlenül és közvetve is élénkítheti. A magas hitelkamatok miatt leállt a lakáspiaci körforgás, mert a hitelből vásárló vevők hiányában azok sem tudtak továbbköltözni, akik hitel nélkül, de a meglévő lakásuk eladásából finanszírozták volna következő otthonukat. Ha a CSOK Plusznak köszönhetően több ezer elsőlakás-vásárló fiatal és nagyobb otthonba költöző család jelenik meg az ingatlanpiacon, akkor az újraindíthatja a lakáspiaci folyamatokat. Ezzel pedig azok az eladók is jól járhatnak, akik nem vesznek igénybe állami támogatást a továbbköltözéshez.

Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője úgy látja, az eddigi bizonytalan támogatási hírekhez képest nagy lökést adhat az otthonteremtési céllal vásárlóknak a CSOK Plusz támogatási rendszere, amely fix 3%-os államilag támogatott kamattal kínál hitellehetőséget a családoknak, gyermekszámtól függően 15, 30 vagy 50 millió forint értékben.

Az újra aktív vásárlóréteg az ideihez képest akár 10-20 ezerrel több lakástranzakciót eredményezhet 2024-ben a piacon.

„Az aktívabb piac természetesen az árakra is kihathat, várakozásaink szerint ez legalább az infláció mértékével megegyező árnövekedést jelenthet a 2024-es piacon, így az eddig enyhén csökkenő, stagnáló árak újra felfelé indulnak. Az idei év hátralévő 2 hónapjában a már meglévő gyerekekkel rendelkezőknek és a támogatással nem érintett vásárlóknak érdemes dönteniük. A kínálat jó a jelenlegi piacon és a meglévő támogatási rendszerek sokaknak még mindig jobb feltételeket biztosítanak, ráadásul idén a vevők közötti verseny is visszafogottabb a következő évi várakozástól” – tette hozzá a szakértő.

Címlapkép forrása: Shutterstock

nav nemzeti ado- es vamhivatal
grönland
orosz útlevél stock
tőzsde
bét
Pfizer oltás
Tanfolyam
22+1 órás komplex tanfolyam, ahol a tőzsdei kereskedés és befektetés alapjait sajátíthatod el.
Könyvajánló
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu
2024. március 19.
Agrárium 2024
2024. március 7.
Property Warm Up 2024
2024. március 20.
Portfolio-MAGE Járműipar 2024
2024. április 11.
Vállalati Energiamenedzsment 2024
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Ez is érdekelhet
egyetem phd doktorandusz