Mire figyeljünk nagyon, mielőtt elkezdődne a rákosrendezői fejlesztés? - Íme három európai példa
Ingatlan

Mire figyeljünk nagyon, mielőtt elkezdődne a rákosrendezői fejlesztés? - Íme három európai példa

Vélemények tucatjai feszültek egymásnak az elmúlt hetekben, hónapokban a Rákosrendezőre tervezett fejlesztés kapcsán. Bár konkrét tervek még nem készültek a területre, az eddigi kommunikáció alapján egy felhőkarcolós negyed megvalósítása van kilátásban, amihez a fejlesztőnek is megvannak a referenciái. Az épületek magasságán túl azonban kevesebb szó esik a funkciókról és azokról a részletekről, amik az új városrész élhetőségét meghatározzák. Az alábbiakban három különböző, de hasonló volumenű városnegyed-fejlesztést mutatunk be Európából, melyek között egy bécsi, egy stockholmi és egy belgrádi projekt is szerepel. Emellett egy urbanisztikai szakértőt is megkérdeztünk arról, hogy az épületek kialakításán és a funkciókon túl mire kellene még odafigyelni, mielőtt elkezdődik a fejlesztés.

Más nagyvárosokban is van arra példa, hogy egy funkcióját vesztett barnamezős terület a felújítás után újra megteljen élettel. Nem mindegy azonban, hogy ezt hogyan valósítják meg. Vannak nagyon jó és kevésbé jó példák, de szinte mindegyikben közös, hogy a fejlesztési koncepció és annak megvalósítása bizonyos fokú nézeteltérésekhez vezetett. Hogy milyen jó megoldások vannak Európában, és milyen ellentétek merülhetnek fel, azt három, a Rákosrendezőhöz hasonló volumenű európai példán keresztül mutatjuk be.

Bécs - Nordwestbahnhof

Nem kell messzire menni Budapesttől, hogy megtaláljuk az első példát. Bár a bécsi pályaudvarok közül a Nordwestbahnhof volt a második legforgalmasabb egykor, a vasúti személyszállítás már az 1950-es években megszűnt és mára a teherszállítás is elvesztette jelentőségét. 2006-ban az ÖBB - mint a telek tulajdonosa - úgy döntött, hogy fokozatosan elköltözteti az áruterminált a pályaudvarról.

A vasútállomás viszont mindössze négy kilométerre található Bécs központjától, így értékes terület egy olyan városban, ahol folyamatosan nő a népesség. Éppen ezért fejlesztési koncepció készült, ami szerint a 44 hektáros telek közepén egy 10 hektáros parkot alakítanak ki, körülötte pedig mintegy bruttó 800 ezer négyzetméternyi ingatlant valósítanak meg 2030-ig. Ez 12 ezer fő számára biztosít majd lakhatást és 5 ezer fő számára munkahelyet.

A területen egy villamosvonal is átvezet, miközben a már használaton kívüli vasúti töltés zöld folyosóvá történő átalakításával egy közel 2 km hosszú, a New York-i High Line-hoz hasonló gyalogos és kerékpáros kapcsolat jön létre az egykori pályaudvar és a Duna között.

A bécsi Nordwestbahnhof projektet rendre a jó példák között említik a hasonló beruházások között, de természetesen itt is voltak viták a megvalósítás körül.

Egyesek szerint a lakásokhoz túl sok garázs épül, ami egyrészt indokolatlanul megemeli a fejlesztési költségeket, másrészt nem ösztönzi a lakókat a tömegközlekedésre. Másik negatív véleményként jelent meg, hogy a fejlesztésben - bécsi viszonylatban - alacsony lesz a szociális bérlakások aránya. Végül azt is többen nehezményezték, hogy a pályaudvar korábbi épületei közül keveset nyilvánítottak műemlékké, és túl sokat lebontottak az egykori építészeti értékek közül.

Stockholm - Hammarby Sjöstad

Egy másik jó példa a stockholmi Hammarby Sjöstad projekt, ami egy, a Sjö-tó mellett található beruházás. Az átalakítás megkezdése előtt a terület Norra Hammarbyhamnen és Södra Hammarbyhamnen néven volt ismert, ami főként ipari övezetként funkcionált.

Az 1990-es évek elején viszont bemutatták a terület megújítására kidolgozott koncepciót, ami megnyitotta a kaput az újjáépítés előtt. Bár Hammarby Sjöstad déli és keleti része Stockholm belvárosának peremén kívül található, a tervezés szándékosan a városi építészeti elemek mentén zajlott. A tó és a csatorna melletti elhelyezkedés rengeteg rakpartot és sétányt tesz lehetővé a víz mentén, miközben a terület jelentős részét egy park foglalja el.

GettyImages-610229830
Stockholm - Hammarby Sjöstad, Forrás: Getty Images

Bírálók azonban itt is voltak, akik éppen abban látták a problémát, ami a terület élhetőségét adja. Üzleti szempontból úgy vélik,

a sok zöldfelület és sétány miatt az egy lakható négyzetméterre jutó bekerülési költség irreálisan megdrágította a projektet.

Látszik tehát, hogy nem elég a jó koncepció, üzletileg is célszerű az egészséges kompromisszumokra törekedni.

Belgrád - Waterfront

Végül ismét visszatérve egy szomszédos országba, a belgrádi Waterfront beruházást érdemes tanulmányozni. Ez egy 3,5 milliárd eurós, társasházakból, szállodákból, irodaházakból, üzletekből, parkokból és utakból álló projekt, aminek látványát egy hatalmas felhőkarcoló uralja.

A fejlesztője ugyanaz az Abu Dhabi-i székhelyű Eagle Hills, amellyel a magyar kormány nemrég együttműködési megállapodást írt alá a Rákosrendező pályaudvar fejlesztéséről.

A cég tulajdonosa Mohamed Alabbar, akinek nevéhez korábban a világ legmagasabb és Dubaj leghíresebb épületének, a 828 méteres Burdzs Kalifának az építése, valamint a - szintén Dubajban található - világ legnagyobb bevásárlóközpontjának megvalósítása köthető.

A belgrádi beruházás 1,77 négyzetkilométeres területének központjában sűrű beépítésű, sokemeletes épületek állnak, amit a közepén egy csavart üvegtorony ural. A mintegy 6000 lakás mellett a terv része volt a Balkán legnagyobb bevásárlóközpontjának megépítése is, ami egy szappanbuborék-szerű kupola alatt kapott helyet a folyótól távolabbi, használaton kívüli vasúti területen.

A 140 000 négyzetméteres bevásárlóközpont mintegy kétszer nagyobb, mint Budapest legnagyobb bevásárlóközpontja.

Bár Belgrádban, főként a Száva folyón túli részeken, már az 1950-es évektől elkezdtek megjelenni a brutalista építészet elemei, azok még az akkori központosított állami tervek részeként valósultak meg. Mára viszont felváltották ezeket a magánszektor beruházásai, ami szintén sok kérdést felvet.

A Waterfront projektet már az induláskor sok bírálat érte, és a helyi lakosság is nagyon megosztott a fejlesztéssel kapcsolatban. Vannak, akik a virágzó jövőt látják benne, míg mások megdöbbentek a projekt városhoz nem illeszkedő látképén. Az ellenzők közül sokan annak gazdasági vagy társadalmi előnyeiről sincsenek meggyőződve, és az egész mögött korrupciót feltételeznek. A projekt bírálói szerint a vízparti sétány építési munkái építési engedély nélkül kezdődtek, miközben a helyiekkel sem konzultált a fejlesztő. Sokan úgy gondolják, a társadalmi igényeket sem vette figyelembe a befektető, a környékbeli családokat pedig előzetes figyelmeztetés nélkül, néhány nap alatt lakoltatták ki.

GettyImages-1516320879
Belgrád - Waterfront projekt, Forrás: Silas Stein/picture alliance via Getty Images

Rákosrendező: miért is Dubaj?

Az utóbbi időben a Rákosrendező újrafejlesztéséről szóló írások rendre azzal foglalkoztak, hogy szerzőik szerint mit és hogyan kellene kezdeni a Budapest egyik aranytartalékának gondolt rozsdaövezeti területtel, ugyanakkor jórészt figyelmen kívül hagyták a mini-, majd maxi-Dubajra vonatkozó kormányzati kommunikáció elemeit - mondta el Ongjerth Richárd, Hild János-díjas urbanista, várostervező, egyetemi oktató.

A szakértő szerint a mai Dubajt létrehozó szándékok túlmutatnak az 1966-ban megtalált olajból hirtelen mértéktelenül meggazdagodottak nagyratörésén, ami mögött a korábbi és a mostani uralkodó stratégiai gondolkodása, hosszútávú víziója rejlik. A néhai Rásid bin Szaid Al Maktúm sejk, és később a trónra lépett két fia ugyanis – felismerve azt, hogy az olaj csak átmeneti időre biztosítja a hatalmas jövedelmeket – globális szinten is jelentős gazdasági központtá kívánta tenni a korábban jelentéktelen emírséget.

Ehhez első lépésben a korábban elmaradott sivatagi királyság korszerűsítésére fordították az egyre több vendégmunkás közreműködésével elért olajbevételeket, a belső viszonyok javítására iskolákat, kórházakat, utakat, modern telekommunikációs hálózatot hoztak létre, a nemzetközi kapcsolatok erősítésére pedig korszerűsítették és jelentősen kibővítették a nemzetközi repülőteret. A következő nagy lépés 1979-ben következett be, amikor átadták a Dzsebel Ali kikötőt, mely a világ legnagyobb mesterséges kikötője volt, és ami – vámmentes területekkel kombinálva – a külföldi vállalatok számára szinte korlátlan munkaerőimportot és exporttőkét biztosított.

Jelentős fellendülést hozott az emírség számára az 1990-es évek elején megindult öbölháború, mivel az Irak által megtámadott korábbi gazdasági központból, Kuvaitból az olaj gazdagságára rátelepült nemzetközi nagyvállalatok tömegesen helyezték át székhelyüket a biztonságos, a nemzetközi nagytőkét szívesen, és felkészülten fogadó Dubajba. Ennek nyomán alakultak ki az olyan vámmentes üzleti negyedek, mint az Internet City, a Media City, vagy a Dubai Investment Park. Ezt fejelte meg az a célkitűzés, ami – gondolva az olaj utáni időkre – a nemzetközi turizmus egyik központjává kívánta alakítani a városállamot. Mindehhez marketing okokból szükség volt azokra a gigantikus, nagyon látványos fejlesztésekre, amelyek a „világ legnagyobb” jelzőivel illethetők.

Toronyházak, irodaházak, szállodák, hatalmas bevásárlóközpontok, luxuslakások, a Pálma-szigetek látványos villanegyedei. A lakosság – főként a beköltözők nyomán – az 1968-as 60 ezerről 2020-ra 3,3 millió főre, a turisták száma pedig 2023-ra 16 millióra nőtt. Budapest látogatóinak száma a 2019-es csúcsévben volt 4,6 millió fő.

A dubaji turizmust illetően viszont az is látható, hogy itt tulajdonképpen a nemzetközi gazdagok gigantikus bulinegyedéről van szó, hiszen a homokos tengerpartok mellett a turisztikai kínálat jórészt nagyszabású bevásárlóközpontokból, tematikus vidámparkokból, és a szállodák szórakozóhelyeiből áll.

A hatalmas ütemű lakás- és üzletközpont-építés menedzselésére indították útjára 1997-ben 100%-os állami tulajdonú cégként az Emaar cégcsoportot Mohamed Ali Alabbar elnökségével,

amely azóta sok különféle cégből álló, a dubaji tőzsdén jegyzett nemzetközi cégcsoporttá nőtte ki magát - hangsúlyozta a szakértő. A vállalat 24,6%-os állami részesedéssel rendelkezik, és Belgrád után most Budapesten is megjelent a rákosrendezői bejelentések mögött.

Ongjert Richárd szerint ennek a fejlődési pályának a tudatában – ismerve a magyar kormány régóta meghirdetett nemzetközi szerepvállalását, a keleti nyitás filozófiájához kötődő korábbi és most futó aktivitásait – érthetővé válik, hogy miért jelent meg az egykori rendezőpályaudvar újrafejlesztéséről szóló miniszteri kommunikációban a látványos magasház, a luxuslakás és a turizmus. Véleménye szerint ugyanis feltételezhető, hogy a hatalmas tőkével rendelkező vállalat, amely hosszabb ideje aktív résztvevője a nemzetközi ingatlanfejlesztés piacának, az Európai Unióban is meg kívánja vetni a lábát, és ehhez talált a magyar kormány szándékaival egyezően olyan területet Budapesten, ahol az üzleti kelet-nyugati hídépítés elképzeléseivel, esetleg újabb letelepedési kötvényekkel kombináltan az EU-n kívüli világ gazdag üzletemberei beléphetnek az EU piacára, egy 100 hektáros területen leképezve a dubaji fejlődést.

A mintegy 10 ezer luxuslakás megvásárlására ugyanis hazai lakók nem várhatók tömegesen – ez Budapest évi lakásépítésének a kétszerese -,

de a Covid óta a budapesti irodapiac ilyen mértékű bővülését sem indokolja a hazai kereslet.

A szakember szerint a terület repülőtéri közvetlen kapcsolatának megteremtése is azért kerülhetett szóba, hogy a távolabbi országokból érkező üzletemberek számára is vonzó legyen a városrész, így viszont fennáll a veszélye annak, hogy a külföldi vásárlók igényei szerint kialakított funkciók - drága szórakozóhelyek, tematikus vidámparkok, luxusszállodák - építése kerül majd előtérbe.

Az első kérdés ezek után tehát nem az, hogy szeretjük-e a magasházakat, vagy hogyan illeszthető be 10 ezer lakás a budapesti városszerkezetbe, hanem az, hogy milyen szerepet szánunk Budapestnek és a budapestieknek a világban, Európában, illetve a saját országunkban - foglalta össze a szakember.

Címlapkép forrása: Silas Stein/picture alliance via Getty Images

RSM Blog

Mit kockáztatunk HR nélkül?

A vállalatok jelentős részének életében meghatározó szerepe van a HR tevékenységnek, mert a jól átgondolt HR stratégia támogatja a munkatársak, megtartását, motiválását, fejlesztését,

Tematikus PR cikk
FRISS HÍREK
NÉPSZERŰ
Összes friss hír
Nem mese ez: rengeteg pénz hullik a magyarokra pillanatokon belül

Pénzügyi vezető elemző

Pénzügyi vezető elemző
Vállalati Energiamenedzsment 2024
2024. április 11.
Sustainable Tech 2024
2024. április 24.
Portfolio Agrofuture 2024
2024. május 23.
GEN Z Fest 2024
2024. május 9.
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél

Ne maradjon le a friss hírekről!

Iratkozzon fel megújult, mobilbaráthírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Infostart.hu

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Tőzsdetanfolyam

Tőzsdei hullámok, vagyonépítés és részvénykiválasztás

22+1 órás komplex tanfolyam ahol a tőzsdei kereskedés és a hosszú távú befektetés alapjait sajátíthatod el. Megismered a tőzsdei ármozgások törvényszerűségeit, megismered a piaci trendeket, megtanulod felismerni a trendfordulókat.

Díjmentes előadás

Tőzsdei megbízások helyes használata

Ahhoz, hogy kereskedni tudj a tőzsdén, a piacra lépés elsődleges feltétele, hogy képes légy a különböző megbízásfajtákat használni. Számos megbízásfajta létezik a piacokon, mi sorra vesszük a legfontosabbakat.

Ez is érdekelhet
Duna_Terasz_Grande_kep_2