Míg Bécs 2018 óta egy év kivételével folyamatosan a legélhetőbb város, addig az Economist Intelligence Unit szerint Budapest legutóbb az 55. helyet szerezte meg. Bár ezzel az eredménnyel is a régiós fővárosok – Prága, Varsó és Pozsony - elé került, az osztrák fővároshoz képest jelentős a lemaradás.
Példa értékű bérlakásrendszer
Bécs szociális bérlakásrendszere az egyik legjobb példa Európában a megfizethető lakhatási kezdeményezések megvalósítására. A mintegy száz éve működő rendszerben a lakosság nagy része számára bérlőként is megvalósul a kiszámíthatóság és a kedvezményes lakhatás. A mostani ideális időszakot azonban egy sokkal rosszabb korszak előzte meg.
Az osztrák főváros népessége a XIX. század második felében dinamikus növekedésnek indult és a lakosságszáma már a XX. század elejére elérte a 2 millió főt. Ebben az időszakban Bécs a világ ötödik legnépesebb városa volt, csak olyan települések előzték meg, mint London, New York, Párizs és Berlin. A gyors népességnövekedés azonban súlyos lakáshiányhoz vezetett.
1917-ben Bécs összes lakásának háromnegyede egy- és kétszobás volt,
így rendkívül zsúfolt, gyakran komfort nélküli lakásokban élt a társadalom széles rétege, de arra is volt példa, hogy két, különböző műszakokban dolgozó munkás ugyanazt az egy ágyat bérelte. Az ágybérlés formája egyébként egy későbbi időszakban - szintén a lakáshiány okán - Budapesten is működött.
Vörös Bécs projekt
Az Osztrák-Magyar Monarchia felbomlása után nem sokkal, 1919-ben, a szociáldemokraták kerültek hatalomra Bécsben, akik - főként a lakhatási problémák miatt - átfogó szociális program megvalósításába kezdtek. Ennek célja az általános társadalmi jólét biztosítása, az oktatás reformja, valamint a lakhatási lehetőségek javítása volt. Ez utóbbi elérése érdekében a főváros – a nem lakott és a bérbe adott lakásokra kivetett adóból – telkeket vásárolt és grandiózus lakásépítésekbe kezdett.
A program eredményeként 1934-re mintegy 60 ezer önkormányzati bérlakás épült, 200 ezer embernek biztosítva a komfortos, minőségi lakhatást. A kedvező szinten megállapított bérleti díjak miatt ez nemcsak lakásprogram, de egyben egy átfogó szociális program is volt, 1934-re a bécsi lakosság tizede önkormányzati bérlakásban élt.
1934 után a program egy időre megszakadt, de 1945 után a hasonló szellemiségű városvezetés folytatta a bérlakásprogramot, ami mellett a város által támogatva szövetkezeti lakások is épültek. 1945 és 1960 között évente bő 4000 önkormányzati lakást adtak át, így 1954-re ezek száma már elérte a százezret. Ezzel együtt a bérlakások átlagmérete is folyamatosan növekedett, az 1950-es évek eleji átlagosan 46 négyzetméterről az 1970-es évek elejére 56 négyzetméterre, az 1990-es évek elejére 68 négyzetméterre, a 2010-es évek elejére pedig 75 négyzetméterre nőtt.
Ma Bécs lakosságának legalább 60 százaléka valamilyen támogatott lakóingatlanban él, az önkormányzati bérlakások száma eléri a 220 ezret, a főváros pénzügyi támogatásával épülő szövetkezeti lakások száma pedig a 200 ezret,
ami együtt a teljes lakásállomány felét teszi ki. Mindez azt eredményezte, hogy a piaci alapú lakbérek is alacsonyabban maradnak, így ez a többi nyugat-európai városhoz képest sokkal kedvezőbb lakbéreket eredményez.
Az önkormányzati, támogatott lakásbérlésben segítséget nyújtó StartWien információi szerint önkormányzati lakást az bérelhet Bécsben, aki legalább 17 éves, két éve ugyanazon az állandó lakhelyként bejelentett bécsi címen lakik, osztrák állampolgár, vagy EU-/EGT-tagállam állampolgára, vagy menedékjoga van, vagy egy harmadik ország állampolgára és letelepedési engedéllyel rendelkezik. Emellett az igényléskor kevesebb jövedelemmel rendelkezik, mint a megadott maximális jövedelemhatár, amit jellemzően a bécsi átlagjövedelem körül állapítanak meg.
A bécsi szövetkezeti lakásokat közhasznú lakásszövetkezetek építik. Ha valaki ilyen lakást szeretne bérelni, gyakran úgynevezett "finanszírozási hozzájárulást" kell fizetnie. A hozzájárulás mértéke a lakás méretétől, korától és elhelyezkedésétől függ. A bérleti szerződés megszűnésével a finanszírozási hozzájárulás nagy részét a bérlő visszakapja.
Altbau és neubau
- Ausztriában az altbau, azaz régi épület kifejezést az 1945 előtt épült ingatlanokra alkalmazzák, melyek teljes egészében a bérleti törvény szabályai alá tartoznak. Ez azt jelenti, hogy az ilyen lakások bérleti díja nem lehet magasabb a központilag meghatározott szintél, kedvező lakhatást biztosítva ezzel széles tömegek számára.
- A neubau pedig az ennél újabb lakásokat jelenti, melyek esetében a bérleti díjakra nem vonatkoznak az altbaura jellemző szigorú szabályok, így, ha valaki befektetési céllal vásárolna ingatlant Bécsben, a magasabb hozamok elérése érdekében célszerű ebből a kategóriából választania.
Mit jelent ez a tényleges bérleti díjakban?
Egy közelmúltbeli lakáskereső is megerősítette, hogy azok juthatnak kedvezményes bérleti díjú lakáshoz Bécsben, akik legalább két éve a városban élnek. A bőséges bérlakáskínálat miatt a rendszer úgy működik, hogy
aki egyszer jogosultságot szerez a kedvezményes bérlésre, élete végéig élhet azzal, függetlenül a jövedelmi viszonyainak későbbi alakulásától.
Ez ugyan elsőre nem tűnik igazságosnak, de szociológusok szerint az, hogy a bérlők között vannak gazdagabbak is, megakadályozza a szegregációt és a szegénység egy helyen történő koncentrációját. Ugyanezt szolgálja az is, hogy önkormányzati bérlakások a város mindegyik kerületében épülnek, így a szegregáció elkerülése mellett az ilyen típusú lakhatás társadalmi megítélése is sokkal jobb, mint más városokban.
A forrásunk által eddig piaci alapon bérelt 90 négyzetméteres lakás bérleti díja 1600 euró (600 ezer forint) havonta, de elmondása szerint ugyanekkora önkormányzati bérlakást (altbaut) már 1200 euróért (450 ezer forint) is lehet bérelni. A bérleti díjak tehát valamivel magasabbak ugyan a budapestinél, de a jövedelmek arányában így is sokkal kedvezőbbek.
Míg egy kétszobás lakás piaci alapú bérleti díja elhelyezkedéstől és lakástípustól függően a budapesti átlagbér 45-55 százalékát teszi ki, addig Bécsben mindössze 30-40 százalékát.
Négyszobás lakásnál ugyanez Budapesten 70-100 százalék, míg Bécsben 50-70 százalék között alakul. A lakások vételárában már nem ennyivel kedvezőbb Bécs helyzete, de jövedelemarányosan itt is mintegy 5-10 százalékkal olcsóbb Budapestnél.
A fenti számok mellett a pontosabb kép érdekében a legnagyobb osztrák ingatlanportálon is megnéztük az eladó és a kiadó lakások árát. Ez alapján a bécsi lakások többségénél a piaci alapú bérleti díjak 15-25 euró között szóródnak havonta, négyzetméterenként, ami megerősíti a fenti számot.
A Budapest és Bécs közötti különbséget az MNB legutóbbi Lakáspiaci Jelentése alapján készített ábra is jól mutatja, ami alapján bérleti díjak tekintetében a lakás méretétől függetlenül az európai fővárosok között Bécs a legolcsóbb, míg Budapest a 10. legdrágább város.
Lakásvásárlásnál az általunk megkérdezett bérlő 4-5 ezer euró (1,6-2 millió forint) közti négyzetméterárakat tapasztalt. A lenti táblázatban a legalább 30 négyzetméteres, minimum 2 szobás, emeleti lakások kínálatának alját, azaz legolcsóbb lakásait hasonlítottuk össze Bécsben és Budapesten.
| Legolcsóbb használt lakások Bécsben és Budapesten* | |||||
| Bécs ár (millió Ft) | Bécs alapterület (m2) | Bécs fajlagos ár (ezer Ft/m2) | Budapest ár (millió Ft) | Budapest alapterület (m2) | Budapest fajlagos ár (ezer Ft/m2) |
| 36,8 | 43 | 857 | 19,0 | 42 | 452 |
| 37,2 | 37 | 1006 | 19,9 | 31 | 642 |
| 38,8 | 39 | 995 | 23,9 | 42 | 569 |
| 38,8 | 31 | 1252 | 27,4 | 36 | 761 |
| 38,8 | 30 | 1294 | 28,5 | 35 | 814 |
| 42,7 | 49 | 872 | 29,4 | 36 | 817 |
| 43,9 | 35 | 1254 | 29,5 | 46 | 641 |
| 45,1 | 38 | 1186 | 29,9 | 34 | 879 |
| 46,6 | 33 | 1414 | 29,9 | 40 | 748 |
| 46,6 | 48 | 972 | 29,9 | 36 | 831 |
| Forrás: Willhaben.at, Ingatlan.com | |||||
| * minimum 30 m2-es, 2 szobás, emeleti lakások közül | |||||
Itt is magasabb árak látszanak Bécsben, de koránt sincs akkora különbség, mint a városok jövedelmi szintjeiben.
Ha pedig a használt helyett az új lakásokat nézzük, akkor Bécsben a legolcsóbb most egy 170 ezer eurós (66 millió forint), 44 négyzetméteres külvárosi lakás, amihez egy 20 négyzetméteres erkély is tartozik. Ez még budapesti viszonylatban is kedvező lenne az 1,2 millió forint körüli négyzetméterárával. Az új lakások többsége azért ennél drágább, jellemzően 200 ezer eurótól indulnak a garzonok, a négyzetméterár pedig elhelyezkedéstől függően 5-10 ezer euró között változik, ami Budapest legdrágább kerületeinek/lakóparkjainak az árszintje.
Önkormányzati lakások Budapesten
Ahogy sok más európai városban, úgy a rendszerváltás után Budapesten is piacra dobták az önkormányzatok a tulajdonukban lévő bérlakások jelentős részét, így a támogatott lakhatás feltételei Bécshez képest nálunk sokkal korlátozottabbak. Emiatt gyakran a rászorulók is a piaci alapú bérlésre kényszerülnek, bizonytalanabb feltételek mellett. Szakértők szerint a száz éve jól működő bécsi bérlakáspiacot lehetetlen utolérni Budapesten, az ottani támogatási volument a magyar, de különösen a fővárosi költségvetés nem bírná el.
Bár lakhatási támogatási formák nálunk is léteznek, azok inkább a lakásvásárlást segítik az arra jogosultak körében. Szociális alapú bérlakásépítések sokkal kisebb számban valósulnak meg, jó példaként talán a XIII. kerület említhető, ahol az elmúlt években több társasház is elkészült és jelenleg is vannak folyamatban lévő bérlakásépítések. Emellett viszont Magyarországon és Budapesten is folyamatosan csökken az önkormányzati tulajdonú bérlakások száma, országosan mintegy 100 ezer, Budapesten pedig mintegy 40 ezer ilyen tulajdonú lakóingatlanról beszélhetünk.
A hazai bérleti piac szabályozására tehát sok szempontból nagy szükség lenne, de eddig nem kapott kiemelt figyelmet a téma. Az utóbbi időben viszont politikai szinten is többen felvetették ennek kérdését, aminek egyik első eleme lehet a főváros által nemrég elindított lakásügynökség.
Budapesti és bécsi kilátások
Budapest egy nagyon hosszú út elején jár ebben, de Bécsben is számos kérdés felmerül a bérlakásrendszer jövőjét illetően. Budapesttel szemben az osztrák főváros népessége folyamatosan nő, idén újra elérte a 2 millió főt, amiben nagy szerepe van a nemzetközi vándorlásnak. Míg Ausztria lakosságának mintegy ötödét adják a külföldön született állampolgárok, Bécsben minden harmadik lakos külföldi országban született, köztük sokan magyar és német állampolgárok.
Az utóbbi időben azonban sokan aggódnak amiatt, hogy a piaci alapú fejlesztések térnyerésével csökkenni kezdett a szociális bérlakások részaránya Bécsben, miközben a piaci bérleti díjak is a korábbinál nagyobb ütemben emelkednek. Nagy előnye viszont Bécsnek, hogy ott a földterületek a mai napig a város tulajdonában vannak, amit nem elad, csak bérbead az ingatlanfejlesztőknek a város, meghatározva azt is, hogy egy lakóingatlan-fejlesztés során minimum mekkora részarányban kell szociális lakásoknak épülniük. Bár évente most is több ezer új szociális lakás épül, a korábbi évekkel ellentétben mára a piaci alapú beruházások kerültek többségbe.
Kihívások tehát mindkét főváros lakáspiacán vannak, de míg Bécsben ez elsősorban a folyamatosan növekvő népességből és egy jól működő bérlakásrendszer jövőbeli üzemeltetéséből adódik, addig Budapesten a lakások megfizethetősége és a rendszer esetleges kiépítésének elindítása jelenti a problémát. Az viszont, hogy Bécs évek óta a világ legélhetőbb fővárosa, igazolja a lakhatási programok létjogosultságát. A jó példa Budapest számára is adott, a kérdés, hogy mikor kezdünk átfogóbban foglalkozni vele.
Címlapkép forrása: Getty Images
